Sperrminorität und anfechtbarer Negativbeschluß

Sperrminorität und anfechtbarer Negativbeschluß; Feststellung des Beschlußergebnisses

1. Für das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses kommt es auf die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter an (BGH NJW 2001, 3339 = ZMR 2001, 809), nicht aber auf vom Verwalter später in die Versammlungsniederschrift aufgenommene rechtliche Hinweise und Neuberechnungen der Mehrheitsverhältnisse.

2. Auch soweit eine Gemeinschaftsordnung für Zustimmungen qualifizierte absolute Mehrheiten erfordert, führt das Zustandekommen einer Sperrminorität zu einem anfechtbaren Negativbeschluß.

3. Der Wohnungseigentümer, der die Sperrminorität verteidigt, hat die Feststellung der Beschlußablehnung zu beantragen.

I. Die Beteiligten mit Ausnahme des Verwalters bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 1983, die Bestandteil der Teilungserklärung ist, ist u. a festgelegt, daß die Abstimmungen nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Ferner heißt es dort in § 11 Abs. 1 und 2:

"(1) Änderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere Außenanlagen, Gebäudefassaden, der Eingangsanlage, der Treppenhäuser und der sonstigen, gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden.

(2) Wird die Zustimmung des Verwalters verweigert, so entscheidet auf Antrag eines Raumeigentümers die Eigentümerversammlung mit einer Stimmenmehrheit von 3/4 der insgesamt vorhandenen Stimmen."

In der Eigentümerversammlung vom 30. Mai 1994 wurde zu TOP 5 b mehrheitlich u. a. der Beschluß gefaßt, daß jeder Wohnungseigentümer die sachgemäße Instandhaltung seiner Fenster einschließlich der Anstreicharbeiten mit weißer Farbe selbst und auf eigene Kosten vornehmen solle. Am 28. Februar 1997 schloß die Gemeinschaft mit dem Beteiligten zu IV. einen Verwaltervertrag, nach dessen § 3 Ziffer 10 die Zustimmung des Verwalters zu baulichen Änderungen und solchen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne der Teilungserklärung der Gemeinschaft obliegt, wobei auf § 11 Abs. 1 und 2 der Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. In der Eigentümerversammlung vom 14. Oktober 1998 wurde zu TOP 05/04/05 mehrheitlich ein Beschluß gefaßt, durch den die Eigentümer aufgefordert wurden, bis zu einer genannten Frist die Fenster - soweit erforderlich - instand zu setzen bzw. den Außenanstrich zu erneuern.

Unter dem 19. Februar 1999 beantragten vier Wohnungseigentümer, darunter die Beteiligten zu ll.1. und 2., in einem Schreiben an den Verwalter dessen Zustimmung zu der Umgestaltung der Küchenfenster ihrer Wohnungen, wobei sie den Einbau sogenannter französischer Balkonfenster mit Geländern aus verzinktem Flacheisen beabsichtigten. Für den Fall der Nichterteilung der Zustimmung regten sie die Vorlage des Antrags in der nächsten Eigentümerversammlung an. In der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 1999 wurde unter TOP 3, Beschlußantrag 07/04/02 der schriftliche Antrag gemäß § 11 Abs. 1 und 2 der Gemeinschaftsordnung der vier Wohnungseigentümer abgelehnt. Zu der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 wurde mit Einladungsschreiben des Verwalters vom 16. August 1999 hinsichtlich der streitigen Fenster folgender Tagesordnungspunkt angekündigt:

"3.01. Beschlußfassung über den Antrag auf bauliche Veränderung von vier Wohnungseigentümern bezüglich des Einbaus von französischen Fenstern ...

Der Antrag wird auf Antrag der beantragenden Wohnungseigentümer erneut zur Beschlußfassung gestellt, weil eine sehr geringe Unterschreitung der 75-%-Mehrheit erreicht wurde und nach Auskunft der Antragsteller einige Wohnungseigentümer ihre Auffassung geändert haben."

In der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 kam es zu TOP 3 zur Verkündung der Ablehnung des Beschlußantrages, weil lediglich 6.621,65/10.000stel für den Antrag gestimmt haben. Der Verwalter verschickte Entwürfe der Versammlungsniederschrift mit unterschiedlichen Daten und einem zusätzlichen Protokollhinweis sowie einer zusätzlichen Protokollnotiz. In dem Protokollhinweis heißt es zu TOP 3, daß ein Wohnungseigentümer in Vollmacht für einen anderen Wohnungseigentümer gestimmt, aber dessen Weisung übersehen habe, daß der bevollmächtigte Wohnungseigentümer nicht gegen, sondern für die französischen Fenster stimmen solle. Demgemäß füge der Verwalter bei dem Abstimmungsergebnis eine "berichtigte" Nebenrechnung bei, wonach nunmehr 6.949,65/10.000stel dafür gestimmt hätten und diese Miteigentumsanteile bei Abzug der Enthaltungen in ein Verhältnis zu 9.043,65/10.000stel gesetzt werden müßten, wodurch eine knappe Mehrheit von 76,85 % erreicht würde. In einer angefügten "Protokollnotiz" teilte der Verwalter mit, daß mit Abfassung und Versand dieses Protokolls die entsprechende Genehmigung nunmehr erteilt sei, "den Begünstigten aber zu ihrer eigenen Sicherheit dringend geraten werde, sich anwaltlich über die Risiken beraten zu lassen, die mit der Durchführung von solchen Maßnahmen verbunden sind ...". Beschlußtechnisch sei nach Auffassung der Verwaltung davon auszugehen, daß der Beschluß tatsächlich zustande gekommen sei. Mit Schreiben vom 7. Oktober 1999 wandte sich der Verwalter schriftlich an die Antragstellerin mit der Nachricht, er sei verbindlich der Ansicht, daß der Beschluß nach wie vor nicht zustande gekommen sei, allerdings aus anderem Grund als in der Eigentümerversammlung angenommen. Unter dem 13. Oktober 1999 wurde das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 versandt. Mit Schriftsatz vom 15. Oktober 1999 beantragte die Antragstellerin bei dem zuständigen Amtsgericht, den Eigentümerbeschluß vom 16. September 1999 zu TOP 3.01 (Einbau von französischen Fenstern) für ungültig zu erklären. Der Beteiligte zu II.1. teilte am 28. Oktober 1999 dem Verwalter mit, er plane den Einbau der vier Fenster am 5. November 1999. Der Verwalter antwortete mit Telefax-Schreiben an die Beteiligten zu II.1. und 2., sie sollten nicht einbauen. Nach einem weiteren vom Verwalter gefertigten Protokollauszug vom 3. November 1999 wurde in einem "Rechtsbezug" ausgeführt, daß der Verwalter nach Neuberechnung davon ausgehe, daß die 3/4-Mehrheit nicht erreicht, diese Neufassung maßgeblich sei und der Beschlußantrag damit als abgelehnt anzusehen sei. Am 4. November 1999 wurden die französischen Küchenfenster in den Wohnungen der Beteiligten zu II.1. und 2. eingebaut. In der Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 1999 wurde unter TOP 3 der Einbau der französischen Fenster mehrheitlich mißbilligt und der Antragstellerin Unterstützung zugesichert. Die Antragstellerin hat unter dem 21. März 2000 ihren Antrag erweitert und die Verpflichtung zum Rückbau der bereits eingebauten Fenster verlangt. Das Amtsgericht hat in dem Abstimmungsergebnis vom 16. September 1999 einen einfachen Mehrheitsbeschluß gesehen, diesen für ungültig erklärt und die Beteiligten zu ll.1. und 2. zum Rückbau verpflichtet und weitergehende Unterlassungsanträge zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß zurückgewiesen, wobei es festgestellt hat, daß in der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 zum

uß gesehen, diesen für ungültig erklärt und die Beteiligten zu ll.1. und 2. zum Rückbau verpflichtet und weitergehende Unterlassungsanträge zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß zurückgewiesen, wobei es festgestellt hat, daß in der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 zum Beschlußantrag 08/03/03 (Gestattung des Einbaus französischer Fenster) kein Beschluß gefaßt worden ist. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II.1. und 2. blieb erfolglos.

(...) 2. Ohne Rechtsirrtum stellt das Landgericht fest, daß in der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 der Beschlußantrag betreffend die Gestattung des Einbaus französischer Fenster nicht die erforderliche 3/4-Mehrheit gefunden hat und damit abgelehnt worden ist, was sich im Ergebnis mit der Formulierung des Landgerichts deckt, daß insoweit "kein Beschluß gefaßt wurde". Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, daß die früheren be-standskräftigen Eigentümerbeschlüsse vom 30. Mai 1994 und 14. Oktober 1998 über die Instandhaltung der Fenster durch die Wohnungseigentümer keine Grundlage für den Einbau französischer Balkonfenster geben können. Die Beschlußablehnung vom 25. Juni 1999 hinderte die Eigentümergemeinschaft nicht an einer erneuten Befassung und Abstimmung, wenn der Verwalter dies auf Wunsch einzelner Wohnungseigentümer ordnungsgemäß erneut auf die Tagesordnung für den 16. September 1999 gesetzt hat. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts wie auch nach dem Akteninhalt ist bei der Abstimmung in der Versammlung am 16. September 1999 zu TOP 3 vom Verwalter die Ablehnung des Beschlußantrages verkündet worden, was auch in der Sache zutreffend ist, weil die erforderliche 3/4-Mehrheit nicht erreicht worden ist. Gemäß der nach Erlaß des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts ergangenen Entscheidung des BGH vom 23. August 2001 (NJW 2001, 3339 = NZM 2001, 961 = ZMR 2001, 809 = ZWE 2001, 530 = GE 2001, 1405) kommt der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlußergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu, wobei auch die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlußantrages durch die Wohnungseigentümer Beschlußqualität hat und gegebenenfalls in Verbindung mit einem Verpflichtungsantrag angefochten werden muß. Die nach Versammlungsende vom Verwalter vorgenommenen Hinweise und Neuberechnungen der Mehrheiten sind rechtlich unbeachtlich, soweit es um das Zustandekommen des Eigentümerbeschlusses und dessen rechtliche Bewertung geht. Insbesondere führt das Landgericht rechtlich einwandfrei aus, daß der nachträglich erkannte Irrtum des bevollmächtigten Wohnungseigentümers über den Willen seines Vollmachtgebers nichts an der Stimmabgabe und dem Beschlußergebnis zu ändern vermag. Abgesehen davon, daß eine Irrtumsanfechtung nicht erklärt worden ist, würde dadurch nur eine Gegenstimme wegfallen, nicht aber könnte durch die Irrtumsanfechtung nachträglich einer Nein-Stimme der Charakter einer Ja-Stimme in bezug auf den Einbau französischer Fenster gegeben werden.

Ebenso ist der Verwalter nach Versammlungsende gehindert, eine Neuberechnung vorzunehmen. Im übrigen wäre mit dem Landgericht auszuführen, daß auch 6.949,65/10.000stel Ja-Stimmen unter der 3/4-Mehrheit liegen, weil § 11 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung dahin auszulegen ist, daß mit der ausdrücklichen Formulierung "Stimmenmehrheit von 3/4 der insgesamt vorhandenen Stimmen" nicht an die in der Versammlung vertretenen Stimmen, sondern an sämtliche Stimmen angeknüpft ist, also an die sogenannte absolute 3/4-Mehrheit.

3. Die bereits genannte Entscheidung des BGH vom 23. August 2001 (NJW 2001, 3339) betreffend die Beschlußqualität eines Negativbeschlusses geht ersichtlich von den Rechtsverhältnissen bei einer einfachen relativen Mehrheit aus, also wenn die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stimmen in der Versammlung festzustellen ist. Wenn also weniger als die Hälfte der an der Abstimmung beteiligten Wohnungseigentümer für einen Beschlußantrag gestimmt haben, hat damit automatisch die in der Versammlung vertretene Mehrheit dagegen gestimmt. Die vom BGH entwickelten Rechtsgrundsätze können aber auch auf qualifizierte und absolute Mehrheiten angewandt werden. Wenn also eine absolute 3/4-Mehrheit für eine positive Beschlußfassung erforderlich ist, liegt ein anfechtbarer Negativbeschluß bereits dann vor, wenn mehr als 25 % aller Stimmen dagegen gestimmt haben. Die Sperrminorität ist dann die ausreichende "Mehrheit", um eine negative Beschlußfassung mit Beschlußqualität hervorzubringen. Einen Grund für die Anfechtung des Negativbeschlusses hätten aber nur die Beteiligten zu ll.1. und 2. gehabt, nicht aber die Antragstellerin, die gerade an der Aufrechterhaltung des Negativbeschlusses interessiert ist.

Selbstverständlich verfolgt der Beschlußanfechtungsantrag der Antragstellerin nicht etwa die Beseitigung des Negativbeschlusses, sondern er ist umzudeuten in den Feststellungsantrag, daß die erforderliche 3/4-Mehrheit nicht erreicht und der Beschlußantrag bezüglich des Einbaus der französischen Fenster deshalb abgelehnt worden ist, also als Negativbeschluß bestehen bleibt. Für diese Feststellung besteht besonderer Anlaß, weil nach den unterschiedlichen Hinweisen des Verwalters und der mehrfach geänderten Versammlungsniederschrift dringender Klärungsbedarf in dieser Richtung besteht.

4. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht angenommen, daß eine wirksame Verwalterzustimmung zum Einbau der französischen Fenster nicht vorliegt, nachdem die Eigentümerversammlung wegen dieser Angelegenheit eingeschaltet worden ist. Auch die Meinungsäußerungen des Verwalters in der Versammlungsniederschrift enthalten keine wirksame Zustimmung entgegen dem Votum der Eigentümergemeinschaft. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, daß bauliche Veränderungen der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedürfen, so ist dies in der Regel nur als zusätzliches Erfordernis anzusehen, das neben die Zustimmung der durch die Veränderung beeinträchtigten Wohnungseigentümer tritt (Senat NJW-RR 1991, 1300; BayObLG WE 1992, 195). Der Ausnahmefall, daß nur die Zustimmung des Verwalters entscheidet (vgl. Senat ZMR 1998, 657 = NZM 1998, 771 = WuM 1998, 680), ist nach § 11 Abs. 2 der hiesigen Gemeinschaftsordnung nicht gegeben.

5. Soweit die Beteiligten zu ll.1. und 2. geltend machen, daß durch den Einbau der französischen Fenster der architektonische Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage nicht beeinträchtigt werde, können sie damit im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht gehört werden. Die Vorinstanzen haben verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß die optisch-ästhetische Beeinträchtigung über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß hinausgeht. Diese verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen sind für den Senat als Rechtsbeschwerdegericht bindend (vgl. BayObLG ZMR 2001, 125 = NZM 2001, 200 = WuM 2000, 687 = ZWE 2001, 65). Auch der Hinweis der Beteiligten zu ll. auf andere Fensterformen im Hofbereich ist rechtlich unerheblich. Das Landgericht hat bereits ausgeführt, daß es sich dabei jedenfalls nicht um französische Fenster handelt. Die beantragte Inaugenscheinnahme scheidet aus, weil der Senat die angefochtene Entscheidung nur auf Rechtsfehler zu überprüfen hat, nicht aber auf tatsächliche Feststellungen, die verfahrensfehlerfrei zustande gekommen sind.

6. Nach den vorstehenden Ausführungen ist es aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, daß das Landgericht der Antragstellerin einen Anspruch auf Beseitigung der von den Beteiligten zu ll.1. und 2. eingebauten französischen Fenster zugesprochen hat. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Genehmigung der Gemeinschaft fehlt und die Genehmigung auch nicht entbehrlich ist.

Der WEG-Verwalter muß unterschiedliche Protokollfassungen vermeiden. Nachträgliche Protokollberichtigungen sind unmaßgeblich - entscheidend ist das in der Versammlung verkündete Ergebnis.

Nach der Teilungserklärung durften bauliche Veränderungen mit 3/4-Mehrheit genehmigt werden. Ein Wohnungseigentümer irrte bei der Stimmabgabe in Vertretung. Der Verwalter nahm dies zum Anlaß, im Versammlungsprotokoll das Abstimmungsergebnis nachträglich zu berichtigen. Erst durch die Berichtigung wurde eine hauchdünne 3/4-Mehrheit erreicht. Eine Wohnungseigentümerin focht den Beschluß an, mit dem der Einbau französischer Fenster zum Innenhof geregelt werden sollte.

Der BGH hat am 23. August 2001 (GE 2001, 1405) entschieden, daß die Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses in der Versammlung durch den Verwalter konstitutiv ist und auch die Ablehnung eines Antrages Beschlußqualität besitzt und anfechtbar ist. Auf dieser Grundlage ist das KG zu dem Ergebnis gelangt, daß nicht die nachträglichen Protokollberichtigungen maßgebend sind, sondern das in der Versammlung verkündete Ergebnis. Bekannt gegeben war das Nichtzustandekommen der Umbaugenehmigung. Folglich war hier nicht der Genehmigungsbeschluß anzufechten, sondern die Feststellung des Nichtzustandekommens trotz des späteren Protokollinhalts zu beantragen.