Staatlicher Verwalter

Staatlicher Verwalter; Schadensersatzanspruch; Verwaltervertrag als Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte; Rückübertragungsrecht als sonstiges Recht

1. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schlechterfüllung eines zwischen Rechtsträger und Drittem (Verwalter) geschlossenen Vertrages betreffend die Verwaltung eines bebauten Grundstückes gegen den Verwalter gehen auch dann nicht gem. § 16 Abs. 2 VermG auf den Rückübertragungsberechtigten über, wenn die Schäden zwischen der Geltendmachung der Rückübertragung und der Rückgabe entstanden sind.

2. Ein solcher Verwaltervertrag ist hinsichtlich des Rückübertragungsberechtigten kein Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte.

3. Der Rückübertragungsanspruch nach § 3 VermG ist kein sonstiges Recht im Sinne von § 823 Abs. 1 BGB.

Die Kl. verlangen von den Bekl. aus abgetretenem Recht Schadensersatz wegen Verletzung von Hausverwalterpflichten für die Zeit zwischen der Geltendmachung von Rückübertragungsansprüchen und der Rückgabe eines Grundstücks.

Auf dem Grundstück, welches ursprünglich im Eigentum von C., später beerbt von Frau C., stand, wurde im Jahr 1906 eine Jugenstilvilla errichtet. Am 1. Juli 1933 wurde das Grundstück als "Jüdisches Eigentum" in Reichseigentum überführt. Nach 1945 fand eine Nutzung durch sowjetische Streitkräfte statt. Am 13. Februar 1963 wurde das Grundstück unter vorläufige Verwaltung nach § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten gestellt. 1964 verstarb Frau C., die durch Mitglieder der Familie T. beerbt wurde. Nach Eintragung des Grundstücks in die Aufbauliste am 30.11.1979 erfolgte am 1. August 1982 die Überführung in Volkseigentum nach § 14 Aufbaugesetz. Rechtsträger war der VEB Gebäudewirtschaft Potsdam, der mit Wirkung vom 6. September 1990 in die Bekl. zu 2. umgewandelt worden ist. Unter der Trägerschaft des VEB wurde die Villa an die Hochschule für Film und Fernsehen vermietet, die sie zu einem monatlichen Mietzins von 378,71 M/DDR als Studentenwohnheim bis jedenfalls Ende 1991 nutzte.

Am 16. September 1990 stellte die Erbengemeinschaft T. den Antrag auf Rückübertragung des Grundstücks. Zwischenzeitlich wurde dieses der Stadt Potsdam, welcher die Kl. den Streit verkündet haben, gemäß Artikel 22 Abs. 4 Einigungsvertrag zugeordnet. Ab dem 1. April 1993 übernahm anstelle der Bekl. zu 2. die Bekl. zu 1. die Verwaltung des Grundstücks. Unter dem 27. Dezember 1993 erließ das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Potsdam-Stadt einen Bescheid, durch den das Eigentum an dem Grundstück an die Erbengemeinschaft T. zurückübertragen wurde.

Mitte Dezember 1993 besichtigte der Makler R. im Auftrag eines der Zedenten das Grundstück. Er stellte fest, daß in dem verschlossenen Gebäude Wasser rauschte und auch Feuchtigkeit durch die Mauern drang. Nach umgehender Unterrichtung der Bekl. zu 1. ließ diese den Schaden am 16. Dezember 1993 beheben. Bei dieser Gelegenheit wurde u.a. ein Wasserrohrbruch im ersten Obergeschoß sowie die Benutzung des Hauses durch einen Obdachlosen festgestellt.

Nach Besichtigung am 10. Februar 1994 erstellte der von den Kl. beauftragte Sachverständige ein Gutachten, in dem er ausführte, das Gebäude sei abbruchreif, 60 % der Schäden seien in den letzten drei bis vier Jahren entstanden.

Die Kl. haben das Haus abreißen lassen. Sie fordern von dem Bekl. wegen Verwahrlosung des Gebäudes in der Zeit zwischen dem 1. Juli 1990 und dem 29. April 1994 (Tag der Grundstücksübergabe) Schadensersatz in Höhe von 650.000 DM.

Die Klage ist unbegründet. Die Berufung hat keinen Erfolg. Ob die Abtretungen von Schadensersatzansprüchen gegen die beiden Bekl. an die Kl. wirksam sind, soll zunächst dahingestellt werden (siehe dazu unten 5.), denn auch den Zedenten haben keine solchen Ansprüche gegenüber den Bekl. zugestanden, die sie hätten abtreten können:

1. Zwischen der Stadt Potsdam und den Bekl. waren Verwalterverträge geschlossen worden. Diese könnten die Bekl. schuldhaft verletzt haben, so daß der Stadt Potsdam als Verfügungsberechtigter nach dem Vermögensgesetz Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung gegen die Bekl. zustehen könnten. Diese Ansprüche sind jedoch nicht auf die Zedenten übergegangen. Ein solcher Übergang käme allein gemäß § 16 Abs. 2 Vermögensgesetz in Betracht. Dessen Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor.

Nach § 16 Abs. 2 Vermögensgesetz gehen diejenigen Rechtsverhältnisse auf den Rückübertragungsberechtigten über, die "in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehen". Es ist fraglich, ob damit ein rechtlicher oder ein wirtschaftlicher Bezug gemeint ist. In der Literatur herrscht Streit darüber, ob sämtliche Vertragsverhältnisse, die in einem auch nur weitgehenden wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, mit der Rückübertragung auf den Berechtigten übergehen (weitere - wirtschaftliche - Auslegung; so: Hök, zum Eintritt des Berechtigten nach § 16 Abs. 2 Vermögensgesetz in bestehende Rechtsverhältnisse, ZOV 1993, S. 147/148) oder ob nur diejenigen Rechtsverhältnisse übergehen, die Rechte an bzw. Pflichten aus dem Vermögenswert begründen (engere - rechtliche - Auslegung; so: Fieberg/Plesse, Vermögensgesetz, § 16 Rz. 7; Flotho, Eintritt des Berechtigten in dinglich nicht gesicherte Kreditverträge gemäß § 16 Vermögensgesetz ?, VIZ 1993, S. 525/527; wohl auch: Wecker/Busche, Vermögensrecht, § 16 Rz. 12). Eine grundsätzliche Entscheidung dieser Rechtsfrage ist im vorliegenden Fall nicht veranlaßt. Selbst wenn man grundsätzlich der weiteren Auslegung folgt, so kann dies nach Auffassung des Senats nicht dazu führen, jegliches Rechtsverhältnis, das in einem wie auch immer gearteten Zusammenhang mit einem zurückzuübereignenden Grundstück steht, auf den Rückübertragungsberechtigten übergehen zu lassen. Es ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen, ob das fragliche Rechtsverhältnis noch in einem hinreichenden Bezug zu dem Vermögenswert steht. Das kann für den hier geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht gelten, der in der Vergangenheit vor Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides aus einem Dauerschuldverhältnis, den Vermögenswert betreffend, entstanden sein könnte. Der Übergang von Rechtsverhältnissen nach § 16 Vermögensgesetz soll ausdrücklich ex nunc erfolgen, d. h. ab Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides (Fieberg/Plesse § 16 Rz. 8; Wecker/ Busche, § 16 Rz. 10; Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 16 Vermögensgesetz Rz. 7). Entsprechend regelt § 7 Abs. 7 VermG, daß dem Verfügungsberechtigten grundsätzlich die gezogenen Nutzungen bis zur Bestandskraft des Rückübertragungsbescheids verbleiben sollen. Diese Ausschlußregelung verdeutlicht die Absicht des Gesetzgebers, eine Wiedereinsetzung in die frühere Rechtsposition erst mit Wirkung ex nunc eintreten zu lassen (vgl. Schnabel, DtZ 1996, 299 m.w.N.). Der Zweck des § 16 VermG als Vorschrift besteht in erster Linie darin, Miet- oder Pachtverhältnisse sowie dingliche Rechtsverhältnisse nach der Rückübereignung weiter bestehen zu lassen. Außerdem sollen Rechte Dritter aus Kreditverhältnissen insoweit auf den neuen Eigentümer übergehen, als die Mittel dem Grundstück zugute gekommen sind (vgl. BT-Drucks. 11/7831, S. 11 und 12/2944, S. 53). Hierin zeigt sich, daß die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Vermögensgesetz berechtigte Interessen Dritter an dem Grundstück schützen sollte, indem bestehende Vertragsverhältnisse auf den neuen Eigentümer übergeleitet wurden. Eine solche Interessenlage besteht im vorliegenden Fall nicht. Der in der Vergangenheit möglicherweise in der Person der verfügungsberechtigten Stadt Potsdam entstandene Schadensersatzanspruch gegenüber den Bekl. ist ein Rechtsverhältnis, welches zwar aus einem Vertrag entstanden ist, der das Grundstück betrifft, jedoch nach Auffassung des Senates nach dem Sinn und Zweck des § 16 Abs. 2

rliegenden Fall nicht. Der in der Vergangenheit möglicherweise in der Person der verfügungsberechtigten Stadt Potsdam entstandene Schadensersatzanspruch gegenüber den Bekl. ist ein Rechtsverhältnis, welches zwar aus einem Vertrag entstanden ist, der das Grundstück betrifft, jedoch nach Auffassung des Senates nach dem Sinn und Zweck des § 16 Abs. 2 Vermögensgesetz nicht mehr in einem derart engen Zusammenhang mit dem Grundstück steht, daß von einem Rechtsverhältnis "in bezug auf den Vermögenswert" die Rede sein kann. Ein Übergang des vor der Rückübertragung entstandenen Schadensersatzanspruches auf die Erbengemeinschaft kraft Gesetzes liegt demnach nicht vor. Ob ggf. ein Anspruch gegenüber der Stadt Potsdam auf Abtretung etwaiger Schadensersatzansprüche besteht, braucht im vorliegenden Rechtsstreit nicht entschieden zu werden.

2. Der Vertrag der Stadt Potsdam mit den Bekl. stellt auch keinen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Rückübertragungsberechtigten dar. Der von der Rechtsprechung entwickelte Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es ist stets hervorgehoben worden, daß einer uferlosen Ausdehnung des Kreises der in den Schutzbereich fallenden Personen entgegenzuwirken ist. Um die Grenze zwischen Vertrags- und Deliktshaftung nicht aufzuweichen, muß eine enge Abgrenzung des begünstigten Personenkreises erfolgen (BGHZ 70, S. 327/330; Münchner Kommentar/Gottwaldt, BGB, 3. Aufl., § 328 Rz. 86). Das danach notwendige Schutzbedürfnis der Erbengemeinschaft T. als Voraussetzung für die Einbeziehung in das Vertragsverhältnis zwischen der Stadt Potsdam und den Bekl. liegt nicht vor. Dieses Schutzbedürfnis entfällt nach ganz allgemeiner Ansicht, wenn der Dritte eigene vertragliche Ansprüche hat, die inhaltlich dem geltend gemachten Anspruch aus dem angeblichen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter entsprechen. In diesem Fall gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben gerade nicht, dem Dritten einen unmittelbaren vertraglichen Anspruch aus einem fremden Vertragsverhältnis zuzubilligen (BGHZ 70, S. 327/329 f.; BGH NJW 1987, S. 2510/2511; NJW 1995, S. 1739/1747; Münchner Kommentar, a.a.O. Rz. 92). So liegt der Fall hier. Die Zedenten hatten als Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes gegenüber der Stadt Potsdam als Verfügungsberechtigter sowohl vertragliche als auch deliktische Ansprüche wegen etwaiger Schäden an dem Grundstück durch Vernachlässigung. In Betracht kommen Schadensersatzansprüche aus positiver Forderungsverletzung des sich aus § 3 Abs. 3 Satz 3 Vermögensgesetz ergebenden Treuhandverhältnisses sowie deliktische Ansprüche aus § 839 i.V.m. Artikel 34 Grundgesetz, da § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz als Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ausgestaltet ist (vgl. Fieberg/Reichenbach, Vermögensgesetz § 3 Rz. 38 ff., 57 ff.). Diese Ansprüche hätten denselben Inhalt wie der geltend gemachte Schadensersatzanspruch aus Drittschadensliquidation. Weitergehende Anspruchsvoraussetzungen müßten nicht dargelegt werden. Es besteht deshalb kein Anlaß, den Zedenten einen direkten Anspruch gegenüber den Bekl. aus dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zuzugestehen. Sie sind durch ihre etwaigen Ansprüche gegenüber der Stadt Potsdam ausreichend in ihren Vermögensinteressen gesichert.

3. Aus § 13 Abs. 1 Vermögensgesetz stand der Erbengemeinschaft ebenfalls kein Anspruch zu. Die Vorschrift ist auf den vorliegenden Fall nicht direkt anwendbar, da keine staatliche Verwaltung stattgefunden hat, sondern eine Enteignung. Ob diese Vorschrift für den Fall der Enteignung analogiefähig ist, ist zweifelhaft. Das Vermögensgesetz ist als abschließende Regelung für Fälle der vorliegenden Art gedacht. Eine § 13 Vermögensgesetz entsprechende Vorschrift für Fälle der Enteignung existiert nicht. Die Frage braucht jedoch nicht entschieden zu werden, da auch eine analoge Anwendung den Kl. nicht zu einem Anspruch gegenüber den Bekl. verhelfen würde. Der Anspruch würde sich gegen den Entschädigungsfonds richten und wäre im Verfahren nach §§ 30 ff. Vermögensgesetz geltend zu machen. Erst gegen einen Bescheid nach § 32 Vermögensgesetz wäre ggf. der Rechtsweg zu den Zivilgerichten nach §§ 1 ff. StHG eröffnet.

4. Deliktische Ansprüche gegenüber den Bekl. standen der Erbengemeinschaft T. ebenfalls nicht zu.

Ein Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB scheitert daran, daß eine Schutzgesetzverletzung nicht vorliegt. Ein Treuhandverhältnis zwischen den Berechtigten und den Bekl. hat zu keiner Zeit bestanden. Die Bekl. waren nur Erfüllungsgehilfen der verfügungsberechtigten Stadt Potsdam, zu der allein ein treuhänderisches Verhältnis gegeben war.

Auch die Voraussetzungen von § 823 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Es ist allenfalls das Vermögen der Erbengemeinschaft T. geschädigt worden, nicht jedoch ihr Eigentum. Dieses haben sie erst mit Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides erlangt, § 18 a Vermögensgesetz, also erst nach dem Eintritt der streitgegenständlichen Schäden an der Villa.

Der Rückübertragungsanspruch nach dem Vermögensgesetz ist nach Ansicht des Senates auch nicht als sonstiges Recht im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB zu verstehen. Sonstige Rechte sind solche, die denselben rechtlichen Charakter wie das Eigentum haben und die ebenso wie Leben, Gesundheit und Freiheit von jedermann zu beachten sind, also ausschließliche Rechte. Eine derartige Rechtsposition vermittelt der schuldrechtliche Rückübertragungsanspruch nach dem Vermögensgesetz nicht. Es liegt auch keine gewisse dingliche Verfestigung der schuldrechtlichen Rechtsposition vor, wie das etwa beim Anwartschaftsrecht der Fall ist. Bei einem deliktisch geschützten Anwartschaftsrecht sind einzelne Teile eines mehraktigen Rechtserwerbes bereits derart verwirklicht worden, daß ein Schutz gegen die einseitige Entziehung des Rechtes begründet wird (vgl. Palandt/Thomas, BGB, 55. Aufl., § 823 Rz. 12; Münchener Kommentar/Westermann, BGB, 3. Aufl., § 455 Rz. 48 ff.; Baur/Stürner, Lehrbuch des Sachenrechts, 16. Aufl., § 3 Il, § 59 V). Eine ähnliche Verfestigung des schuldrechtlichen Anspruches wie beispielsweise diejenige des Auflassungsempfängers nach Stellung des Umschreibungsantrages liegt nach der Geltendmachung eines Rückübertragungsanspruches nicht vor. Auch Ansprüche ehemaliger jüdischer Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger nach § 1 Abs. 6 Vermögensgesetz unterliegen verschiedenen Einschränkungen, so beispielsweise aus §§ 4, 5 Vermögensgesetz oder 11 Abs. 2 Investitionsvorranggesetz (vgl. Fieberg/Reichenbach, § 3 Rz. 9 ff., § 4 Rz. 11, 54; BVerwG, NJ 1995, S. 608). Eine ausreichend gesicherte Rechtsposition, die lediglich noch einen formalen Akt - ähnlich der Grundbucheintragung - zur Entstehung des Vollrechts benötigt, liegt angesichts dieser Einschränkungen des Rückübertragungsanspruches nicht vor. Soweit die Kl. geltend machen, es bestünden nach dem Investitionsvorranggesetz unter Umständen Ausgleichsansprüche, z.B. nach § 16, so begründet dies nicht eine dingliche Verfestigung einer schuldrechtlichen Rechtsposition. Nach Ansicht des Senates bedeutet diese Regelung nicht, daß wegen einer Art von Enteignung eine Entschädigung geleistet wird. Vielmehr ergibt sich aus den Vorschriften des Investitionsvorranggesetzes gerade, daß unter bestimmten Umständen kein durchsetzbarer Rückübertragungsanspruch besteht, sondern nur ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich. Eine dingliche Verfestigung des Rückübertragungsanspruches vor der Bestandskraft eines Rückübertragungsbescheides besteht danach nicht (so auch KG, DtZ 1991, S. 298, 299).