Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung; Kappungsgrenze; Teilunwirksamkeit

Verstößt eine Staffelmietvereinbarung gegen § 3 GVW, hat dies nur Auswirkungen für die erste Stufe.

Den Kl. steht gem. § 812 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. nur für den Zeitraum von September 1990 bis einschließlich Mai 1991 ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von insgesamt 971,90 DM zu. Denn in diesem Zeitraum haben die Kl. unstreitig monatlich einen höheren Mietzins geleistet, als sie schuldeten.

Im Rechtsstreit 64 S 117/91 hat die Kammer festgestellt, daß die Miete bei Mietvertragsabschluß 513,65 DM nicht hätte übersteigen dürfen, da die bei Abschluß des Mietvertrages vereinbarte Miete wegen Verstoßes gegen § 3 Abs. 1 GVW unwirksam war.

Die Kl. leisteten im streitbefangenen Zeitraum Zahlungen wie folgt:

Zeitraum Soll tatsächliche Zahlung

Differenz

9/90 513,65 DM 719,86 DM 206,21 DM 10/90 513,65 DM 719,86 DM 206,21 DM

11/90 513,65 DM 719,86 DM 206,21 DM

12/90 - 5/91 513,65 DM 572,63 DM

58,93 DM

für sechs Monate 353,88 DM

Danach haben die Kl. Mieten in Höhe von insgesamt 971,90 DM überzahlt, deren Rückzahlung sie von der Bekl. verlangen können.

Einen weitergehenden Rückzahlungsanspruch auch für den Zeitraum Juni 1991 bis Oktober 1991 haben die Kl. dagegen nicht dargetan.

Die Parteien haben in der Anlage 2 zum Mietvertrag eine Staffelmietverein-barung getroffen, nach deren Inhalt sich die Grundmiete ab 1. Juni 1991 auf 11,00 DM/m2, das heißt auf insgesamt 691,97 DM erhöhte und nach-folgend jährlich um jeweils 3,5 %.

Entgegen der zum Teil vertretenen Ansicht (ZK 62, MM 109) führt ein Ver-stoß gegen die Kappungsgrenze des § 3 Abs. 1 GVW nur zur Unwirksamkeit der ersten Stufe der Staffelmietvereinbarung, nicht dagegen zur Nich-tigkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung. Die Kappungsgrenze des § 3 Abs. 1 GVW gilt bei einem Staffelmietvertrag nach § 10 Abs. 2 MHG le diglich für die erste Stufe, während für die nachfolgenden Stufen die Staf-felmiete nur durch das Verbot des Mietwuchers (§ 302 a StGB) und der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) begrenzt ist.

Gemäß § 3 GVW darf bis zum 31. Dezember 1991 bei Abschluß eines Mietvertrages der vereinbarte Mietzins den bisherigen Mitzins, dem darin bisher nicht enthaltene Erhöhungsbeträge nach den §§ 3 bis 5 des Geset-zes zur Regelung der Miethöhe hinzugerechnet werden dürfen, nicht um mehr als 10 % übersteigen. Die Vorschrift umfaßt demgemäß nur die erst-malige Mietzinsbildung bei Abschluß des Mietverhältnisses. Nicht etwa kann die Vereinbarung der Staffelmieten als jeweils neu vereinbarter Miet-zins angesehen werden. Vielmehr handelt es sich bei den Folgemietzinsen lediglich um eine im voraus vereinbarte Mietvertragsänderung im Hinblick auf die Höhe des geschuldeten Mietzinses, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht gilt. In bezug auf die Staffelmietvereinbarung gem. § 10 MHG entspricht es allgemeiner Meinung, daß auf diese die Kap-pungsgrenze des § 2 Abs. 2 Ziff. 3 MHG von 30 % innerhalb von drei Jahren nicht anwendbar ist (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, Teil III, Rdnr. 432; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1989, Anm. C 523; Beuermann, Miete und Mieterhöhung in preisfreiem Wohnraum, Rdnr. 26 zu § 10 MHG sowie betreffend Altbaumieten Rdnr. 3 zu § 1 GVW). Die Rechtfertigung liegt darin, daß der Vermieter andererseits das Risiko trägt, daß er die wirtschaftliche Entwicklung im voraus nicht überblicken kann und während der Geltung der Staffelmietzinsvereinbarung daran gehindert ist, Mieterhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG geltend zu machen. Die Mietsteigerungen werden insoweit lediglich durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und § 302 a StGB begrenzt. Das trifft zwar auf die hier zu entscheidende Frage, ob die Begrenzung des ersten Mietzinses auch auf die Folgemietzinsen zu erstrecken ist, nicht unmittelbar zu; denn eine Begrenzung der Erstmiete war dem bisherigen Mietpreisrecht des MHG betreffend den preisfreien Wohnraum fremd. Dennoch ist es weder aufgrund einer unmittelbaren noch einer analogen Anwendung des § 3 GVW zulässig, die dort enthaltene Kappungsgrenze für den Ausgangsmietzins auf die Folgemietzinsen zu erstrecken. Der unmittelbaren Anwendung steht bereits der Wortlaut der Vorschrift entgegen, der sich nur auf den Ab-schluß des Mietverhältnisses bezieht. Eine darüber hinausgehende Beschränkung der Miethöhe würde eine eindeutige gesetzliche Regelung voraussetzen, die die Folgemieten betreffend fehlt (Müller, GE 1988, 913, 914).

Eine analoge Anwendung der Vorschrift würde eine entsprechende Regelungslücke voraussetzen. Dagegen spricht bereits die Tatsache, daß der Gesetzgeber bei der Gesetzesberatung das Institut der Staffelmiete gesehen und in der Begründung ausdrücklich für zulässig erklärt hat. Demgemäß hatte er auch Veranlassung, sich mit der Frage der Erstreckung der Kappungsgrenzen auf die Folgemietzinsen zu befassen und diese zu re geln. Dies hat er unterlassen und sich auf die in der Gesetzesfassung des GVW enthaltenen Regelungsmechanismen der §§ 2, 3 und 5 GVW zur Be-grenzung der Mietzinsen für eine Übergangszeit beschränkt, womit er eine insoweit abschließende Regelung geschaffen hat. Selbst wenn dem Ge-setzgeber die vorliegende Problematik aber nicht bewußt gewesen wäre, ist das Gericht an einer Erstreckung der Mietzinsbegrenzung gem. § 3 GVW auf die Staffelmieten im Wege der analogen Anwendung gehindert. Zwar mag es sein, daß dies der Absicht des Gesetzgebers entsprechen würde, dem es darum ging, die Mietzinsentwicklung für eine Übergangszeit kontinuierlich gering zu halten und ein sprunghaftes Ansteigen der Mietzinsen bis zum Jahre 1991 zu verhindern. Das wurde aber bereits durch das Freiwerden der Mieten schon im ersten Jahr der Staffelmiete bis zu den Grenzen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und § 302 a StGB teilweise in Frage gestellt. Das Gericht ist aber wegen des Grundsatzes der Gewal-tenteilung (Art. 97 Grundgesetz) gehindert, sich an die Stelle des Gesetzgebers zu setzen und im Wege der Auslegung ein unvollkommenes Ge-setz zu ergänzen. Vielmehr müßte insoweit der Gesetzgeber tätig werden.

Eine Erstreckung der Kappungsgrenze auf die Staffelmietzinsen kommt schließlich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in Be-tracht, in dem die Staffeln lediglich der preisrechtlich zulässigen Erstmiete hinzugerechnet werden.

Die Kammer sieht auch im hier zu entscheidenden Fall keinen Raum für ei-ne im Wege ergänzender Vertragsauslegung vorzunehmende Anpassung der vereinbarten Mietstaffel, ausgehend von einem preisrechtlich zulässigen Mietzins zu Vertragsbeginn in Höhe von 513,65 DM.

Dem steht bereits entgegen, daß sich die Parteien in der ab 1. Juni 1991 geltenden zweiten Stufe der Staffelmietvereinbarung auf eine Erhöhung der Grundmieten auf 11,00 DM/m2, mithin auf eine wesentlich höhere Mietzinserhöhung als 3,5 % jährlich geeinigt haben. Auch die nachfolgende betragsmäßige Erhöhung des Mietzinses spricht gegen eine Erhöhung um etwa 3,5 % von dem preisrechtlich zulässigen Ausgangsmietzins. Eine solche lediglich geringfügige Erhöhung des jährlichen Mietzinses bis zum Jahre 2000 entsprach jedenfalls nicht dem übereinstimmenden Parteiwillen.

Die Kammer bleibt aus den vorgenannten Gründen bei ihrer bisher vertre-tenen Ansicht, daß die ab 1. Juni 1991 vereinbarten Mietstaffeln nur durch das Verbot des Mietwuchers (§ 302 a StGB) und der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) begrenzt sind.

Insoweit lag aber die Darlegungs- und Beweislast bei den Kl., die Rückzahlung bereits geleisteter Mietzahlung begehren. Die Kl. haben aber einen Verstoß der ab 1. Juni 1992 vereinbarten Mietstaffel gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht dargelegt. Hierfür hätte es der Beschreibung der von ih-nen innegehaltenen Wohnung im einzelnen, insbesondere der wohnwert-erhöhenden Merkmale bedurft, um anhand des Berliner Mietspiegels 1992 überprüfen zu können, inwieweit die vereinbarten Staffeln auf einer Überschreitung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses beruhen und ob ein Ver stoß gegen die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz in Betracht kommt.

Ausgehend von der ab 1. Juni 1991 vereinbarten Miete von 691,57 DM konnten Überzahlungen der Kl., die nach ihrem eigenen Vorbringen in der Zeit vom Juni 1991 bis Oktober 1991 monatlich Mietzahlungen in Höhe von 572,63 DM erbracht haben, nicht festgestellt werden.

Bis zum 31. Dezember 1991 durfte bei ehemals preisgebundenem Altbau in Berlin der Vermieter nach § 3 GVW für eine Neuvermietung nur einen um 10 % erhöhten Mietzins vereinbaren. Darüber hinausgehende Regelungen waren nichtig. Fraglich ist, was bei einer Staffelmietvereinbarung gelten soll, ob also eine Teilnichtigkeit auch die weiteren Stufen beeinflußt, die Miete also auch nach Ablauf der ersten Staffel verhältnismäßig zu kürzen ist.

In seinem Urteil vom 22. Juni 1993 hat sich das Landgericht Berlin der Auffassung angeschlossen, die auch die Kappungsgrenze nach § 3 GVW nur auf die erste Stufe einer Staffelmietvereinbarung anwenden; auch bei einem Verstoß bleiben die weiteren zukünftigen Mietzinsvereinbarungen also voll wirksam.

Das hätte man zwar auch anders sehen können (vgl. LG Berlin, MM 1993, 109); die Entscheidung hat aber den Vorzug einer klareren Lösung.