Staffelmiete mit unklarem Reduzierungszusatz

Staffelmiete mit unklarem Reduzierungszusatz; Relativierung fester Staffelmietbeträge

Eine die Miethöhen für zehn Jahre betragsmäßig ausweisende Staffelmietvereinbarung wird durch den formularmäßigen Zusatz unwirksam, dass die Miete reduziert werden soll, wenn sie die nach den "gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Miethöhen" zulässigen Mieten überschreitet.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Nachzahlung rückständiger Miete aus § 535 BGB, soweit die Bekl. die sich aus der Staffelvereinbarung im Mietvertrag ergebenden Erhöhungsbeträge von Oktober 2006 bis Juni 2008 nicht ausgeglichen haben, weil die Staffelvereinbarung unwirksam ist.

Gemäß § 557 a Abs. 1 BGB muss eine schriftliche Staffelvereinbarung die Erhöhungen betragsmäßig ausweisen, entweder durch Bezifferung des Betrages, um den oder auf den erhöht wird. Die Mietvertragsparteien sollen durch die Angabe der Beträge bei Abschluss des Mietvertrages klar ersehen können, wann zukünftig welche Miethöhen gelten, weswegen die Steigerungen aufgrund der Staffel bei Abschluss des Mietvertrages dem Betrag nach feststehen und nicht ausgewiesen sein müssen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 557 a BGB Rn. 37, mit Verweis auf LG Halle, Urt. v. 6.5.2004 - 2 S 249/03 = ZMR 2004, 821).

Diese Voraussetzung erfüllt die tabellarische über zehn Jahre aufgeführte Staffel zunächst. Dennoch ist die Vereinbarung wegen des nachfolgenden Zusatzes unwirksam, wonach die Miete reduziert werden soll, soweit sie die nach den "gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Mieterhöhungen" zulässigen Mieten überschreiten sollte. Dadurch sind entgegen § 557 a Abs. 1 BGB die zu den aufgeführten Stichtagen konkret geltenden Miethöhen nicht mehr verbindlich beziffert. Der Hinweis auf nicht näher benannte gesetzliche Regelungen zur Begrenzung von Mieterhöhungen steht dem entgegen, weil der Mieter schon nicht übersehen können muss, welche Regelungen im Einzelnen in Betracht kommen und wie sie sich auswirken können. Dadurch werden die bezifferten Mieterhöhungen relativiert und ggf. verändert, so dass der konkret geschuldete Mietzins zu Vertragsbeginn gerade nicht eindeutig beziffert feststeht. Entgegen der Ansicht der Kl. ist § 3 des Mietvertrages nicht als bloßer überflüssiger Hinweis auf die gesetzliche Regelung der §§ 138 BGB, 5 WiStG zu verstehen; mag die Kl. dies auch beabsichtigt haben, sind nach dem objektiven Erklärungsgehalt auch die Vorschriften zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach den §§ 558 ff. BGB umfasst. Die Formulierung "gesetzliche Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Mieterhöhungen" enthält jedenfalls keinerlei Einschränkung in dieser Hinsicht. Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass zwischen den Parteien nie von derartigen Mieterhöhungen die Rede gewesen sein mag oder diese für die Dauer der Staffel gemäß § 557 a Abs. 2 BGB unzulässig gewesen wären. Zudem ginge eine etwaige Unklarheit jedenfalls zu Lasten der Kl. als Verwenderin, falls sie eine andere Regelung hat treffen wollen, § 305 c Abs. 2 BGB.

Soweit die betragsmäßig ausgewiesenen Mieten nach alledem in unbekannter Höhe, insbesondere durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, begrenzt sein könnten, ist die Staffelvereinbarung nicht verbindlich beziffert und unwirksam. Zutreffend bezieht sich das Amtsgericht auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urt. v. 22.9.2006 - 64 S 198/06 = MM 2007, 111), die einen Fall betrifft, in dem die Staffelmiete durch die Regelungen zur Mieterhöhung nach § 2 MHG (= § 558 BGB n. F.) begrenzt sein sollte.

Eine die Miethöhen für zehn Jahre betragsmäßig ausweisende Staffelmietvereinbarung wird durch den formularmäßigen Zusatz unwirksam, dass die Miete reduziert werden soll, wenn sie die nach den "gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Miethöhen" zulässigen Mieten überschreitet. Die Folge einer solchen - mieterfreundlichen - Zusatzvereinbarung: Eine Mieterhöhung ist nur noch im normalen Verfahren alle 15 Monate möglich.

Der abgeschlossene Staffelmietvertrag wies zwar die Miethöhen für zehn Jahre betragsmäßig aus, enthielt aber zugleich einen formularmäßigen Zusatz, dass die Miete reduziert werden soll, wenn sie die nach den "gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Miethöhen" zulässigen Mieten überschreitet. Als die Mieter die Erhöhungsbeträge für Oktober 2006 bis 2008 nicht zahlten, verklagte der Vermieter sie. Die erste Instanz wies die Klage ab, wogegen der Vermieter Berufung einlegte.

Die Zivilkammer 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Die Staffelmietvereinbarung sei unwirksam, weil durch den Zusatz die zu den aufgeführten Stichtagen konkret geltenden Miethöhen nicht mehr verbindlich beziffert worden seien. Der Mieter könne nicht übersehen, welche Regelungen im Einzelnen in Betracht kämen und wie sie sich auswirken würden, zumal die Formulierung "gesetzliche Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Miethöhen" auch die Vorschriften über die Begrenzung durch die Kappungsgrenze umfasse. Zumindest gehe eine etwaige Unklarheit zu Lasten des Vermieters.

Das Urteil ist - angesichts der BGH-Rechtsprechung - wohl falsch. Gesetzliche Regelungen über die Begrenzung gibt es nicht so viele, als dass der Zusatz zwingend als unklar anzusehen ist. Im Übrigen hat der BGH (Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 279/07, GE 2009, 510) entschieden, dass die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag ausgewiesen sind, nicht dadurch berührt wird, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen. Hierin liege eine zulässige Abweichung von der gesetzlichen Regelung zu seinen Gunsten. Die der Entscheidung des BGH zugrunde liegende Klausel ist im Übrigen wesentlich umfangreicher und komplizierter als die in dem von der ZK 63 entschiedenen Fall, ohne dass der BGH jene für unwirksam hielt.