Staffelmiete

Staffelmiete; verkürzte Staffel; Mietpreisüberhöhung; Mietmängel und Minderungssätze bei Feuchtigkeitsschäden; Schimmelpilz; Rattenbefall; defekte Gegensprechanlage und Gemeinschaftsantenne; Mängelbeseitigung bei nur noch kurzem Mietverhältnis

1. Ist bei einer Staffelmietvereinbarung die erste Staffel kürzer als ein Jahr, so ist die gesamte Staffelmietzinsvereinbarung mit der Folge unwirksam, daß der ursprünglich vereinbarte Mietzins gilt.

2. Sind die Außenwände aller Zimmer, die Wände und die Decke im Bad durchfeuchtet und in der Küche Schimmelflecken vorhanden, so ist eine Minderung von mindestens 15 % gerechtfertigt.

3. Für die nicht funktionsfähige Gegensprechanlage, den nicht funktionsfähigen Anschluß an die Gemeinschaftsantenne sowie Rattenbefall ist eine Minderung von je 2 % gerechtfertigt.

4. Dauert das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Entscheidung über die geminderten Mieten nur noch kurze Zeit, so kommt eine Verurteilung Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung durch den Vermieter nicht mehr in Betracht.

5. Hat der Vermieter über die vorangegangenen Heizperioden nicht innerhalb der Abrechnungsfrist abgerechnet, so steht dem Mieter hinsichtlich der laufenden Heizkostenvorschüsse ein Zurückbehaltungsrecht zu, so daß der Vermieter Minderzahlungen des Mieters auf diese nicht verrechnen kann.

II. Die Berufung hat in der Sache zu einem geringen Teil, die Klageerweiterung keinen Erfolg. Der Kl. steht der erstinstanzlich geltend gemachte Mietzinsanspruch in Höhe von 26.483,40 DM für den Zeitraum Januar 1994 bis März 1998 nur in Höhe von 641,16 DM für den Zeitraum August 1994 bis Oktober 1995 zu.

Der Bekl. schuldete im streitgegenständlichen Zeitraum lediglich eine Bruttokaltmiete von 492,69 DM; dies entspricht der bei Abschluß des Mietvertrages vereinbarten Miete. Zwar sieht der Mietvertrag unter § 7 Nr. 2 b) eine Staffelmiete vor. Die Staffelmietzinsvereinbarung ist jedoch unwirksam. Denn entgegen § 10 Abs. 2 S. 4 MHG (a. F.) bzw. § 10 Abs. 2 S. 3 MHG (i. d. F. des 4. MietRÄndG), wonach der Mietzins für mindestens ein Jahr unverändert bleiben muß, war die erste Staffel kürzer als ein Jahr. Denn der Mietzins des am 17. März 1989 geschlossenen Vertrages sollte sich erstmals zum 1. März 1990 erhöhen. Eine derartige Staffelmietzinsvereinbarung ist unwirksam mit der Folge, daß der ursprünglich vereinbarte Mietzins gilt (vgl. LG Berlin [ZK 62] GE 1995, 369; MM 1990, 68). Eine unwirksame Staffel wird auch durch laufende Mietzahlungen in Höhe der vereinbarten Staffel nicht geheilt (vgl. LG Berlin [ZK 62] MM 1993, 109; [ZK 65] GE 1983, 487).

3. [...]

4. Der Mietzins war im streitgegenständlichen Zeitraum jedoch wegen bestehender Mängel der Wohnung gemäß § 537 Abs. 1 S. 1 BGB gemindert.

1) feuchte Wände in Wohnraum, Küche und Bad

Für die Entscheidung ist davon auszugehen, daß die Außenwände aller Zimmer und die Wände und Decke im Bad durchfeuchtet sowie in der Küche Schimmelflecken vorhanden waren. Bereits im Urteil der Kammer vom 25. August 1995 (64 S 332/94), das einen vorangegangenen Rechtsstreit der Parteien entschieden hat, ist dem Bekl. für den Zeitraum Februar 1991 bis Dezember 1993 ein Minderungsrecht von 15 % wegen dieser Mängel eingeräumt worden. 2. Gegensprechanlage

Darüber hinaus steht dem Bekl. für den Zeitraum ab Januar 1997 ein Minderungsanspruch von weiteren 2 % für die nicht funktionsfähige Gegensprechanlage zu. Für die Entscheidung ist vom Bestehen dieses Mangels auszugehen. Das Bestreiten dieses Mangels durch die Kl. ist unsubstantiiert. Denn soweit sie vorträgt, die Anlage bei Mängelmeldungen stets sofort repariert zu haben, räumt sie diesen Mangel zunächst ein. Bei unstreitigen Mängeln trägt jedoch die Kl. die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß dieser Mangel nicht mehr besteht.

3. fehlender Anschluß an die Gemeinschaftsantenne

Dem Bekl. steht für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ein weiterer Minderungsanspruch in Höhe von 2 % zu, da die Wohnung nicht über einen funktionsfähigen Anschluß an die Gemeinschaftsantenne des Hauses verfügte. Die Kl. hat diesen vom Bekl. ausreichend substantiiert geschilderten Mangel nicht hinreichend substantiiert bestritten. Ihr Vortrag hätte sich nicht auf ein pauschales Bestreiten beschränken dürfen, sondern hätte im einzelnen darlegen müssen, weshalb der Antennenanschluß funktionsfähig war. Dazu hätte es wenigstens der Darlegung bedurft, daß Mängel oder Fehler an der Gemeinschaftsantenne nicht vorgelegen haben. Diesen Umstand brauchte der Bekl. nicht darzulegen, da er hierüber im Gegensatz zur Kl. keine Kenntnis haben konnte.

4. verdreckter Hof, Rattenbefall

Für die Entscheidung ist davon auszugehen, daß der Hof des Hauses im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum mit Müll verdreckt war und Rattenbefall auftrat, weshalb die Miete um weitere 2 % gemindert war. Der Bekl. hat diesen Mangel ausreichend substantiiert vorgetragen. Das pauschale Bestreiten dieser Mängel durch die Kl. genügt dagegen nicht der sie treffenden Darlegungslast, weshalb ihr Vortrag unbeachtlich ist. Abgesehen davon, daß die Kl. den Rattenbefall gar nicht bestritten hat, hätte sie im einzelnen vortragen müssen, weshalb der Hof nicht verschmutzt war, etwa durch Darlegung, in welcher Weise sie für das Reinigen und die Müllbeseitigung Vorsorge getroffen hat.

Der Bekl. hat sein Minderungsrecht auch nicht verwirkt. Zum einen ist ihm für die durchfeuchteten Wände bereits ein Minderungsanspruch zuerkannt worden. Auch nach diesem Zeitraum hat der Bekl. die Miete nie in voller Höhe gezahlt, weshalb eine Verwirkung aus diesem Grund ausscheidet. Der Bekl. minderte die Miete bereits seit Februar 1991.

Über diesen Minderungsanspruch hinaus steht dem Bekl. aufgrund der Besonderheiten des vorliegenden Falles kein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des fünffachen Minderungsbetrages zu. Denn der Bekl. hat in der mündlichen Verhandlung am 26. Januar 1999 selbst vorgetragen, den Mietvertrag fristgerecht zum 31. Januar 1999 gekündigt zu haben. In einem solchen Fall kann der Bekl. sich auf das ihm grundsätzlich zustehende Zurückbehaltungsrecht nicht mehr mit Erfolg berufen. Denn das Zurückbehaltungsrecht soll als Druckmittel gegen den Vermieter wirken, Mängel der Mietsache zu beseitigen und für die Zukunft den vertragsgemäßen Gebrauch wieder herzustellen. Dieses Druckmittel läuft jedoch ins Leere, wenn der Mietvertrag nur noch fünf Tage besteht. In dieser Frist können die gerügten Mängel nicht mehr beseitigt werden, so daß eine Verurteilung zur Zahlung, Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung, nicht mehr in Betracht kommen kann.

5. Die vom Bekl. monatlich geleisteten Zahlungen sind in voller Höhe auf die geschuldete Bruttokaltmiete anzurechnen. Soweit die Kl. einen Betrag von monatlich 59,40 DM zunächst auf den Heizkostenvorschuß verrechnet hat, war sie hierzu nicht berechtigt. Dem Bekl. stand für den streitgegenständlichen Zeitraum an diesem Vorschuß ein Zurückbehaltungsrecht zu, da die Kl. für zwei vorangegangene Heizperioden über die Vorschüsse nicht abgerechnet hat (vgl. zum Zurückbehaltungsrecht BGH, ZMR 1984, 33 g f.). Der Bekl. hat das Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Kl. auch geltend gemacht.

Das Minderungsrecht ist in Mieterkreisen allseits beliebt, obwohl es bessere Handhaben gibt, den Vermieter zur Beseitigung von Mängeln anzuhalten. Der Mieter riskiert auch immer, bei einer unberechtigten Minderung die Wohnung zu verlieren. Unklarheiten bestehen schon über die Höhe des Minderungssatzes.

In ihren Urteilen vom 16. Februar und 5. März 1999 setzt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin ihre Rechtsprechung fort, die bestimme Minderungssätze festlegt und möglichst über den Einzelfall hinaus Klarheit schaffen soll. Mängel an der Gegensprechanlage, der Gemeinschaftsantenne oder Rattenbefall im Hof werden mit 2 % bewertet, Schutt auf dem Balkon mit 3 %, Beeinträchtigungen durch ein Gerüst mit 10 % und umfangreicher Schimmelbefall mit 15 %. In allen Fällen muß der Mieter die Mängel beweisen; nur die Beseitigung von unstreitig vorhandenen Mängeln hat der Vermieter nachzuweisen. Bei Einzahlung der Miete auf ein Sperr- oder Sparkonto liegt keine Erfüllung vor, so daß der Vermieter fristlos kündigen kann.