Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung; Erhöhungsbetrag; Teilunwirksamkeit; Heilung durch Gesetzesänderung

Eine vor dem Inkrafttreten des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes getroffene Staffelmietvereinbarung, die lediglich den Erhöhungsbetrag aufweist und deshalb unwirksam war, wird auch durch die Gesetzesänderung nicht geheilt.

Der Bekl. ist Mieter, der Kl. ist Vermieter der Wohnung. Der Mietvertrag vom 12. November 1987 enthält unter § 23 Ziffer 5 folgende Staffelmietvereinbarung :

"Die Miete ist für drei Jahre fest. Die vermietete Wohnung ist freifinanziert und die Miete frei vereinbart. Nach drei Jahren erhöht sich die Miete jeweils im 2-Jahresturnus um 60 DM, somit auf 1.380 DM, 1.440 DM usw. ..."

Mit Schreiben vom 12. Dezember 1994 verlangte der Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG auf DM 1.907,15 monatlich ab dem 1. März 1995. Der Bekl. ist der Auffassung, daß eine Mieterhöhung nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe nicht zulässig sei, da die Staffelmietvereinbarung wirksam sei.

Eine Mieterhöhung nach § 2 MHG zum 1. März 1995 ist nicht ausgeschlossen. (...)

Nach § 10 Abs. 1 MHG ist grundsätzlich jede Vereinbarung unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 - 9 MHG abweicht, mit Ausnahme des hier nicht vorliegenden Falles, daß ein Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. Die Regelung unter § 23 des Mietvertrages, wonach automatisch und ohne Zustimmungserfordernis des Mieters der Mietzins alle zwei Jahre um 60,00 DM steigt, ist grundsätzlich nachteilig für den Mieter. Daß sie im konkreten Fall aufgrund der Mietpreisentwicklung in Berlin vom Bekl. als Vorteil empfunden wird, ist dagegen unerheblich, da die Zulässigkeit einer von §§ 1 - 9 MHG abweichenden Mietzinsvereinbarung nicht unterschiedlich beurteilt werden kann, je nachdem, in welchem Zeitraum der Mietzins um welchen Betrag erhöht werden soll. Eine solche Form einer relativen Unwirksamkeit ist dem Zivilrecht fremd.

Von dieser grundsätzlichen Unwirksamkeit macht § 10 Abs. 2 MHG für dieser Vorschrift entsprechende Staffelmietvereinbarungen eine Ausnahme. Dafür, daß die von den Parteien getroffene Vereinbarung lediglich bis zum 15. Dezember 1994 der Vorschrift von § 10 Abs. 2 MHG a. F. entsprach, kann auf das Urteil der Kammer vom 24. April 1992, Seite 3/4 aus dem Vorprozeß 65 S 334/91 verwiesen werden. An der Nichtigkeit der darüber hinausgehenden Regelung ändert die Neuregelung des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21. Juli 1993 nichts. Eine aufgrund der bisherigen Rechtslage unwirksame vertragliche Vereinbarung kann nicht ohne ausdrückliche Regelung des Gesetzgebers durch eine spätere Gesetzesänderung geheilt werden. Da also die Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 2 MHG a. F. nicht eingreift, bleibt es bei der grundsätzlichen Unwirksamkeit der Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 MHG, ohne daß es darauf ankommt, was die Parteien übereinstimmend gewollt haben.

Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. scheitert auch nicht deshalb, weil er an einer Erhöhung über die unwirksam vereinbarten Staffeln hinaus ge-mäß § 242 BGB gehindert wäre. Zum einen würde hierdurch im Ergebnis eine nur relative Unwirksamkeit herbeigeführt (vgl. dazu oben). Im übrigen ist das Vertrauen des Mieters weder in besonderem Maße schutzwürdig, noch liegt in der unwirksamen Staffelmietvereinbarung eine Selbstbeschränkung des Kl. in der Weise, daß es ihm wegen des allgemeinen Ver-bots widersprüchlichen Verhaltens verwehrt ist, in vollem Umfang auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückzugreifen. Zur Begründung wird auf die Ausführungen der Kammer in ihrem Urteil vom 23. Oktober 1992 - 65 S 115/92 - [GE 1993, 95 (96)] verwiesen.

Ein Mieter hatte eine Staffelmietvereinbarung unterschrieben, wonach sich die Miete jeweils um einen bestimmten Betrag erhöhen sollte. Dies war bis zur Neufassung des § 10 MHG durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz nicht zulässig, da hier auch die Endbeträge angegeben werden mußten. Der Vermieter ging denn auch von einer Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung aus und verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG. Der Mieter dagegen wollte an der für ihn günstigeren Vereinbarung festhalten.

Durch Urteil vom 5. Dezember 1995 gab das Landgericht Berlin der Klage des Vermieters im wesentlichen statt. Die Staffelmietvereinbarung, die nach der Neufassung des § 10 Abs. 2 MHG wirksam gewesen wäre, werde nicht durch die Gesetzesänderung geheilt. Der Vermieter sei deshalb auch nicht an diese Vereinbarung gebunden und könne nach allgemeinen Vorschriften die Miete erhöhen. Anzumerken ist, daß Sternel in Mietrecht aktuell, 3. Auflage 1990, das Gegenteil meint.