Spezielle Regelungen für Rücklagen

Ist die Regelung in der Gemeinschaftsordnung über die Bildung einer besonderen Instandhaltungsrücklage für Hobbyräume nichtig, weil für die Hobbyräume keine gesondert und gemeinschaftlich von den Hobbyraum-Eigentümern zu tragenden Kosten anfallen können, hat die Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz zur Abschaffung dieser besonderen Instandhaltungsrücklage.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Düsseldorf, deren Verwalterin die Beigeladene … ist.

Die Bauträgerin … KG errichtete auf dem Grundbesitz ein Gebäude mit 75 Eigentumswohnungen, 25 Hobbyräumen und 74 Pkw-Tiefgaragenplätzen. Durch Teilungserklärung vom 17. November 1970 wurde der Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Gemeinschaftsordnung enthält u. a. folgende Regelungen.

㤠7 (Instandhaltung)

1. Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäude einschließlich der äußeren Fenster - mit Ausnahme des Glases - und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sie ist vom Verwalter zu veranlassen.

2. Die Instandhaltung der Pkw-Tiefgarage obliegt deren Miteigentumsbeteiligten gemeinsam einschließlich der dazugehörigen technischen Anlagen.

3. Alle sonstigen Flächen werden gemeinschaftlich genutzt und von der Eigentümergemeinschaft unterhalten.

§ 13 (Lasten, Kosten und Nutzungen) In Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG wird Folgendes bestimmt:

1. Lasten

a) Betriebskosten

Die Eigentümer haben alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen. Diese werden nach Abzug der noch gesondert auf Vorschlag des Verwalters durch die Eigentümerversammlung festzusetzenden Betriebskostenpauschbeträge für Garagen und Hobbyräume grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen bzw. Nutzflächen umgelegt, und zwar mit folgenden Ausnahmen:

d) Instandhaltungskosten - Rücklage

Die Eigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Soweit diese Erklärung nichts anderes beinhaltet, wird für Garage und Hobbyräume von den deren Beteiligten durch deren Einlagen jeweils ein Sonderfonds gebildet; jeder dieser Sonderfonds steht ausschließlich für die Instandhaltung der Räume und Flächen bereit, denen er gewidmet ist. Für die vorstehenden Zwecke sind angemessene jährliche Beträge gemäß § 21 Abs. 5 Ziffer 4 WEG in monatlichen Teilbeträgen zu entrichten, die sich für jeden Wohnungseigentümer nach der jeweiligen Wohnfläche gemäß dem Aufteilungsplan und für die Inhaber von Garagenstellplätzen und Hobbyräumen als Bruchteilsbetrag entsprechend der Anzahl der Nutzungsberechtigten und des pauschalierten Kostenaufwandes ergeben.

Alle nach den vorstehenden Absätzen a) bis d) vom Verwalter zu errechnenden und auf den einzelnen Eigentümer bzw. Berechtigten entfallenden Beträge sind in monatlichen Raten im Voraus, spätestens zum Ersten einzuzahlen.

2. Nutzungen […]

3. Die für die Umlagen maßgeblichen Wohnflächen der einzelnen Eigentumswohnungen ergeben sich aus der Anlage 2 zu § 2. Garagenstellplätze und Hobby räume werden von Pauschalbeträgen ausgehend gleichmäßig (nach Stückzahlen) erfasst.

4. Eine Änderung der in den Absätzen 1 bis 3 vorgesehenen Umlagen sowie eine etwaige Änderung des Betrages gemäß Abs. 1 Buchstabe d für spätere Wirtschaftsjahre kann von der Eigentümerversammlung nach Vorschlag des Verwalters der vertretenen stimmberechtigten Eigentümer beschlossen werden.“

In der Folge wurden drei buchungstechnisch getrennte Instandhaltungsrücklagen für Wohnungen, Garagen und Hobbyräume gebildet.

In der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2017 wurde unter TOP 2 wie folgt festgehalten.

„TOP 2: Beschluss über die künftige Verteilung der Kosten und Lasten

Bezugnehmend auf das Rundschreiben der Verwaltung vom 16.5.2017 (sowie Korrekturschreiben vom 18.5.2017) wurde zusammen mit der Einladung der Beschlussvorschlag für die künftige Verteilung der Kosten und Lasten an alle Eigentümer verschickt. Nach kurzer Aussprache wurde folgender Antrag gestellt.

Beschluss: Beschluss über die Verteilung der Lasten und Kosten (Betriebskosten) und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage für die Wohnungseigentümergemeinschaft … den Ergebnissen der Arbeitsgruppe und vor dem Hintergrund der Gerichtsentscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf vom 1. Juli 2015 sowie der Regelungsprobleme der Teilungserklärung:

1. Instandhaltungsrücklage

Es werden zwei Instandhaltungsrücklagen gebildet: eine für die Finanzierung von größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die von der gesamten Eigentümergemeinschaft zu tragen sind (Gesamtgemeinschafts-IR), eine für die Finanzierung größerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die nur von den Tiefgaragen-Eigentümern (Tiefgaragen-IR) zu tragen sind.

Der von der Wohnungseigentümerversammlung festgelegte Betrag für die Beiträge zur Gesamtgemeinschafts-IR wird einer Vorverteilung nach 10.000 Miteigentumsanteilen unterzogen (Wohnungen 9.240 MEA/Hobbyräume 94 MEA/Garagen 666 MEA). Die aufgrund der Vorverteilung nach Miteigentumsanteilen ermittelten Beiträge zur Gesamtgemeinschafts-IR, die auf die Wohnungseinheiten und Hobbyräume entfallen, werden sodann nach m2-Anteilen auf diese Einheiten (Wohnungen 6.381 m2/Hobbyräume 619 m2) umgelegt.

Die aufgrund der Vorverteilung nach Miteigentumsanteilen ermittelten Beiträge zur Gesamtgemeinschafts-IR, die auf die Tiefgaragenstellplätze entfallen, werden sodann nach Stellplätzen (74 Stellplätze insgesamt) auf die Tiefgaragen-Einheiten umgelegt. Der von der Wohnungseigentümerversammlung festgelegte Betrag für die Beiträge zur Tiefgaragen-IR wird nach der Anzahl der Stellplätze (74 Stellplätze insgesamt) auf die einzelnen TG-Eigentümer umgelegt.

2. Lasten und Kosten (Betriebskosten)

Alle gemeinschaftlichen Lasten und Kosten (Betriebskosten) werden nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungen (9.240 MEA/Hobbyräume 94 MEA/Garagen 666 MEA) vorverteilt. Die vorverteilten Lasten und Kosten, die auf die Wohnungen entfallen, werden sodann nach dem m2-Schlüssel verteilt (m2-Zahl für die Wohnungen insgesamt 6 381); die Lasten und Kosten, die auf die Hobbyräume entfallen, werden sodann ebenfalls nach dem m2-Schlüssel umgelegt (m2-Zahl für die Hobbyräume insgesamt 619). Die vorverteilten Lasten und Kosten, die auf die Garagen entfallen, werden sodann nach Garageneinheiten umgelegt (insgesamt 74 Einheiten).

Die folgenden Lasten- und Kostenarten werden von dieser Verteilung ausgenommen und nach den folgenden, besonderen Kriterien umgelegt:

Kosten der TV-Versorgung: Die Kosten für die SAT-TV-Anlage (Wartung/Instandhaltung/Instandsetzung) werden nach Anzahl der Wohnungen umgelegt:

Kosten des WEG-Verwalters: Verteilung nach Einheiten, konkret orientiert an den Vereinbarungen, die im Verwaltervertrag getroffen wurden bzw. noch getroffen oder durch Beschluss festgelegt werden.

Allgemeinstromkosten der Tiefgarage: Werden verteilt nach Anzahl der Tiefgaragenstellplätze.

Heizkosten/Warmwasserkosten: Verteilung gemäß Heizkostenverordnung

Kosten der Müllentsorgung/Frischwasserkosten/Abwasserkosten/Allgemeinstrom: Es wird eine Vorverteilung auf die Wohnungen und Hobbyräume vorgenommen, und zwar entsprechend den Miteigentumsanteilen der beiden Bereiche (die Wohnungen werden bei 9.240 MEA mit 98,99 % der Kosten für Müllentsorgung/Frischwasser/Abwasser/Allgemeinstrom belastet, die Hobbyräume werden bei 94 MEA mit 1,01 % dieser Kosten belastet.

Der errechnete Anteil für die Hobbyräume wird sodann, nach den jeweiligen Nutzflächen der Hobbyräume (insgesamt 619 m2) umgelegt.

Der errechnete und auf die Wohnungen entfallende Anteil wird nach Personen-Monaten umgelegt. Hierbei wird festgelegt, dass die sich in der Wohnung aufhaltenden Personen berücksichtigt werden, mindestens jedoch eine Person je Monat (Erwachsene und Kinder jeden Alters).

Abstimmungsergebnis: Ja = 48, Nein = 6, Enthaltungen = 1

Beschlussstatus: Antrag mehrheitlich angenommen.“

Die Kl. hat die Beschlussfassung zu TOP 2 Ziffer 1 angefochten.

Die Kl. haben beantragt,

festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 2 hinsichtlich dessen Ziffer 1 der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2017 nichtig ist,

hilfsweise den Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Bekl. haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Im Übrigen wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Durch das angegriffene Urteil vom 13. Dezember 2017 hat das Amtsgericht Düsseldorf die Klage abgewiesen. Die Amtsrichterin hat insofern ausgeführt, dass die in § 13 Nr. 1d der Teilungserklärung vorgesehene Einrichtung einer getrennten Instandhaltungsrücklage für Hobbyräume eine nicht durchführbare Regelung darstelle und damit nichtig sei. Damit sei aber eine fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümer für den angegriffenen Beschluss mangels Abweichung von bindenden Regelungen der Teilungserklärung nicht feststellbar. Der Teilungserklärung sei keine Regelung über die Übertragung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung dieses Gemeinschaftseigentums auf die Hobbyraumeigentümer zu entnehmen. Anders als bei den Tiefgaragen, für die in § 7 Nr. 2 der Teilungserklärung die Instandsetzungsverpflichtung auf die Tiefgarageneigentümer übertragen wurde, sei in § 7 Nr. 1 der Teilungserklärung eine § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entsprechende Regelung enthalten, wonach die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums - zu dem auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bereiche der Hobbyräume zählen - der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Etwas anderes ergebe sich auch nicht im Wege der Auslegung der Teilungserklärung.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kl.

Die Kl. beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Dezember 2017 festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 2 Ziffer 1 der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2017 nichtig ist, und hilfsweise ihn für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

II. Die nach Einreichung einer dem Grundbuch entsprechenden Eigentümerliste zulässige Berufung ist in der Sache nicht begründet.

Der Beschluss zu TOP 2 Ziffer 1 der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2017 ist weder nichtig noch widerspricht er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Beschlussfassung befasst sich mit der Bildung zweier Instandhaltungsrücklagen, eine für die Finanzierung von größeren Finanzierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die von der gesamten Eigentümergemeinschaft zu tragen sind (Gesamtgemeinschafts-IR), eine für die Finanzierung größerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die nur von den Tiefgaragen-Eigentümern (Tiefgaragen-IR) zu tragen sind.

1. Die Beschlusskompetenz ist gegeben, da die Gemeinschaftsordnung keine wirksame Regelung betreff die Ansammlung einer solchen für die Hobbyraumeigentümer begründet hat.

Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine Kostentragungslast der Eigentümer der Hobbyräume für im Einzelnen bestimmte Kosten zu entnehmen ist.

Nach § 7 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung obliegt die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäude einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist vom Verwalter zu veranlassen. In Bezug auf die Tiefgarage normiert § 7 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich eine Verpflichtung der Stellplatzeigentümer zur Instandhaltung.

Eine Verpflichtung der Hobbyraumeigentümer zur Instandhaltung der in im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Hobbyräume wird nicht begründet.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Die Vereinbarung muss insoweit eine klare und eindeutige Regelung treffen (vgl. BGH, Urteil vom 28. Oktober 2016 - V ZR 91/16; BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 46/13; BGH, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11).

Auch im Wege der Auslegung der Gemeinschaftsordnung kann eine solche in Bezug auf die Hobbyräume nicht erkannt werden.

Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung. Maßgebend für die Auslegung sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnisses des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 m.w.N.). Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (vgl. BGH, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16; BGH, Urteil vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 m.w.N.).

§ 7 enthält eine klare und unmissverständliche Aufteilung dahingehend, dass das Gebäude und das Grundstück von sämtlichen Wohnungseigentümern instand zu halten ist, die Tiefgarage dagegen nur von den Stellplatz-Eigentümern. Nicht ansatzweise kann insoweit auf eine Verantwortlichkeit der Hobbyraumeigentümer für die Hobbyräume erkannt werden. Soweit die Kl. in der Berufungsinstanz zu Qualitätsunterschieden der Fenster vortragen und insofern eine Instandhaltungspflicht der Hobbyraumeigentümer begründen möchten, ist nochmals festzuhalten, dass allein eine klare und eindeutige Regelung eine Abweichung von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG begründen könnte. In § 7 der Gemeinschaftsordnung werden die Hobbyräume jedoch an keiner Stelle aufgeführt. § 7 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung entspricht § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, wonach die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum allein der Gemeinschaft obliegt.

Es ist zwar zuzugestehen, dass § 13d der Gemeinschaftsordnung die Ansammlung von Sonderfonds regelt, und zwar eines für die Garagen und eines für die Hobbyräume. Die in diesen jeweils eingezahlten Beträge sollen ausschließlich für die Instandhaltung der Räume und Flächen, denen er gewidmet ist, bereitstehen.

Diese Regelung ist in Bezug auf die Hobbyräume aber widersprüchlich und damit nichtig, da die Gemeinschaftsordnung eine ausschließliche Instandhaltungslast der Eigentümer der Hobbyräume für die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Hobbyräume nicht begründet hat. Die Instandhaltungsobliegenheit ist jedoch die Voraussetzung und Grundlage für einen eventuellen Sonderfonds. Nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des Gemeinschaftseigentums größeren Ausmaßes. Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage lässt keine Rückschlüsse auf die Verpflichtung zur Instandhaltung bzw. die Kostentragungspflicht zu. Entscheidend ist, ob eine Grundlage für die alleinige Verpflichtung der Hobbyraumeigentümer geschaffen wurde. Und eine solche Grundlage ist vorliegend, wie bereits ausgeführt, in § 7 der Gemeinschaftsordnung mit keinem Wort angedeutet, daher nicht geschaffen worden, so dass die Regelung über den Sonderfonds für Hobbyräume ins Leere geht.

Eine Nichtigkeit ist auch nicht im Hinblick auf die Bestimmtheit des Beschlusses fest­zustellen. Nur ein Beschluss, der bereits keine durchführbare Regelung enthält, ist als nichtig anzusehen. Sofern ein Beschluss dagegen zwar inhaltlich nicht hinreichend bestimmt sein sollte, aber eine durchführbare Regelung erkennen lässt, wäre er lediglich anfechtbar.

Vorliegend sind der Beschlussfassung eindeutige Regelungen zu entnehmen: Es werden zwei Instandhaltungsrücklagen gebildet, und es wird sodann ein Prozedere der Berechnung der Beiträge ausformuliert. Es ist somit klar erkennbar, was die Wohnungseigentümer wie regeln wollten. Ob die Berechnung praktisch mit Schwierigkeiten verbunden ist, wäre ggf. im Rahmen einer Anfechtung zu prüfen gewesen.

2. Der Beschluss widerspricht nicht wegen einer ohne sachlichen Grund begründeten stärkeren wirtschaftlichen Belastung einzelner Wohnungseigentümer ordnungsgemäßer Verwaltung.

Innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG haben die Kl. zur wirtschaftlichen Ungleichbelastung einzelner Eigentümer wie folgt ausgeführt:

Es existierten bislang drei ordnungsgemäß buchungstechnisch getrennte Instandhaltungsrücklagen für Wohnung, Garagen und Hobbyräume. Nunmehr sollen künftig nur noch zwei Instandhaltungsrücklagen gebildet werden, im Ergebnis also die Instandhaltungsrücklage für Hobbyräume und Wohnungen zusammengelegt werden. Hintergrund dieser Zusammenlegung ist ganz offensichtlich die Tatsache, dass in den vergangenen Jahren eine Zuführung in die Instandhaltungsrücklage für die Hobbyräume quasi nicht stattgefunden hat, während die Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen ordnungsgemäß erhalten ist und in der nächsten Zeit eine sehr kostspielige Sanierung der Fenster der Hobbyräume ansteht. Dementsprechend wird durch die Beschlussfassung die Sanierung der Fenster der Hobbyräume im Wesentlichen zu Lasten der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümer und somit auf Kosten der übrigen Wohnungseigentümer durchgeführt. Diese offensichtliche Ungleichbehandlung bzw. sehr vorteilhafte Behandlung der Eigentümer von Hobbyräumen ist weder sachlich noch durch sonstige Gesichtspunkte gerechtfertigt und entspricht somit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klagebegründung greift somit nicht die künftig vorzunehmende Berechnung der zu ermittelnden Beiträge an, sondern allein die Zusammenlegung der Rücklagen für die Wohnungen und Hobbyräume und deren Auswirkung auf die Tragung der Kosten der Fenstererneuerung.

Wie zuvor bereits ausgeführt, ist allein bezüglich der Tiefgarage eine Sonderregelung getroffen worden und sind somit die Kosten der Instandhaltung der Hobbyräume von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Die Unterlassung der Bildung einer Rücklage für die Hobbyräume entspricht den Regelungen zur Kostentragung unter § 7 der Gemeinschaftsordnung.

Die von den Kl. angeführten Auswirkungen auf die Tragung der Kosten für die bereits beschlossene Erneuerung der Fenster in den Hobbyräumen sind diejenigen, die die Gemeinschaftsordnung in § 7 Abs. 1 vorsieht. Gemeinschaftliches Eigentum ist von der Gemeinschaft instand zu halten. Die Wohnungseigentümer sind nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und den Austausch von Fenstern zuständig (§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG) und müssen die damit verbundenen Kosten tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), denn die Fenster stehen im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 46/13).

Soweit mit der Berufung neue Anfechtungsangriffe eingebracht werden, wie die faktische Bildung von drei Rücklagen und eine nicht hinreichende Bestimmtheit, sind diese außerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist erfolgt und können seitens des Berufungsgerichts nicht berücksichtigt werden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gilt, dass zur Vermeidung eines materiell-rechtlichen Ausschlusses ein Kl. gehalten ist, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG den Lebenssachverhalt vorzutragen, auf den er die Anfechtung stützt. Erforderlich ist also, dass der Kl. die Mängeltatsachen benennt, auf die er seine Klage stützen will. Zu nennen ist der konkrete Mangel und seine Auswirkungen auf den Beschluss. Ein Nachschieben von Gründen ist ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, NZM 2009, 199).

Durch die Rüge der Zusammenlegung der Instandhaltungsrücklagen für Wohnungen und Hobbyräume sowie die Auswirkungen auf die Tragung der Kosten der Fenstererneuerung in den Hobbyräumen wird nicht ansatzweise die Bestimmbarkeit und Berechenbarkeit oder die Bildung von drei Instandhaltungsrücklagen bemängelt.

III. […] Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.

Durch Eigentümerbeschluss können zwei gleichgerichtete Rücklagen zusammengelegt werden.

Die Bauträgerin und teilende Eigentümerin errichtete ein Gebäude mit 75 Eigentumswohnungen, 25 Hobbyräumen und 74 Pkw-Tiefgaragenplätzen. Die Teilungserklärung von 1970 bestimmt, dass die Instandhaltung der Tiefgarage den Miteigentumsbeteiligten gemeinsam obliegt. Für Garagen und auch die Hobbyräume sollen getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Jede der drei Rücklagen soll ausschließlich für die Instandhaltung der Räume/Flächen bereitstehen, denen er gewidmet ist. Eine Änderung der vorgesehenen Umlagen sowie eine etwaige Änderung des Betrages für spätere Wirtschaftsjahre kann von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. In der Eigentümerversammlung vom 29. Juni 2017 wurde unter TOP 2 u. a. beschlossen: Es werden nur noch zwei Instandhaltungsrücklagen gebildet, eine für die Finanzierung der Wohnungen und Hobbyräume, eine für die Tiefgaragen-Eigentümer. Der Beschluss über die Zusammenlegung der Rücklagen wurde angefochten. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil die getrennte Instandhaltungsrücklage für Hobbyräume undurchführbar und damit nichtig sei.

Das LG weist die Berufung zurück. Die Beschlusskompetenz ist gegeben, da die Gemeinschaftsordnung keine wirksame Regelung betreffend die Ansammlung einer solchen für die Hobbyraum-Eigentümer begründet hat. Die Gemeinschaftsordnung hat – was Voraussetzung für die getrennte Rückenlage wäre – eine ausschließliche Instandhaltungslast nur der Eigentümer der Hobbyräume für diese im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume nicht begründet. In den vergangenen Jahren hat keine Zuführung in eine getrennte Instandhaltungsrücklage für die Hobbyräume stattgefunden, während die Rücklagen für die Wohnungen ordnungsgemäß vorhanden sind. Mithin ist die Sanierung der Fenster der Hobbyräume zu Lasten der allgemeinen Rücklage und somit auf Kosten aller übrigen Wohnungseigentümer durchzuführen. Gemeinschaftseigentum ist von der Gemeinschaft instand zu halten, somit auch aus der allgemeinen Gemeinschaftskasse für die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fenster der Hobbyräume.

Die gegenwärtige Verwaltung hat sich offenbar viel Mühe gemacht, auch im Übrigen alle Betriebskosten möglichst differenziert zu regeln und dafür die Zustimmung der Mehrheit bekommen, die nach Abweisung der Klage künftig auch in allen übrigen Bestandteilen bestandskräftig geworden ist. Ob sich die übertriebene Genauigkeit bei den folgenden Jahresabrechnungen als praktikabel herausstellt, begegnet erheblichen Zweifeln: So ist z. B. für Kosten der „Müllentsorgung/Frischwasserkosten/Abwasserkosten/Allgemeinstrom“ der errechnete und auf die Wohnungen entfallende Anteil nach Personen-Monaten umgelegt; hierbei wird festgelegt, „dass sich die in der Wohnung aufhaltenden Personen berücksichtigt werden, mindestens jedoch eine Person je Monat (Erwachsene und Kinder jeden Alters)“! Welche Listen dazu geführt werden müssen, um solche Kleinbeträge verteilen zu können, ist kaum auszumalen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister