Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung; Preisgebundener Altbau; Wohnungseigentumsverwalter; Kündigung; Zahlungsverzug; Verschulden

1. Eine noch unter der Geltung der Preisbindung für Altbauwohnraum in Berlin getroffene Staffelmietzinsvereinbarung ist zumindest dann wirksam, wenn die erste Erhöhung erst nach Aufhebung der Preisbindung in Kraft treten soll.

2. Die Unbenutzbarkeit einer Dusche im Bad rechtfertigt die Minderung der anteiligen Kaltmiete für diesen Raum um 50 % für die Dauer des Mangels.

3. Zahlungen der Heizkostenvorschüsse an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage erfolgen auch dann nicht mit befreiender Wirkung gegenüber der Vermieterin der Eigentumswohnung, wenn diese an jene kein Wohngeld zahlt und deshalb kein Heizöl eingekauft werden kann mit der Folge des Heizungsausfalls.

4. Zahlungsrückstände des Mieters, die aufgrund des Streits über die Wirksamkeit einer noch während der Dauer der Preisbindung getroffenen Staffelmietzinsvereinbarung entstanden sind, berechtigen den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, da der sich auf eine andere Rechtsauffassung stützende Mieter nicht schuldhaft handelt (§ 285 BGB).

5. Ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen des Mieters deswegen unwirksam, weil der Mieter nicht schuldhaft gehandelt hat, kommt es auf die Heilungswirkung durch nachträglichen Ausgleich der Zahlungsrückstände nicht an.

I. Zahlungsanspruch

Der Kl. steht der in Höhe von 3.759,79 DM geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten aus § 535 S. 1 BGB nicht zu. Denn die Bekl. haben auf die bis einschließlich April 1990 begründeten Mietzinsansprüche der Kl. in Höhe von insgesamt 20.890,46 DM Zahlungen in Höhe von 21.458,04 DM geleistet.

1. Die unter § 4 des zwischen den Parteien am 12. Juni 1987 geschlossenen Mietvertrages getroffene Staffelmietvereinbarung ist wirksam. Zwar haben die Parteien die Staffelmietvereinbarung noch unter der Geltung der Preisbindung für Altbauwohnraum in Berlin getroffen. Für die Dauer der Mietpreisbindung waren Staffelmietvereinbarungen nicht zulässig. Hier war die Staffelmiete aber erst für die Zeit nach Wegfall der Mietpreisbindung vereinbart, denn die erste Erhöhung des Mietzinses trat erst ab 1. Juli 19888 in Kraft. Der Umstand, daß mit dem am 1. Januar 1988 in Kraft getretenen Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin die Mietpreisbindung erst zu. 1. Januar 1988 endete und gemäß § 1 GVW nunmehr die Vorschriften des MHG mit den sich aus §§ 2, 3, 5 und 7 GVW ergebenden Modifizierungen Anwendung finden, hat nicht zur Folge, daß noch unter der Geltung der Preisbindung vereinbarte Staffelmietvereinbarungen unwirksam wären.

Zwar wird zum Teil die Ansicht vertreten, daß Staffelmietvereinbarungen während der Dauer der Preisbindung vereinbart werden können, da das Mietverhältnis noch nicht unter das MHG fällt (so Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., 1988, Anm. 17 zu § 10 MHRG; Beuermann, § 10, Rdnr. 7).

Dieser Argumentation vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Sofern eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit nach Beendigung der Mietpreisbindung - wie hier - vereinbart war, ergibt sich entgegen der von dem Amtsgericht Neukölln (GE 1988, 1061) vertretenen Ansicht bereits aus dem Rechtsgedanken des § 5 Abs. 2 GVW, daß auch vor dem Wegfall der Mietpreisbindung getroffene Vereinbarungen, die erst zu einem späteren Zeitpunkt nach deren Wegfall wirksam werden, wirksam sind. Nur so ist das systemwidrige Ergebnis zu vermeiden, daß die Parteien eines Mietvertrages noch eine gewisse Zeit nach Ablauf der Preisbindung an die Kostenmiete gebunden sind. § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG enthält nicht ein gesetzliches Verbot, das die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung zur Folge hätte, sondern regelt lediglich den Anwendungsbereich des MHG (so Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Anm. 60 zu § 10 MHG). Dies entspricht auch der Intention des Gesetzgebers, der die Rechtswirkungen des GVW mit unmittelbarer Wirkung am 1. Januar 1988 gewollt hat. Es sollte ein nahtloser Übergang vom bisherigen Recht der Mietpreisbindung zum Recht der preisfreien, durch das modifizierte MHG geregelten Miete stattfinden. Solche nahtlosen Übergänge sind nichts Ungewöhnliches. Sie kennzeichnen den wiederholt praktizierten Übergang vom Schwarzen Kreis in den Weißen Kreis. Sie kommen auch dann vor, wenn während eines bestehenden Mietverhältnisses die bisherige preisgebundene Sozialbauwohnung mit ihrer Beschränkung auf die Kostenmiete des § 8 Abs. 1 WoBindG nicht mehr als öffentlich gefördert gilt und nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen damit die Bindung an die Kostenmiete endet (§§ 15 bis 17 WoBindG). Nach Auffassung der Kammer kommt es allein darauf an, wann die Staffelmietvereinbarung Wirkung entfaltet. Die Kammer folgt insoweit den Ausführungen des OLG Hamm (Rechtsentscheid vom 9. Oktober 1980 in GE 1980, 1015 = RiM, 86), bestätigt durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 29. Januar 1982 (GE 1982, 425 = RiM 1, 499), zur Frage der Wirksamkeit eines Zustimmungsverlangens bei Statusänderung. Danach soll die Regelung über die Anwendbarkeit des MHG in dessen §§ 10 Abs. 1 nicht zur Folge haben, daß der Vermieter bei Änderung des Status nicht "nahtlos" für eine Erhöhung des Mietzinses sorgen kann. Nichts anderes gilt aber für den Wegfall der Mietpreisbindung in Berlin bis zum 1. Januar 1988 und dem zu diesem Zeitpunkt in Kraft getretenen Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin.

Bedenken gegen die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 MHG bestehen nicht, denn zwischen den einzelnen Stufen liegt jeweils ein Jahr, und die jeweilige Erhöhung ist als Endbetrag ausgewiesen.

Entsprechend der getroffenen Vereinbarung betrug der Kaltmietzins für die Zeit vom 1. Juli 1988 bis 30. Juni 1989 726,12 DM und ab 1. Juli 1989 792,13 DM. Die Kl. macht für die Monate März 1988 bis April 1989 lediglich die Zahlung der Kaltmiete geltend, die nach der vertraglichen Vereinbarung für die Monate März bis Juni 1988 660,11 DM und ab Juli 1988 bis April 1989 726,12 DM betrug.

2. Die Bekl. waren berechtigt, den Mietzins in den Monaten März und April 1988 monatlich um jeweils 16,10 DM zu mindern. Das Vorbringen der Bekl., wonach die Brauchwasserableitung der Duschtasse defekt war, so daß die Benutzung der Dusche zu starken Wassereinbrüchen in die daruntergelegene Wohnung führte, ist von der Kl. nicht bestritten worden. Denn die Kl. hat auf den erstinstanzlichen Vortrag der Bekl. lediglich ausgeführt, es seine keine Bauarbeiten im Bad durchgeführt worden. Wenn die Dusche zwei Monate nicht zu benutzen war, hat sich aber der Mietzins für diesen Raum um 50 % gemindert. Der Quadratmeterpreis betrug in diesem Zeitraum 6,44 DM (660,11 DM : 102,54 qm), und bei der Wohnungsgröße von insgesamt 102,54 qm sind 5 qm für das Bad anzusetzen. Folglich entfielen 32,20 DM an Mietzins auf das Bad, den die Bekl. zu 50 % mindern durften, was einen Betrag von 16,10 DM ergibt. Der um jeweils 16,10 DM geminderte Mietzinsanspruch der Kl. betrug für die Monate März und April 1988 insoweit nur 644,01 DM.

Ab Mai 1989 begehrt die Kl. die Zahlung der Warmmiete, die bis Juni 1989 863,41 DM (726,12 DM zzgl. 137,29 DM) und ab Juli 1989 929,42 DM (792,13 DM zzgl. 137,29 DM) betrug. Entsprechend sind folgende Mietzinsansprüche in der Zeit von März 1988 bis April 1990 zugunsten der Kl. entstanden:

März bis April 88 = 2 x 644,01 = 1.288,02 DM

Mai und Juni 88 =2 x 660,11 DM = 1.320,22 DM

Juli bis April 89 = 10 x 726,12 DM = 7.261,20 DM

Mai und Juni 89 = 2 x 863,41 DM = 1.726,82 DM

Juli 89 bis April 90 = 10 x 929,42 DM = 9.294,20 DM

insgesamt 20.890,46 DM

Dem stehen Zahlungen der Bekl. in folgender Höhe gegenüber:

März und April 88 = 1.264,80 DM

Mai und Juni 88 = 1.320,22 DM

Juli bis Oktober 88 = 2.640,44 DM

Heizkostenguthaben aus der Abrechnung 87/88,

das die Kl. entsprechend den Ausführungen auf

Bl. 4 der Klageschrift auf die Mietzahlungen

verrechnet hat 314,82 DM

November 88 bis Juli 89 = 5.940,99 DM

Heizkostenguthaben aus der Abrechnung 88/89 11.481,27 DM,

das die Kl. wiederum auf diesen Zeitraum der

Mietzinszahlungen verrechnet hat (Bl. 4 der

Klageschrift) 617,78 DM

August 89 797,40 DM

September 89 bis Februar 90 4.004,40 DM

März und April 1990 1.594,80 DM

insgesamt 18.495,65 DM

Überweisung vom 20.3.90 2.832,34 DM

Barzahlung vom 3.4.90 130,05 DM

insgesamt 21.458,04 DM.

3. Soweit die Kl. die Zahlung des Mietzinses für den Monat Februar 1990 bestritten hat bzw. vorträgt, sie habe den am 25.1.1990 auf ihrem Konto gutgeschriebenen Betrag von 667,40 DM auf die Januarmiete verrechnet, widerspricht dies ihrem eigenen Schreiben vom 6.1.1990, in dem sie im Rahmen einer Mietabrechnung den Eingang der Miete für Januar 1990 bereits unter dem 29.12.1989 bestätigt hat. Damit hatte die Kl. aber den unter dem 25.1.1990 auf ihrem Konto eingegangenen Betrag von 667,40 DM auf die Februarmiete zu verrechnen, so daß die Klageforderung bereits nach dem eigenen Vorbringen der Kl. nicht schlüssig war.

4. Dagegen haben die Bekl., die unstreitig für die Zeit vom 1.5.1989 bis 7.89 und für 9.89 und 10.89 die Heizkostenvorschüsse an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, Frau B., geleistet haben, diese nicht mit befreiender Wirkung an die Kl. geleistet. Die Zahlungen an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage muß sich die Kl. nicht entgegenhalten lassen, denn die Zahlungen erfolgten insoweit an einen Nichtberechtigten. Entgegen der vom Amtsgericht Spandau (MM 90, 131) vertretenen Ansicht liegt hier kein Fall des § 315 BGB vor. Die Leistungsbestimmung ist bereits durch den Mietvertrag eindeutig getroffen worden. Auch den Vortrag der Bekl. unterstellt, die Kl. habe an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage kein Wohngeld gezahlt und infolgedessen habe kein Heizöl eingekauft werden können, was in den Wintermonaten 87/88 und 88/89 zu einem länger andauernden Heizungsausfall geführt habe, übersehen die Kl., daß für diesen Zeitraum die Heizkostenvorschüsse ordnungsgemäß von der Kl. abgerechnet worden sind. Die Bekl. hätten möglicherweise die Miete mindern können und wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben und insoweit ein Zurückbehaltungsrecht an dem anteilsmäßigen Mietzins geltend machen können; aber dies auch nur für die Wintermonate, in denen nicht geheizt werden konnte und dies auch nicht geschehen ist. Ein Zurückbehaltungsrecht an den Heizkostenvorschüssen für die Zukunft stand ihnen nicht zu. Dies hat die Kammer bereits für den Fall nicht ordnungsgemäßer Abrechnung der Heizkostenvorschüsse entschieden (GE 87, 573, 575). Jedenfalls konnten die Bekl. nicht durch Zahlung auf ein Konto der Hausverwalterin befreiend die Heizkostenvorschüsse leisten, denn diese schuldeten sie neben dem Mietzins der Kl. Mit den in Höhe von insgesamt 21.458,04 DM erbrachten Zahlungen haben die Bekl. nicht nur die Mietzinsansprüche der Kl. ausgeglichen, sondern es liegt sogar eine Überzahlung von 567,58 DM vor.

II. Räumungsanspruch

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch aus § 556 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung zu.

1. Im Zeitpunkt der von den Kl. am 10. Februar 1990 ausgesprochenen fristlosen Kündigung bestand zwar ein kündigungsbegründender Mietzinsrückstand. Die Bekl. hatten bis einschließlich Februar 1990 auf die in der Zeit von März 1988 bis Februar 1990 begründeten Mietzinsansprüche der Kl. in Höhe von insgesamt 19.031,62 DM lediglich Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt 16.900,85 DM erbracht, so daß der Mietzinsrückstand im Zeitpunkt der Kündigung 2.130,77 DM betrug. Dennoch war die Kündigung der Kl. weder nach § 554 Abs. 1 Ziff. 1 noch Ziff. 2 dieser Vorschrift begründet, denn die Bekl. befanden sich zum Teil nicht schuldhaft mit den Zahlungen im Rückstand.

Der Mietzinsrückstand war in den Monaten März/April 19988 auf Höhe von jeweils 27,71 DM monatlich, wovon 16,10 DM zu Recht erfolgten, ab Juli 1988 bis April 19879 durch die Nichtzahlung des ab 1. Juli 1988 vereinbarten Mieterhöhungsbetrages von jeweils monatlich 66,01 DM und ab Mai 1989 durch zusätzliche Nichtzahlung des Heizkostenvorschusses von monatlich 137,29 DM entstanden.

Wie bereits oben unter B) I. Ziffer 1. der Urteilsgründe dargelegt, war die Staffelmietvereinbarung zwar wirksam, aber den Bekl. kann die Nichtzahlung der wirksam vereinbarten Staffelmietbeträge nicht angelastet werden. Die Bekl. befanden sich insoweit in einem entschuldbaren Rechtsirrtum über die Frage der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung. Zu der Rechtsfrage der Wirksamkeit einer noch unter der Geltung der Mietpreisbindung getroffenen Staffelmietvereinbarung wurden unterschiedliche Ansichten vertreten, und eine Entscheidung der Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin zu dieser Frage lag bisher nicht vor. Im Gegenteil konnten die Bekl. die von ihnen vertretene Rechtsauffassung auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Neukölln vom 26.8.1988 (GE 88, 1061) stützen, so daß ihnen hinsichtlich der Nichtzahlung kein Schuldvorwurf gemacht werden kann.

Soweit die Bekl. ab Mai 1989 die vereinbarten Heizkostenvorschüsse nicht an die Kl., sondern an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, Frau E. B., geleistet haben, erfolgt die Zahlung - wie oben unter B) I. Ziffer 3. der Urteilsgründe aufgeführt - nicht mit befreiender Wirkung gegenüber der Kl. Vielmehr schuldeten die Bekl. weiterhin die Heizkostenvorschüsse der Kl. und befanden sich insoweit auch im Zahlungsverzug. Lediglich soweit Direktzahlungen auf die Heizkosten an die Kl. in den Monaten 8.89 in Höhe von 137,40 DM und von September 89 bis März 90 in Höhe von jeweils 7,29 DM erfolgten, waren diese von der Kl. auf die Heizkosten zu verrechnen. Im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 10. Februar 1990 befanden sich die Bekl. mit der Zahlung der Heizkostenvorschüsse für Mai, Juni, Juli in Höhe von jeweils 137,29 DM und für die Monate September 1989 bis Februar 1990 in Höhe von jeweils 130,00 DM, also mit insgesamt 1.191,87 DM in Zahlungsverzug. Dieser Zahlungsrückstand berechtigt die Kl. aber nicht zur fristlosen Kündigung. Es waren weder die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Ziff. 1 BGB erfüllt, denn der Mietzinsrückstand war nicht an zwei aufeinanderfolgenden Terminen entstanden, noch lagen die Voraussetzungen der Ziffer 2 des § 554 Abs. 1 BGB vor, denn der Mietzinsrückstand erreichte nicht die Höhe von zwei Monatsmieten.

2. Ebensowenig hat die fristlose Kündigung der Kl. vom 22. März 1990 das Mietverhältnis beendet. Zwar hatten die Bekl. auch für den Monat März 1990 den vereinbarten Heizkostenvorschuß bis auf den Betrag von 7,29 DM an die Kl. nicht geleistet. Der durch die Nichtzahlung auf 1.321,87 DM angewachsene Mietzinsrückstand erreichte aber noch immer nicht die Höhe von zwei Monatsmieten, so daß es weiter an den Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Ziff. 2 BGB fehlte.

Auf die Frage, ob die Bekl. innerhalb der Schonfrist den gesamten Zahlungsrückstand für ihre Zahlungen ausgeglichen haben, kam es mangels Vorliegens bereits einer wirksamen Kündigung nicht mehr an.