Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung; Laufzeit; Teilunwirksamkeit; Teilnichtigkeit

Überschreitet eine Staffelmietvereinbarung die gesetzlich zulässige Laufzeit gem. § 10 Abs. 2 MHG, wird sie nur insoweit unwirksam, wie die maximale Laufzeit von 10 Jahren überschritten wird.

Zwar überschreitet die im Mietvertrag vom 17. November 1987 enthaltene Staffelmietvereinbarung die in § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG vorgeschriebene maximale Laufzeit von 10 Jahren, dadurch wird sie je doch nicht insgesamt unwirksam, sondern nur insoweit, wie die maximale Laufzeit von 10 Jahren überschritten wird, §§ 134, 139 BGB (vgl. Pa-landt/Putzo, 50. Aufl., § 10 MHG, Rdn. 7; Sternel, MietR, 3. Aufl., III Rdn. 431; Beuermann, § 10 MHG, Rdnr. 32; Barthelmess, Kommentar, 4. Aufl., § 10, Rdn. 82). Es liegt ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 139 BGB vor, bei dem ein Teil wegen Verstoßes gegen § 134 BGB nichtig ist. Es ist jedoch nicht das ganze Rechtsgeschäft unwirksam, da es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Abzustellen ist dabei auf den mutmaßlichen Parteiwillen. Maßgebend ist dabei, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten, so daß das objektiv Vernünftige als Parteiwille anzunehmen ist (BGH NJW 1986, 2577). Eine auf 10 Jahre abgeschlossene Staffelmietvereinbarung enthält für beide Parteien eine überschaubare Entwicklung des Mietzinses. Sie enthält zwar für den Mieter das Risiko, daß während dieser Zeit die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird, andererseits ist der Vermieter für die nächsten 10 Jahre gehindert, eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapi talkosten oder wegen durchgeführter baulicher Maßnahmen nach den §§ 3 und 5 MHG zu verlangen. Demzufolge ist nicht anzunehmen, daß die Parteien die Staffelmietvereinbarung nicht geschlossen hätten, wenn sie von der Unwirksamkeit der Überschreitung der 10jährigen Laufzeit gewußt hätten.

Der gegenteiligen Meinung (LG Berlin, MM 1989, 85, "obiter dictum") folgt die Kammer nicht.

Die Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag vom 17. November 1987 ist auch nicht gemäß § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG unwirksam. Das Mietverhältnis begann am 1. März 1988 und enthält die erste vereinbarte Mieterhöhung zum 1. März 1989. Nach § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG muß der Mietzins im Rah-men einer Staffelmietvereinbarung jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei der zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung ist dieser Zeitabstand zwischen den einzelnen Erhöhungsstufen gewahrt worden. Das Mietverhältnis begann unstreitig mit dem Einzug der Kl. am 1. März 1988. Da der Beginn des Mietverhältnisses der entscheidende Zeitpunkt ist, wird dieser Tag nach den Vorschriften über die Fristberechnungen mitgerechnet, § 187 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Jahresfrist lief mit Ab-lauf des 28. Februar 1988 ab mit der Folge, daß sie eingehalten worden ist.

Soweit die Parteien unter § 4 Nr. 1 b Ziff. 10 der Staffelmietvereinbarung vom 17. November 1987 eine 11. Erhöhungsstufe vereinbart haben, war festzustellen, daß diese wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG unwirksam ist.