staatlicher Verwalter

staatlicher Verwalter; Mietvertragsabschluss; Passivlegitimation; Anmelder; Berechtigter; Aktivlegitimation,Laufzeit

1. Zur Passiv-Legitimation höherer kommunaler Wohnungsverwaltungen einerseits und der Aktiv-Legitimation von Personen, die offene Vermögensansprüche angemeldet haben, andererseits in bezug auf den Abschluß von Mietverträgen noch staatlich verwalteter Grund-stücke.

2. Abschluß von Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr durch staatliche Verwalter nur mit Zustimmung der nach dem Gesetz zur Regelung der offenen Vermögensfragen Berechtigten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über den Abschluß von Mietverträgen in einem Wohnhaus, das der Verfügungsbekl., eine frühere Kommunale Wohnungsverwaltung, die sich in Umgründung befindet, verwaltet. Die Verfügungskl., die ihre Ansprüche auf das Grundstück angemeldet hat, fürchtet aufgrund von Presseberichten in der Berliner Tagespresse, daß der Verfügungsbekl. mit Besetzern und anderen langfristige Mietverträge abschließt, was die wirtschaftliche Nutzung und die Wiederherstellung des Grundstücks nach Rückübertragung erschweren werde. Das Landgericht hielt die im einstweiligen Rechtsschutz erhobene Klage für zulässig und begründet.

I. Die Verfügungsbekl. ist entsprechend § 50 Abs. 2 ZPO passiv parteifähig. Ihre fehlende Eintragung im Handelsregister steht nicht entgegen. Eine nicht im Register eingetragene, aber bereits gegründete Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist nach nunmehr fast einhelli-ger Meinung fähig, im Rechtsstreit Bekl. zu sein (vgl. statt aller Rowedder-Rittner, GmbHG, 2. Aufl. 1990, § 11 Rdnr. 79 m. w. N.).

Die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichtsbarkeit und damit des Landgerichts Berlin folgt aus §§ 13 GVG, 40 Abs. 1 VWGO. Es handelt sich um eine bürgerlich-rechtliche Streitigkeit.

Als bürgerlich-rechtlich ist der Streit zwischen den Parteien bereits deswegen zu qualifizieren, weil beide Rechtssubjekte des privaten Rechts sind. Es mag sein, daß die Verfügungsbekl. hinsichtlich des streitbefangenen Grundstücks hoheitliche Aufgaben der Wohnungsverwaltung wahrnimmt. Hierdurch wird der Streit zwischen den Parteien aber nicht zu einem öf-fentlich-rechtlichen. Die Verwaltung von Wohnraum ist nämlich keine spe-zifisch hoheitliche Tätigkeit. Sie kann vielmehr und wird aufgrund der ge-wählten Rechtsform jedenfalls nunmehr privatrechtlich durch die Verfügungsbekl. ausgeübt. Sie schließt mit den Mietern Mietverträge und ent-scheidet nicht durch Verwaltungsakt. Zur Entscheidungsbefugnis durch Verwaltungsakt wäre zudem Voraussetzung, daß die Verfügungsbekl. je-denfalls insoweit hoheitlich beliehen ist, was die Parteien weder vortragen noch sonst irgendwie ersichtlich ist.

Das Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (Anlage II Kapitel III Sachgebiet B Abschnitt I Nr. 5 des Einigungsvertrages [BGBl. 1990 II S. 1159]) qualifiziert den Rechtsstreit zwischen den Parteien nicht zu einem öffentlich-rechtlichen. Zwar sieht das eben genannte Gesetz in den §§ 22 ff. zur Organisation der Regelung der offenen Vermögensfragen in dem Beitrittsgebiet der Bundesrepublik Deutschland die Einrichtung von Behörden und deren Entscheidungsbefugnisse vor. Durch diese Regelung wird indes nicht der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten verneint. Dies könnte man allenfalls in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesge richtshofes zum ehemaligen Rückerstattungsrecht (vgl. BGH, NJW 1967, 156 f.) erwägen, wenn in dem Rechtsstreit ein Anspruch geltend gemacht worden wäre, der auf die Rückerstattung entzogenen Eigentums oder auf die Aufhebung der Verwaltung hierüber gerichtet ist. Derartige Ansprüche mögen spezialgesetzlich in dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen geregelt sein. Die Verfügungskl. macht jedoch vorliegend weder die Aufhebung der Verwaltung noch die Rückübertragung des Grundstücks und damit keinen Anspruch geltend, der unmittelbar durch das Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen abschließend geregelt ist. Dieses Ge-setz steht mithin der Zuständigkeit der ordentlichen Gerichtsbarkeit nicht entgegen.

Im übrigen wurde die Zuständigkeit des Landgerichts unabhängig von dem Streitwert gemäß §§ 39 Satz 1 ZPO durch rügeloses Verhandeln begründet.

II. Der Verfügungsanspruch der Verfügungskl. folgt aus einem quasi-nega torischen Abwehranspruch entsprechend §§ 1004, 823 Abs. 1 BGB.

Für diesen Anspruch ist die Verfügungsbekl. passiv legitimiert. Mangels Eintragung im Handelsregister ist sie zwar nicht gemäß § 7 Satz 1 der Um wandlungsverordnung der Deutschen Demokratischen Republik kraft Ge setzes Inhaberin der Rechte und Pflichten der zumindest in Liquidation be findlichen VEB Kommunale Wohnungsverwaltung geworden. Dadurch, daß sie sich als Nachfolgerin der eben genannten KWV geriert, setzt sie indes den Rechtsschein zur Verwaltung der ihr übertragenen Wohnungen befugt zu sein. Von ihr abgeschlossene Mietverträge werden aufgrund die-ses Rechtsscheins von den tatsächlichen und rechtlichen Befugnissen nach den Grundsätzen der Rechtscheinhaftung wirksam sein, weswegen die Verfügungsbekl. für quasi-negatorische Abwehransprüche passiv legiti-miert ist.

Die Verfügungskl. hat einen derartigen Anspruch entsprechend den §§ 1004, 823 Abs. 1 BGB gegen die Verfügungsbekl. Dabei kann für die Entschei-dung des Rechtsstreits dahinstehen, ob die nunmehr angefochtene Enteignungsentscheidung aufgrund der Beschwerde der Verfügungskl. nicht bestandskräftig wurde, ob also die Verfügungskl. weiterhin als Eigentümerin anzusehen ist. Denn selbst wenn der Enteignungsbeschluß des Stadtbezirks vom 30. März 1988 für den vorläufigen Rechtsstreit als verbindlich anzusehen wäre, hätte die Verfügungskl. gegen die Verfügungsbekl. ei-nen quasi-negatorischen Abwehranspruch.

Die Verfügungskl. hat nämlich die Voraussetzungen eines dinglichen An wartschaftsrechts glaubhaft gemacht. Aufgrund ihrer eidesstattlichen Ver sicherung, die durch die Namensidentität und die Anmeldebestätigung des Magistrats von Berlin untermauert wird, ist davon auszugehen, daß die am 18. Februar 1953 im Grundbuch Eingetragene mit der hiesigen Verfügungskl. identisch ist. Aus der früheren Eigentümerstellung der Verfügungskl. folgt ihr dingliches Anwartschaftsrecht. Derartige Anwartschaftsrechte entstehen nämlich, wenn der Erwerb des Vollrechts bereits derart gesichert ist, daß er nur noch vom Willen des Anspruchsberechtigten ab-hängig ist, mit der Vollendung des Rechtserwerbs also fest zu rechnen ist (BGHZ 49, 197 ff.; Medicus, Bürgerliches Recht, 14. Aufl. 1989, Rdnr. 456 m. w. N.).

Eine derartige Rechtsposition hat die Verfügungskl. glaubhaft gemacht. Sie meldete ordnungsgemäß unter Beachtung der Anmeldeverordnung ih-re Ansprüche auf Rückübertragung des Eigentums und auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung bei der hierfür zuständigen Behörde des Magistrats von Berlin, nunmehr des Senats von Berlin, an. Gemäß §§ 3, 11 und 8 des Gesetzes zur Regelung der offenen Vermögensfragen hängt der Vollerwerb, die Rückübertragung des nicht durch eine staatliche Verwaltung beschwerten Eigentums an dem Grundstück, mithin nur noch vom Willen der Verfügungskl. ab. Sie allein hat über die Ausübung des Wahlrechtes nach § 8 des eben genannten Gesetzes, nämlich darüber, ob Rückübereignung oder Entschädigung, zu entscheiden.

Durch den Abschluß von Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als ei nem Jahr ohne Zustimmung der Verfügungskl. beeinträchtigt die Verfügungsbekl. das Anwartschaftsrecht der Verfügungskl. Zwar ist die Verfügungsbekl., wie sich im Gegenschluß zu den §§ 3 Abs. 3, 15 Abs. 2 des Ge-setzes zur Regelung der offenen Vermögensfragen ergibt, zur Eingehung vertraglicher Verpflichtungen berechtigt. Der Abschluß langfristiger Verträge bedarf jedoch der Zustimmung des Berechtigten, soweit nicht der Ausschlußtatbestand der §§ 3 Abs. 3 Satz 2, 15 Abs. 2 Satz 2 des eben ge-nannten Gesetzes eingreift, dessen Voraussetzungen hier nicht ersichtlich sind.

Die Verfügungsbekl. beabsichtigt auch, die Grenzen, die ihr durch das Ge setz zur Regelung der offenen Vermögensfragen hinsichtlich des Abschlusses von Mietverträgen gesetzt wurden, zu verletzen. Dies folgt zum einen aus ihrem Schriftsatz vom 25. Februar 1991. Dort hat sie sich auf Sei te 4 für berechtigt gehalten, auch langfristige Verträge hinsichtlich des Wohnhauses abzuschließen. Ihre Prozeßbevollmächtigte hat sogar im Termin vor der Kammer den Abschluß eines strafbewehrten Vergleichs, der lediglich die Beachtung der gesetzlichen Grenzen vorsah, abgelehnt.

Zum anderen hat die Verfügungsbekl. noch nach Zustellung der einstweili gen Verfügung und sogar nach Zustellung des richterlichen Schreibens vom 8. Februar 1991 unter Mißachtung des Gesetzes zur Regelung der of-fenen Vermögensfragen in zumindest 17 Fällen langfristige Mietverträge abgeschlossen. Ihre zuständige Sachbearbeiterin hat zum dritten freimütig vor der Kammer eingeräumt, daß hinsichtlich der Räume, die ehemals der Kohlenhändler X. gemietet hatte, der Abschluß eines Mietvertrages unmittelbar bevorsteht.

Soweit die Verfügungsbekl. behauptet, der Abschluß der Mietverträge sei erforderlich, um weitere Schäden hinsichtlich des Wohngebäudes zu ver meiden, beseitigt diese Behauptung die Gefahr der Beeinträchtigung des dinglichen Anwartschaftsrechts der Verfügungskl. nicht. Der Hinweis auf einen möglichen Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverordnung steht ebenfalls dem Verfügungsanspruch nicht entgegen. Es ist nämlich gerichtsbekannt, daß in Berlin ein erheblicher Mangel an Wohnraum besteht. Wohnraum dürfte daher auch kurzfristig zur Überbrückung von Notlagen vermietbar sein. Entgegenstehendes vermochte die Verfügungsbekl. nicht glaubhaft zu machen. Damit ließe sich auch durch kurzfristige Vermietungen zwanglos ein etwaiger Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverordnung vermeiden.