Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung; Minderungsquote; Kündigung; Instandsetzungsarbeiten

1. Die gleichzeitige Vereinbarung einer Staffelmiete und einer Mieterhöhungsmöglichkeit nach dem MHG ist unwirksam, so daß die Erhöhungen nach der Staffelmietvereinbarung nicht eintreten.

2. Zur Höhe der Minderung bei unbenutzbarer Terrasse (10-20 %).

3. Führt der Vermieter Instandsetzungsarbeiten nicht zügig durch, kann der Mieter wegen der dadurch verursachten Beeinträchtigungen nach Fristsetzung das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Die Kl. haben keinen Anspruch aus § 535 Satz 2 BGB auf Zahlung der Miete entsprechend der Staffelvereinbarung. Die Bekl. durften die Zahlung der höheren Staffelmiete verweigern.

Die Staffelmietvereinbarung in § 4 Nr. 3 des Mietvertrages ist wegen der Vereinbarung in § 4 Nr. 5, die eine sonstige Erhöhung nach MHG vorsieht, unwirksam. Dabei kann dahinstehen, ob § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB enthält, und ob bereits die Vereinbarung einer möglichen anderweitigen Erhöhung eine Staffelvereinbarung unwirksam macht. Jedenfalls verstößt die gleichzeitige Vereinbarung einer Staffelmiete und einer möglichen Erhöhung nach § 2 MHG gegen § 9 Abs. 1 und § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG in Verbindung mit § 10 Abs. 1, Abs. 2 Satz 3 MHG. Es handelt sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 AGBG. Ausreichend ist, wenn der Text in einem Computer oder Schreibautomaten gespeichert ist. Der Kl. spricht im Zusammenhang mit § 4 Nr. 5 von einem Textbaustein. Die Formulierung und besondere Unterzeichnung der Staffelmiete in der Anlage 1 zum Mietvertrag steht der Eigenschaft als allgemeine Geschäftsbedingung nicht entgegen. Der Anhang bestimmt nämlich lediglich den inhaltlichen Gehalt der in § 4 Nr. 3 klauselmäßig vorgesehenen Mieterhöhung (vgl. Palandt-Heinrichs, 55. Auflage 1996, § 1 AGBG, Rn. 5). Die Vereinbarung einer doppelten Mieterhöhungsmöglichkeit verstößt gegen den Grundgedanken des § 10 Abs. 1 und Abs. 2 MHG. Die Vorschrift dient dem Schutz des Mieters und ist unabdingbar. Nach § 10 Abs. 1 sind alle Vereinbarungen, die die Rechtsstellung des Mieters verschlechtern, unwirksam. Abs. 2 enthält eine eng zu begrenzende Einschränkung von Abs. 1 und läßt ausnahmsweise eine Erhöhung außerhalb der §§ 1 bis 9 MHG zu (vgl. Sternel III Rn. 435; Beuermann § 10 MHG Rn. 1 ff., 27). § 4 des Mietvertrages bleibt nicht innerhalb des engen Rahmens des § 10 Abs. 2. Er verstößt zugleich gegen § 10 Abs. 1, indem er eine nach MHG nicht mögliche kumulative Erhöhung nach § 2 und § 10 Abs. 2 MHG vor sieht. Damit verletzt § 4 zugleich das Transparenzgebot des § 9 Abs. 1 AGBG, da er die Rechtslage bezüglich der möglichen Mieterhöhungen unrichtig darstellt (vgl. Palandt-Heinrichs, § 9 AGBG Rn. 16 a). Zwar handelt es sich in beiden Fällen um eine widerlegbare Vermutung, die der Kl. jedoch mit vollem Gegenbeweis entkräften muß. Diesen Gegenbeweis konnte der Kl. nicht durch die Vernehmung der Zeugin L. führen.

Das Argument der Kl., die Staffelmietvereinbarung sei von den Parteien separat unterschrieben worden und dokumentiere den entsprechenden Willen der Parteien, vermag demgegenüber nicht zu überzeugen. Die Vereinbarung einer Staffelmiete steht vorliegend nicht im Streit. Entscheidend ist, daß zugleich neben dieser Vereinbarung die Vereinbarung des § 4 Nr. 5 steht. Auch diese ist von den Parteien unterzeichnet und somit gleichwertiger Bestandteil des Vertrages. Gerade bezüglich § 4 Nr. 5 haben die Bekl. aber bestritten, es sei vereinbart worden, daß die Regelung nicht gilt. Die wegen der doppelten Möglichkeit einer Mieterhöhung aus dem Vertrag resultierende Unklarheit geht gem. § 5 AGBG zu Lasten der Kl. Den Gegenbeweis konnten die Kl. nicht führen. Die Bekl. brauchten ferner auch die wirksam vereinbarte Miete nicht in voller Höhe zu zahlen, da die Miete gem. § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB gemindert war. Die Terrasse war bis auf einen Zeitraum von März 1993 bis Juli 1993 voll-ständig aufgestemmt. Ein massiver bzw. benutzbarer Untergrund war nicht vorhanden. Die Handwerker lagerten ihre Baumaterialien auf der Terrasse. Diese war aufgrund der baulichen Beschaffenheit von der Wohnung her gut einsehbar. Diese Mängel sind im wesentlichen zwischen den Parteien unstreitig. Der Kl. räumt ein, die untere Terrasse sei bis einschließlich März 1993 und dann wieder ab Juli 1993 saniert worden. Darüber hinaus fehlt ein substantiiertes Bestreiten der Kl. Ein solches war zum einen angesichts des ausführlichen Vortrages und der zahlreichen Beweisangebote der Bekl. erforderlich. Vor allem aber hätten die Kl. sich über den Stand der Bauarbeiten, insbesondere den Zustand auf den Terrassen, bei der von ihnen beauftragten Firma erkundigen können. Die Kl. haben ferner zu keinem Zeitpunkt behauptet, die beanstandeten Mängel seien durch die von ihnen beauftragte Firma behoben worden. Die Beweisaufnahme - Vernehmung des Zeugen G. - bestätigte vielmehr die Behauptungen der Bekl. Insoweit greifen die Kl. das Urteil des Amtsgerichts auch nicht an. Die Minderungen sind auch der Höhe nach berechtigt. Die Minderungsquoten sind angemessen, wobei die Ursache der Flecken im Schlafzimmer offenbleiben kann. Ausgangspunkt für die Minderung ist die Bruttokaltmiete oder die Nettokaltmiete zuzüglich des Betriebskostenvorschusses. Denn diese Positionen sind durch die Mängel berührt (vgl. Sternel II Rn. 556, Palandt-Putzo, § 537 Rn. 23). Die Minderungsquoten sind insgesamt gerechtfertigt. Dies gilt zunächst für die Minderung von 9 - 10 % in den Monaten Februar und März 1993. In dieser Zeit war die untere Terrasse nicht nutzbar und mit Baumaterialien beladen. Die untere Terrasse nimmt flächenmäßig etwa 10 % der Wohnung ein. Der Einwand der Kl., die Terrasse wäre von den Mietern im Winter ohnehin nicht genutzt worden, geht fehl. Sie verkennen, daß die Mieter auch in den Wintermonaten den vollen Mietzins für die Mietsache, also einschließlich der Terrassen, bezahlen. Hierfür schulden die Kl. die gebrauchsfähige Überlassung der gesamten Mietsache und nicht nur eines Teiles (vgl. Sternel II Rn. 545, 560). Zuzubilligen ist den Kl. aber, daß die Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit in den Wintermonaten nicht so schwerwiegend ist wie in den Sommermonaten. Dies führt jedoch im Ergebnis nicht zu einer niedrigeren Minderungsquote, da weitere Umstände zugunsten der Bekl. vorliegen. Zu berücksichtigen ist die optische Auffälligkeit der im Reparaturzustand und mit Baumaterialien versehenen Terrasse

rächtigung der Gebrauchsfähigkeit in den Wintermonaten nicht so schwerwiegend ist wie in den Sommermonaten. Dies führt jedoch im Ergebnis nicht zu einer niedrigeren Minderungsquote, da weitere Umstände zugunsten der Bekl. vorliegen. Zu berücksichtigen ist die optische Auffälligkeit der im Reparaturzustand und mit Baumaterialien versehenen Terrasse (vgl. Sternel II Rn. 546). Sie ergibt sich aus der Bauweise der Wohnung. Der Blick aus dem unteren Wohnbereich geht durch großflächige Scheiben auf die Terrasse. Dabei ist auch der hohe Mietzins (ca. 22,00 DM/qm netto kalt), den die Bekl. zahlen, einzubeziehen. Zahlt der Mieter eine vergleichsweise hohe Miete, so ist er berechtigt, gesteigerte Qualitätsansprüche geltend zu machen (vgl. Sternel II Rn. 546). Zu den Mängeln hinsichtlich der Terrasse kommen die Flecken im Windfang. Sie lagen bereits bei Einzug vor. Schließlich ist der Zweck der Minderung zu beachten. Sie stellt nicht nur einen Ausgleich für den geringeren Gebrauchswert dar, sondern soll zugleich Druck auf den Vermieter erzeugen, die Mängel zu beheben. Die Bauarbeiten dauerten zum Zeitpunkt der ersten Minderung bereits zwei Monate an, die Flecken bestanden von Anfang an. Die Abzüge für April und Mai 1993 in Höhe von ca. 15 % sowie Juni 1993 in Höhe von ca. 19 - 20 % sind gleichfalls berechtigt. Zwar war in dieser Periode die Terrasse mit Estrich bedeckt und somit teilweise nutzbar. Diese Nutzungsmöglichkeit war jedoch eingeschränkt, da die Bauarbeiten nicht abgeschlossen waren und weiterhin Baumaterial (Fliesen etc.) auf der Terrasse gelagert wurde. Es bleibt zudem bei der optischen Beeinträchtigung und den anderen Mängeln. Eine Erhöhung der Quote rechtfertigte sich aus der Druckfunktion der Minderung. Neben dem weiteren Zeitablauf ist das Schreiben der Kl. vom 24.3.1993 zu berücksichtigen. Die Kl. ließen nicht erkennen, sie wollten ihre Bemühungen steigern und sich um die endgültige Beseitigung der Mängel kümmern. Dies gilt auch für die Folgemonate ab Juli 1993 bis einschließlich August 1994. Die weitere Erhöhung auf ca. 22 % war berechtigt. Hinzu kam die erneute völlige Unbrauchbarkeit der unteren Terrasse sowie die Einbeziehung der oberen Terrasse in die Baumaßnahmen. Die Kl. haben schließlich keinen Anspruch auf Mietzinszahlung über den August 1994 hinaus, da die Bekl. mit ihrer fristlosen Kündigung vom 1.8.1994 das Mietverhältnis wirksam zum 31.8.1994 beendeten. Die formellen Voraussetzungen des § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB waren mit dem Schreiben vom 1.7.1994 erfüllt. Die Fristsetzung war angesichts der bereits zuvor mehrfach vorgenommenen Abmahnungen nicht zu kurz. Die Kündigung selbst brauchte den Kündigungsgrund nicht noch einmal anzugeben, zumal er für die Kl. aufgrund der zuvor erfolgten Abmahnung klar ersichtlich war. Die Vorenthaltung des vertragsmäßigen Gebrauches ergibt sich aus den oben dargestellten Mängeln. Eine Entziehung des Gebrauches liegt auch in dem Bestehen von Sachmängeln. Die Mängel sind entgegen der Ansicht der Kl. nicht unerheblich. § 542 Abs. 2 BGB will nur Bagatellfälle ausscheiden, um einen Mißbrauch der Kündigungsmöglichkeit auszuschalten. Die Vorschrift verlangt hingegen keine gravierenden Pflichtverletzungen (Sternel IV Rn. 460; Palandt-Putzo, § 542 Rn. 6). Es reichen grundsätzlich Sachmängel aus, die zur Minderung nach § 537 BGB berechtigen.

Die dargestellten Mangel sind zumindest bezüglich der Terrasse keine Bagatellen. Zusätzlich fällt vor allem ins Gewicht, daß es der Kl. über einen Zeitraum von fast zwei Jahren nicht gelungen ist, die Mängel nachhaltig zu beseitigen. Neben der Benutzungsart kommt es nämlich auch auf die Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung an (vgl. Sternel IV Rn. 461; Ermann Jendrek, § 542 Rn. 5). Einem Kündigungsrecht aus § 542 steht auch nicht entgegen, daß es sich bei den Baumaßnahmen um Instandsetzungen nach § 541 a BGB handelt. Der teilweise vertretenen Gegenansicht vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Bei der Duldungspflicht nach § 541 a und dem Kündigungsrecht aus § 542 BGB handelt es sich um völlig unterschiedliche Rechtsinstitute. § 541 a BGB regelt nur die Duldungspflicht des Mieters. Er schränkt hingegen keinerlei Rechte des Mieters ein. Die Geltendmachung der Mieterrechte wie Minderung, Schadensersatz oder Kündigung ist selbständig nach dem Vorliegen ihrer Voraussetzungen zu beantworten. So schließt nach einhelliger Auffassung § 541 a eine Minderung nach § 537 BGB nicht aus. Zudem hält auch die Gegenmeinung § 542 für anwendbar, wenn der Vermieter es zu einem Reparaturstau hat kommen lassen, den er zu vertreten hat (vgl. Sternel II Rn. 301). Dann ist aber unklar, wo die Grenze zwischen § 541 a und § 542 BGB zu ziehen ist. Denn § 542 setzt bis auf einen Verzug des Vermieters kein Verschulden voraus.

Durch das Verzugserfordernis des § 542 Abs. 1 Satz 1 wird schließlich auch gewährleistet, daß nicht jede Instandsetzungsmaßnahme nach § 541 a zu einem Recht auf fristlose Kündigung nach § 542 BGB führt. Der Mieter muß dem Vermieter eine angemessene Chance geben, die erforderlichen Arbeiten durchzuführen. Dies ist vorliegend auch geschehen. Schließlich liegt eine Verwirkung des Kündigungsrechtes nach § 242 BGB nicht vor, da die Bekl. sich zu keiner Zeit mit den Mängeln abgefunden haben. Dies gilt auch für das Jahr 1994, selbst wenn die Bekl. in dieser Zeit keine weiteren Abmahnungen vorgenommen haben sollten. Angesichts der mehrfachen vergeblichen Abmahnungen im Jahre 1993 brauchten die Bekl. nicht fortgesetzt weitere Abmahnungen auszusprechen. Zudem haben die Bekl. den Kl. gem. § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB eine letzte Chance zur Mängelbeseitigung gewährt. Diese Gelegenheit haben die Kl. ungenutzt verstreichen lassen.

Ein Vermieter ließ umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durchführen, weswegen der Mieter fast zwei Jahre lang seine Terrasse nicht nutzen konnte. Nachdem zunächst der Fußboden aufgestemmt und ein neuer Estrich aufgebracht worden war, wurde weiterhin Baumaterial dort gelagert. Abmahnungen des Mieters blieben erfolglos, so daß er schließlich fristlos kündigte.

Das LG Berlin gab mit Urteil vom 25. Januar 1996 dem Mieter recht. Es handelte sich zwar um Instandsetzungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 541 a BGB zu dulden hat. Wenn jedoch trotz einer Mahnung mit Fristsetzung der Vermieter die Reparatur nicht beschleunigt, wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache dem Mieter zum Teil entzogen, so daß er zur Kündigung nach § 542 BGB berechtigt ist. Der entgegenstehenden Meinung, wonach in solchen Fällen allein dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht, schloß das LG sich ausdrücklich nicht an.

Zu beachten sind auch die Ausführungen des Gerichts zu der vertraglichen Vereinbarung einer Staffelmiete in Verbindung mit einer Mieterhöhungsmöglichkeit nach dem MHG. Beides nebeneinander zu vereinbaren, ist nicht möglich, da nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung während der Dauer einer Staffelmiete nur eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten möglich ist. Das LG meinte deshalb, zumindest liege ein Verstoß gegen das AGB-Gesetz vor, so daß der Mieter nur die anfänglich vereinbarte Miete schulde.