Ständig unpünktliche Mietzahlung

Ständig unpünktliche Mietzahlung; Bagatellfall bei nochmaliger kurzzeitiger Spätzahlung

Zahlt der Mieter trotz vorheriger Abmahnung wiederum erneut eine Miete unpünktlich, kann zwar grundsätzlich jetzt eine fristlose bzw. ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein. Dabei ist jedoch - zumal bei einem schon sehr lange bestehenden Mietverhältnis - der Grund der Verzögerung (Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes) zu berücksichtigen mit der Folge, dass das Vertrauen des Vermieters in eine vertragsgemäße Zahlungsmoral nicht nachhaltig erschüttert und eine ordnungsgemäße Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen in Zukunft zu erwarten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt Räumung und Herausgabe der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung aufgrund der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen vom 18. Oktober 2012, weil die Bekl. die Miete für Oktober 2012 bis zum 18. Oktober 2012 nicht gezahlt hätten, obgleich sie mit Schreiben vom 15. März 2012 wegen der unpünktlichen Zahlungen der Mieten für Januar bis März 2012 abgemahnt worden seien. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Die Bekl. sind nicht gemäß § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis zwischen der Kl. und den Bekl. zu 1. und 2. ist nicht beendet. Die Kündigung der Kl. vom 18. Oktober 2012 ist nicht begründet. Das Zahlungsverhalten der Bekl. rechtfertigt weder nach § 543 Abs. 1 BGB eine fristlose Kündigung noch gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine ordentliche Kündigung.

Die von den Bekl. geschuldete Miete war jeweils zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fällig. Die bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1978 geltende Fälligkeitsregelung in § 551 BGB a.F. zum Monatsende ist wirksam durch die Vorauszahlungsklausel in Ziff. 3 (1) der AVB ersetzt worden. Die Regelung ist wirksam, weil sie nicht mit einer unzulässigen Einschränkung der Aufrechnung in Ziff. 3 (3) der AVB zusammentrifft. Die bloße Verzögerung der Aufrechnung infolge einer erforderlichen Anzeige einen Monat zuvor ist insoweit unschädlich (BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, GE 2011, 947 sowie Urteil vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, GE 2009, 577).

Das Amtsgericht hat unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508) zutreffend ausgeführt, dass nach einer vorangegangenen Abmahnung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen auch bereits eine weitere verzögerte Zahlung eine Kündigung rechtfertigen könne. Es verbietet sich aber eine schematische Betrachtung, vielmehr ist, wie auch vom Amtsgericht zutreffend dargelegt, auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Die Kammer schließt sich diesen Ausführungen an.

Die der Abmahnung zugrunde liegenden Verzögerungen für Januar bis März 2012 lassen bereits nicht ohne Weiteres ein nachhaltiges vertragswidriges Verhalten der Bekl. erkennen. Es handelt sich vielmehr um eine kurzzeitige Störung. Die Gründe hierfür sind von den Bekl. mit dem Verlust des Arbeitsplatzes der Bekl. zu 2. und dem Tod ihres Vaters erklärt worden. Auch wenn dies keine zwingenden Gründe für die Verzögerungen sind, lassen sie die Vertragsverletzungen weniger gravierend erscheinen. Das gilt auch für die Umstände für die weitere einmalige Verzögerung im Oktober 2012. Die Bekl. zu 2., die im Innenverhältnis für die Zahlung der Miete verantwortlich war, ist in eine Depression geraten, aufgrund derer sie die Zahlung der Miete für Oktober 2012 versäumt hat. Dies ist von ihr nicht zu vertreten. Zwar war neben ihr auch der Bekl. zu 1. als weiterer Vertragspartner zur Erfüllung verpflichtet. Indes ist auch ihm zugute zu halten, dass er von der geänderten Situation betreffend die Bekl. zu 2. betroffen war und nicht in erster Linie daran gedacht hat, sofort seinerseits die Zahlung der Miete zu veranlassen. Auch ein darin liegendes Verschulden ist im unteren Bereich einzuordnen. Zugunsten der Bekl. ist ferner die Dauer des Mietverhältnisses seit 1978 zu berücksichtigen. Nach allem ist danach auch angesichts der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Annahme gerechtfertigt, dass das Vertrauen der Kl. in eine vertragsgemäße Zahlungsmoral nachhaltig erschüttert ist und eine ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen in Zukunft durch die Bekl. nicht (??!) zu erwarten ist. Die den Bekl. zur Last fallende Vertragsverletzung ist unter Berücksichtigung aller Umstände danach nicht so erheblich, dass als Folge eine Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist, und zwar weder durch eine fristlose noch durch eine ordentliche Kündigung.

Ein Mietverhältnis kann zwar bei unpünktlicher Mietzahlung trotz Abmahnung gekündigt werden. Dabei verbietet sich aber eine schematische Betrachtung; es ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen.

Die Mieter zahlten die Mieten für Januar bis März 2012 verzögert. Der Vermieter mahnte das ab. Dennoch kam es wiederum zu einer (einmaligen) Verzögerung mit der Mietzahlung Oktober 2012. Daraufhin kündigte der Vermieter am 18. Oktober 2012 das Mietverhältnis fristlos und ordentlich. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Das AG habe unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508) zutreffend ausgeführt, dass nach einer vorangegangenen Abmahnung wegen ständig und gütlicher Mietzahlungen auch bereits eine weitere verzögerte Zahlung eine Kündigung rechtfertigen könne. Es verbiete sich aber eine schematische Betrachtung, vielmehr sei auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Die der Abmahnung zugrunde liegenden Verzögerungen ließen bereits nicht ohne Weiteres ein nachhaltiges vertragswidriges Verhalten des Mieters erkennen. Es handele sich vielmehr um eine kurzzeitige Störung. Die Gründe hierfür seien von den Mietern mit dem Verlust des Arbeitsplatzes der Beklagten zu 2. und dem Tod ihres Vaters erklärt worden. Auch wenn dies keine zwingenden Gründe für die Verzögerungen seien, ließen sie die Vertragsverletzungen weniger gravierend erscheinen. Das gelte auch für die Umstände für die weitere einmalige Verzögerung der Mietzahlung im Oktober 2012. Die Beklagte zu 2., die im Innenverhältnis für die Zahlung der Mieter verantwortlich gewesen sei, sei in eine Depression geraten, aufgrund derer sie die Zahlung versäumt habe. Das sei von ihr nicht zu vertreten. Zwar sei neben ihr auch der Beklagte zu 1. als weiterer Vertragspartner zur Erfüllung verpflichtet. Indes sei auch ihm zugute zu halten, dass er von der geänderten Situation der Beklagten zu 2. betroffen gewesen sei und nicht in erster Linie daran gedacht habe, sofort seinerseits die Zahlung der Miete zu veranlassen. Auch ein darin liegendes Verschulden sei im unteren Bereich einzuordnen. Zugunsten der Mieter sei ferner die Dauer des Mietverhältnisses seit 1978 zu berücksichtigen. Nach allem sei danach nicht die Annahme gerechtfertigt, dass das Vertrauen der Klägerin in eine vertragsgemäße Zahlungsmoral nachhaltig erschüttert und eine ordnungsgemäße Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen in Zukunft zu erwarten sei. Die Vertragsverletzung sei unter Berücksichtigung aller Umstände danach nicht so erheblich, dass als Folge eine Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sei, und zwar weder durch eine fristlose noch durch eine ordentliche Kündigung. Die Kammer nehme insoweit ergänzend auf die ausführlichen Abwägungen im angefochtenen Urteil Bezug und trete diesen ebenfalls bei.

Der BGH hatte in der zitierten Entscheidung VIII ZR 364/04 keinen „verwertbaren" Leitsatz gefertigt (Zur Frage, ...). In dem Leitsatz der Redaktion (GE 2006, 508) heißt es in Anlehnung an die Formulierungen des BGH in den Entscheidungsgründen, dass eine Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung nicht bereits deshalb unwirksam ist, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete (wieder) nicht pünktlich eingegangen ist. Die fortdauernde Unpünktlichkeit müsse sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen, vielmehr seien auch Zahlungsverzüge vor der Abmahnung zu berücksichtigen. Das gelte für die außerordentliche fristlose und auch für die ordentliche Kündigung.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts, die der Abmahnung zugrunde liegenden Verzögerungen ließen bereits nicht ohne Weiteres ein nachhaltiges vertragswidriges Verhalten der Mieter erkennen, es handele sich vielmehr um eine kurzzeitige Störung, erscheinen grenzwertig. Immerhin war die Miete für drei Monate unpünktlich gezahlt worden. Wann handelt es sich um eine kurzzeitige Störung, wann hört die Kurzzeitigkeit auf? Handelt es sich vorliegend um einen Ausnahmefall, der sich nicht schematisch bestimmen lässt? Handelt es sich um einen Bagatellfall? Vorliegend hatten die Mieter jedenfalls verständnisvolle, milde Richter.