staatliche Gebäudeverwaltung

staatliche Gebäudeverwaltung; Treuhandverwaltung; Beseitigungsanspruch; Aufbauten

Hatte der staatlich eingesetzte Verwalter eines Gebäudes mit dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Gebäude aufsteht, einen Mietvertrag über das Grundstück abgeschlossen, so ist der Eigentümer des Gebäudes mit Beendigung der staatlichen Verwaltung gem. § 11 a Abs. 4 VermG in diesen Mietvertrag eingetreten. Dies gilt auch dann, wenn der staatlich eingesetzte Verwalter bei Abschluß des Mietvertrags seine Verwalterstellung nicht offengelegt hatte. Nach Ablauf des 31.12.1992 kann der ehemalige staatlich eingesetzte Verwalter daher aus dem Mietvertrag nicht mehr in Anspruch genommen werden, selbst wenn der Eigentümer des Gebäudes auf die Restitution verzichtet und der Entschädigungsfonds von seinem Aneignungsrecht nach dem Vermögensgesetz Gebrauch macht.

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Herausgabe vermieteter Lagerflächen unter vollständiger Beseitigung der darauf befindlichen Aufbauten und Tankanlagen. Die Kl. ist Rechtsnachfolgerin der R., die Bekl. Rechtsnachfolgerin des VEB M., Filiale M. Am 20.5.-31.5.1946 schloß die R. einen Mietvertrag mit der O.-GmbH (im folgenden: O.) über zwei Lagerplätze am Bahnhof M., G-Straße. In § 4 Nr. 2 dieses Vertrages war vereinbart, daß die O. Eigentümerin der darauf befindlichen Gebäude und Tankanlagen sei. Am 15.9.1951 ging die Verwaltung des Vermögens der O. auf die Verwaltung des Vermögens der ausländischen Mineralölgesellschaften in B. über. Am 1.10.1958 wurde diese Verwaltungsfunktion auf den VEB M. übertragen. Eine entsprechende Änderung der Mietverträge zwischen der R. und dem VEB M. erfolgte am 22.6.-2.7.1963, wonach der VEB M. mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag zwischen der R. und der O. eintrat (§ 2 des Nachtrages) und sich die Anschrift in § 1 des Hauptvertrages wie folgt änderte: "O-mbH (O.) in Verwaltung, vertreten durch VEB M., B., K-Straße." Am 9.1.-12.2.1964 wurde der Mietvertrag zwischen der R. und dem VEB M. über die streitgegenständlichen Lagerplätze ausgefertigt, nachdem der VEB M. die Lagerplätze an die Firma B., untervermietet hatte. Im Jahre 1973 schlossen die R. und der VEB M. unter Aufhebung des Vertrages von 1964 zwei Nutzungsverträge über die streitbefangenen Lagerplätze ab. Unter § 1 dieser Vereinbarung vom 7.5.1973 heißt es jeweils: "Die Aufbauten sind Eigentum des Nutzers." In § 2 dieser Verträge wurden die Allgemeinen Bedingungen vom 1.1.1967 über die Nutzung von Gelände und unbeweglichen Grundmitteln der R. - Lagerplatzbedingungen - in den Vertrag einbezogen. Die deutsche S., als Rechtsnachfolgerin der O. verzichtete mit Schreiben vom 18.5.1993 auf ihr Eigentum an den Gebäuden und Baulichkeiten auf den streitgegenständlichen Grundstücken und wählte statt dessen gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 VermG Entschädigung. Mit Schreiben vom 19.4.1996 an das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen in H. erklärte das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, daß der nunmehr aneignungsberechtigte Entschädigungsfonds auf sein Aneignungsrecht aus § 11 Abs. 1 Satz 3 VermG verzichte. Nach einer Mieterhöhung vom 22.9.1995 begehrte die Bekl. mit Schreiben vom 29.9.1995 die Vertragsaufhebung des Nutzungsvertrages zum 31.10.1995 und sprach hilfsweise die Kündigung zum 31.12.1995 aus. Mit Schreiben vom 27.11.1995 stimmte die Kl. der Vertragsbeendigung unter der Bedingung zu, daß die Mietfläche ordnungsgemäß beräumt zurückgegeben werde, was jedoch nicht geschah. Am 10.4.1996 übergab der Untermieter der Bekl. der Kl. die Schlüssel für das Mietgelände. Die Kl. hat behauptet, die Bekl. sei Eigentümerin der Aufbauten, was sich auch aus der Feststellung in den Verträgen vom 9. 1.-12.2.1964 und 7.5. 29.6.1973 ergebe. Außerdem seien die baulichen Anlagen im Grundmittelfonds des VEB M. zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aktiviert gewesen und der VEB M. nach dem Recht der DDR Fondsinhaber gewesen, so daß das Gebäudeeigentum auf den VEB M. übergegangen sei. Unabhängig von den Eigentumsfragen ergebe sich die Verpflichtung der Bekl. zur Beseitigung jedenfalls aus § 2 des Mietvertrages vom 7.5.-29.6.1973 i. V. m. § 17 Abs. 1 der Lagerplatzbedingungen der R. Die Kl. hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Lagerplätze Nr. 20 und Nr. 21 in M. ordnungsgemäß beräumt an die Kl. zurückzugeben.

Das LG hat mit Urteil vom 25.11.1997 der Klage stattgegeben.

Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Beseitigung der streitgegenständlichen Aufbauten gem. § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 2 der Verträge vom 7.5.-29.6.1973 bzw. § 17 Abs. 1 der Lagerplatzbedingungen der R vom 1.1.1967. Denn die Bekl. ist aus den Verträgen vom 7.5. 29.6.1973 heute nicht mehr verpflichtet.

Die Rechtsvorgängerin der Bekl. hatte die Verträge aus dem Jahre 1973 in ihrer Eigenschaft als staatlich eingesetzte Verwalterin des in der ehemaligen DDR belegenen Vermögens der O. abgeschlossen. Denn da eine Enteignung des Vermögens der O., etwa verbunden mit dessen Überführung in Volkseigentum und Übertragung der Rechtsträgerschaft bezüglich der streitgegenständlichen Bauten auf den VEB M., zu keinem Zeitpunkt stattgefunden hat, ergab sich die Handlungsberechtigung des VEB M. zum Abschluß von Rechtsgeschäften in bezug auf das Vermögen der O. allein aus seiner Stellung als Vermögensverwalter. Als solcher nahm er aber keine Vertreter-, sondern eine Treuhänderfunktion für die O. wahr, was sich insbesondere aus § 4 Abs. 2 der Verordnung über die Verwaltung und den Schutz ausländischen Eigentums in der DDR vom 6.9.1951 (GBl. DDR 1951, 839, 840) bzw. § 16 der 1. Durchführungsbestimmung zu dieser Verordnung vom 11.8.1952 (GBl. DDR 1952/2, S. 744, 746) ergibt. Dabei ist es unerheblich, daß das Handeln des VEB M. als Vermögensverwalter im Sinne der genannten Vorschriften in den Vertragsurkunden nicht offengelegt wird. Denn für die Treuhandschaft gilt nicht das Publizitätsgebot des für die Verträge von 1973 noch maßgeblichen § 164 Abs. 1 BGB. Der Treuhänder will gerade nicht wie ein Vertreter den "Treugeber" - hier also die O. - vertraglich binden, er geht vielmehr eigene vertragliche Verpflichtungen ein, dies allerdings im Interesse des "Treugebers". Diese beim Treuhänder hinter der Vertragsabsprache stehende Interessenlage muß nicht offenbart werden. Die Offenlegung der Treuhandschaft kann daher auch nicht Voraussetzung dafür sein, daß gesetzliche Rechtsfolgen, die sich aus der Stellung des einen Vertragspartners als Treuhänder für das Vertragsverhältnis ergeben, eingreifen.

Mit Ablauf des 31.12.1992 endete gem. § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG die staatliche Verwaltung über ausländische Vermögenswerte. Dies hatte gem. § 11 a Abs. 4 VermG zur Folge, daß die Nutzungsverhältnisse an einem Grundstück oder Gebäude auf den Eigentümer übergingen. Für den vorliegenden Fall bedeutet dies zunächst, daß die S. als Rechtsnachfolgerin der O. als Vermieterin in den mit der Fa. B. geschlossenen Mietvertrag eintrat, bei dem es sich bezüglich der Grundstücksflächen um einen Untermietvertrag, bezüglich der Aufbauten, die gem. § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht wesentliche Bestandteile der Grundstücke geworden waren, um einen Hauptmietvertrag handelte. Welche Rechtsfolgen sich für das Mietverhältnis zur Kl. über die Grundstücksflächen ergaben, ist in § 11 a Abs. 4 VermG nicht ausdrücklich geregelt. Nach Auffassung des Senats trat die S. aber auch in die diesbezüglichen Mietverträge ein. Andernfalls wäre per 1.1.1993 bezüglich der Grundflächen die Bekl. zwar im Verhältnis zur Kl. Mieterin geblieben, die S. aber im Verhältnis zu Fa. B. bezüglich der nämlichen Flächen Untervermieterin geworden. Ein derartiges Auseinanderfallen der Rechtspositionen kann der Gesetzgeber mit Einführung des § 11 a Abs. 4 VermG nicht gewollt haben. Es wäre auch nicht interessengerecht. Die Vorschrift ist daher dahingehend auszulegen, daß sie sich auch auf Nutzungsverhältnisse erstreckt, durch die den Gebäudeeigentümer oder Eigentümer sonstiger Scheinbestandteile eines Grundstücks vom Grundstückseigentümer der Gebrauch des Grundstückes gestattet wird. Folglich war mit dem Ende der staatlichen Verwaltung auch die Verpflichtung der Bekl. aus den Verträgen des Jahres 1973 beendet, da diese auf die S. übergegangen sind.

Zwar führt dies aus Sicht der Kl. zu einem unbilligem Ergebnis, da es aufgrund der Tatsache, daß die Firma S. als Rechtsnachfolgerin der O. auf eine Restitution verzichtet und auch der Entschädigungsfonds von einem Aneignungsrecht nach dem Vermögensgesetz keinen Gebrauch gemacht hat, nunmehr fraglich ist, ob der Kl. heute überhaupt noch ein Schuldner gegenübersteht, den sie für den Abriß der streitgegenständlichen Aufbauten in Anspruch nehmen kann. Dies darf jedoch aufgrund der klaren gesetzlichen Regelung in § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG der Bekl. nicht zum Nachteil gereichen, die nicht allein aufgrund ihrer früheren Verwalterstellung bzw. der Verwalterstellung ihres Rechtsvorgängers in die Haftung genommen werden kann, weil der Gesetzgeber die vermögensrechtliche Rückabwicklung der staatlichen Treuhandverwaltung für die hier zu beurteilende Fallkonstellation nur unzureichend geregelt hat.

Sonstige, außervertragliche Anspruchsgrundlagen sind für das Klagebegehren nicht ersichtlich. Inbesondere ist die Bekl. nicht Eigentümerin der streitgegeständlichen Baulichkeiten, so daß sie nicht gem. § 1004 BGB als Störerin in Anspruch genommen werden kann. Sie hatte die Baulichkeiten nicht errichtet. Allein die Feststellung in den Mietverträgen, sie sei Eigentümerin, konnte ihr die Eigentümerstellung nicht verschaffen.