Staffelmiete

Staffelmiete; Kappungssgrenze; Mietpreisüberhöhung

Die Kappungsgrenze des § 3 Abs. 1 GVW gilt bei einem Staffelmietvertrag lediglich für die erste Stufe, während für die folgenden Stufen die Staffelmiete nur durch das Verbot des Mietwuchers (§ 302 a StGB) und der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) begrenzt ist.

Die Vereinbarung in bezug auf die Staffelmiete ent-spricht den Anforderungen des § 10 MHG. Die Tatsache, daß der für das erste Jahr der Laufzeit des Mietvertrages vereinbarte Mietzins gegen § 3 Abs. 1 GVW verstieß, ändert nichts an der Wirksamkeit der für die Folge-jahre vereinbarten Miethöhe. Tatsächlich gilt die Kappungsgrenze des § 3 Abs. 1 GVW lediglich für die erste Stufe der Staffelmietvereinbarung, wäh-rend für die folgenden Stufen die Staffelmiete nur durch das Verbot des Mietwuchers (§ 302 a StGB) und der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) be-grenzt ist. Tatsächlich enthält § 3 Abs. 1 GVW lediglich eine Begrenzung der Miethöhe beim Neuabschluß des Vertrages, ohne auf Staffelmietver-einbarungen besonders einzugehen. Beim Eintritt der auf die erste Stufe folgenden Stufen einer Staffelmietvereinbarung fehlt es aber am Tatbestand der Neuvermietung, so daß die Regelung des § 3 Abs. 1 GVW je denfalls ihrem Wortlaut nach nicht einschlägig ist. Zwar hätte es im Hinblick auf den Zweck des GVW, zur Vermeidung sozialer Härten den Übergang von der Mietpreisbindung in das soziale Mietrecht "abzufedern", nahegele-gen, bei Staffelmietvereinbarungen auch für die zweite und die folgenden Stufen eine Kappungsgrenze zu normieren. Im Gesetz hat dies aber kei-nen Niederschlag gefunden. Eine analoge Anwendung der Bestimmung des § 3 Abs. 1 GVW über ihren Wortlaut hinaus auch auf die Folgestufen einer Staffelmietvereinbarung kommt nicht in Betracht (vgl. Müller, GE 1988, Seite 914). Wie Müller (a.a.O.) überzeugend ausgeführt hat, fehlt es an einer durch Auslegung auszufüllenden Gesetzeslücke. Der Gesetzgeber hat es in Kenntnis des Instituts der Staffelmiete für ausreichend erach-tet, mit den Vorschriften der §§ 2, 3 und 5 GVW den "abgefederten" Über-gang von der Mietpreisbindung in das soziale Mietrecht zu verwirklichen.