Ständige Ruhestörung als Mangel der Mietsache

Ständige Ruhestörung als Mangel der Mietsache; Grenzen des sozialadäquat hinzunehmenden Lärms

1. Geräusche in Form von Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen und Fernsehen sind grundsätzlich als sozialadäquate und mit der üblichen Nutzung einer Wohnung verbundene Lebensäußerungen durch andere Mieter hinzunehmen, sofern sie nur gelegentlich und nicht ständig auftreten.

2. Verstetigen sich derartige Geräusche derart, dass sie nahezu täglich, vereinzelt vor 6.00 Uhr, häufig auch nach 22.00 Uhr und teilweise auch noch nach Mitternacht auftreten, liegt ein zur Minderung in Höhe von 10 % berechtigender Mangel vor; der Vermieter kann insoweit verpflichtet werden, Ruhestörungen vor 6.00 Uhr und nach 22.00 Uhr zu unterbinden.

(Leitsätze der Redaktion)

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass ständige Ruhestörungen einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB einer Wohnung darstellen. Dabei hat das Amtsgericht nicht übersehen, diese auch unter dem Gesichtspunkt zu beurteilen, dass aus dem Zusammenleben mehrerer Mieter in einem Mehrfamilienhaus sich zwangsläufig Beeinträchtigungen durch sozial adäquate Geräusche ergeben, die mit der Nutzung einer Wohnung üblicherweise verbunden, deshalb vertragsgemäß und von anderen Mietern hinzunehmen sind. Die Art der danach festgestellten Geräusche in Form von Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen, Fernsehen u. Ä. entspricht grundsätzlich einer üblichen Nutzung einer Wohnung, denn diese ergeben sich regelmäßig bei deren Gebrauch durch den Aufenthalt von mehreren Menschen, insbesondere auch von Kindern. Allerdings gilt das im vorliegenden Fall nicht für das Ausmaß der Beeinträchtigungen. Denn diese treten hier nicht, wie bei einer üblichen Nutzung einer Wohnung, gelegentlich auf, sondern ständig. Ausweislich des vom Kl. eingereichten Lärmprotokolls sind nahezu täglich Störungen zu verzeichnen. Hinzu kommt, dass die auch nicht nur vereinzelt bereits vor 6.00 Uhr und häufig auch nach 22.00 Uhr, teilweise auch noch nach 0.00 Uhr auftreten.

Unter diesen Umständen ist die Beurteilung des Amtsgerichts, dass es sich um eine über das übliche und als vertragsgemäß hinzunehmende Maß hinausgehende Beeinträchtigung handelt, nachvollziehbar. Die o. g. Ruhestörungen sind von der Zeugin W. in der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme bestätigt worden. Mängel in der Beweiswürdigung sind nach Ansicht der Kammer nicht zu erkennen. Allein der Umstand, dass die Zeugin vom Lärm selbst betroffen ist, macht diese nicht unglaubwürdig. Soweit die Streithelfer nunmehr in der Berufungsinstanz erstmals ihrerseits Zeugen benennen, die sich von den Streithelfern nicht gestört fühlen, ist dies zum einen nicht substantiiert und geht nicht auf den Kl.vortrag ein. Denn es kommt nicht auf das subjektive Empfinden anderer Mieter an und schließt vor allem nicht die in der Wohnung des Kl. zu vernehmenden Geräusche aus. Ferner ist dieses Vorbringen nach § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert, weil es bereits in I. Instanz hätte erfolgen können.

Die Berufung der Bekl. und deren Streithelferin hat indes in Bezug auf die vom Amtsgericht festgestellte Höhe der Minderung Erfolg.

Angesichts der oben festgestellten Beeinträchtigungen ist nur eine Minderung in Höhe von 10 % gerechtfertigt. Zwar überschreiten die Ruhestörungen die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Bei der Beurteilung des Maßes der Beeinträchtigung ist aber zu berücksichtigen, dass einerseits es sich der Art nach um übliche Geräusche aus einer anderen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt und andererseits die Störungen im Randbereich der besonders geschützten Nachtruhe auftreten. Nach allem erscheint danach die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung des Kl. mit einer Minderungsquote von 10 % angemessen bewertet.

Geräusche in Form von Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türen knallen und Fernsehen sind als sozialadäquate Lebensäußerungen von anderen Mietern hinzunehmen, wenn sie nur gelegentlich auftreten. Werden sie zum Regelfall, können die anderen Mieter um 10 % mindern und den Vermieter verpflichten, Ruhestörungen vor 6 Uhr und nach 22 Uhr zu unterbinden.

Ein Mieter hatte gegen seine Vermieter geklagt, weil andere Mieter im Hause fast täglich, manchmal schon vor 6 Uhr in der Früh und teilweise auch noch nach Mitternacht stritten, schrien, polterten, trampelten, Türen zuknallten und laut den Fernseher aufgedreht hatten. Der Kläger drang im Wesentlichen mit seinem Anliegen durch.

Die Vermieter wurden verurteilt, Ruhestörungen vor 6 Uhr in der Früh und nach 22 Uhr zu unterbinden. Außerdem sei eine Minderung in Höhe von 10 % gerechtfertigt.

Grundsätzlich seien die beanstandeten Geräusche „sozialadäquat", entsprächen also der üblichen Nutzung einer Wohnung durch den Aufenthalt mehrerer Menschen, insbesondere von Kindern. Sie seien von den anderen Mietern des Hauses also hinzunehmen.

Allerdings gebe es eine Grenze. Hier seien die Störungen, wie der Kläger anhand eines Lärmprotokolls darlegte, nahezu täglich aufgetreten, häufig vor 6 Uhr und auch nach 22 Uhr, teilweise noch nach Mitternacht. Das gehe über das übliche Maß hinaus und berechtige somit zur Minderung.