staatlicher Verwalter

staatlicher Verwalter; Aufwendungsersatz; Verwaltungskosten

Zum Anspruch des staatlichen Verwalters auf Aufwendungserstattung und Verwaltungskosten für den Zeitraum vor dem 31.12.1990.

Die Bekl. (JCC) ist Eigentümerin eines Mietwohngrundstücks in Ost-Berlin. Eigentümer des Grundstücks war ursprünglich nach der Grundbucheintragung vom 30. Juli 1923 der Kaufmann J., der als Jude später zum Kreis der aus rassischen Gründen Verfolgten des NS-Regimes gehörte. Er verkaufte das Grundstück durch notariellen Vertrag vom 8. Februar 1939 an Frau R. Nach dem Krieg wurde das Grundstück am 12. August 1947 von dem Alliierten Treuhänder S. in Verwaltung genommen. Auf der Grundlage des SMAD-Befehls 124 übernahm der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg, deren Rechtsnachfolgerin die Kl. ist, die Verwaltung und führte sie nach Gründung der DDR nach § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 4. September 1952 (VOBl. I, S. 445) fort. Nach der Wende nahm die neugegründete Kl. die Verwaltung bis zum gesetzlichen Ende der staatlichen Verwaltung am 31. Dezember 1992 wahr. Unter dem 12. März 1991 und 12. November 1992 meldete die Bekl. beim AROV Rückübertragungsansprüche an dem Grundstück an. Durch Bescheid vom 15. Juni 1993, also nach der Beendigung der staatlichen Verwaltung, übertrug das AROV der Bekl. das Eigentum an dem Grundstück. Die Kl. verlangt von der Bekl. Ersatz der für die Verwaltung der Immobilien in der Zeit vom 1. Juli 1990 bis 31. Dezember 1992 aufgewandten Kosten für Instandsetzung, Betriebs- und Verwaltungskosten und erstellte dazu Abrechnungen.

Die Bekl. erkennt die Betriebskosten an und bestreitet sämtliche Kostenpositionen für die Instandsetzung, insbesondere die Auftragserteilung, die Ausführung der Arbeiten und deren Bezahlung mit Nichtwissen. Sie meint, die Kl. habe auch die Notwendigkeit der Ausgaben nicht hinreichend dargelegt, insbesondere nicht erläutert, an welchem Tag welche Schäden aufgetreten seien.

Außerdem vertritt die Bekl. die Ansicht, es fehle an einer Anspruchsgrundlage. § 11 a VermG betreffe ausschließlich Grundstücke, die unter "staatlicher Verwaltung" standen, nicht aber solche, die "Eigentum des Volkes" waren und im Wege eines Restitutionsbescheides übertragen wurden. Für die Verwaltung derartiger Grundstücke könne die Kl. Ersatz ihrer Aufwendungen nur nach den §§ 3 Abs. 3, 7 Abs. 6 VermG verlangen, deren Voraussetzungen nicht vorlägen. Selbst nach § 11 a VermG bestünde ein Aufwendungsersatzanspruch nur für den Zeitraum nach dem 1. Januar 1993, der nicht Streitgegenstand ist.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus § 11 a VermG i. V. m. § 670 BGB zu.

Da das Grundstück zunächst durch SMAD Befehl 124, danach durch § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 4. September 1952 unter vorläufiger staatlicher Verwaltung stand, unterliegen die Ansprüche der Kl. der Beurteilung nach dem Vermögensgesetz. Als staatliche Verwalterin treffen sie die Rechte und Pflichten aus § 11 a VermG. Die Behauptung der Bekl., das Grundstück habe im Eigentum des Volkes gestanden, sei also enteignet worden, ist unzutreffend.

Die Aktivlegitimation der Kl. steht außer Frage, Einwendungen dagegen erhebt die Bekl. nicht. Als Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg erhielt sie mit Schreiben des Magistrats vom 15. August 1990 auf der Grundlage des Beschlusses des Magistrats Nr. 21/90 vom 21. Juni 1990, Nr. 4, den Auftrag, "die Befugnisse des Eigentümers des Grundstücks unter strikter Beachtung der Prinzipien einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung wahrzunehmen". Das galt "für die bisher im staatlichen Auftrag durch die VEB Kommunale Wohnungsverwaltung verwalteten Grundstücke."

I. 1. Juli bis 31. Dezember 1990

Für die Zeit nach Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 bietet § 11 a Abs. 3 S. 1 VermG i. V. m. § 670 BGB die Anspruchsgrundlage für das Begehren der Kl.

Für den Zeitraum vom 14. August bis 28. September 1990, also vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes, kann nichts anderes gelten; denn die damals bereits gegründete, wenn auch noch nicht im Handelsregister eingetragene Kl. erhielt durch das oben bezeichnete Schreiben des Magistrats vom 15. August 1990 das Recht und die Pflicht, die Befugnisse des Eigentümers des Grundstücks wahrzunehmen. Das stellt der Sache nach einen Auftrag zur Verwaltung des Grundstücks dar, wie er später nicht anders in § 15 VermG ausgesprochen ist. § 670 BGB ist daher auch für diesen Zeitraum entsprechend anwendbar, und zwar mit der Besonderheit, daß nicht das Land Berlin als Auftraggeber, sondern der Eigentümer die Aufwendungen zu erstatten hat. Gleiches gilt auch für die Zeit vom 1. Juli bis 14. August 1990, also den Zeitraum vor "Auftragserteilung" durch den Magistrat, denn die Kl. bzw. ihre Rechtsvorgängerin handelten auch zu dieser Zeit im staatlichen Auftrag. Darüber hinaus ist der auf diesen Zeitraum entfallende Fehlbetrag außerordentlich gering, nachdem er sich insgesamt nur auf 81,84 DM für das gesamte Jahr beläuft und die Bekl. außerdem die Betriebskosten in voller Höhe anerkannt hat.

II. 1. Januar 1991 bis 31. Dezember 1992

Die Kl. hat nach § 670 BGB i. V. m. § 11 a Abs. 3 S. 1 VermG einen Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Durchführung des Auftrags den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Art und Umfang des der Kl. per Gesetz erteilten Verwaltungsauftrags folgen aus § 15 Abs. 1 VermG. Die Rechte und Pflichten aus §§ 666, 670 BGB treffen die Kl. entgegen der Ansicht der Bekl. zwar erst vom Ende der staatlichen Verwaltung an, das nach § 11 a Abs. 1 VermG spätestens am 31. Dezember 1992 eintrat. Diese Vorschrift besagt jedoch entgegen der Auffassung der Bekl. nicht, daß die Kl. ihre Auslagen lediglich für die anschließende Zeit ab dem 1. Januar 1993 erstattet verlangen kann. Eine derartige Auslegung ergäbe schon deshalb keinen Sinn, weil sich damit eine Regelungslücke hinsichtlich der durch die Verwaltung der Grundstücke entstandenen Kosten bis zum 31. Dezember 1992 öffnen würde. Die Bekl. kann nicht ernstlich erwarten, daß die Kl. als eine juristische Person, die wie jeder andere am Wirtschaftsleben teilnimmt, die für die Grundstücksverwaltung erforderlichen Kosten aus ihrem eigenen Vermögen bestreitet. Der Gesetzgeber wollte erkennbar den Wohnungsbaugesellschaften eine derartige Verpflichtung nicht auferlegen. Der Wortlaut des § 11 a Abs. 3 S. 1 VermG knüpft vielmehr an § 666 BGB an, wonach "nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen ist", die selbstverständlich den gesamten Auftrag betrifft, hier also die Verwaltung des Grundstücks vom 29. September 1990 (Inkrafttreten des Vermögensgesetzes) bis zum 31. Dezember 1992 (Ende der staatlichen Verwaltung).

Die Kl. errechnet für das Jahr 1991 einen Fehlbetrag von 397.363,43 DM und für das Jahr 1992 einen Fehlbetrag von 205.728,04 DM, gegen deren rechnerische Richtigkeit die Bekl. sich nicht wendet. Ihre Einwendungen beziehen sich nur pauschal auf die Instandhaltungskosten. Auftragserteilung, Bezahlung und Notwendigkeit der Reparaturen bestreitet sie mit Nichtwissen. Das verhilft ihr nicht zum Erfolg. Die Kl. hat sämtliche Unterlagen, insbesondere Auftragsschreiben, Rechnungen und Arbeitszettel in mehreren Aktenordnern auf der Geschäftsstelle niedergelegt, die Bekl. sie wunschgemäß zur Einsichtnahme übersandt erhalten. Zwar trägt die Kl. im Rahmen des § 670 BGB die Beweislast für die Aufwendungen, die sie ersetzt verlangt, und für die Tatsachen, aufgrund derer sie sie für erforderlich halten durfte. Die an sie zu stellenden Anforderungen dürfen jedoch nicht überspannt werden. Nach dem sich aus den gesamten eingereichten Unterlagen ergebenden Bild befand sich das Haus der Bekl. in einem äußerst schlechten Zustand. Die Beurteilung der für notwendig erachteten Reparaturen unterliegt zwar einem objektiven Bewertungsmaßstab, dennoch ist der Kl. ein subjektiver Ermessensspielraum zuzugestehen, denn Weisungen ihres Auftraggebers konnte sie nicht einholen. Dabei bleibt auch zu berücksichtigen, daß eventuelle Wertverbesserungen der Bekl. als Eigentümerin zugute kommen, z. B. indem sie einen höheren Verkaufspreis erzielt und es daher nur recht und billig ist, wenn sie diese auch bezahlen muß. Weder was die Art der Reparaturen noch die Höhe der dadurch ausgelösten Kosten anbelangt, hat die Kl. den Rahmen des Üblichen verlassen. Vielmehr bestehen die Instandsetzungskosten überwiegend aus Positionen, die typische Kleinreparaturen betreffen, wie sie in jedem größeren Miethaus anfallen. Das betrifft auch den Austausch von Heizboilern, Elektrogeräten u. ä. Hier war in jedem einzelnen Fall eine detaillierte Schilderung des Schadensfalles zu erwarten, erscheint schon angesichts der damaligen besonderen historischen Umstände nicht gerechtfertigt, sondern verstößt gegen Treu und Glauben. Das gilt auch für die vorgenannten kostenträchtigen Positionen Dach- und Treppenhaussanierung sowie für den Einbau einer Schließ- und Wechselsprechanlage. Dadurch wurde gewährleistet, daß Unbefugte das Haus nicht ohne weiteres betreten und dort Schäden anrichten konnten, was, wie der Kammer aus anderen vergleichbaren Rechtsstreiten bekannt ist, damals im Prenzlauer Berg häufiger vorkam. Die Kl. durfte daher den Einbau solcher Anlagen mit Recht für erforderlich halten. Der Bekl. obliegt ungeachtet der Beweislastverteilung nach § 138 Abs. 1 ZPO die Pflicht, sich über die von der Kl. dargelegten Tatsachen vollständig zu erklären und, soweit ihr das nach den Umständen zugemutet werden kann, dazu notfalls bei Dritten Erkundigungen einzuholen. Das hat die Bekl. hier versäumt.

Die Kl. hat zu Recht Verwaltergebühren in ihr Rechenwerk einbezogen, die ihr entweder nach §§ 675, 670 BGB analog oder nach § 11 b Abs. 1 VermG i. V. m. § 16 Abs. 3 VwVfG zustehen. Zwar enthält das Vermögensgesetz für die Zeit bis zum Ende der staatlichen Verwaltung am 31. Dezember 1992 keine Vorschrift, nach der der Verwalter für seine Tätigkeit eine Vergütung beanspruchen darf; dieses Fehlen ist jedoch nicht als Ausdruck des gesetzgeberischen Willens zu interpretieren, dem Verwalter die Pflicht zur Bewirtschaftung der Grundstücke ohne Gegenleistung aufzuerlegen, sondern es handelt sich um eine Regelungslücke, die durch analoge Anwendung sonstiger Vorschriften des BGB, insbesondere der entgeltlichen Geschäftsbesorgung zu schließen ist. Für diese Argumentation spricht auch der Umstand, daß die staatliche Verwaltung bis zum 28. September 1990 ebenfalls nicht unentgeltlich erfolgte, so daß auch für spätere Zeiträume deren Entgeltlichkeit naheliegt (vgl. KG, Teilurteil vom 27. Oktober 1995 - 3.U.697/95 -).

Bei Anwendung von § 11 b Abs. 1 S. 4 VermG i. V. m. § 16 Abs. 3 VwVfG gilt als angemessene Vergütung die Geltendmachung der Verwaltungskostenpauschale nach der Zweiten Berechnungsverordnung. Zum gleichen Ergebnis kommt man über §§ 675, 612 Abs. 1 und 2 BGB als Taxe oder übliche Vergütung. Die Bekl. hat in mindestens gleicher Höhe eigene Aufwendungen für eine Fremdverwaltung erspart.

Die dagegen gerichteten Einwendungen der Bekl. greifen nicht durch, weil der Kl. auch nach § 3 Abs. 3 S. 6 VermG ein Kostenerstattungsanspruch gegen die Bekl., wenn auch in geringerem Umfang, zusteht.

Allerdings herrscht im Schrifttum Einigkeit darüber, daß der Verfügungsberechtigte in den Fällen in einem doppelten Pflichtenkreis steht, in denen Grundstücke mehrfach geschädigt wurden, z. B. erst durch die sog. Arisierung, § 1 Abs. 6 VermG, und nachfolgend durch die Unterstellung unter staatliche Verwaltung, § 1 Abs. 4 VermG. Seine Rechtsbeziehung zum (eingetragenen) Eigentümer regelt § 11 a VermG, seine Rechtsbeziehung zum Inhaber eines Restitutionsanspruches unterliegt §§ 3 und 17 VermG. Der Verwalter ist allen ihm daraus erwachsenen gesetzlichen Beschränkungen unterworfen (Fieberg/Reichenbach, VermG, Rdn. 48 zu § 2; Säcker, VermG, Rdn. 62 zu § 2; Wasmuth in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Rdn. 96 zu § 2 VermG).

Diese Beschränkungen hat die Kl. jedoch beachtet.

Nach § 3 Abs. 3 VermG darf der Verfügungsberechtigte, sobald ein Restitutionsantrag nach § 30 VermG vorliegt, dingliche Rechtsgeschäfte und langfristige vertragliche Verpflichtungen nur mit Zustimmung des Berechtigten eingehen. Ausgenommen sind nach § 3 Abs. 3 S. 2 lit. B Maßnahmen zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes. Dazu zählen alle Maßnahmen zur Ausbesserung oder Erneuerung schadhafter Stellen des Vermögenswertes einschließlich solcher vorbeugender Art, insbesondere Instandhaltungsreparaturen bei Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen und Beschädigungen durch Dritte einschließlich Schönheitsreparaturen (Wasmuth in Rechtshandbuch, aaO., Rdn. 236 zu § 3; Fieberg/Reichenbach, Rdn. 35 zu § 3; Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Rdn. 117 zu § 3). Darüber herrscht im Schrifttum Einigkeit. Erst wenn eine bauliche oder sonstige Maßnahme nicht der reinen Erhaltung und/oder Bewirtschaftung dient, kommt § 3 Abs. 3 S. 3 VermG mit der dort formulierten Voraussetzung der Mieterhöhung als Ausnahmetatbestand zum Zuge.

Die Kl. hat für jede einzelne Position dargelegt, daß es sich um reine Instandhaltungskosten handelt, bedingt durch den gerichtsbekannt maroden Zustand, in dem sich viele Häuser dieser Gegend nach der Wende befanden. Nur sofern eine Reparatur nicht mehr möglich war, mußte die Kl. zur Schadensabwehr auf einen Ersatz zurückgreifen. Das betrifft insbesondere die durch altersbedingte Undichtigkeit erforderlich gewordene Neuherstellung des Daches und die malermäßige Sanierung der Treppenhäuser, die aufgrund der in das Mauerwerk eingetretenen Feuchtigkeit durch einen einfachen Neuanstrich nicht mehr dauerhaft zu bewirken war. Für den Einbau der Schließ- und Wechselsprechanlage gilt, wie oben bereits ausgeführt, nichts anderes, denn sie sollte verhindern, daß Unbefugte das Haus betreten und möglicherweise beschädigen. Auch vorbeugende Maßnahmen dienen der Erhaltung der Mietsache.

Die Kl. handelte entsprechend § 3 Abs. 3 S. 6 VermG so, wie es das Interesse der Bekl. mit Rücksicht auf ihren wirklichen oder mutmaßlichen Willen erforderte. Die ausgeführten Reparaturen waren bei objektiver Betrachtung für den Vermögenswert vorteilhaft, denn der Bekl. konnte an einer Mietminderung durch die Mieter ebensowenig gelegen sein, wie an einem weiteren Verfall der Bausubstanz. Sie behauptet auch selbst keinen entgegenstehenden Willen. Die Bekl. profitierte im Gegenteil von der Sanierung, denn diese erlaubte es ihr, beim Verkauf einen höheren Preis zu fordern, als sie ihn sonst erhalten hätte.

Damit steht der Kl. nach § 3 Abs. 3 S. 4 VermG ein Kostenerstattungsanspruch zu, der allerdings keinen Ersatz der Kosten für Arbeitskraft und persönliche Tätigkeit umfaßt, die der Verfügungsberechtigte zur Durchführung der Maßnahmen eingesetzt hat, und zwar auch dann nicht, wenn die Tätigkeit zum Beruf des Verfügungsberechtigten gehört (Wasmuth, Rechtshandbuch, Rdn. 258 zu § 3 VermG). Der Grund dafür liegt im Text des § 3 Abs. 3 S. 4 VermG, der sich an die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag anlehnt und sie in einzelnen Punkten modifiziert. Der ohne Auftrag handelnde Geschäftsführer wird jedoch unentgeltlich für den Geschäftsherrn tätig, die eigene Arbeitskraft zählt nicht als Aufwendung im Sinne von § 670 BGB (Palandt/Thomas, Rdn. 3 zu § 670 BGB). Danach könnte die Kl. für ihre Verwaltungstätigkeit keine Vergütung beanspruchen, ein Ergebnis, das nicht recht zu befriedigen vermag. Im Falle des § 11 a VermG, der über eine Vergütung des Verwalters ebenfalls schweigt, hat das Kammergericht in der oben genannten Entscheidung eine unbeabsichtigte Regelungslücke gesehen und diese über §§ 675, 612 BGB geschlossen. Diese Vorschriften betreffen den Fall einer entgeltlichen Geschäftsbesorgung. Ob auch für den Kostenersatzanspruch nach § 3 Abs. 3 S. 4 VermG zumindest in den Fällen so verfahren werden kann, in denen - wie hier - der Verfügungsberechtigte unzweifelhaft weiß, daß er für einen Dritten handelt und sich lediglich über die Person dieses Dritten im unklaren ist, kann dahingestellt bleiben; denn nach § 16 Abs. 2 VermG tritt der Berechtigte mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten in alle bestehenden Rechtsverhältnisse ein. Die Bekl. erhielt das Grundstück durch den Bescheid des AROV vom 15. Juni 1993 zurück. Zu diesem Zeitpunkt war aber die staatliche Verwaltung bereits kraft Gesetzes beendet, der Aufwendungsersatzanspruch der Bekl. nach § 11 a VermG, § 670 BGB also bereits entstanden. Da die Bekl. in dieses Rechtsverhältnis eintrat, unterliegt sie daher dem hinsichtlich der Verwaltergebühren weitergehenden Zahlungsanspruch der Kl. aus § 11 a VermG.