staatlicher Verwalter

staatlicher Verwalter; Aufwendungsersatz; Ausgleich des Negativsaldos

Keine Verpflichtung zum Ausgleich eines Negativsaldos durch den Eigentümer nach Verwaltung des Grundstücks durch eine Wohnungsgesellschaft.

Die Bekl. sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer des mit einem Miethaus bebauten und im ehemaligen Ostteil Berlins belegenen Grundstücks W.straße. Das Grundstück stand unter staatlicher Verwaltung, die mit Wirkung der Bestandskraft des Bescheides des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 9. Juni 1992 aufgehoben wurde.

Die Kl. war als Rechtsnachfolgerin des ehemaligen VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-P. zu diesem Zeitpunkt staatliche Verwalterin. Sie gab das Grundstück zum 1. Januar 1993 an die von den Bekl. beauftragte Hausverwaltung heraus.

Mit dem am 14. Dezember 1995 bei dem Landgericht Berlin eingegangenen und am 16. Januar 1996 zugestellten klagebegründenden Schriftsatz hat die Kl. einen Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus der Verwaltung in Höhe von 44.464,05 DM auf der Grundlage folgender Abrechnungen geltend gemacht:

1. Abrechnung vom 22. Juni 1993 für die Zeit vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 1990: Fehlbetrag von 46.614,39 DM, der sich aus einem Negativsaldo der Einnahmen und Ausgaben in Höhe von 5.146,69 DM für diesen Zeitraum, einem Zuschuß des Landes Berlin in Höhe von 4.800 DM und einem Fehlbetrag zum 1. Juli 1990 in Höhe von 46.267,10 DM ergibt;

2. Abrechnung vom 18. Mai 1993 für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 1991: Fehlbetrag von 43.080,18 DM;

3. Abrechnung vom 25. Mai 1993 für die Zeit vom 1. Januar 1992 bis 31. Dezember 1992: Überschuß in Höhe von 42.537,49 DM zuzüglich einer Subvention zur Deckung von Betriebsverlusten in 1991 des Senators für Bau- und Wohnungswesen in Höhe von 542,69 DM, insgesamt damit Überschuß in Höhe von 43 080,18 DM;

4. Nachtrag zur Grundstücksabrechnung 1992:

vom 30. Mai 1995: weiterer Überschuß in Höhe von 3.057,52 DM, der sich aus Einnahmen in Höhe von 3.261,50 DM und Instandhaltungskosten von 203,98 DM ergibt;

vom 8. November 1995: weitere Fehlbeträge in Höhe von 364,49 DM für Betriebskosten sowie Rückrechnung der Subvention in Höhe von 542,69 DM;

Überschuß per Saldo damit 2.150,34 DM;

5. Ergebnis: Fehlbetrag in Höhe von 44.464,05 DM.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Die Berufung hat keinen Erfolg.

Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Dabei kann dahinstehen, ob die Einrede der Verjährung durchgreift. Denn der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch bereits nicht zu.

Wie sich aus der Darstellung der Abrechnungen der Kl. im Tatbestand ergibt, hat die Kl. in der Zeit vom 1. Juli 1990 bis zum 31. Dezember 1992 (unter Berücksichtigung der von ihr in die Abrechnung eingestellten Kredite und Zuschüsse) keinen Negativsaldo erwirtschaftet, sondern einen Überschuß in Höhe von 1.803,65 DM:

2. Halbjahr 1990: Negativsaldo - 346,69 DM

1991: Negativsaldo - 43.080,18 DM

1992: Überschuß + 45.230,52 DM

Ergebnis: + 1.803,65 DM

Nur durch die Einbeziehung des Negativsaldos zum 1. Juli 1990 in Höhe von 46.267,10 DM (Fehlbetrag von - 48.317,70 DM zuzüglich der Gutschrift "Globalkredit Instandhaltung" für das 1. Halbjahr 1990 in Höhe von 2.050,00 DM) ergibt sich der Klagebetrag. Zum Ausgleich dieses Negativsaldos, den die Kl. in der Zeit bis zum 1. Juli 1990 erwirtschaftet hat und zu dessen Zustandekommen sie nichts vorträgt, sind die Bekl. aber unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet.

1. Da die Rechtsvorgängerin der Kl. ihren Verwaltungsauftrag nicht von den Bekl. oder den früheren Eigentümern, sondern von dem Magistrat erhielt, kann sie die Bekl. nicht unmittelbar aus den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die entgeltliche Geschäftsbesorgung (§§ 675, 670 BGB) oder aus den vor dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften der §§ 197 ff. ZGB über persönliche Dienstleistungen - wozu auch die Vermögensverwaltung gehörte - auf Aufwendungsersatz in Anspruch nehmen. Ansprüche aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 670, 683 Satz 1 BGB) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) scheiden aus, weil die Verwaltung aufgrund eines staatlichen Auftrags erbracht wurde. Ansprüche aus dem Eigentümer Besitzer-Verhältnis auf Erstattung von Verwendungsersatz für die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gemäß §§ 994 ff. BGB scheiden ebenfalls aus. Denn der staatliche Verwalter hatte bis zur Bestandskraft des Aufhebungsbescheides ein Recht zum Besitz; außerdem steht der Anwendbarkeit dieser Vorschriften der staatliche Auftrag zur Verwaltung entgegen.

2. Auch aus dem Vermögensgesetz ergibt sich kein Anspruch der Kl. auf Ausgleichung des in der Zeit staatlicher Verwaltung erwirtschafteten Negativsaldos, auch wenn es anwendbar wäre.

a) Dagegen bestehen hier deshalb Bedenken, weil - wie die Kl. auf die Auflage des Senats durch Einreichung des Verwaltungsauftrags des Magistrats von Groß-Berlin vom 5. Mai 1956 ergänzend vorgetragen hat - die Verwaltung auf der Grundlage der Verordnung zur Förderung der Instandsetzung beschädigter oder des Wiederaufbaus zerstörter Wohn- und Arbeitsstätten (VOBl. für Groß-Berlin I S. 385) angeordnet wurde. § 9 dieser Verordnung sah vor, daß die dem Grundstückseigentümer zustehenden Rechte für diesen vom Magistrat von Groß-Berlin oder einer von ihm zu beauftragenden Stelle ausgeübt werden können, wenn ein öffentliches Interesse für die Wiederherstellung beschädigter oder den Wiederaufbau zerstörter Wohn- oder Arbeitsstätten vorlag und der Grundstückseigentümer die Aufnahme des Kredites und die Durchführung der Arbeiten verweigerte. Gemäß § 11 hatte der Magistrat oder die von ihm beauftragte Stelle die Baudurchführung und spätere Hausverwaltung solange zu übernehmen, bis der Kredit der Deutschen Investitionsbank getilgt ist. Bei dieser Art der Verwaltung handelte es sich um die sogenannte Sicherungsverwaltung, die von dem Vermögensgesetz nicht erfaßt wird, weil es sich nicht um sogenanntes Teilungsunrecht handelte (BGH, Beschluß vom 15. Dezember 1994 - III ZB 46/94 -, ZOV 1995, 29 ff.). Gleichwohl hatte hier das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen die staatliche Verwaltung unter Bezugnahme auf § 11 Abs. 1 VermG mit Bescheid vom 9. Juni 1992 aufgehoben, so daß aus diesem Grunde die Anwendbarkeit der Vorschriften des Vermögensgesetzes über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung in Betracht kommt.

b) Eine ausdrückliche Regelung, daß der Berechtigte nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung die durch den staatlichen Verwalter erwirtschafteten Verluste aus dem Grundstück auszugleichen habe, enthält das Vermögensgesetz nicht.

c) Gemäß § 11 a Abs. 3 Satz 1 VermG treffen den bisherigen staatlichen Verwalter von dem Ende der staatlichen Verwaltung an "die den Beauftragten nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch bei Beendigung seines Auftrags obliegenden Pflichten". Nach der amtlichen Begründung des 2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes, durch das § 11 a eingefügt wurde, sollte durch diese Vorschrift im Klarstellungsinteresse angeordnet werden, daß die Abwicklung der staatlichen Verwaltung nach Auftragsrecht erfolgt, und daß den bisherigen Verwalter insoweit die Auskunfts- und Rechenschaftspflicht des § 666 BGB, die Herausgabepflicht des § 667 BGB und gegebenenfalls die Verzinsungspflicht des § 668 BGB treffen (BR-Drucks. 227/92 S. 131). Diese Pflichten hatte der staatliche Verwalter auch bereits vor Inkrafttreten des 2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992 am 22. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257 ff.) zu erfüllen, so daß es nicht darauf ankommt, daß vorliegend die staatliche Verwaltung bereits am 9. Juli 1992 endete. Zu der Herausgabepflicht des Verwalters gemäß § 667 BGB wird vertreten, daß diese auch die Auskehrung etwaiger erwirtschafteter Überschüsse aus der staatlichen Verwaltung umfaßt (BT-Drucks. 12/2944 S. 52; Säcker Hummert, Vermögensrecht, § 11 a Rdn. 9; BGH WM 1986, 785, 786 re. Spalte). Hieraus kann aber nicht der Umkehrschluß gezogen werden, daß der staatliche Verwalter im Falle der Erwirtschaftung eines Verlustes dann auch dessen Ausgleichung verlangen kann. Ein solcher Umkehrschluß ist jedenfalls nicht zu Lasten des berechtigten Eigentümers zulässig. Denn dieser hat den Auftrag zur Verwaltung nicht erteilt, so daß ohne eine gesetzliche Regelung eine Verpflichtung zur Ausgleichung der durch den staatlichen Eingriff in das Eigentum verursachten Verluste nicht bejaht werden kann.

d) Abgesehen hiervon ist aber auch nicht die Annahme begründet, der Gesetzgeber habe den ausdrücklich genannten Pflichten des Verwalters stillschweigend entsprechende Rechte gegenüberstellen wollen. Denn in der amtlichen Begründung des Gesetzentwurfes finden sich dafür keinerlei Anhaltspunkte. Auch dort ist nur von den Pflichten des Verwalters gemäß §§ 666 bis 668 BGB die Rede (s.o. zu a).

e) Aus § 15 des Vermögensgesetzes läßt sich ein Aufwendungsersatzanspruch des staatlichen Verwalters ebenfalls nicht herleiten. Diese Vorschrift regelt die Befugnisse des staatlichen Verwalters seit Inkrafttreten des Vermögensgesetzes (29. September 1990). Danach hat er insbesondere die Sicherung und ordnungsgemäße Verwaltung des Vermögenswertes bis zur Aufhebung der staatlichen Verwaltung wahrzunehmen (Abs. 1). Aus der Übertragung dieser Aufgaben auf den staatlichen Verwalter kann aber nicht geschlossen werden, daß der Eigentümer zum Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verpflichtet sein müsse, weil er tatsächlich für den Eigentümer wie ein Beauftragter treuhänderisch tätig werde (so aber KG, 3. Zivilsenat, Schlußurteil vom 8. Mai 1996, GE 1996, 799, 801 m.w.N.). Denn auch wenn dem staatlichen Verwalter durch das Vermögensgesetz eine echte Treuhänderstellung eingeräumt wurde (so Nethe in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus - F/R/M/N -, VermG, Kommentar, Stand 1996, § 15 Rdn. 4), so bedeutet dies zwar, daß der staatliche Verwalter seit Inkrafttreten des Vermögensgesetzes den Vermögenswert im Interesse des Eigentümers und nicht mehr im Interesse des Staates zu verwalten hatte. Mit einer treuhänderischen Verwaltung mag auch verbunden sein, daß die wirtschaftlichen Folgen der Verwaltung des Treugutes den Treugeber treffen und nicht bei dem Treuhänder verbleiben. Maßgeblich hierfür ist aber der der Treuhandschaft zugrunde liegende Auftrag. Diesen hat hier nicht der Eigentümer erteilt, sondern der Magistrat. Allein die Tatsache, daß die staatlichen Verwalter für die Erfüllung ihrer hoheitlichen Aufgaben gemäß § 15 VermG Aufwendungen tätigen mußten, die in vielen Fällen aufgrund der Mietpreisbindung durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt waren, reicht folglich für die Begründung eines Aufwendungsersatzanspruches gegen den berechtigten Eigentümer nicht aus (anderer Auffassung: KG a.a.O.; Plesse in: F/R/M/N a.a.O. § 16 Rdn. 11 a; von Drygalski in: Rädler/Raupach/Bezzenberger - R/R/B -, Vermögen in der ehemaligen DDR, Teil 3 VermG § 15 Rdn. 6).

f) Im übrigen zeigen auch weitere Vorschriften des Vermögensgesetzes, daß dem staatlichen Verwalter gegen den Eigentümer nach Beendigung der staatlichen Verwaltung kein Anspruch auf Ausgleich der erwirtschafteten Verluste zusteht:

aa) Gemäß § 15 Abs. 2 Satz 2 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Sätze 2, 5 VermG darf der Verwalter nur eng begrenzte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ergreifen. Es besteht daher kein Anlaß anzunehmen, er könne über die Voraussetzungen dieser Vorschrift hinaus im Wege der Ausgleichungspflicht eines Negativsaldos die Erstattung jeglicher Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verlangen. Eine Verweisung in § 15 Abs. 2 Satz 2 VermG auf die Sätze 3 und 4 des § 3 Abs. 3, wonach der Verfügungsberechtigte von dem Rückgabeberechtigten die durch eine Instandsetzung verursachten und eine Mieterhöhung nicht ausgeglichenen Kosten verlangen kann, fehlt ganz.

bb) Gemäß § 7 Abs. 7 Satz 1 a.F. hatte der Berechtigte, der enteignet worden war, keinen Anspruch auf die vom Verfügungsberechtigten vor der Rückgabe gezogenen Nutzungen, umgekehrt der Verfügungsberechtigte auch keinen Anspruch auf Ersatz der Erhaltungskosten (BT-Drucks. 12/2695, S. 74). Diese Rechtslage wurde für die Zeit ab dem 1. Juli 1994 für die Rückerstattung gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 ff. VermG geändert. Danach kann nunmehr der Verfügungsberechtigte für den Fall der Geltendmachung der Nutzungen durch den Alteigentümer mit Betriebs- und Verwaltungskosten aufrechnen, aber nur bis zur Höhe der herauszugebenden Nutzungen. Ein selbständiger Anspruch auf Erstattung von Betriebs- und Verwaltungskosten steht ihm auch danach weiterhin nicht zu. Auch wenn diese Regelung wegen der Aufhebung der staatlichen Verwaltung per Gesetz zum 31. Dezember 1992 allein für die Rückerstattung Bedeutung hat, zeigt sie doch, daß grundsätzlich die Geltendmachung von Betriebs- und Verwaltungskosten im Falle der Rückerstattung nicht vorgesehen war. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich, daß eine solche Geltendmachung auch im Bereich der staatlichen Verwaltung nicht zugelassen werden sollte. In der Beschlußempfehlung und dem Bericht des Finanzausschusses (BT Drucks. 12/7588, S. 48 f.) heißt es dazu: "Da der Verfügungsberechtigte die Betriebskosten bisher dem Berechtigten nicht in Rechnung stellen kann, sieht Satz 4 Nr. 1 deren Anrechnungsfähigkeit ebenfalls für die Zeit ab dem 1. Juli 1994 vor. Um zu verhindern, daß der Berechtigte im Einzelfall mit einem Negativsaldo belastet wird, kann die Erstattung der Betriebskosten nur verlangt werden, soweit der Berechtigte seinerseits den Herausgabeanspruch nach Satz 1 geltend macht".

Ferner ergibt sich aus diesen Materialien, daß der mit der Bewirtschaftung verbundene Verwaltungsaufwand auch weiterhin nicht in Rechnung gestellt werden kann; "dies entspricht der Rechtslage bei den ehemals zwangsverwalteten Immobilien" (Beschlußempfehlung a.a.O. S. 49).

g) Wäre demgegenüber der Eigentümer eines staatlich verwalteten Grundstückes zum Ausgleich eines erwirtschafteten Negativsaldos verpflichtet, würde dies eine ganz erhebliche und durch nichts gerechtfertigte Schlechterstellung gegenüber den rückgabeberechtigten Alteigentümern bedeuten. Es ist auch nichts dafür ersichtlich, daß eine solche Ungleichbehandlung vom Gesetzgeber gewollt gewesen wäre. Vielmehr liegt dem Vermögensgesetz eine einheitliche Konzeption sowohl für die Maßnahmen, die zum vollständigen Verlust der Rechtsposition führen, als auch für die Maßnahmen der staatlichen Verwaltung zugrunde. In beiden Fällen sieht das Gesetz als Wiedergutmachung grundsätzlich - nur - die Wiedereinsetzung des Berechtigten oder seines Rechtsnachfolgers in die zum Zeitpunkt der Schädigung bestehende Rechtsposition mit Wirkung für die Zukunft vor. Im erstgenannten Fall geschieht dies durch Rückübertragung des entzogenen Vermögenswertes (§ 3 Abs. 1 Satz 1 VermG), im Fall der staatlichen Verwaltung durch deren Aufhebung (§ 11 Abs. 1 Satz 1, § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG). Mit Wirkung ab Rückübertragung des Vermögenswertes oder Aufhebung der staatlichen Verwaltung erhält der Berechtigte seine frühere Rechtsposition zurück und tritt in die in Bezug auf den Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse ein (§§ 34, 16 Abs. 1 und 2 VermG). Aus dieser Konzeption folgt, daß keine Wiedergutmachung für solche Vermögenseinbußen gewährt wird, die sich daraus ergeben, daß der Berechtigte infolge der Schädigungsmaßnahme weder über den Vermögenswert verfügen noch ihn nutzen konnte, und daß es mit der Wiedereinsetzung in die früher innegehabte Rechtsposition sein Bewenden haben sollte (BVerwG NJW 1994, 1297). Dies bedeutet aber auch, daß der Berechtigte grundsätzlich nicht für die Verluste aus der Vergangenheit herangezogen werden kann, sofern dies nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt ist.

h) Schließlich würden die Regelungen des Vermögensgesetzes über die Voraussetzungen für die Übernahme bestimmter Verbindlichkeiten und für den Wertausgleich von bestimmten Baumaßnahmen leerlaufen, wenn der Eigentümer nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung ohnehin den sich aus der Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben ergebenden Negativsaldo pauschal auszugleichen hätte:

Gemäß § 16 Abs. 2 VermG tritt der Berechtigte mit der Aufhebung der staatlichen Verwaltung in alle in Bezug auf den Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse ein. Für vom staatlichen Verwalter geschlossene Kreditverträge gilt dies jedoch nur insoweit, als die darauf beruhenden Verbindlichkeiten im Falle ihrer dinglichen Sicherung gemäß Abs. 9 Satz 2 gegenüber dem Berechtigten fortbestünden. Dies bedeutet, daß auch solche Kredite, die nicht dinglich gesichert sind, von dem Eigentümer nur in dem Umfang zu übernehmen sind, wie eine hierfür aufgenommene Aufbauhypothek oder ein sonstiges vergleichbares Grundpfandrecht zu übernehmen wäre (§ 16 Abs. 5, § 18 Abs. 2 VermG i.V.m. mit der Hypothekenablöseverordnung). Diese Beschränkung der Verpflichtung des Eigentümers zur Übernahme von Krediten wäre sinnlos, wenn der Eigentümer ohnehin einen bestehenden Negativsaldo in vollem Umfang zu übernehmen hätte, zumal dieser häufig in der Form eines Kredites bestehen dürfte.

3. Schließlich sah auch die oben genannte Verordnung vom 28. Oktober 1949, aufgrund derer vorliegend die Sicherungsverwaltung durch Auftrag des Magistrats vom 5. Mai 1956 angeordnet wurde, eine Pflicht des Eigentümers zur Ausgleichung der in der Zeit der Sicherungsverwaltung aus der Hausverwaltung erwirtschafteten Verluste nicht vor.

Das KG hat durch Urteil vom 18. Februar 1997 - 21 U 4307/96 - die Klage einer Grundstücksverwaltung auf Ersatz ihrer Aufwendungen in Form eines behaupteten Negativsaldos aus der Verwaltung für die Zeit vom 1. Juli 1990 bis zum 31. Dezember 1992 abgewiesen.

Zur Begründung weist das Gericht zunächst darauf hin, daß der Verwaltungsauftrag nicht vom Eigentümer, sondern von staatlichen Stellen gegeben worden sei und deshalb Ansprüche aus dem Bürgerlichen Recht ausschieden.

Das Gericht hält das Vermögensgesetz für unanwendbar, weil die Verwaltung aufgrund der Verordnung zur Förderung der Instandsetzung beschädigter oder des Wiederaufbaus zerstörter Wohn- und Arbeitsstätten eingesetzt war und somit kein Teilungsunrecht vorliege. Gleichwohl behandelt das Gericht mit Rücksicht darauf, daß die Verwaltung durch Bescheid nach § 11 VermG aufgehoben worden war, die einzelnen Tatbestände des Vermögensgesetzes:

Nach § 11 a Abs. 3 Satz 1 VermG träfen den Verwalter zwar die dem Beauftragten bei Beendigung seines Auftrages obliegenden Pflichten. Daraus könne aber nicht der Umkehrschluß gezogen werden, daß der staatliche Verwalter im Falle der Erwirtschaftung eines Verlustes auch dessen Ausgleich verlangen könne.

Aus § 15 VermG lasse sich der Anspruch nicht herleiten, weil der Verwalter zwar seit Inkrafttreten des Vermögensgesetzes im Interesse des Eigentümers tätig gewesen sei, sein Auftrag aber nicht vom Eigentümer, sondern von staatlichen Stellen herrühre (anders bisher KG 3. ZS vom 8. Mai 1996, GE 1996, 799, 801; vgl. hierzu Fehmel, Überzogene Kostenerstattung ohne Abrechnung?, GE 1997, 516 ff.).

Wäre der Eigentümer eines staatlich verwalteten Grundstücks zum Ausgleich eines Negativsaldos verpflichtet, so würde das zudem eine ganz erhebliche und durch nichts gerechtfertigte Schlechterstellung gegenüber den rückgabeberechtigten Alteigentümern bedeuten. Aus der Konzeption des Restitutionsrechts ergebe sich, daß keine Wiedergutmachung für solche Vermögenseinbußen gewährt werde, die sich daraus ergeben, daß der Berechtigte infolge der Schädigungsmaßnahme weder über den Vermögenswert verfügen noch ihn nutzen konnte, und daß es mit der Wiedereinsetzung in die früher innegehabte Rechtsposition sein Bewenden haben sollte.

Schließlich würden die Regelungen des Vermögensgesetzes über die Voraussetzungen für die Übernahme bestimmter Verbindlichkeiten und für den Wertausgleich von bestimmten Baumaßnahmen leerlaufen, wenn der Eigentümer nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung ohnehin den sich aus der Abrechnung über Einnahmen und Ausgaben ergebenden Negativsaldo pauschal auszugleichen hätte.