Sperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum

Sperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum; Maßgeblichkeit der erstmaligen Eintragung; Unerheblichkeit späterer Änderung; Eigenbedarfskündigung

Die Sperrfrist des § 577 a BGB greift nicht ein, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch erfolgte; die nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist unerheblich.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. zu 1. schloss am 8.12.2008 einen Mietvertrag mit der ... über eine Wohnung im Hause F. Allee in Berlin.

Die Kl. erklärte mit Schreiben vom 8.7.2013 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 und begründete dies mit der Absicht, selbst in der Wohnung leben zu wollen.

Die Kl. behauptet, das Wohnobjekt in der F. Allee in Berlin sei durch die ursprünglichen Eigentümer, der ... und Herrn ... als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. Die Eintragung sei am 12.1.2008 erfolgt. Im Jahr 2012 sei eine Realteilung in fünf Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgt, was am 31.7.2012 in das Grundbuch eingetragen worden sei. Sie, die Kl., habe die Wohnung im Jahr 2012 durch Kauf erworben und sei am 19.4.2013 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden. Sie wohne derzeit zur Miete und wolle in die Wohnung einziehen. [...]

Die Bekl. behaupten, die Aufteilung in Wohnungseigentum sei ausweislich der von der Kl. zur Akte gereichten Anlage K 5 erst am 31.7.2012 in das Grundbuch eingetragen worden. Daher gelte die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Kl. als Partei. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 26.3.2014 Bezug genommen. [...]

Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in der F. Allee in Berlin gemäß § 546 Abs. 1 BGB. [...]

Der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor. Er setzt voraus, dass die Kl. die Wohnung für sich benötigt. Benötigt wird die Wohnung, wenn die Absicht der Eigennutzung besteht und diese Absicht auf vernünftigen und billigenswerten Erwägungen beruht (BVerfG, WuM 89, 114). Die Kl. hat ihre Absicht, selbst in der Wohnung leben zu wollen, im Rahmen der Parteivernehmung glaubhaft bekundet. Die Aussage der Kl. war schlüssig und frei von Widersprüchen. Die Gründe der Eigennutzungsabsicht sind auch nachvollziehbar. Die Kl. lebt derzeit in einer von Schimmel befallenen Mietwohnung. Der Wunsch, statt dessen in der eigenen Eigentumswohnung zu leben, ist vernünftig und nachvollziehbar. Die finanzielle Belastung sinkt und Unsicherheiten über den Bestand des Mietverhältnisses entfallen.

Das Recht zur Eigenbedarfskündigung war nicht gem. § 577 a BGB i. V. m. §§ 1, 2 der Kündigungsschutzklausel‑Verordnung des Landes Berlin in der vom 1.9.2011 bis zum 30.9.2013 gültigen Fassung ausgeschlossen. Die Vorschrift greift nicht, weil Wohnungseigentum erstmals im Januar 2008 und damit vor der Überlassung der Wohnung an die Bekl. zu 1 begründet wurde. Maßgeblich für die Sperrfrist nach § 577 a BGB ist die erstmalige Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch (Weidenkaff in Palandt: Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage, § 577 a BGB, Rz. 4). Nach der durch die Kl. zur Akte gereichten Kopie der notariellen Urkunde des Notars Dr. J. G. in Braunschweig vom 28.1.2006 zu Beurkundungs‑Nummer 65/2006 erfolgten eine Teilung des Grundstücks und die Bewilligung der Bildung von Sondereigentum an der von der Bekl. zu 1. innegehaltenen Wohnung bereits am 28.1.2006. Ausweislich des als Anlage K 10 zur Akte gereichten Grundbuchauszugs wurde diese Teilung am 12.1.2008 in das Grundbuch eingetragen. Der Tag der Eintragung ist für die Entstehung von Wohnungseigentum maßgeblich. Die Teilungserklärung und der als Anlage K 10 zur Akte gereichte Grundbuchauszug betreffen die von der Bekl. zu 1. inne gehaltene Wohnung. Sie betreffen den 302/100.000 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 593 auf Flur 15, F. Allee in Berlin. Das Flurstück 593 wurde ausweislich des Grundbuchauszugs des Grundbuchs Friedrichshain Blatt ... zunächst geteilt in die Flurstücke 651 bis 659. Ausweislich der Seite 8 der Teilungserklärung betrifft der am 28.1.2006 bewilligte Miteigentumsanteil von 302/100.000 die Wohnung im dritten Obergeschoss/Mitte des Hauses F. Allee.

Der von der Kl. gleichfalls zur Akte gereichte Grundbuchauszug zu Blatt ... des Grundbuchs von Friedrichshain steht dem nicht entgegen. Er belegt - gemeinsam mit den geröteten Passagen der Anlage K 10 -, dass das am 12.1.2008 zu dem inzwischen aufgelösten Grundbuchblatt ... begründete Wohnungseigentum für die Flurstücke 651 bis 654 aufgehoben wurde und für diese (darunter mit der Nummer 651 das hier streitige Grundstück) neues Wohnungseigentum begründet wurde. Dieser erneute Vorgang der Begründung von Wohnungseigentum löst aber keine erneute Sperrfrist aus. § 577 a BGB knüpft an die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum an und lässt nachfolgende Änderungen unberührt. Die Änderung des bereits im Januar 2008 begründeten Wohnungseigentums berührt keine schutzwürdigen Belange des Mieters.

Das Schrifterfordernis des § 568 Abs. 1 BGB für die ordentliche Kündigung ist gewahrt. Das Kündigungsschreiben vom 8.7.2013 ist darüber hinaus ausreichend begründet - § 573 Abs. 3 BGB. Bei der Eigenbedarfskündigung gem. 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat die Kl. die Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie diejenigen Tatsachen, aus denen sich das Nutzungs‑ und Überlassungsinteresse ergibt, mitzuteilen (AG Bonn, Urt. v. 5.11.2010 - 202 C 58/09).

Die Kl. hat angegeben, dass sie die Wohnung für sich selbst benötigt und nicht weiter zur Miete wohnen möchte.

Die Bekl. hat der Kündigung nicht mit Schreiben vom 17.9.2013 wirksam nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB widersprochen.

Die Beendigung des Mietverhältnisses stellt keine nicht zu rechtfertigende Härte dar. Eine unzumutbare Härte ist dann gegeben, wenn dem Mieter aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen nicht möglich ist. Dabei kann eine Härte nicht schon auf Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung infolge der allgemein angespannten Wohnungsmarktlage gestützt werden (LG Karlsruhe, Urteil vom 18.4.1991 - 5 S 47/91). Auch die mit einem Umzug verbundenen üblichen Nachteile begründen eine Härteregelung nicht. Bei unbefristeten Mietverhältnissen trägt der Mieter das Risiko einer wirksamen Kündigung (LG Krefeld, Urteil vom 10.3.2010 - 2 S 66/09, LG Berlin, Urteil vom 23.6.1989 - 64 S 160/89, GE 1989, 1117 = ZMR 1989, 425).

Die Kündigungssperrfrist des § 577 a BGB, wonach nach Umwandlung von Miet- in Wohneigentum eine dreijährige Kündigungssperre (in Berlin zehnjährige) für Bestandsmieter greift, gilt nicht bei einer zweistufigen Teilung, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch erfolgte; die nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist dagegen unerheblich.

Die Vermieterin hatte die Eigentumswohnung im Jahr 2012 erworben. Sie wurde am 19. April 2013 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Die Teilung des Grundstücks und die Bewilligung von Sondereigentum an der streitbefangenen Wohnung war am 28. Januar 2006 notariell beurkundet und am 12. Januar 2008 in das Grundbuch eingetragen worden.

Der Mietvertrag mit der Beklagten wurde am 8. Dezember 2008 abgeschlossen.

Im Jahr 2012 erfolgte die Realteilung in fünf Wohnungseigentümergemeinschaften – u. a. in die von der Vermieterin erworbene Wohnung –, die am 31. Juli 2012 in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 8. Juli 2013 die Kündigung des am 8. Dezember 2008 begründeten Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2013 mit der Begründung, sie wolle selbst in der Wohnung leben.

Die Mieterin hielt nicht das Datum der ursprünglichen Aufteilung in Wohneigentum für den Beginn der Sperrfrist für maßgeblich, sondern das Datum der Realteilung und sah daher die Kündigung als unwirksam an.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg folgte dieser Auffassung nicht und verurteilte die Mieterin zur Räumung. Maßgeblich für die Sperrfrist nach § 577 a BGB sei die erstmalige Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch am 12. Januar 2008 – vor Abschluss des Mietvertrages am 8. Dezember 2008 – und nicht die nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung am 19. April 2013. Die Eigenbedarfsabsicht sei nachvollziehbar und schlüssig begründet, denn die Klägerin lebe in einer von Schimmel befallenen Mietwohnung. Der Wunsch, statt dessen in der eigenen Eigentumswohnung zu leben, sei vernünftig und nachvollziehbar. Die finanzielle Belastung sinke und Unsicherheiten über den Bestand des Mietverhältnisses entfielen.

Richtig sieht das AG Tempelhof-Kreuzberg, dass das Wohnungseigentum vor Abschluss des Mietvertrages begründet wurde und damit die Sperrfrist des § 577 a BGB nicht gilt, weil die dafür erforderliche chronologische Abfolge Vermietung – Überlassung – Umwandlung nicht vorliegt. Der Begriff „begründet" in § 577 a BGB ist i. S. v. § 2 WEG – also umfassend – zu verstehen. Wird Wohnungseigentum durch die Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG begründet – wie hier –, so kommt es im Rahmen des § 577 a BGB maßgeblich darauf an, wann die Rechtsänderung ins Grundbuch eingetragen wird (§ 4 Abs. 1 WEG). Auf die spätere Realteilung kommt es nicht an.