Staffelmieterhöhung

Staffelmieterhöhung; Modernisierungszuschlag

1. Bei einer Nettokaltmiete reicht es für eine wirksame Staffelmietvereinbarung aus, wenn lediglich die Endbeträge der Steigerung der Grundmiete (Nettokaltmiete) angegeben werden, ohne daß aus anderen Positionen wie Betriebskostenvorschuß, Stellplatzmiete eine neue Gesamtmiete angegeben werden muß.

2. Ist eine wirksame Staffelmiete vereinbart, kann der Vermieter nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung keinen Modernisierungszuschlag für solche Maßnahmen verlangen, die er während der Dauer der Staffelmietvereinbarung durchgeführt hat.

Bedenken gegen die Wirksamkeit der Staffelmietver-einbarung bestehen nicht. Insbesondere verstößt es nicht gegen § 10 Abs. 2 MHG, daß die von den Bekl. zu zahlenden Vorschüsse für die Nebenkosten nicht bereits in die einzelnen Staffeln eingerechnet sind und diese lediglich die Nettokaltmiete betragsmäßig ausweisen. Die Vereinbarung von Vorschüssen hat zur Folge, daß der Mieter die tatsächlichen Be-triebskosten zu tragen hat, und zwar unabhängig davon, in welcher Höhe Vorschüsse gezahlt worden sind. Grundlage für entsprechende Nachforderungen oder Rückzahlungen ist eine vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung. Dies verstößt auch nicht gegen den Sinn und Zweck von § 10 Abs. 2 MHG, denn Betriebskostenerhöhungen gemäß § 4 MHG sind auch während einer Staffelmietvereinbarung nicht ausgeschlossen. D. h. aber, daß sich auch bei einer Staffelmietvereinbarung über eine Brutto-Kaltmiete die Beträge der einzelnen Staffeln aufgrund von Betriebskostensteigerungen erhöhen können, ohne daß dies der Mieter zuvor absehen kann. Die in § 10 MHG enthaltene Warnfunktion bezieht sich danach nur auf die Netto-Kaltmiete. Im übrigen ist auch kein Unterschied zu den Heizkosten zu erkennen. Auch diese hat der Mieter allein nach dem tatsächlichen An-fall zu bezahlen (Sternel, 3. Aufl., III 433 a. E.; Beuermann, § 10 MHG, Rn. 31). Für die Bekl. entstehen hier auch keine Zweifel, welchen Mietzins die Staffel betrifft, denn sie ist ausdrücklich unter Hinweis auf § 3 Ziff. 1 des Mietvertrages als Grundmiete bezeichnet. Neben dieser Grundmiete waren von den Bekl. Nebenkosten gemäß § 3 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrages zu zahlen.

Einen Modernisierungszuschlag aufgrund der Erhöhungserklärung vom 19.2.1991 kann der Kl. nicht verlangen. Abgesehen von der zutreffenden Begründung des Amtsgerichts, daß dieses Schreiben keine wirksame Er-höhungserklärung im Sinne von § 3 MHG darstellt, scheidet eine Mieterhöhung hier auch gemäß § 10 Abs. 2 MHG aufgrund der vereinbarten Staffel-miete aus. Der entgegenstehende Vorbehalt im Mietvertrag ist unwirksam (§ 10 Abs. 1 MHG). Zwar ist die Staffelvereinbarung zum 1.12.1990 aus-gelaufen. Mieterhöhungen gemäß § 3 MHG können aber nur für solche Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht werden, die nach Ende der Staffelmietzeit vorgenommen worden sind (Beuermann, § 10 MHG Rn. 35).

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, daß eine Nettokaltmiete (Grundmiete) gezahlt werden soll und die Betriebskosten in Form von Vorauszahlungen mit Abrechnung, so reicht es aus, wenn die Parteien Mietsteigerungen in Form einer Staffelmiete vereinbart haben, wenn die Endbeträge der Grundmiete (Nettokaltmiete) angegeben werden, ohne daß aus anderen - zusätzlich zu zahlenden Positionen wie Betriebskostenvorschuß oder Stellplatzmiete eine neue Gesamtmiete angegeben werden muß.

So entschied das LG Berlin durch Urteil vom 28. Februar 1992.