Staffelmiete

Staffelmiete; Wirksamkeit bei Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nimmt. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die einzelnen Staffeln unmittelbar an die ortsübliche Miete anknüpfen oder nur über die Deckelung die konkreten Mieterhöhungsbeträge unbestimmt werden.

(...) Die für Januar 2003 und die Folgemonate geschuldete Nettomiete beläuft sich jeweils auf 622,95 Euro und entspricht der im ersten Nachtrag zum Mietvertrag festgesetzten Ausgangsmiete. Erhöhungen der Nettomiete sind in der Folgezeit nicht eingetreten, weil die in diesem Nachtrag enthaltene Staffelmietvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 2 MHG (jetzt § 557 a Abs. 1 BGB) unwirksam ist.

Zwar ist die im Nachtrag enthaltene Vereinbarung für sich betrachtet ausreichend bestimmt genug, weil in ihr sowohl der jeweilige Erhöhungsbetrag als auch die jeweils erhöhte Kaltmiete betragsmäßig ausgewiesen sind. Die Nachtragsvereinbarung bezieht sich allerdings auch auf die übrigen Bedingungen des Mietvertrages, die ihre Gültigkeit behalten sollen, damit auch auf die Anlage 1 zum Mietvertrag. Dort ist im drittletzten Absatz bestimmt, daß die einzelnen Staffelmieterhöhungen nicht über die ortsübliche Miete nach § 2 MHG hinausgehen dürfen. Diese "Deckelung" der einzelnen Staffeln durch die ortsübliche Miete hat zur Folge, daß die einzelnen Erhöhungen entgegen § 10 Abs. 2 MHG bzw. § 557 a Abs. 1 BGB nicht ausreichend bestimmt sind. Eine Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nimmt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 557 a BGB Rdn. 41). Es kann dabei keinen Unterschied machen, ob die einzelnen Staffeln unmittelbar an die ortsübliche Miete anknüpfen oder nur über eine Deckelung die konkreten Mieterhöhungsbeträge unbestimmt werden. Die bloße Zahlung auf eine unwirksame Staffelmieterhöhung stellt keine Bestätigung der Vereinbarung dar. Bei einer solchen Zahlung auf eine vermeintliche Schuld fehlt es bereits an einem auf die Bestätigung gerichteten Geschäftswillen. Wegen der Einzelheiten wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Berlin (ZK 62) in GE 2003, 325 f. verwiesen.

Eine Zahlung der Bekl., die gemäß § 814 BGB nicht zurückverlangt werden kann, liegt nicht vor. Die Kl. ist dafür darlegungs- und beweisbelastet, daß die Bekl. in Kenntnis der Nichtschuld geleistet haben (Palandt/Sprau, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Aufl., § 814 Rdn, 11). Dafür sind für den zur Aufrechnung gestellten Zeitraum ab Januar 2003 Umstände weder ersichtlich noch vorgetragen.

Auch auf Treuwidrigkeit kann sich die Kl. nicht berufen, dies schon vor dem Hintergrund, daß sie selbst es ist, der der Vorwurf der Verwendung einer gesetzwidrigen Vertragsklausel gemacht werden muß. (...)