staatlicher Verwalter

staatlicher Verwalter; Auskunftserteilung; Rechenschaftslegung; Verjährung; Hemmung

1) Der staatliche Verwalter von Grundeigentum in der ehemaligen DDR einschl. der Ostbezirke Berlins (Kommunale Wohnungsverwaltung) bzw. sein Rechtsnachfolger muß allgemein über seine zurückliegende Auftragstätigkeit dem privaten Grundstückseigentümer Auskunft erteilen und Rechenschaft legen. Dem steht nicht die Beweislastregel des § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG entgegen.

2) Beginn, Hemmung und Unterbrechung der Verjährung sind gem. Art. 231 § 6 Abs. 1 EGBGB für den Zeitraum vor dem Wirksamwerden des Beitritts nach den in der DDR geltenden Rechtsvorschriften zu beurteilen. Dabei ist auch bei staatlicher Verwaltung im Sinne des VermG § 474 Abs. 1 Nr. 3 ZGB anzuwenden, so daß die Verjährungsfrist vier Jahre beträgt (Ergänzung zu LG Berlin ZOV 1995, 143).

3) Die Verjährung war nicht schon deshalb entsprechend § 477 Abs. 1 Nr. 4 ZGB gehemmt, weil seinerzeit eine gerichtliche Verfolgung von Ansprüchen gegen die staatliche Verwaltung nicht möglich gewesen wäre. Diese Bestimmung sollte ersichtlich lediglich Fälle der Unterbrechung der Tätigkeit der (bestehenden) Gerichte betreffen. Ihr kann nicht im nachhinein heutiges rechtsstaatliches Verständnis unterlegt werden.

Der Kl. ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in Berlin Friedrichshain, welches von dem Rechtsvorgänger der Bekl., dem VEB Kommunale Wohnungswirtschaft seit dem 8.7.1963 staatlich verwaltet wurde. Die Verwaltung, die nach dem 3.10.1990 die Bekl. ausübte, endete zum 1.4.1994. Für die Übergabe wurde zwischen den Parteien ein Grundstücksübergabeprotokoll vom 8.4.1994 gefertigt. Auf dem Grundstück lasten zur Zeit noch Aufbauhypotheken. Nach Auskunft der Altkredit Beratungs- und Inkasso Service GmbH (ABIS) vom 11.8.1994 soll sich die verzinsliche Darlehensschuld aus Aufbauhypotheken per 5.8.1994 auf 174.349,41 DM belaufen. Mit Schreiben vom 7.7.1994 und 21.7.1994 forderte die Prozeßbevollmächtigte des Kl. die Bekl. auf mitzuteilen, welche Baumaßnahmen an dem Grundstück durchgeführt und welche Kreditmittel dazu verwendet wurden. Hierzu erklärte die Bekl. mit Schreiben vom 29.8.1994, die während der Zeit der staatlichen Verwaltung aufgenommenen Kredite hätten der laufenden Instandsetzung und Instandhaltung des Grundstücks gedient.

Der Kl. trägt vor, die mit Schreiben der Bekl. vom 29.8.1994 erteilte Auskunft sei unzureichend. Um im Hinblick auf §§ 3 Altschuldenhilfe-Gesetz, 16 Abs. 5 S. 4 VermG überprüfen zu können, welche Baumaßnahmen an dem Grundstück durchgeführt und welche Kreditmittel dafür verwendet wurden, benötige er Belege und Abrechnungen der jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen. Ferner habe die Bekl. ihm für den gesamten Zeitraum der staatlichen Verwaltung bis zur Unterzeichnung des Grundstücksübergabeprotokolls eine ordnungsgemäße Hausverwalterabrechnung zu erteilen und über diesen Zeitraum Rechenschaft abzulegen. Die bislang übergebenen Belege seien schlecht lesbar und teilweise auch nicht nachvollziehbar.

I. pp. Der Klageantrag zu 1.) ist teilweise begründet.

1. Dem Kl. steht grundsätzlich der geltend gemachte Auskunfts- und Rechenschaftsanspruch betreffend die Verwendung von Kreditmitteln gem. §§ 11a Abs. 3 Satz 1 VermG, 666 BGB zu.

Die Verwaltung durch die Rechtsvorgängerin der Bekl. beruht hier auf § 2 der Verordnung vom 4. September 1952 (VO Bl. I S. 445). Es ist anerkannt, daß diese Fälle gem. § 1 Abs. 4 VermG in den Geltungsbereich dieses Gesetzes fallen (BGH ZOV 1994, S. 480/481 = 1995, S. 31/32). Ebenso anerkannt ist, daß - über den Wortlaut des § 11 a Abs. 3 Satz 1 VermG hinaus - den bisherigen staatlichen Verwalter eine allgemeine Auskunfts- und Rechenschaftspflicht trifft. Wenn diesem nach dem Wortlaut der zitierten Bestimmung von der Beendigung des Aufrages an die Pflichten eines Beauftragten auferlegt werden, so kann dies nur bedeuten, daß er wie jeder Beauftragte über seine zurückliegende Auftragstätigkeit - u.a. Rechenschaft abzulegen und die nötigen Auskünfte zu erteilen hat (BGH a.a.O.).

Der Geltendmachung des Auskunfts- und Rechenschaftsanspruchs steht nicht Sinn und Zweck des § 16 Abs. 5 S. 4 VermG entgegen. In § 16 Abs. 5 S. 4 VermG hat der Gesetzgeber dem Berechtigten die Beweislast dafür auferlegt, daß eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme nicht durchgeführt wurde. Hierfür ist jedoch erforderlich, daß dem Berechtigten durch Erteilung der Belege Anhaltspunkte über die Verwendung der Kreditmittel verschafft werden. Die pauschale Mitteilung der Bekl. in ihrem Schreiben vom 29.8.1994, die während der Zeit der staatlichen Verwaltung aufgenommenen Kredite hätten der laufenden Instandsetzung und Instandhaltung des Grundstücks gedient, reicht nicht aus.

Nachweise über die Verwendung der Kreditmittel befinden sich auch nicht bei der ABIS, da diese ihrerseits in ihrem Schreiben vom 11.8.1994 davon ausgeht, der Kl. sei von der Bekl. über den Verwendungszweck informiert worden und habe die entsprechenden Unterlagen erhalten. Daher hat die Bekl. Belege vorzulegen, soweit sie gemäß § 259 BGB erteilt zu werden pflegen.

2. Die grundsätzliche Bejahung des Anspruchs des Kl. hat aber nur zur Folge, daß der Kl. Auskunft und Rechenschaft bezüglich der am 22.8.1988 in Abteilung lll unter Nr. 37 und 38 eingetragenen Aufbauhypotheken verlangen kann. Die weitergehenden Ansprüche hinsichtlich der älteren Eintragungen - 22.4.1985 und davor - sind verjährt. Dies folgt daraus, daß gemäß Art. 231 § 6 Abs. 1 EGBGB die Bestimmungen des BGB über die Verjährung nur auf solche Ansprüche Anwendung finden, die nach dem Recht der DDR noch nicht verjährt waren. Beginn, Hemmung und Unterbrechnung der Verjährung sind mithin für den Zeitraum vor dem Wirksamwerden des Beitritts nach den in der DDR geltenden Rechtsvorschriften zu beurteilen.

Welche Verjährungsfrist nach DDR-Recht in den Fällen staatlicher Verwaltung von Gebäuden im Sinne des VermG zu gelten hat, ist, soweit ersichtlich, bisher nicht entschieden worden. Die 31. Zivilkammer des Landgerichts ist (ZOV 1995, S. 142 ff., 143) von einer vierjährigen Verjährungsfrist gem. § 474 Abs. 1 Nr. 3 ZGB DDR ausgegangen. Diese Entscheidung betrifft aber einen Fall, in dem die Kl. einen zivilrechtlichen Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung eines mit der Kommunalen Wohnungsverwaltung geschlossenen Verwaltervertrages bzw. einen deliktischen Anspruch geltend machten. Dennoch und ungeachtet dessen, daß das ZGB der DDR grundsätzlich nur im Verhältnis der Bürger untereinander bzw. gegenüber Betrieben anzuwenden war, muß diese Verjährungsfrist auch in den Fällen staatlicher Verwaltung Anwendung finden. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb der staatliche Verwalter hinsichtlich der Verjährung schlechter stehen sollte als der privatrechtlich beauftragte Verwalter. In der Praxis der Kommunalen Wohnungsverwaltungen dürfte es keinen Unterschied gemacht haben, ob ein Grundstück staatlich oder aufgrund privatrechtlich erteilten Auftrags verwaltet wurde. Die grundsätzliche Anwendung der Verjährungsvorschriften des ZGB der DDR trägt schließlich der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH (ZOV 1994, S. 480/481 = ZOV 1994, S. 31/32) Rechnung, wonach auch durch die Bestimmungen des VermG klargestellt werden sollte, daß die Abwicklung der staatlichen Verwaltung nach zivilrechtlichen Grundsätzen erfolgen sollte. Dann ist es am naheliegendsten, die für Schadensersatzansprüche aus Verträgen sowie für außervertragliche Ansprüche geltende Verjährungsvorschrift des ZGB der DDR anzuwenden. Jedenfalls für den vorliegenden Fall würde sich auch nichts anderes aus der Anlage 3 zur Anordnung über die Ordnungsmäßigkeit und den Datenschutz in Rechnungsführung und Statistik vom 6.8.1985 (GBI. DDR I 1985, S. 267 ff.) ergeben. Diese sieht relativ kurze Aufbewahrungsfristen für Belege von regelmäßig nur zwei Jahren vor, aber beginnend mit dem 1. Tag des Kalenderjahres, der auf das Jahr des Vorgangs bzw. der Vertragserfüllung folgt. Sollte daraus auf eine noch kürzere Verjährungsfrist geschlossen werden, so wäre diese jedenfalls hinsichtlich der Vorgänge im Jahre 1988 beim Wirksamwerden des Beitritts noch nicht abgelaufen gewesen.

Es ist nicht zu sehen, daß der Kl. etwa erst zur Zeit der Wende in der DDR oder des Wirksamwerdens des Beitritts Kenntnis vom Entstehen seiner Ansprüche und der Person des Verpflichteten im Sinne von § 475 Nr. 2 Satz 1 ZGB DDR erlangt hätte oder im Sinne von § 477 Abs. 1 Nr. 4 ZGB DDR vorher an der Rechtsverfolgung gehindert gewesen wäre.

Hierzu hat die Bekl. erklärt, die Eigentümer der staatlich verwalteten Grundstücke seien stets über die Anordnung der Verwaltung und deren Ausübung durch ihren Rechtsvorgänger informiert worden, was der Kl. nicht bestritten hat. Damit besaßen der Kl. bzw. dessen Rechtsvorgänger auch seit dem 8.7.1963 Kenntnis im Sinne des § 475 Nr. 2 S. 1 ZGB.

Hierfür spricht auch, daß der Kl. immer Eigentümer des Grundstücks geblieben ist und daher bezüglich der Verwaltung seines Grundstücks eine Vorstellung gehabt haben muß. Da er niemals einen privatrechtlichen Verwaltervertrag unterzeichnet hat, mußte er davon ausgehen, es werde von dem Rechtsvorgänger der Bekl. verwaltet.

Auch eine Hemmung der Verjährung gem. § 477 Abs. 1 Nr. 4 ZGB DDR kann nicht angenommen werden. Eine solche Hemmung kommt in Betracht, wenn eine rechtsstaatlich gebotene gerichtliche Anspruchsdurchsetzung daran scheitert, daß ein Klageweg nicht zur Verfügung steht, oder ausnahmsweise dann, wenn die Rechtsverfolgung praktisch wegen konkreter politischer Zwänge nicht erfolgen kann (BGH ZOV 1994, S. 301 ff., 302). Für die zuletzt genannte Voraussetzung fehlt es an jedem Anhaltspunkt. Soweit es dagegen um die Möglichkeit der Rechtsverfolgung geht, ist dem Kl. zuzubilligen, daß seinerzeit eine gerichtliche Verfolgung von Ansprüchen gegen die staatliche Verwaltung wohl nicht möglich gewesen wäre. Es muß aber genügen, daß der Kl. seinerzeit durchaus Ansprüche hätte anmelden und sich bei Verweigerung seitens der Kommunalen Wohnungsverwaltung hätte beschweren können. Es kann nicht im nachhinein auch der Bestimmung des § 477 Abs. 1 Nr. 4 ZGB DDR das heutige rechtsstaatliche Verständnis unterlegt werden (dazu: Rädler, Wer haftet für Altansprüche ..., DtZ 1993, S. 296 ff., 300). Die Bestimmung sollte ersichtlich lediglich Fälle der Unterbrechung der Tätigkeit der (bestehenden) Gerichte treffen.

Eine ausnahmsweise Rechtsschutzgewährung trotz Verjährung gemäß § 472 Abs. 2 ZGB DDR scheidet aus. Eine solche Verjährungsdurchbrechung käme nur bei Vorliegen schwerwiegender Gründe in Betracht, wenn das Interesse des Gläubigers dies dringend als geboten erscheinen läßt und es dem Schuldner zumutbar ist (BGH ZOV 1994, S. 301 ff., 304). Daran fehlt es. Der Kl. hat nicht einmal vorgetragen, daß er irgendwann während des Laufs der Verjährungsfristen den Rechtsvorgänger der Bekl. um Auskunft und Rechenschaft ersucht hätte.