Sprengwasserabzug

Sprengwasserabzug; Abzug von nicht erfassten Abwasserkosten

Der Vermieter ist gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenumlage verpflichtet, bei den Wasserwerken die Gewährung eines Sprengwasserabzugs zu beantragen und für die Erfassung Zwischenzähler an allgemein zugänglichen Wasserhähnen außerhalb des Hauses zu installieren.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Kl. steht nämlich gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 327,67 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 22.7.2009 für den Zeitraum vom 1.1.2008 bis 31.12.2008 nicht zu (§§ 535 Abs. 2, 556 f. BGB i. V. m. der 1. Grundmietenverordnung und dem Mietvertrag der Prozessparteien).

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden jedoch grundsätzlich schon mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 28.5.2008, VIII ZR 201/07, GE 2008, 855; BGHZ 113, 188 ff.; BGH, Urteil vom 14.2.2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059; LG Berlin, WuM 2008, 587); lediglich inhaltliche Fehler können somit auch noch nach Fristablauf ggf. korrigiert werden (BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, GE 2005, 50 = NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61; BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06, a.a.O.). Diese Funktion erfüllt die hier durch die Klägerseite an die Bekl. übersandte Betriebskostenabrechnung vom 22.7.2009 dem Grunde nach. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit nämlich nur erforderlich eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die - nachvollziehbare und verständliche - Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit bereits dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig nur folgende Mindestangaben aufzunehmen:

- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(BGH, Urteil v. 16.4.2008, VIII ZR 75/07 - GE 2008, 730; BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07, a.a.O.). Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.5.2008 (VIII ZR 261/07, a.a.O.) teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der BGH vertritt insofern seit dieser Entscheidung vom 28.5.2008 jedoch nunmehr die Auffassung, dass, soweit der Senat in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, GE 2008, 795), oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offengelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, GE 2008, 1686; BGH, Urteil vom 14.2.2007, VIII ZR 1/06, a.a.O.). Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07, a.a.O.).

Hier hat die Kl. aber bezüglich der nach der Wohnfläche abgerechneten Betriebskosten bestimmte Werte der Bekl. als Mieterin der Wohnung mitgeteilt, die die Bekl. gedanklich und rechnerisch hinsichtlich dieser Kosten für Beleuchtung, Wasserversorgung/Entwässerung, Schornsteinreinigung/Immissionsmessung, Grundsteuer, Straßenreinigung/Winterdienst und Gebäudeversicherung nicht vor Schwierigkeiten stellt. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (vgl. BGH, Urteil v. 17.11.2005, VIII ZR 115/04, a.a.O.; BGH, Urteil vom 19.1.2005, VIII ZR 116/04, GE 2005, 36), bei evtl. Feststellung eines Messfehlers ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Urteil vom 28.5.2008, VIII ZR 261/07, a.a.O.), so dass diese Kosten auch dann wirksam gegenüber der Mieterin abgerechnet wurden.

Zu Recht wird im Übrigen auch die Meinung in der Rechtsprechung vertreten, dass eine fälligkeitsbegründende Betriebskostenabrechnung eine weitere Aufschlüsselung der einzelnen Positionen nicht unbedingt erfordert und der Vermieter sogar berechtigt ist, Sammelpositionen zu bilden (LG Köln, Urteil vom 8.7.1997, 12 S 28/97; AG Köln, Urteil vom 12.6.1996, 211 C 44/96; Lützenkirchen, MDR 1998, 134 ff.).

Insofern war die Kl. hier auch nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten für Trinkwasser und Abwasser aufzuteilen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14.11.2003, 62 S 230/02, GE 2003, 121). Wenn ein Mieter hierzu näherer Informationen bedarf, kann er die entsprechenden Wasserrechnungen einsehen. Nur wenn nämlich der Mieter - hier die Bekl. - von seinem Prüfungsrecht Gebrauch macht, muss der Vermieter - hier die Kl. - dementsprechend dann auch eine Einzelbelegaufstellung vorlegen. Diese Mindestangaben sind im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend, wobei jedoch die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits dargelegt (BGH, Urteil v. 27.11.2002, VIII ZR 108/02, GE 2003, 250; OLG Schleswig, WuM 1991, 333; KG, Beschluss v. 28.5.1998, 8 RE-Miet 4877/97, GE 1998, 796; OLG Brandenburg, WuM 1999, 107; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.3.2003, I-24 U 74/02, GE 2003, 879; LG Bochum, WuM 2004, 477 = NZM 2004, 779). Insofern war auch hier die Kl. grundsätzlich berechtigt, an der Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung festzuhalten (BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07, GE 2008, 661).

Ein Vermieter ist in der Regel auch nicht zu einer Umlage der Wasser- und Abwasserkosten nach Verbrauch verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (BGH, Urteil vom 25.11.2009, VIII ZR 69/09, GE 2010, 117; BGH, Urteil vom 12.3.2008, VIII ZR 188/07, GE 2008, 661). Im Übrigen genügen bloße Zweifel an der Billigkeit des Umlagemaßstabs auch nicht, um ein auf Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels gerichtetes Verlangen des Mieters zu rechtfertigen (BGH, Urteil vom 12.3.2008, VIII ZR 188/07, a.a.O.).

Für besondere Ausnahmefälle ist der Gesetzgeber aber davon ausgegangen, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel entstehen kann. So soll der Mieter „auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabs" haben, „soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" (BT-Drs. 14/4553, Seite 51; vgl. BGH, Urteil vom 31.5.2006, VIII ZR 159/05, GE 2006, 1030; BGH, Urteil vom 20.9.2006, VIII ZR 103/06, GE 2006, 1398; BGH, Urteil vom 12.3.2008, VIII ZR 188/07, a.a.O.). Die so umschriebene Voraussetzung für einen Änderungsanspruch ist hier aber nach Überzeugung des Gerichts zumindest hinsichtlich der Abwasserkosten bezüglich des Spreng- und Reinigungswassers der drei außen an dem Gebäude befindlichen Wasserhähne jedoch erfüllt.

Mit der Mietrechtsreform wurde nämlich auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit als verbindliche Grenze für den Umfang der ansetzbaren Betriebskosten gesetzlich normiert. Eine Begrenzung der umlegbaren Betriebskosten liegt nämlich im Interesse beider Mietvertragsparteien: Der Mieter hat ein unmittelbares Interesse daran, dass die Entwicklung der Betriebskosten gezähmt wird, und für den Vermieter bedeuten niedrigere Betriebskosten, dass er zumindest dort, wo die Mietbelastung begrenzt ist („bezahlbare Miete"), denjenigen Teil der Gesamtmiete steigern kann, der ihm selbst zusteht. Mieter und Vermieter haben hier also ein überwiegend gleichgerichtetes Interesse (F. J. v. Seldeneck, NZM 2002, 545). Dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit findet sich in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB und lautet knapp: „...; dabei ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten". Zu den Pflichten ordnungsgemäßer Geschäftsführung gehört es somit, dass ein Vermieter zumutbare Anstrengungen zur Kostensenkung ergreift. Dazu gehört aber bspw. auch die Pflicht des Vermieters, die Entwässerungskosten daraufhin zu überprüfen, ob von den bezogenen Frischwassermengen diejenigen Verbräuche abgezogen sind, die nicht in die Kanalisation eingeleitet wurden. Abzuziehen sind insbesondere diejenigen Wassermengen, die zum Rasensprengen (Sprengwasser), Reinigen (Reinigungswasser [Autowäsche]) und z. B. für ein privat genutztes, transportables Planschbecken/Swimmingpool oder Ähnliches verwandt wurden (F. J. v. Seldeneck, NZM 2002, 545 ff.; S. v. Seldeneck, Betriebskosten im MietR, 1999, Rn. 2636).

Unstreitig ist das Gebäude, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung der Bekl. befindet, weder mit gesonderten Zwischenzählern für die jeweiligen Wohnungen noch mit gesonderten Zwischenzählern für die drei außen an dem Gebäude befindlichen Wasserhähne ausgestattet, sondern nur mit einem Hauptwasserzähler für das Gebäude. Ebenso unstreitig befinden sich aber außen an diesem Gebäude insgesamt drei für die Mieter des Hauses - aber auch wohl für jede dritte Person - frei zugängliche Wasserhähne, die an die Trinkwasserleitung des Gebäudes angeschlossen sind. Insoweit ist aber ein Vorwegabzug für das Spreng- und Reinigungswasser hinsichtlich des entsprechenden Trinkwasserverbrauchs, aber vor allem auch bezüglich der dann insofern auch noch in Rechnung gestellten Abwassermenge für diese drei Wasserhähne hier unstreitig nicht vorgenommen worden.

Damit ist den Mietern dieses Hauses aber nicht nur im Jahr 2008 sowohl der Trinkwasserverbrauch als auch eine „Abwasser"-Menge für diese drei Wasserhähne zugerechnet worden, obgleich insoweit hierfür unstreitig kein Abwasser in die Kanalisation abgeleitet wurde und im Übrigen hier auch die Möglichkeit bestand, mittels Zwischenzähler das insofern verbrauchte Wasser nicht auch noch durch den Entsorger des Abwassers als Entwässerungskosten in Rechnung gestellt zu bekommen. Zudem ist hier auch nicht auszuschließen, dass ein Mieter oder sogar dritte Personen dieses Trinkwasser für private Zwecke (Be- und Entwässerung des Gartens, Reinigung von Sachen [Autowäsche], Befüllung eines transportablen Planschbeckens/Swimmingpools etc.) verbraucht haben oder sogar nur aus „Jux und Spaß" diese Wasserhähne aufdrehten und Trinkwasser völlig sinnlos versickern ließen. Diese Zuviel-Zahlungen können insofern aber eine grob unbillige Verteilung der entstandenen Kosten darstellen, wenn sie dann allein durch die Mieter des Hauses entsprechend der Wohnfläche ihrer Wohnung bezahlt werden sollen und der Vermieterin - wie hier wohl der Kl. - der Verbrauch völlig egal ist. Dies widerspräche aber dem Gebot der Wirtschaftlichkeit des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB.

Insoweit war die Kl. als Vermieterin hier somit zumindest verpflichtet, die Gewährung eines Sprengwasserabzuges mittels Zwischenzähler bei dem entsprechenden Wasserwerk zu beantragen, zumal die Kosten für Trinkwasser hier nur 2,09 €/m3, jedoch die Kosten für Abwasser 3,41 €/m3 im Jahre 2008 betrugen. Was die Kosten für den Wasserverbrauch betrifft, so hätte die Kl. hier somit wohl problemlos einen (bzw. drei) Zwischenzähler für diese drei Wasserhähne installieren können. Dieser Zwischenzähler hätte dann auch das Volumen des nicht als Abwasser zu berechnenden Trinkwassers bemessen können. Dass gerade das Wasser möglichst verbrauchernah und somit - wenn nicht anhand von Einzelwasserzählern - nach einer möglichst kleinen Einheit abzurechnen ist, folgt bereits aus dem Rechtsgedanken des § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch und der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Allein daraus folgt schon, dass die Abrechnung so verbrauchsnah wie möglich zu geschehen hat (AG Pinneberg, ZMR 2006, 939).

Da die Kl. dies hier aber unterlassen hat, ist die Betriebskostenabrechnung dementsprechend auch zu kürzen (AG Schöneberg, Urteil v. 9.9.1998, GE 1998, 1343; AG Schöneberg, Urteil v. 22.7.1998, 6 C 419/97, MM 1998, 354). Ein Mieter - wie hier die Bekl. - kann gegen die Abrechnung der Kosten für die Be- und Entwässerung eines Gartens und/oder Reinigung [Autowäsche] sowie für privat verwendetes Trinkwasser (z. B. bei der Befüllung eines transportablen Planschbeckens/Swimmingpools) etc. dementsprechend auch mit Erfolg einwenden, dass die Vermieterin es zumindest pflichtwidrig unterlassen hat, einen Antrag auf Sprengwasserabzug bei den zuständigen Wasserwerken hinsichtlich des insofern auch in Rechnung gestellten Abwassers zu stellen. Durch ein solches Verhalten verletzt aber eine Vermieterin den Grundsatz ordentlicher Bewirtschaftung, der sie verpflichtet, Kosten für den Mieter so gering wie möglich zu halten, so dass die Kosten für die Be- und Entwässerung des Gartens und/oder Reinigung [Autowäsche] sowie für privat verwendetes Trinkwasser (z. B. bei der Befüllung eines transportablen Planschbeckens/Swimmingpools) etc. dann auch um diese Wassermengen zu kürzen sind (AG Schöneberg, Urteil v. 22.7.1998, 6 C 419/97, a.a.O.).

Insofern ist diese Differenz dann auch nicht umlagefähig (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009, Abschnitt „G Abrechnung", Rn. 24; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 560 BGB, Rn. 90).

Da die Kl. es hier aber unterlassen hat, für diese drei Wasserhähne einen Zwischenzähler zu installieren, und auch die Wohnungen der Mieter keine Zwischenzähler aufweisen, kann hier eine auch nur einigermaßen gerecht zu berechnende Differenz jetzt (auch im Rahmen einer Schätzung) leider nicht mehr für das Jahr 2008 durch das Gericht ermittelt werden.

Die Kl. kann von der Bekl. die Begleichung der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 hier somit nicht verlangen. Für das Jahr 2008 macht die Kl. nämlich einen Abrechnungssaldo in Höhe von 327,67 € geltend. In dem Abrechnungsjahr sind jedoch die Kosten für Trinkwasser und Abwasser aus den o. g. Gründen nicht fällig. Die Höhe der Kosten allein für das Abwasser im Rechnungsjahr 2008 beträgt aber hinsichtlich der Bekl. schon unstreitig 432,26 € (3,41 €/m3 x 565 m3 [580 m3 - 15 m3] = 1.926,65 € Gesamtkosten Abwasser für das Objekt : 312 m2 Gebäudefläche x 70 m2 Wohnfläche der Wohnung der Bekl.) und übersteigt damit bereits den für diesen Zeitraum hier gerichtlich geltend gemachten Abrechnungssaldo.

Erfasst der Vermieter den Wasserverbrauch aus allgemein zugänglichen Wasserhähnen außerhalb des Hauses nicht und beantragt er auch keinen Sprengwasserabzug, kann er zumindest die Kosten für Abwasser nicht umlegen.

Der Vermieter klagte die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ein, mit der u. a. Abwasserkosten von 432,25 € für die Wohnung des Mieters geltend gemacht wurden. Damit war der Mieter nicht einverstanden, weil der Wasserverbrauch aus drei allgemein zugänglichen Wasserhähnen außen an dem Wohngebäude darin enthalten war.

Das AG Brandenburg a.d.H. kürzte daraufhin die Betriebskostenabrechnung um die in Rechnung gestellten Abwasserkosten und wies die Nachforderungsklage ab. Der Vermieter habe das Gebot der Wirtschaftlichkeit der Umlage von Betriebskosten verletzt, indem er den Wasserverbrauch aus den allgemein zugänglichen Wasserhähnen nicht erfasst und auch keinen Sprengwasserabzug beantragt habe.

Sowohl bei der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) als auch bei Erhöhung der Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 5 BGB) ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (BGH, Urteil vom 28. November 2007, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116 = ZMR 2008, 195 = NZM 2008, 78; OLG Brandenburg, Urteil vom 4. Juli 2007, 3 U 38/07, WuM 2007, 510). Wenn ein Teil des Frischwassers zum Sprengen des Gartens genutzt wird, muss der Vermieter den sog. Sprengwasserabzug in Anspruch nehmen, d. h., er muss sich bei dem Wasserversorgungsunternehmen erkundigen, ob deswegen ein pauschaler Abzug von den Kosten der Entwässerung zugebilligt wird. Gewährt das Entwässerungsunternehmen einen Rabatt für die Entwässerungskosten, wenn eine Rasen- und/oder Gartenfläche einer bestimmten Größe mit Wasser gesprengt wird, so muss der Vermieter diesen Rabatt in Anspruch nehmen. Lediglich die übrigen Kosten können als Entwässerungskosten auf die Mieter umgelegt werden (so schon AG Schöneberg, Urteil vom 9. September 1998, 6 C 421/97, GE 1998, 1343; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 BGB Rn. 90). Um Streitigkeiten über die Menge des Sprengwassers zu vermeiden, empfiehlt sich der Einbau eines oder mehrerer Zwischenzähler(s).