Spielplatzlärm

Spielplatzlärm; Mietminderung; Mietzins; Minderung des; Mangel der Mietsache; Kinderlärm; Geräusche

Der Lärm spielender Kinder stellt im Regelfall keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Die Kl. (Vermieterin) verlangt vom Bekl. (Mieter) Zahlung noch ausstehender Mietbeträge, die der Bekl. als Mietminderung in Teilbeträgen von der Miete abgezogen hatte. Auf dem Grundstück, auf dem die Kl. wohnt, befindet sich ein Kin-derspielplatz, den die Kl. in Ausfüllung von § 8 Abs. 3 der Berliner Bauordnung unweit der Wohnung zu erstellen hatte. Der Spielplatz wird als öffentliche Anlage auch von Kindern benutzt, die nicht in dem Wohnblock wohnen. Die Klage hatte Erfolg.

Die Klage ist begründet (§ 535 BGB).

Belästigung durch die auf dem Spielplatz spielenden Kinder stellt keinen Mangel der vom Bekl. gemieteten Wohnung im Sinne von § 537 BGB dar, der eine Minderung rechtfertigt. Ein Mangel liegt nach streitiger Rechtsprechung des BGH erst dann vor, wenn die Lärmbelästigung die Grenze dessen übersteigt, was auch der Eigentümer eines Grundstücks nach § 906 BGB zu dulden hat.

Da nicht davon auszugehen ist, daß der von dem Kinderspielplatz ausgehende Lärm unwesentlich ist - Unwesentlichkeit im Sinne von § 906 I ist nämlich nur dann anzunehmen, wenn ein objektiver Beobachter die Geräusche kaum mehr wahrnimmt (vgl. BGH NJW 82/440 f) - war hier darauf abzustellen, ob der von den Kindern verursachte Lärm über die Grenze des Ortsüblichen hinausgeht. Dies war jedoch nicht anzunehmen. Denn die Ortsüblichkeit nach § 906 II BGB bestimmt sich danach, welche Einwirkungen in der Gegend, in der das Grundstück belegen ist, als gewöhnlich anzusehen sind. Es ist jedoch allgemein bekannt, daß gerade in Gegenden des sozialen Wohnungsbaus vorwiegend Familien mit überdurchschnittlich vielen Kindern wohnen, die im Sommer naturgemäß ihre Freizeit bevorzugt im Freien verbringen und dabei auch von den vorhandenen Anlagen wie den Kinderspielplatz der Kl. Gebrauch machen.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Einstellung zusätzlichen Personals für die Kl., die die Mieten ihrer Sozialwohnungen nach den dafür geltenden Vorschriften berechnen darf, wirtschaftlich zumutbar ist oder nicht, denn jedenfalls wäre hierzu auch kein geeignetes Mittel zur Verringerung des entstehenden Lärms zu sehen: Denn zum einen enthält die Hausordnung entgegen dem Vortrag des Bekl. keine Regelung, wonach die Benutzung des Spielplatzes zu bestimmten Ruhezeiten (von 13.00 - 15.00 Uhr und von 22.00 - 8.00 Uhr) verboten ist. Lauter Kinderlärm ist zwar gemäß § 2 der Hausordnung in der Nähe der Wohnung untersagt, jedoch hat die Kl. unter Hinweis auf § 8 III BauO dargelegt, daß sie nach dieser öffentlich-rechtlichen Vor-schrift sogar verpflichtet war, den Spielplatz in der Nähe der Wohnung zu erstellen. Daher würde zum zweiten auch eine Abmahnung gegenüber den Eltern der auf dem Spielplatz spielenden Kinder zu kurz greifen, da eine bestimmte angemessene Laut-stärke aus der Hausordnung nicht ersehen werden kann, sondern sich allenfalls nach der LärmVO richten könnte, für deren Durchsetzung aber nicht das Personal der Hausverwaltung zuständig und befugt ist, sondern die allgemeine Polizei- und Ord-nungsbehörde. Diese Überlegungen treffen in gleichem Maße auf Kinder von Mietern des Wohnblocks wie auf fremde Kinder zu, wobei bei den letzteren noch hinzukommt, daß sie bzw. ihre Eltern gar nicht mietvertraglich an die Hausordnung gebunden sind. Außerdem war dem Bekl. die Lage der Wohnung bei Abschluß des Vertrages bekannt. In entsprechender Anwendung des § 539 BGB ist daher auch ein Berufen auf § 537 BGB ausgeschlossen.

Anmerkung: vgl. AG Charlottenburg - 8 C 497/87 -, Urt. v. 17.11.1987