Staatlicher Verwalter

Staatlicher Verwalter; Kreditaufnahme; Notgeschäftsführung; Hypothekenbewilligung; Baumaßnahme

1. Zur Frage, ob der staatliche Verwalter bei der Kreditaufnahme für verwaltete Grundstücke Kreditnehmer geworden ist.

2. Bewilligung von Hypotheken im Wege der Notgeschäftsführung nur, wenn eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme durchgeführt wurde.

Die Kl. - die Landesbank Berlin - macht auf der Grundlage von Verträgen, die die ehemalige Sparkasse der Stadt Berlin (Ost) mit einer Kommunalen Wohnungsverwaltung Mitte 1990 geschlossen hatte, Ansprüche auf Rückzahlung von Darlehen geltend. Die Sparkasse und die KWV (letztere als staatlich bzw. notariell bevollmächtigte Verwalter von privaten Wohn- und Gewerbegrundstücken) schlossen Anfang 1990 einen Globalkreditvertrag, in dem die Sparkasse der KWV für das Planjahr 1990 gemäß den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (u. a. VO vom 30. September 1960 über die Finanzierung von Baumaßnahmen) einen zweckgebundenen Kredit von über 4 Millionen Mark gewährte. Damit sollten u. a. die Instandhaltungskosten für 221 von der KWV verwaltete private Grundstücke finanziert werden. Von dem Kredit wurden noch vor dem 3. Oktober 1990 1,6 Mio. Mark in Anspruch genommen.

Für die einzelnen Grundstücke wurden zwischen Juli und 2. Oktober 1990 zwischen der Sparkasse der Stadt Berlin und der bekl. KWV individuelle Kreditverträge geschlossen, in denen die Vertragspartner die Eintragung von Aufbauhypotheken in Höhe der auf die jeweiligen Grundstücke entfallenden Beträge nebst Zinsen beantragten. Die KWV hatte sich in einer Zusatzvereinbarung zum Globalkreditvertrag verpflichtet, zu einem von der Sparkasse festzulegenden Zeitpunkt den in Anspruch genommenen Kreditbetrag je Grundstück abzurechnen, individuelle Kreditverträge zu unterschreiben und die grundbuchliche Sicherung zu veranlassen.

Insgesamt 221 Kreditverträge mit entsprechenden Anträgen wurden zur Eintragung von Aufbauhypotheken dem zuständigen Liegenschaftsamt eingereicht, das durch Zwischenverfügung die Beglaubigung der Unterschriften für den Kreditnehmer forderte. Die Rechtsnachfolgerin der früheren KWV teilte daraufhin im Februar 1991 dem Liegenschaftsamt unter Berufung auf § 3 Abs. 3 VermG mit, sie sehe sich außerstande, als gegenwärtiger staatlicher Verwalter die Zustimmung zur Beglaubigung der abgeschlossenen Kreditverträge zu geben. Daraufhin lehnte das Liegenschaftsamt die Eintragung der Aufbauhypotheken ab. Die Kl. kündigte deshalb mit Schreiben vom 10. April 1991 den gewährten Globalkredit und die entsprechenden Einzelkredite und begehrt vorliegend Rückzahlung. Die Bekl. wendet ein, es handele sich bei den geltend gemachten Beträgen nicht um Darlehensschulden, sondern um Subventionen aus Haushaltsmitteln, die nicht der Rückzahlung unterlägen. Hilfsweise vertritt die Bekl. die Auffassung, in Anbetracht der Regelungen der §§ 16 bis 18 VermG in der Fassung nach dem 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz sei sie möglicherweise berechtigt, die zwischen der Kl. und den Eigentümern der von ihr verwalteten Grundstücke bestehenden Schuldverhältnisse im Wege der Notgeschäftsführung dinglich zu sichern, weshalb die Kündigung der Kreditverträge die Kl. wegen der fortbestehenden Sicherungsmöglichkeit nicht gerechtfertigt sei. Das Landgericht wies die Klage ab.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Bekl. aus Verbindlichkeiten des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung in Anspruch genommen werden kann. Es kann auch dahingestellt bleiben, ob es sich bei den von der Sparkasse der Stadt Berlin gewährten Krediten um echte Darlehen oder um nicht rückzahlbare staatliche Fördermittel gehandelt hat. Es bedarf deswegen auch keiner Entscheidung, inwieweit zwischen den hier im Streit befindlichen Finanzierungsmitteln der Sparkasse der Stadt Berlin und den Krediten anderer Geldinstitute der DDR zur Finanzierung des öffentlichen Wohnungsbaues zu differenzieren ist.

Die Kl. kann von der Bekl. jedenfalls deswegen nicht die Rückzahlung der ihr überlassenen Gelder verlangen, weil die Bekl. ebenso wie der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung die im Streit befindlichen Kredite nicht im eigenen Namen und für eigene Rechnung, sondern als staatlicher Verwalter oder Bevollmächtigter für Rechnung der jeweiligen Eigentümer der von ihr verwalteten Grundstücke beantragt und erhalten hat. Sowohl in dem Globalkreditvertrag vom 8. Januar 1990 als auch in dem vorgelegten individuellen Kreditvertrag vom 21. September/2. Oktober 1990 tritt die Bekl. bzw. der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung nicht im eigenen Namen, sondern ausdrücklich als staatlicher bzw. bevollmächtigter Verwalter auf. Der Umstand, daß die Bekl. bzw. der VEB in den genannten Verträgen gleichwohl als "Kreditnehmer" bezeichnet wird, zwingt nicht zu der Annahme, daß die gewährten Geldmittel dem Vermögen der Bekl. bzw. des VEB zufließen sollten oder zugeflossen sind. Die Bezeichnung der Bekl. bzw. des VEB als Kreditnehmer ist vielmehr lediglich als rechtlich unpräzise Abkürzung zu verstehen, um die namentliche Erwähnung des jeweils vertretenen Eigentümers entbehrlich zu machen. Eine wirksame Vertretung setzt auch nicht voraus, daß der Vertretene namentlich benannt wird, wenn nur die Tatsache, daß die vertragsschließende Person nicht im eigenen, sondern in fremdem Namen handelt, hinreichend zum Ausdruck kommt. Nach dem hier anzuwendenden Recht der DDR gilt insoweit nichts anderes als nach § 164 Abs. 1 BGB, auch wenn das Zivilgesetzbuch der DDR eine entsprechende ausdrückliche Regelung nicht enthielt.

Soweit die Kl. in der mündlichen Verhandlung vom 15. Oktober 1992 die Ansicht vertreten hat, der VEB KWV sei nicht lediglich Vertreter der Grundstückseigentümer gewesen, sondern habe innerhalb der Planwirtschaft der DDR eine eigene Rechtsstellung innegehabt, so daß er bei der Kreditaufnahme als Partei kraft Amtes oder dergleichen fungiert habe, ist zu bemerken, daß sich hierdurch an den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen nichts änderte. Die Abrechnung des in Anspruch genommenen Globalkredits sollte gemäß Ziffer 7 des Globalkreditvertrages vom 8. Januar 1990 pro Grundstück erfolgen. Es mag demnach zutreffen, daß die Bereitstellung des Globalkredits auf einem Sonderkonto des VEB zunächst dazu führte, daß der VEB selbst Schuldner der in Anspruch genommenen Mittel wurde. Spätestens mit dem Abschluß der individuellen Kreditverträge ist dann aber, entsprechend Ziffer 7 des Globalkreditvertrages und entsprechend der Zusatzvereinbarung vom 11./26. April 1990, eine Zuordnung der Kredite zu den einzelnen Grundstücken und deren Eigentümern erfolgt. Es mag also zutreffen, daß der VEB KWV bei Abschluß des Globalkreditvertrages noch selbst Kreditnehmer im wirklichen Sinne des Wortes war, da sich zu diesem Zeitpunkt die von ihm vertretenen Eigentümer und die auf sie entfallenden Kreditbeträge noch nicht hinreichend bestimmen ließen. Die Bestimmung der jeweils vertretenen Eigentümer erfolgte dann jedoch in den später geschlossenen Individualkreditverträgen. In diesem Sinne mag die Bemerkung der Kl. in ihrem Schriftsatz vom 22. April 1992 zu verstehen sein, daß "der eigentliche Schuldner der Kredite nicht die frühere KWV werden sollte, sondern vielmehr die jeweiligen Grundstückseigentümer aufgrund der im einzelnen abgeschlossenen Kreditverträge, wobei die Absicherung durch Hypotheken erfolgen sollte".

Aus der Tatsache, daß die Bekl. sich nach dem 3. Oktober 1990 geweigert hat, an der dinglichen Sicherung der Individualkredite weiter mitzuwirken, kann die Kl. keine Ansprüche herleiten, da sie nicht dargetan hat, daß und inwieweit eine Inanspruchnahme der Eigentümer aus den schuldrechtlichen Kreditverträgen erfolglos sein wird. Dem Vorbringen der Kl. ist daher nicht zu entnehmen, in welchem Umfang sie durch die fehlende dingliche Sicherung einen Schaden erlitten hat.

Inwieweit eine nachträgliche dingliche Besicherung dieser den Grundstückseigentümern gewährten Kredite gegenwärtig noch rechtlich zulässig ist, braucht hier nicht entschieden zu werden. Im Hinblick auf die von der Bekl. in ihrem Schriftsatz vom 17. August 1992 gemachten Rechtsausführungen ist allerdings zu bemerken, daß eine Bewilligung von Hypotheken im Wege der Notgeschäftsführung allenfalls dann in Betracht kommen dürfte, wenn eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück tatsächlich durchgeführt wurde (vgl. § 16 Abs. 5 VermG) und die Einräumung dinglicher Sicherheiten zur Abwendung wirtschaftlicher Nachteile erforderlich ist.