Sprungrevision

Sprungrevision; Klagebefugnis, Wohnungseigentum; Sondereigentum; Teileigentum, Miteigentum; Nachbarklage, Nachbarschutz; Rechtsschutz

Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer desselben Grundstücks aus. Dies gilt auch gegenüber Störungen, die ein nicht zur Eigentümergemeinschaft gehörender Dritter bei der baulichen Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks verursacht.

I. Die Kl. wendet sich als Wohnungseigentümerin gegen eine Baugenehmigung, die dem nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Beigeladenen für im Teileigentum stehende Räume auf demselben Grundstück erteilt worden ist.

Die Firma "Wohnwert L. Wohnbau GmbH" war Eigentümerin des 233 qm großen, mit einem mehrgeschossigen Gebäude bebauten Grundstücks Lstraße 6 in K. (Flurstück 833). Das Grundstück liegt in der Innenstadt von Karlsruhe im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans, der als Art der baulichen Nutzung ein Mischgebiet festsetzt. Mit notarieller Erklärung vom 30. Dezember 1992 teilte die Firma "Wohnwert L. Wohnbau GmbH" das Eigentum an dem Grundstück gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile auf, die mit dem Sondereigentum an sieben Wohnungen und mit dem Sondereigentum an dem Teileigentumsrecht an den Räumen im Erd- und im Untergeschoß verbunden wurden. Die Räume im Erdgeschoß sind baurechtlich als Laden genehmigt worden; in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung hierzu wird allgemein eine gewerbliche Nutzung des Teileigentums erwähnt. Über die Räume im Erd- und im Untergeschoß schloß die Grundstückseigentümerin einen Kaufvertrag mit dem Beigeladenen. Die Kl. ist Erwerberin einer der Wohnungen. Unter dem Datum des 31. Oktober 1994 erteilte die Bekl. dem Beigeladenen eine Baugenehmigung für die "Nutzungsänderung des Ladens in eine Gaststätte". Bereits vor Erteilung der Baugenehmigung hatten die Kl. sowie mehrere andere Wohnungseigentümer und einige Nachbarn Einwendungen gegen die Zulassung einer Gaststätte erhoben, weil sie befürchten, daß von ihr erheblich größere Störungen ausgehen werden als von einem Laden. Die Kl. legte Widerspruch ein. Der Widerspruch wurde mit Bescheid vom 27. Dezember 1995 wegen fehlender Widerspruchsbefugnis als unzulässig zurückgewiesen.

Die Kl. erhob Anfechtungsklage.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil die Kl. nicht geltend machen könne, daß durch die angefochtene Baugenehmigung eine öffentlich-rechtliche Norm verletzt worden sei, die ihrem Schutz als Wohnungseigentümerin in demselben Anwesen zu dienen bestimmt sei.

(...)

II. 2. Die (zugelassene Sprung-) Revision ist unbegründet. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die Klage als unzulässig abgewiesen. Die Kl. kann als Wohnungseigentümerin nicht im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO geltend machen, durch die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für im Teileigentum desselben Hauses stehende Räume in eigenen Rechten verletzt zu sein. Der Senat hält an seiner Rechtsauffassung fest, daß das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz öffentlich rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein und desselben Grundstücks ausschließt (NVwZ 1989, 250). Dies gilt auch gegenüber Störungen, die bei der baulichen Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft, sondern von einem außenstehenden Dritten verursacht werden. Denn der Ausschluß öffentlich-rechtlicher Schutzansprüche durch das Wohnungseigentumsgesetz ist nicht personen-, sondern grundstücksbezogen.

Maßgeblicher Ausgangspunkt für die Überlegungen des Senats ist, daß das Wohnungseigentum als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG), eine besondere Form des Miteigentums ist. Zwar wird jedem der Miteigentümer das alleinige ("Sonder-") Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude eingeräumt; rechtlich bleibt das Sondereigentum jedoch an das Miteigentum gebunden (NJW 1988, 3279). Unbeschadet der wirtschaftlichen Erstrangigkeit des Sondereigentums steht juristisch das Miteigentum im Vordergrund; das Sondereigentum bildet nur sein Anhängsel (BGHZ 49, 250 [251]). Dies verkennt die Revision, wenn sie geltend macht, jede Eigentumswohnung müsse baurechtlich als ein selbständiges Teilgrundstück angesehen werden.

Die Rechtsverhältnisse unter Miteigentümern richten sich grundsätzlich allein nach dem bürgerlichen Recht (NJW 1988, 2056). Bei einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück sind die wechselseitigen Rechte der Sondereigentümer und damit auch die Abwehrrechte gegen Störungen auf dem Grundstück durch dieses Gesetz besonders geregelt. Kommt es zu einem Nutzungskonflikt, so gestalten seine Normen die zwischen dem nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer und dem Störer bestehende Rechtslage. Etwaige öffentlich-rechtliche Drittschutzansprüche werden durch das Zivilrecht überlagert und verdrängt. Dagegen bleibt das vom öffentlichen Recht gesteuerte Handeln der Baugenehmigungsbehörde ohne Einfluß auf die gegenseitigen Rechte der Beteiligten. Seine Bestätigung findet dies in dem baurechtlichen Grundsatz, daß die behördliche Genehmigung "unbeschadet privater Rechte Dritter" erteilt wird.

Wann und in welchem Umfang materielle Abwehrrechte gegen baurechtlich unzulässige Baumaßnahmen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück bestehen, ergibt sich aus § 15 Abs. 3 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Die Vorschrift setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln können (§ 15 Abs. 1 WEG). Damit geht auch § 15 Abs. 3 WEG vom Vorrang des privaten Rechts vor dem disponiblen Gesetzesrecht aus. Im Rahmen der gesetzlichen Regelungen bestimmen sich die gegenseitigem Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum in erster Linie nach den getroffenen Vereinbarungen und Beschlüssen. Soweit keine speziellen vertraglichen Regelungen bestehen, gelten ergänzend auch die Normen des öffentlichen Baurechts, und zwar unabhängig davon, ob sie ihrerseits unmittelbar nachbarschützend sind oder nicht (BVerwG, NVwZ 1989, 250). Aber auch dann besteht kein selbständiger öffentlich-rechtlicher Abwehranspruch; vielmehr beruht die Anwendbarkeit des öffentlichen Rechts auch in diesem Fall auf der privatrechtlichen Vorschrift des § 15 Abs. 3 WEG.

Unerheblich ist, ob die geltend gemachte Störung des Wohnungseigentums von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft oder von einem Dritten - hier: dem Käufer des Teileigentums an den Räumen im Erd- und im Kellergeschoß - verursacht wird. Für den Abwehranspruch des Wohnungseigentümers ist nämlich entscheidend, daß das Wohnungseigentumsgesetz den Inhalt des Sondereigentums und damit zugleich auch die auf ihm beruhende Abwehrbefugnis gegenüber allen Beeinträchtigungen bestimmt, die ihren Ursprung auf dem gemeinschaftlichen Grundstück haben. Auch ein Dritter darf das Sondereigentum baulich nur so nutzen, wie es jeweils gemäß § 15 Abs. 1 und 3 WEG ausgestattet ist; soweit eine Nutzungsart nicht vom Inhalt des Sondereigentums getragen wird, werden die anderen Miteigentümer in ihrem dinglichen Eigentumsrecht verletzt und haben einen dinglichen Abwehranspruch aus § 1004 BGB mit absoluter Wirkung gegen jeden zweckwidrig Nutzenden (vgl. BGH, NJW-RR 1995, 715; OLG München, NJW-RR 1992, 1492; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 146).

Dagegen kommt es nicht darauf an ob der Wohnungseigentümer im Verfahren nach § 43 WEG Rechtsschutz erhalten könnte. Als verfahrensrechtliche Spezialvorschrift regelt § 43 WEG nur, daß Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit auszutragen sind. Schon für Rechtsstreitigkeiten mit der Baugenehmigungsbehörde enthält § 43 WEG keine Aussage. Erst recht gilt dies für einen Streit mit einem Dritten.

Das Bundesverwaltungsgericht hatte in ständiger Rechtsprechung entschieden, daß gegen eine Baugenehmigung für das Nachbargrundstück allenfalls der Eigentümer klagen kann, nicht jedoch der schuldrechtlich zur Nutzung Berechtigte (Mieter oder Pächter). In seinem Beschluß vom 20. April 1998 bestätigt das Bundesverwaltungsgericht diese Rechtsprechung auch im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach das Besitzrecht des Mieters Eigentum im Sinne des Art. 14 GG ist. Eine Baugenehmigung greife in dieses Besitzrecht nicht ein; nur ausnahmsweise - wie etwa bei einem Planfeststellungsbeschluß - komme ein eigenes Klagerecht in Betracht.

Auch ein Wohnungseigentümer blieb mit seiner Klage gegen die Baugenehmigung für eine Gaststätte im Haus erfolglos.

In seinem Urteil vom 12. März 1998 führte das Bundesverwaltungsgericht aus, öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche bestünden nicht hinsichtlich des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude mit Wohnungs- und Teileigentum befindet. Hier seien die Vorschriften des WEG als Spezialregelungen heranzuziehen. Der einzelne Eigentümer sei auch nicht rechtlos gestellt, da er darüber hinaus einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB geltend machen könne. Eine Anfechtung der Baugenehmigung jedenfalls sei nicht möglich.