Späterer Mieterwechsel bei Vermietung an Wohngemeinschaft, kein Anspruch bei mangelnder Bonität

Auch bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft mit stillschweigender Zustimmung des Vermieters zu einem späteren Mieterwechsel kann der Vermieter wegen mangelnder Bonität des potentiellen Ersatzmieters die Zustimmung zum Mieterwechsel verweigern.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung der Bekl. Sie nehmen die Bekl. auf Zustimmung zur Auswechslung eines Mieters in Anspruch.

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 1.12.2013 bei der Bekl. eine Wohnung in der …str. Berlin an.

Mit Schreiben vom 31.7.2015 wandten sich die Kl. an die Bekl. und baten um Entlassung des Kl. zu 1 aus dem Mietvertrag und um die Aufnahme einer dritten Person, Herrn … in den Hauptmietvertrag.

Mit Schreiben vom 17.8.2000 verweigerte die Bekl. die Zustimmung diesem Hauptmieterwechsel mit Verweis auf die Einkommensverhältnisse des Herrn …

Der Kl. zu 1 gab bei seinem Einzug in die Wohnung an, Bildungsreferent zu sein und über Einkommen aus selbständiger Tätigkeit in Höhe von 970 € im Monat zu verfügen.

Der von den Kl. vorgeschlagene Mieter, Herr …, ist Stipendiat der … Stiftung, der über eine Stipendienzusage bis zum 31.3.2016 verfügt.

Die Kl. behaupten, das Stipendium des Herrn … sei über den 31.3.2016 hinaus verlängert worden. Sie behaupten weiter, den Mietvertrag seinerzeit als Wohngemeinschaft abgeschlossen zu haben, was der Bekl. auch bekannt gewesen sei. Dies ergebe sich insbesondere aus der Altersstruktur der Mieter und sei bei der Vertragsanbahnung auch zum Ausdruck gekommen. Sie behaupten weiter, die Forderungen der Bekl. seien durch Bürgschaften abgesichert.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch gem. §§ 535, 241 Abs. 2, 242 BGB gegen die Bekl. auf Zustimmung zur Auswechslung des Bekl. zu 1 gegen Herrn … im Mietvertrag über die Wohnung in der …straße.

Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 19.4.201 - 65 S 377/12 -, GE 2013, 1067) können die Mieter einer Wohngemeinschaft vom Vermieter die Zustimmung zum Austausch eines Mieters in einer Wohngemeinschaft verlangen, wenn dem Vermieter von vornherein klar ist, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist (s. a. LG Karlsruhe, Urt. v. 10.5.1991, a. A. wegen verfassungsrechtlicher Bedenken noch LG Berlin, Beschl. v. 18.8.1994, 61 S 372/93). Ein Anspruch auf Aufnahme einer dritten Person in den Mietvertrag ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe für eine Unzumutbarkeit und damit ein berechtigtes Interesse an der Verweigerung des Mieterwechsels hat.

Die Bekl. hat im hiesigen Fall jedenfalls ein berechtigtes Interesse an der Verweigerung der Entlassung des Bekl. zu 1 und der Aufnahme des Herrn … in den Hauptmietvertrag. […]

Aus den Gründen des LG Berlin, Beschluss vom 7. November 2016 - 18 S 112/16 -

Die zulässige Berufung ist auch offensichtlich unbegründet. Sie bietet keinerlei Aussicht auf Erfolg.

Die Entscheidung des Amtsgerichts erweist sich auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung vielmehr schon jetzt sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung als zutreffend. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Wohnung den Kl. als Wohngemeinschaft vermietet wurde. Denn auch wenn dies der Fall gewesen sein sollte, kann der Vermieter einem beabsichtigten Mieterwechsel widersprechen, wenn in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelungen zur Untervermietung (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB) ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt. Die mangelnde Bonität (im Sinne einer fehlenden Leistungsfähigkeit) des potentiellen neuen Mieters stellt einen wichtigen Grund in diesem Sinne dar (LG Berlin WuM 2016, 553).

Vorliegend ist von einer mangelnden Bonität des Herrn … auszugehen, da er seine Einkünfte lediglich aus einem zeitlich befristeten Stipendium bestreitet, welches zudem nach der nunmehr eigens von den Kl. als Anlage K12 eingereichten Zusage über eine weitere Verlängerung auch definitiv spätestens am 31.3.2017 endet. Dabei bleibt für die Bekl. gänzlich unklar, ob und in welcher Höhe Herr … nach dem endgültigen Auslaufen der Studienförderung über regelmäßiges Einkommen verfügen wird. Auf eine solche unsichere Situation muss sich die Bekl. als Vermieterin nicht einlassen. Insoweit werden entgegen der Ansicht der Kl. an die Solvenz des Herrn … als potentiellen neuen Mieter auch keine höheren Anforderungen an diese Solvenz gestellt als an die des potentiell ausscheidenden Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Zwar ist zutreffend, dass weder der Kl. zu 1. noch Herr … auf Grund ihres derzeitigen Einkommens in der Lage sind, jeweils allein die ihr jeweiliges Einkommen deutlich übersteigende Monatsmiete zu begleichen. Im Gegensatz zu Herrn … verfügt der Kl. zu 1. jedoch über ein geregeltes Einkommen, wohingegen die Stipendienzusage des Herrn … zeitlich beschränkt ist. Auch wenn das derzeitige regelmäßige Einkommen des Kl. zu 1. geringer als die monatlichen Stipendienleistungen zugunsten des Herrn … sind, bieten die regelmäßigen Einkünfte der Bekl. eine größere Sicherheit als die zeitlich begrenzte Stipendienzusage.

Aus den Gründen des LG vom 9. Januar 2017

II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen. […] Die schriftsätzliche Stellungnahme der Kl. vom 5.12.2016 rechtfertigt keine andere Beurteilung. Soweit sie darauf verweisen, dass die mangelnde Solvenz keinen in der Person des Dritten liegenden Grund i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB darstelle, gilt dies nicht für den Fall eines Mieterwechsels. Denn hier ist das Vertragsverhältnis zum Vermieter unmittelbar betroffen. § 553 BGB ist insoweit nicht unmittelbar anwendbar, sondern lediglich der in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Rechtsgedanke, dass bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten die Gebrauchsüberlassung an diese Person nicht zumutbar ist. Im Übrigen ist bereits im Einzelnen ausgeführt worden, dass an die Solvenz des Herrn … als potentiellen neuen Mieter keine höheren Anforderungen gestellt werden als an die des ausscheidenden Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Soweit in dem Hinweisbeschluss vom 7.11.2016 versehentlich von einem „derzeitigen“ Einkommen des Kl. zu 1. die Rede ist, beziehen sich die Ausführungen - wie auch die amtsgerichtliche Begründung - auf das „seinerzeitige“ Einkommen des Kl. zu 1. zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Das derzeitige Einkommen des Kl. zu 1. ist unbekannt und konnte schon aus diesem Grunde selbstverständlich nicht als Vergleichsmaßstab herangezogen werden. […]

Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung haben bei Vermietung einer Wohnung an eine Wohngemeinschaft Mieter einen Anspruch auf Entlassung und Stellung eines Ersatzmieters, weil ein solcher Vertrag – so die Argumentation der Gerichte – die stillschweigende Zustimmung des Vermieters zu einem späteren Mieterwechsel enthält. Das gilt aber nicht bei entgegenstehenden berechtigten Interessen des Vermieters, wozu auch das mangelnde Einkommen des potentiellen Ersatzmieters gehört.

Einer von drei Mietern wollte aus dem Vertrag ausscheiden und schlug den Stipendiaten einer Stiftung als neuen Mieter vor. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung wegen der ungesicherten Einkommensverhältnisse des Ersatzmieters. Der ausscheidende Mieter hatte als Bildungsreferent über rund 1.000 € monatlich zur Verfügung, der Ersatzmieter konnte nur auf ein zeitlich begrenztes Stipendium verweisen. Die Mieter beriefen sich darauf, dass der Vertrag mit einer WG abgeschlossen worden sei, und dass die Einkünfte des Ersatzmieters nicht unsicherer seien als die des bisherigen Mieters. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage auf Zustimmung zum Mieterwechsel ab.

Das AG Charlottenburg verwies darauf, dass ein Anspruch auf Aufnahme einer 3. Person in den Mietvertrag dann ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe für eine Unzumutbarkeit darlegen könne, was hier wegen fehlender Bonität der Fall sei.

Das LG Berlin teilte in seinem Hinweisbeschluss vom 7. November 2016 diese Auffassung; auch nach den neu eingereichten Unterlagen stehe nicht fest, ob und in welcher Höhe der Ersatzmieter ein regelmäßiges Einkommen haben werde. Im Beschluss auf Zurückweisung der Berufung verwarf die Kammer die Auffassung der Mieter, die mangelnde Solvenz sei kein in der Person des Dritten liegender Grund im Sinne des Gesetzes. Vielmehr sei bei einem Mieterwechsel das Vertragsverhältnis zum Vermieter unmittelbar betroffen.

Das LG Berlin (GE 2013, 1067) hatte bei einer Wohngemeinschaft mit Untermietverhältnissen angenommen, dass der Vermieter der Aufnahme eines neuen Untermieters nicht wegen dessen fehlender Bonität widersprechen dürfe. Schließlich hat der Vermieter gegen den Untermieter auch keinen Anspruch auf Zahlung der Miete. Bei einem Wechsel der Vertragsparteien ist das anders, wie die 65. Kammer des LG Berlin in ihrem Urteil vom 23. März 2016 (WuM 2016, 553) entschieden hat. Nach diesem Urteil soll nur eine Anzeige des Mieterwechsels an den Vermieter nötig sein, so dass die Wohngemeinschaft nicht auf Zustimmung klagen müsste. Dem Vermieter bleibe es überlassen, der Auswechslung wegen der fehlenden Solvenz zu widersprechen. Unklar bleibt dabei, wer sich wann mit welchem Klageantrag an die Gerichte zu wenden hat. Zutreffend ist vielmehr, dass auch bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft wie im vorliegenden Fall die Zustimmung des Vermieters im Einzelfall (notfalls mit Klage) verlangt werden muss.