Städtebaulicher Entwicklungsbereich

Städtebaulicher Entwicklungsbereich; bebauter Bereich; Umstrukturierung; Vermögenszuordnung; Restitution.

Als Entwicklungsbereich gemäß § 165 BauGB kann auch eine Fläche mit vorhandener Bebauung festgelegt werden, wenn diese beseitigt und der Bereich einer grundlegend neuen städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden soll.

Für die Zulässigkeit der Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs gemäß § 165 BauGB ist es ohne Bedeutung, ob ein Rückübertragungsanspruch der Gemeinde nach dem Einigungsvertrag (Art. 21 Abs. 3 Halbs. 1 und Art. 22 Abs. 1 Satz 7 i.V.m. Art. 21 Abs. 3 Halbs. 1, Restitution) in bezug auf die Grundstücke des Entwicklungsbereichs gemäß § 11 Abs. 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes (VZOG) ausgeschlossen wäre.

I. Die Antragsteller wenden sich im Normenkontrollverfahren gegen die Gültigkeit der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Alter Schlachthof" vom 8. Juli 1993 (GVBl S. 326) im Bezirk Prenzlauer Berg von Berlin. Die Bebauung des etwa 50 ha großen Bereichs war im Krieg weitgehend zerstört und danach durch Massiv- und Behelfsbauten ersetzt worden, die als Materiallager oder Werkstätten genutzt wurden. Nach der Wiedervereinigung leiteten Grundstücksverkäufe einen Prozeß ungeordneter Umnutzung ein. Ziel der Entwicklungsmaßnahme ist es, eine innenstadt-adäquate Nutzung des Bereichs für Wohnbebauung, Gemeinbedarfseinrichtungen, Grünanlagen, Dienstleistungsbetriebe, Handel und Gewerbe zu erreichen. Das Normenkontrollgericht hat den Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit der Verordnung zurückgewiesen. Die gegen die Nichtzulassung der Revision gerichtete Beschwerde hat keinen Erfolg.

(...)

b) Die Beschwerde macht eine Abweichung des Normenkontrollgerichts von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu den Anforderungen an eine planerische Prognoseentscheidung geltend. Das Normenkontrollgericht habe die Billigung der Wohnungsprognose der Antragsgegnerin nur sehr allgemein, gestützt auf die Hauptstadtfunktion Berlins und den daraus abgeleiteten zu erwartenden Zugang, begründet. Gleiches gelte für die Prognose der künftigen Arbeitsplatzentwicklung; auch der Hinweis auf das Zweckentfremdungsrecht gehe in die Irre. Diese Rüge greift nicht durch.

Das Normenkontrollgericht hat im Rahmen der Prüfung an § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB unter ausdrücklichem Verweis auf die Begründung der Entwicklungsbereichsverordnung beide Varianten der gesetzlichen Konkretisierungen eines qualifizierten Gemeinwohlerfordernisses als erfüllt angesehen; die Maßnahme diene sowohl der Wiedernutzung brachliegender Flächen als auch der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten. Das Erfordernis des erhöhten Wohnbedarfs hat das Gericht dahingehend ausgelegt, daß mittelfristig ein erheblicher Siedlungsdruck ausreiche, bei dem die Nachfrage das Angebot deutlich übersteige. Diese Situation hat es im vorliegenden Fall allein schon wegen der zukünftigen Hauptstadtfunktion und dem in diesem Zusammenhang zu erwartenden Zuzug für gegeben erachtet. Auf einen gegenwärtig bereits bestehenden erhöhten Bedarf deute auch das für das Land Berlin geltende Zweckentfremdungsverbot hin.

Gegen diese einzelfallbezogene Würdigung wendet sich die Beschwerde ohne Erfolg. Das Normenkontrollgericht hat durch den Hinweis auf die Einzelbegründung der angegriffenen Verordnung die Prognose der Antragsgegnerin aus der Flächennutzungsplanung und deren gegenwärtige Bedarfsberechnungen bestätigt. Ob diese - knappe - gerichtliche Würdigung der Bedarfseinschätzung durch die Antragsgegnerin ausreichend ist und in der Sache zutrifft, hat das Beschwerdegericht nicht zu überprüfen. Anders als in dem Fall, der dem Beschluß des erkennenden Senats vom 30. Dezember 1996 - BVerwG 4 NB 13.96 - zugrunde lag, hat sich nicht die Antragsgegnerin auf das Zweckentfremdungsverbot zur Erleichterung des Bedarfsnachweises für die Entwicklungsmaßnahme berufen, sondern das Normenkontrollgericht hat diesen Umstand als zusätzliches Indiz im Rahmen der Überprüfung der Prognose herangezogen.

(...)

2. a) Die von der Beschwerde als rechtsgrundsätzlich aufgeworfene Frage des Verhältnisses von Sanierungs- und Entwicklungsrecht rechtfertigt nicht die Zulassung der Revision; denn sie läßt sich, soweit sie im vorliegenden Fall erheblich sein kann, unmittelbar aufgrund des Gesetzes beantworten.

Das Normenkontrollgericht hat zu Recht darauf abgestellt, daß Entwicklungsmaßnahmen neben der erstmaligen Entwicklung unbebauter Flächen auch auf eine Neuordnung bereits bebauter Ortslagen mit dem Ziel der Neustrukturierung gerichtet sein können (vgl. Ausschußbericht zum Entwurf des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes; BT-Drucks. 12/4340 S. 21 zur Streichung des § 165 Abs. 5 Satz 3 BauGB i.d.F. des Regierungsentwurfs = § 6 Abs. 4 Satz 3 BauGB-MaßnahmenG). Demgegenüber knüpfen Sanierungsmaßnahmen typischerweise an den vorhandenen Gebietscharakter und die vorhandene Bausubstanz an, auch wenn die Behebung städtebaulicher Mißstände im Einzelfall Abriß und Neubebauung in größerem Umfang erfordern können (vgl. Gaentzsch, NVwZ 1991, 921 [923 f.]). Diese typologische Unterscheidung der genannten Institute des Besonderen Städtebaurechts ist nicht klärungsbedürftig, sondern ergibt sich aus § 136 Abs. 2 Satz 1, § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB.

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b) Die als rechtsgrundsätzlich formulierte Frage, ob eine entwicklungsrechtliche Enteignungsbefugnis der Gemeinde auch dann bestehen kann, wenn ein Rückübertragungsanspruch der gleichen Gemeinde aufgrund § 11 Abs. 2 VZOG ausgeschlossen wäre, würde sich in einem künftigen Revisionsverfahren nicht stellen. Das von der Beschwerde problematisierte Verhältnis von Entwicklungsrecht nach BauGB und Zuordnungsrecht nach VZOG könnte - wenn überhaupt - allenfalls bei der Beurteilung einer Enteignung im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich Bedeutung erlangen; dies erscheint zwar äußerst zweifelhaft, weil das Vermögens- und Vermögenszuordnungsrecht nicht darauf gerichtet ist, städtebauliche Umstrukturierungen zu sperren. Jedenfalls ist es für die Prüfung der Rechtswirksamkeit der Entwicklungsverordnung selbst ersichtlich ohne Relevanz. Entsprechendes gilt für die Ausführungen der Beschwerde zur Genehmigungspflicht oder Genehmigungsfähigkeit der abgeschlossenen Grundstückskaufverträge. Auch diese Fragen beziehen sich nicht auf die Normsetzung, sondern betreffen die durch die Entwicklungsverordnung als Rechtsfolge ausgelösten Genehmigungspflichten. Die diesbezüglichen Ausführungen im Normenkontrollurteil waren zudem für die Zurückweisung des Normenkontrollantrags nicht entscheidungserheblich.