Staffelmiete

Staffelmiete; Staffelmietzinsvereinbarung; Rückzahlung; Verjährung; Verjährungsfrist; Verwirkung; Rückforderung; Bestätigung

Der Mieter kann aufgrund unwirksamer Staffelmietzinsvereinbarung gezahlte Mietzinsbeträge zurückverlangen, wenn eine Verjährungsfrist von vier Jahren noch nicht abgelaufen ist und er die Erhöhungszahlungen nicht schriftlich als vertraglich wirksam bestätigt hat.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Staffelmietabrede sowie etwaige Bereicherungsansprüche der Klägerseite aufgrund überzahlter Mietzinsen.

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 22.1.1992 von den Bekl. eine im Hause belegene Wohnung. In § 3 Ziff. 2 Mietvertrages vereinbarten die Parteien eine Staffelmiete, die wie folgt geregelt wurde: "Die Miete gemäß Ziffer 1 gilt für die ersten 12 Monate seit Vertragsbeginn. Sie erhöht sich nach jeweils frühestens zwölf Monaten um jährlich 5 % für die ersten fünf Jahre." Das Mietverhältnis endete zum 31.8.1996. Während der Dauer des Mietverhältnisses hatten die Kl. aufgrund der o. a. Staffelmietvereinbarung zusätzlich zum Ausgangsmietzins in Höhe von 1020 DM netto kalt die nachfolgend spezifizierten Mieterhöhungsbeträge geleistet:

1.3.1993 - 28.2.1994 = 51,00 DM x 12 = 612,00 DM

1.3.1994 - 28.2.1995 = 104,55 DM x 12 = 1.254,60 DM

1.3.1995 - 28.2.1996 = 160,78 DM x 12 = 1.929,36 DM

1.3.1996 - 31.8.1996 = 219,82 DM x 6 = 1.318,92 DM

Sa.: 5114,86 DM

Mit ihrer am 27. April 1998 bei Gericht eingegangenen Klage begehren die Kl. von den Bekl. die Rückerstattung der vorgenannten Erhöhungsbeträge aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung. Die Kl. sind der Auffassung, daß die Staffelmietvereinbarung unwirksam sei, da die zwingenden rechtlichen Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 MHG nicht beachtet worden seien.

Die Bekl. sind der Auffassung, daß den Kl. unabhängig von der Frage der Wirksamkeit der Staffelmietzinsvereinbarung kein Rückerstattunsanspruch zustehe, da sie - was zwischen den Parteien unstreitig ist - die Erhöhungsbeträge über Jahre hinaus vorbehaltlos gezahlt hätten. Durch diese vorbehaltlosen Zahlungen sei es zu Einzelmieterhöhungsvereinbarungen kraft schlüssigen Verhaltens gekommen. Vorsorglich erheben die Bekl. den Einwand der Verwirkung und die Einrede der Verjährung.

Den Kl. steht gegenüber den Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 erste Alternative BGB ein Anspruch auf Rückerstattung geleisteter Mietzinsen in Höhe eines Betrages von 4.604,86 DM zu. Die von der Klägerseite in dem Zeitraum 1.3.1993 bis 31.8.1996 im Hinblick auf die Staffelmietzinsvereinbarung geleisteten Erhöhungsbeträge sind ohne Rechtsgrund gezahlt worden. Die Staffelmietzinsvereinbarung ist nämlich unwirksam. Es mangelt insoweit an dem betragsmäßigen Ausweis der jeweiligen Erhöhungsbeträge. Zum betragsmäßigen Ausweis der Erhöhungsbeträge ist die Anaabe eines bestimmten DM-Betrages erforderlich. Die bloße Angabe eines berechenbaren Prozentsatzes für die jeweilige Erhöhung der weiteren Staffelsätze gegenüber einem Ausgangsbetrag genügt insoweit nicht (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rdnr. 433). Die nichtige Staffelmietvereinbarung ist auch nicht durch eine Bestätigung gemäß § 141 BGB wirksam geworden. Es mangelt bereits an zureichenden Anhaltspunkten dafür, daß die Klägerseite mit der vorbehaltlosen Zahlung der Mieterhöhungsbeträge einen entsprechenden Bestätigungswillen hat ausüben wollen. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Klägerseite die Nichtigkeit der Staffelmietzinsvereinbarung vor ihrer anwaltlichen Beratung durch den Klägervertreter im Jahre 1998 bekannt war. Im übrigen fehlt es an der Einhaltung der Form für die Bestätigung. Eine Staffelmietvereinbarung setzt gemäß § 10 Abs. 2 S. 2 MHG Schriftform voraus. Für die Bestätigung formgebundener Vereinbarungen ist jedoch anerkannt, daß sie ebenfalls der Form der entsprechenden gesetzlichen Regelung genügen müssen. Eine schriftliche Bestätigung ist hier jedoch nicht erteilt worden. Der Rückforderungsanspruch der Klägerseite ist auch nicht verwirkt. Die Verwirkung setzt neben dem erforderlichen Zeitmoment voraus, daß der Anspruchsteller einen entsprechenden Vertrauenstatbestand gesetzt hat, aufgrund dessen der Anspruchsgegner unter Berücksichtigung von Treu und Glauben berechtigterweise annehmen durfte, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Vor dem Hintergrund der Tatsache, daß die Kl. erst im Jahre 1998 von der Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung erfahren haben, haben sie jedoch keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand zugunsten der Beklagtenseite gesetzt, da sie unverzüglich nach Bekanntwerden ihrer Rechtsansprüche diese gegenüber der Beklagtenseite zur Durchsetzung gebracht haben (vgl. dazu LG Nürnberg-Fürth WM 1997, 438).

Die Klage ist jedoch nur in dem tenorierten Umfang begründet, da hinsichtlich der im Jahre 1993 geleisteten Mieterhöhungsbeträge in Höhe von 10 x 51 DM = 510 DM die Verjährungseinrede der Bekl.

seite durchgreift. Für Bereicherungsansprüche gilt zwar mangels abweichender gesetzlicher Regelung grundsätzlich die 30jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB. Etwas anderes gilt jedoch für Bereicherungsansprüche aufgrund überzahlter Zinsen bzw. Mietzinsen. Derartige Ansprüche verjähren in entsprechender Anwendung der §§ 197, 201 BGB binnen vier Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres des Fälligkeitseintritts. Die entsprechende Anwendung des § 197 BGB ist aus Gründen der Symmetrie gerechtfertigt, da der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Mietzinsen in vier Jahren verjährt, so daß für gegenläufige Ansprüche des Mieters nichts anderes gelten kann (BGH NJW 1990, 1036; von Feldmann in: Münchener Kommentar zum BGB, 3. Aufl., § 197 Rdnr. 2 unter Hinweis auf OLG Hamburg NJW-RR 1989, 458 [= WM 1989, 126], OLG Hamm NJW-RR 1996, 523 [= WM 1996, 330]).