staatlicher Verwalter

staatlicher Verwalter; Besitzaufgabe

1. Der Eigentümer eines ehemals staatlich verwalteten Grundstücks ist verpflichtet, den Eigenbesitz zu übernehmen.

2. Zur Berechtigung des Verwalters ehemals staatlich verwalteter Grundstücke, den Besitz am Grundstück aufzugeben.

Die Bekl. sind Erben der H. F., die seit dem 15. Mai 1931 als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen war. Das Grundstück wurde durch den Magistrat von Groß-Berlin nach § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 4. September 1952 unter vor-läufige Verwaltung gestellt. Durch Verwaltungsvertrag vom 22. Dezember 1952 bestellte der Magistrat von Groß-Berlin eine Kommunale Wohnungsverwaltung zur Verwalterin. Die Kl. ist deren Rechtsnachfolgerin und führt die Verwaltung bis heute fort. Nach § 11 a des Gesetzes zur Regelung offe-ner Vermögensfragen in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) endete die staatliche Verwaltung auch ohne Antrag des Berechtigten am 31. Dezember 1992. Danach waren die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Eigentum am Vermögenswert ergeben, durch den Berechtigten selbst wahrzunehmen (§ 16). Mit Schreiben vom 13. Juli 1994 und 1. Februar 1995 an die Bekl. versuchte die Kl. eine Klärung über die zukünftige Verwaltung herbeizuführen. Der Bekl. zu 2) vertrat in den Antwortschreiben vom 5. August 1994 und 11. Februar 1995 die Auffassung, er könne erst nach seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch über das Grundstück verfügen und insbesondere einen Verwaltervertrag abschließen. Die Bekl. wurden am 7. Juni 1995 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Kl. forderte die Bekl. am 21. Juli 1995 zur Abgabe einer Erklärung bis zum 13. August 1995 auf, daß sie zur Übernahme des Grundstücks bereit seien und drohte anderenfalls die Aufgabe des Besitzes gemäß § 303 BGB an. Die Kl. beantragt vorliegend u. a., die Bekl. zur Erklärung zu verurteilen, das Streitgrundstück wieder selbst zu übernehmen, außerdem, daß sie, die Kl., zur Besitzaufgabe gem. § 303 BGB berechtigt sei. Das Gericht verurteilte die Bekl. antragsgemäß.

Die Klage ist zulässig, insbesondere der Zivilrechtsweg eröffnet (BGH, NJW 1995, 729; BGH, NJW 1994, 2488). Nach der mit Ablauf des 31. Dezember 1992 von Gesetzes wegen zwingend beendeten staatlichen Verwaltung des Grundstücks treffen den bisherigen Verwalter die den Beauftragten bei Beendigung seines Auftrages obliegenden Pflichten (§ 11 a Abs. 3 VermG). Die Kl. ist daher aus § 667 BGB verpflichtet, an den Bekl. alles herauszugeben, was sie durch den Auftrag erlangt hat.

Dazu gehört auch der Besitz, falls der Beauftragte Besitzer ist (Palandt Thomas, Anm. 4 b zu § 667). Daran besteht für die Kl. kein Zweifel. Das "Bestreiten" des Bekl. zu 2) ist schon deshalb unbeachtlich, weil der "Besitz" ein Rechtsbegriff ist, der nicht bestritten werden kann. Der Bekl. zu 2) könnte allenfalls einen anderen tatsächlichen Lebenssachverhalt mitteilen, der Anhaltspunkte dafür enthält, daß eine andere Person als Besitzer des streitgegenständlichen Grundstücks anzusehen ist. Daran fehlt es. Das gesamte Vorbringen des Bekl. zu 2) ist angesichts der mehrfachen Versuche der Kl., vorprozessual eine Klärung der zukünftigen Verwaltung des Anwesens zu erreichen, unverständlich. Es entbehrt jeder Grundlage und liegt ersichtlich neben der Sache.

Der nach § 667 BGB herauszugebende Besitz wird gemäß § 854 Abs. 2 BGB durch Einigung übertragen. Die Einigung ist ein Rechtsgeschäft, so daß eine Annahme der Bekl. erforderlich ist. Die Kl. kann daher ihre Verpflichtung nur erfüllen, wenn die Bekl. den Besitz annehmen, was sie unverständlicherweise verweigern.

Daraus folgt, daß die Bekl. nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet sind, den Eigenbesitz zu übernehmen, damit die Kl. ihre Herausgabepflicht erfüllen kann.

Das gilt um so mehr, als dem Besitzer auch nach Beendigung des Auftrages zumindest noch Fürsorgepflichten hinsichtlich des ihm übergebenen Gegenstandes obliegen, die, wenn der Besitzer sie verletzt, möglicherweise Schadensersatzansprüche begründen können. Er hat daher ein anerkennenswertes Interesse daran, seine Herausgabepflicht nach § 667 BGB auch dann erfüllen zu können, wenn der andere Teil die Mitwirkung grundlos verweigert.

§ 303 BGB trägt diesem Interesse nicht hinreichend Rechnung. Es liegt auf der Hand, daß ein Miethaus einer Verwaltung bedarf und es daher nicht im öffentlichen Interesse liegen kann, einen "besitzlosen" Zustand herzustellen. Verfährt der Besitzer allein nach § 303 BGB, so sähe er sich möglicherweise später Einwänden des Eigentümers wie z. B. Besitzaufgabe zur Unzeit ausgesetzt und möglicherweise auch einer (weiteren) Inanspruchnahme zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten. Es kann dem Besitzer eines Grundstücks daher nicht verwehrt werden, hier für klare Verhältnisse zu sorgen und den Eigentümer zur Erfüllung seiner mindestens aus § 242 BGB abzuleitenden nebenvertraglichen Pflicht zur Inbesitznahme seines Eigentums anzuhalten. Der nach § 256 ZPO zulässige Feststellungsantrag ist aus § 303 BGB begründet. Die Kl. hat die Bekl. mehrfach, zuletzt durch Schreiben vom 21. Juli 1995 gemahnt, ihr Eigentum in Besitz zu nehmen und in den letztgenannten Schreiben auch die Besitzaufgabe angedroht.

Ebenfalls nach § 256 ZPO zulässig ist der Feststellungsantrag zu 3), denn es besteht ein besonderes Feststellungsinteresse der Kl. Dies folgt aus § 300 BGB, nach dem der Schuldner während des Annahmeverzugs des Gläubigers nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Da der Bekl. zu 2) in seiner Klageerwiderung Schadensersatzansprüche gegen die Kl. ankündigt und beide Bekl. vorprozessual die Ansicht vertraten, vor ihrer Eintragung im Grundbuch keinen Verwaltervertrag abschließen zu können, hat die Kl. ein besonderes Interesse an der Feststellung, seit wann sich die Bekl. in Verzug befunden haben. Sie braucht sich nicht erst auf eine Klärung im Rahmen einer späteren Leistungsklage verweisen zu lassen.

Die Bekl. befinden sich seit dem 15. Februar 1995 mit der Inbesitznahme des Grundstücks in Verzug. Die staatliche Verwaltung endet mit Ablauf des 31. Dezember 1992 und die Kl. forderte die Bekl. mit Schreiben vom 1. Februar 1995 auf, das Grundstück bis zum 15. Februar 1995 in Besitz zu nehmen, wodurch die Inbesitznahme, wie oben ausgeführt, mit einer entsprechenden Willenserklärung der Bekl. vollzogen ist, § 854 Abs. 2 BGB. Eine solche Erklärung haben die Bekl nicht abgegeben.

Ihre Auffassung, dazu habe es zunächst ihrer Eintragung im Grundbuch bedurft, kann die Kammer nicht teilen. An der Eigentümerstellung der Bekl. bestand nach dem Erbschein kein Zweifel, entgegenstehende Umstände haben auch sie selbst nicht vorgetragen. Unter diesen Umständen war die Eintragung im Grundbuch nicht Voraussetzung für die Inbesitznahme.

Zwangsverwaltete Grundstücke in der früheren DDR wurden nach der ersten Fassung des VermG auf Antrag des Berechtigten aus der Verwaltung entlassen. Nach einer Gesetzesänderung durch das 2. VermRÄndG vom 14. Juli 1992 endete die staatliche Verwaltung auch ohne Antrag des Berechtigten generell am 31. Dezember 1992. Danach waren rechte und Pflichten aus dem Eigentum durch die Berechtigten selbst wahrzunehmen (§ 16 VermG). Überwiegend sind deshalb heute aus dem Bereich der ehemals zwangsverwalteten Grundstücke nur noch solche Fälle in der Schwebe, in denen die Berechtigten (noch) unbekannt oder unbekannten Aufenthalts sind. In diesen Fällen werden die Grundstücke im Regelfall von den inzwischen durch Umwandlung aus den früheren VEB Gebäudewirtschaften/Kommunalen Wohnungsverwaltungen hervorgegangenen Kommunalen Wohnungsunternehmen weiterverwaltet. Üblicherweise war in den vergangenen Jahren die Schlachtordnung so, daß die Eigentümer es relativ eilig hatten, ihre Grundstücke wieder zu übernehmen. Es gibt jedoch auch gegenteilige Fälle. Die Eigentümer oder deren Erben sind bekannt, doch sie weigern sich oder sträuben sich, das Grundstück (schon) zu übernehmen. Motiv wird im Regelfall sein, daß die Eigentümer das Grundstück eigentlich veräußern wollten und bis zum Finden eines geeigneten Käufers sich in der Zwischenzeit mit dem Grundstück nicht belasten oder befassen wollen. Demgegenüber sehen sich die verwaltenden Kommunalen Wohnungsunternehmen einer erheblichen Zwangslage ausgesetzt (vgl. GE 1994, 189 ff., 790 ff.). Sie haben deshalb in solchen Fällen ein Interesse daran, Verwaltung und Verantwortung für das Grundstück möglichst schnell den Eigentümern zu übergeben oder jedenfalls ihre Tätigkeit gegenüber dem Eigentümer auf eine vertragliche Grundlage zu stellen.

Soweit ersichtlich erstmals wurde nun ein solcher Streitfall judiziert, und zwar durch eine Entscheidung des LG Berlin vom 19. Dezember 1995. Im betreffenden Fall hatten sich die Eigentümer geweigert, den Besitz an dem Grundstück (schon) wieder zu übernehmen.

Das Landgericht verurteilte die Eigentümer zur Erklärung, das Streitgrundstück wieder in Besitz zu nehmen, und sprach der klagenden städtischen Wohnungsbaugesellschaft das Recht zu, den Besitz an dem Grundstück aufzugeben.