Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung; Mietpreisüberhöhung; Vergleichsmiete; Mietspiegel; Stichtagsdifferenz

1. Eine Staffelmietvereinbarung, bei der die Miete nicht jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt, ist unwirksam.

2. Es gilt dann lediglich der für den Anfang vereinbarte Mietzins.

3. In der Regel ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch im Verfahren nach § 5 WiStG mit dem Mietspiegel zu ermitteln.

4. Das Gericht ist nicht verpflichtet, einen Zuschlag zu den Mietspiegelwerten (Stichtagsdifferenz) zu machen.

Das angegriffene Urteil ist nicht zu beanstanden. Es setzt sich angemessen und sehr ausführlich mit der Sach- und Rechtslage auseinander. Die Einwendungen der Parteien führen zu keiner anderen Beurteilung. Im einzelnen ist dazu folgendes festzuhalten:

1. Die Staffelmietvereinbarung zwischen den Parteien ist unwirksam. Sie widerspricht § 10 Abs. 2 MHG. Danach muß der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Dies ist in der zwischen den Parteien getroffenen Staffelmietvereinbarung im Zusatzmietvertrag vom 21. November 1989 im Verhältnis der ersten zur zweiten Stufe nicht gewahrt. Dies mag auf einem Versehen der den Vertrag ausfüllenden Sekretärin des Bekl. beruhen, ändert jedoch nichts an der Tatsache der entsprechenden - unwirksamen - Vereinbarung. Es liegt insgesamt eine Staffelmietvereinbarung beginnend mit der ersten Stufe von 681,02 DM vor, die zur zweiten Stufe von 708,33 DM führen sollte. Es besteht keine Veranlassung, die Staffelung erst mit der zweiten Stufe beginnen zu lassen, da der Staffelautomatismus nicht erst mit der zweiten Stufe, sondern schon mit dem Sprung von 681,02 DM um 5 % auf 708,33 DM beginnen sollte. Der Verstoß gegen § 10 Abs. 2 MHG führt zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung (vgl. LG Berlin in MM 1989/85; LG Berlin in MM 1990/68). Eine ergänzende Vertragsauslegung mit der Maßgabe, daß sich die zeitliche Wirksamkeit der einzelnen Staffeln entsprechend verschiebt, ist angesichts der klaren Regelung des § 10 Abs. 2 MHG vorliegend nicht möglich, mag lediglich in bestimmten Ausnahmefällen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 10 Rn. 32 a) möglich sein.

2. Die unwirksame Staffelmietvereinbarung führt zu einem Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses, der vom Amtsgericht richtig berechnet worden ist. Dabei ist das Amtsgericht auch richtig davon ausgegangen, daß zwischen den Parteien eine Nettokaltmiete vereinbart worden ist. Dabei wird im Mietvertrag unter § 4 nur davon gesprochen, daß in den 681,02 DM als vereinbarte Miete ein Betriebskostenanteil von 54,63 DM enthalten ist, wobei das Wort "Anteil" nicht die Rechtsqualität eines Vorschusses ausschließt. Aus dem Zusatzmietvertrag ergibt sich klar, daß auch der Betriebskostenanteil als Vorschuß gemeint war, denn dort ist ausdrücklich von einem vorläufigen Betriebskostenvorschuß und von einer Nettokaltmiete die Rede. Die Mieterhöhung wird auch mit 5 % von der Nettokaltmiete berechnet. Wenn ferner davon die Rede ist, daß eine Erhöhung nach § 4 MHG (Betriebskosten) vorbehalten bleibt, kann sich dies auch auf die Erhöhung von Betriebskostenvorschüssen beziehen. Aus dem Umstand, daß bisher eine Abrechnung von Betriebskostenvorschüssen nicht erfolgt ist, kann nicht geschlossen werden, daß eine Bruttokaltmiete vereinbart worden sei. Dies mag aus den verschiedensten Umständen unterblieben sein und ist insofern wertungsneutral.

3. Folgerichtig bezieht sich der Rückzahlungsanspruch auch auf überzahlte Kaution, die nach § 550 b Abs. 1 BGB zu berechnen ist. Dabei haben nach § 550 b Abs. 1 Satz 2 BGB Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, unberücksichtigt zu bleiben.

4. Ein weiterer Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses ergibt sich aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG, wobei von der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 20 % als sogenannte Wesentlichkeitsgrenze auszugehen ist. Da es sich um ehemals preisgebundenen Altbau handelt, kommt vorliegend eine Begrenzung eines etwaigen Rückzahlungsanspruchs wegen Bestandsschutzes in Betracht. Dies hat das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung der Kammer entsprechend berücksichtigt.

Bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHG zieht die Kammer üblicherweise die entsprechenden Berliner Mietspiegel heran. Daß dies rechtlich zulässig ist, braucht hier nicht weiter vertieft zu werden und ist u. a. vom Bundesverfassungsgericht sanktioniert (vgl. BVerfG in WuM 1992/48 - vgl. dazu auch Beuermann, Mieterhöhung mit dem Mietspiegel und Verwertung im Prozeß, in: Der Berliner Mietspiegel 1994, Berliner Mietrechtliche Reihe, Rn. 35). Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 5 WiStG kann nicht anders durchgeführt werden, da es sich um dieselben Begriffe handelt. Sofern in Beschlüssen des Kammergerichts davon gesprochen wird, daß jeweils ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, bezieht sich das auf die Beurteilung im Rahmen der entsprechenden Ordnungswidrigkeitsverfahren, die eine andere Zielrichtung haben und für die entsprechend andere Grundsätze gelten mögen.

Allerdings kann in bestimmten Fällen auch die Hinzuziehung eines Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendig sein. Dies gebietet sich nach Ansicht der Kammer dann, wenn die entsprechenden Felder des Mietspiegels nicht ausreichend durch Datenmaterial besetzt sind oder es sich um besondere Wohnungen nach Ausstattung, Lage, Umfeld und dergleichen handelt. Davon kann vorliegend nicht die Rede sein, so daß ohne weiteres vom Mietspiegel ausgegangen werden konnte. Daraus ergibt sich jedoch noch nicht, daß die ortsübliche Vergleichsmiete vorliegend wie nach einer Tabelle errechnet werden muß. Das bezieht sich insbesondere auf die Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung für Altbauwohnungen. Wie das Wort selbst schon sagt, handelt es sich um Hilfen, so daß bestimmte Merkmale der Wohnung anderweitig wohnwerterhöhend oder wohnwertmindernd gegeneinander abgewogen werden können, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nach Ankreuzen von entsprechenden Feldern einer normalen Rechenaufgabe entspricht.

5. Die vom Amtsgericht vorgenommenen Einordnungen entsprechen auch der Einschätzung der Kammer. Dabei hat das Amtsgericht zu Recht hinsichtlich der einzelnen, zeitlich versetzt erstellten Mietspiegel unterschieden. Der Bekl. kann sich nicht darauf berufen, es sei gegen den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 15. Dezember 1993 (GE 94/154) verstoßen worden. Danach kann im Mieterhöhungsrechtsstreit das Gericht wegen der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten ist (sogenannte Stichtagsdifferenz), ein Zuschlag zu dem für die Wohnung zutreffenden Mietspiegelwert machen. Durch Rechtsentscheid ist damit nicht bindend entschieden, daß jeweils auch die Stichtagsdifferenz zugeschlagen werden muß. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 3. April 1990 (GE 92/609, 610) hinzuweisen, wonach die Möglichkeit, ohne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, nicht durch Art. 14 garantiert sei.

Ein Mieter hatte einen Mietvertrag unterschrieben, wonach sich die Miete regelmäßig in bestimmten Abständen erhöhen sollte. Eine solche Staffelmietvereinbarung ist nur dann zulässig, wenn zwischen den einzelnen Mietsprüngen mindestens ein Jahr liegt.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 2. Februar 1995 mit dem Fall zu befassen, daß - wie der Vermieter sagte irrtümlich - die erste Mietsteigerung nicht nach einem Jahr, sondern nach wenigen Monaten eintreten sollte. In einem solchen Fall ist nach Auffassung des Landgerichts die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam; eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht. Es gilt dann eben nur die anfänglich vereinbarte Miete. Doch damit nicht genug. Der Mieter war ferner berechtigt, wegen wesentlicher Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete Rückzahlung zu verlangen. Zur Ermittlung ist der Mietspiegel heranzuziehen; dabei kann das Gericht zwar einen Zuschlag zu den Mietspiegelwerten machen, wenn diese veraltet erscheinen, muß das aber nicht.