Staffelmiete bei Mischmietverhältnissen

Liegt das Schwergewicht bei einem Mischmietverhältnis auf der Wohnraumnutzung, ist eine Staffelmietvereinbarung nur für den gewerblich genutzten Teil unwirksam, wenn die jeweilige Gesamtmiete oder die jeweilige Erhöhung nicht betragsmäßig angegeben sind.

(...) ba) In dem Mietvertrag hatten die Parteien eine Miete von 850 DM zuzüglich eines Vorschusses auf die Betriebskosten von 140 DM vereinbart. In einer Anlage zum Mietvertrag hatten sie die weitere Vereinbarung getroffen, daß der Nettomietzins von 850 DM sich aus der gesetzlichen Miete für Wohnraum und einem Mietzins in Höhe von ca. 19 DM/m2 für einen ausschließlich gewerblich genutzten Raum der Wohnung, bezogen auf den Flächenanteil für die Nutzung zu Wohnzwecken und dem Flächenanteil für die gewerbliche Nutzung errechne. Der gewerblich genutzte Raum sei der größere zur Straße gelegene Raum. Der Nettomietzins für den ausschließlich gewerblich genutzten Raum solle sich gemäß folgender Staffelmietvereinbarung entwickeln (wiedergegeben, soweit vorliegend von Interesse):

vom 1.6.1997 bis 31.5.1998: 456,00 DM vom 1.6.1998 bis 31.5.1999: 474,24 DM

vom 1.6.1999 bis 31.5.2000: 493,21 DM

vom 1.6.2000 bis 31.5.2001: 512,94 DM

vom 1.6.2001 bis 31.5.2002: 533,46 DM

vom 1.6.2002 bis 31.5.2003: 554,79 DM

Darüber hinausgehende gesetzliche Erhöhungen für den Wohnteil seien in der Staffelmietvereinbarung nicht enthalten, blieben davon unberührt und würden gesondert ermittelt. (...)

cb) Die Staffelmietvereinbarung entspricht nicht allen Anforderungen des § 10 Abs. 2 MHG. Denn der Betrag, den die Bekl. von Jahr zu Jahr mehr zu zahlen hat, ist nicht zahlenmäßig ausgewiesen, § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG.

cba) Bei dem vorliegenden Mietverhältnis handelt es sich um ein Mischmietverhältnis, auf das einheitlich die für Wohnraum maßgeblichen Vorschriften des Mietrechts anzuwenden sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Frage, ob die Vorschriften über Wohnräume auf ein Mischmietverhältnis anzuwenden sind, darauf an, welche der beiden Nutzungsarten überwiegt (WuM 1979, 148; GE 1986, 697). Hier überwiegt die Wohnnutzung, weil die Bekl. verpflichtet war, ihren Berliner Wohnsitz ausschließlich in den Mieträumen zu haben. Eine Aufspaltung des Mietverhältnisses dahingehend, daß auf den Wohnteil der Wohnung die Sondervorschriften des Mietrechts für Wohnräume und auf den Gewerbeteil nur die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts angewendet werden, findet nicht statt. Bei einem Mischmietverhältnis kommen je nach dem Schwerpunkt der Nutzung entweder die Vorschriften des Wohnraummietrechts insgesamt oder nicht zur Anwendung. Überwiegt die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich (BGH GE 1986, 697).

cbb) Es ist den Parteien unbenommen, eine Staffelmietvereinbarung zu treffen, die sich nur auf einen Teil der Räume bezieht, sofern für den Mieter aus der Vereinbarung betragsmäßig abzulesen ist, was er von Stufe zu Stufe mehr an Miete insgesamt zu zahlen hat. Dies ist hier nicht der Fall.

cbc) Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG muß der jeweilige Mietzins oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein. Hier wird in dem Mietvertrag zwar angegeben, wie sich die Stufen für den Teilmietzins von 456 DM von Jahr zu Jahr verändern. Es wird aber nicht betragsmäßig angegeben, um welche Beträge die Miete von 850 DM von Jahr zu Jahr steigt.

Dieser Betrag läßt sich zwar errechnen, indem die Differenzbeträge der angegebenen Steigerungsstufen errechnet und der Ausgangsmiete von 850 DM hinzugerechnet werden. Das Erfordernis einer solchen Rechenoperation entspricht aber nicht den Anforderungen der genannten Vorschrift. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Braunschweig vom 29. März 1985 soll der Mieter bei Vertragsabschluß unschwer erkennen können, welche Mietbelastung auf ihn zukommt. Ein Mieter ist zwar im allgemeinen in der Lage, Additionen auszuführen. Wenn nur ein Betrag zu addieren wäre, mag das auch noch recht einfach sein. Im allgemeinen wird man die jeweils geltende Miete schriftlich oder mit einem Taschenrechner ermitteln oder die Rechnung ganz unterlassen. Eine solche Situation sollte aber gerade vermieden werden (GE 1985, 931). Dieser Rechtsentscheid betrifft zwar noch die frühere bis zum 31. August 1993 in Kraft befindliche Fassung des § 10 Abs. 2 MHG, wonach die Angabe der jeweiligen erhöhten Beträge im Gesetzestext vorgesehen war. Die grundsätzlichen Erwägungen dieses Rechtsentscheides treffen aber nach wie vor zu. Der Auffassung des OLG Braunschweig hat sich auch das OLG Karlsruhe in einem Rechtsentscheid vom 13. November 1989 (GE 1989, 1271) angeschlossen, der ebenfalls noch zu dem früheren Rechtszustand ergangen ist. Die Angabe von Prozentsätzen für Steigerungsstufen wird als unzulässig angesehen, obwohl auch in diesem Falle der Mieter ohne weiteres in der Lage wäre, die einzelnen Stufen zu ermitteln (Kinne/Schach, Miete und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 557 a Rdnr. 11). Daß die Parteien die vorliegende Konstruktion gewählt haben, hängt damit zusammen, daß sie von der Vorstellung ausgegangen waren, der Mietzins könne für den Wohn- und den Gewerbeteil aufgespalten und nach unterschiedlichen Regelungen erhöht werden. Eine Erhöhung des auf den Wohnteil entfallenden Mietzinses soll zwar gemäß § 2 MHG möglich sein, ist aber nach der Gesetzeslage ausgeschlossen. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG ist während des Bestandes der Staffelmietvereinbarung eine Erhöhung des Mietzinses nach §§ 2 und 3 MHG, denen jetzt §§ 558, 558 a , 558 b und 558 c, §§ 559, 559 a, 559 b BGB entsprechen, ausgeschlossen.

cbd) Die Staffelmietvereinbarung ist nicht dadurch wirksam geworden, daß die Bekl. die Zahlungen jahrelang geleistet und die Kl. sie entgegengenommen haben. Denn eine konkludente Vereinbarung durch Zahlung ist nicht möglich, weil gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG eine Staffelmietvereinbarung nur schriftlich getroffen werden kann. Eine konkludente Vereinbarung ist auch nicht in der Weise zustande gekommen, daß die Miete jeweils infolge der geleisteten Zahlungen nachträglich auf die entsprechenden Beträge im Sinne einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 MHG angehoben worden ist. Denn die Annahme einer konkludenten Vereinbarung würde voraussetzen, daß der Bekl. die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung bewußt war und sie deshalb gewußt hat, daß sie mit der fortgesetzten Zahlung der erhöhten Beträge den Kl. ein Angebot auf Abschluß einer Mietänderungsvereinbarung unterbreitet hätte. Von einem solchen Erhöhungsbewußtsein kann bei der Bekl. nicht ausgegangen werden.

Bei einem Mischmietverhältnis mit Schwerpunkt Wohnen muß eine für den gewerblichen Teil gesondert vereinbarte Staffelmiete dieselben Voraussetzungen erfüllen wie bei einem reinen Wohnverhältnis.

Im Wohnraummietvertrag hieß es, daß ein Raum als Grafikbüro genutzt werden sollte. Für diesen Raum war eine gesonderte Staffelmiete vereinbartmit Angabe der jeweils erhöhten Teilmieten. Später verlangte die Mieterin Rückzahlung der Erhöhungsbeträge.

Mit Urteil vom 18. Dezember 2003 hielt das Landgericht Berlin das Verlangen für gerechtfertigt. Es liege ein Mischmietverhältnis vor mit dem Schwerpunkt der Wohnraumnutzung, so daß das ganze Mietverhältnis nach Wohnraummietrecht zu behandeln sei. Eine Staffelmietvereinbarung setze dann voraus, daß entweder die jeweilige Gesamtmiete, also einschließlich des Wohnraumanteils, oder die jeweilige Erhöhung angegeben sei. Daran fehle es hier, da nur die einzelnen Teilerhöhungsstufen angegeben worden seien. Auch wenn sich der Erhöhungsbetrag daraus leicht errechnen lasse, sei das Gesetz nicht mehr gewahrt. Auch die wiederholte Zahlung der Erhöhungsbeträge sei keine Bestätigung der nichtigen Staffelmietvereinbarung, da es am Erklärungsbewußtsein der Mieterin fehle.