Spätere Mietzahlung nach Kündigungen

Der Vermieter kann eine Gutschrift der Mietzahlung regelmäßig nicht vor dem fünften Werktag eines Monats erwarten, so dass erst danach die Miete fällig wird und wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Her­ausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung verpflichtet. […] Die Kündigung der Kl. vom 3. November 2015 ist nicht begründet.

Die Kündigung der Kl. ist nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB begründet. Im Zeitpunkt der Kündigung, welche der Be­kl. nach Angabe der Kl. am 5. November 2015 zugegangen ist, befand sich die Bekl. nicht für zwei aufeinander folgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug. Zwar war zu diesem Zeit­punkt die Miete für Oktober 2015 in voller Höhe nicht gezahlt, die Miete für November 2015 aber noch nicht fällig. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob sie bis zum dritten Werktag bei der Kl. eingegangen ist. Denn für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist dies nicht maßgeblich, weil der Schuldner einer Geldschuld, die im Zwei­fel gemäß § 270 Abs. 4 BGB an dessen Wohnsitz zu erfüllen ist, zwar nach § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr trägt, nicht aber die Verzögerungsgefahr. Der Leistungserfolg selbst - die Gutschrift auf dem Empfängerkonto - gehört nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuld­ners (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15, GE 2017, 99).

Die EU-Richtlinie 2011/7/EU (Zahlungsverzugsrichtlinie) gibt zu ei­ner anderen Beurteilung keinen Anlass. Denn sie ist auf Mietverträge mit Verbrauchern bereits nicht anzuwenden, weil sie der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dient und Verträge mit Ver­brauchern hiervon nicht erfasst sind. Ein davon abweichender Wille des nationalen Gesetzgebers bei der Umsetzung der Richtlinie ist nicht erkennbar, denn ausweislich der Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 18/1309, S. 13) sollte das Gesetz den Verbrauchern zu­gutekommen und hätten diese keine zusätzlichen Belastungen durch die Umsetzung zu erwarten (BGH aaO.).

Bei einer Veranlassung der Überweisung am 3. Werktag des Monats ist diese nach § 675 n Abs. 1 Satz 3 BGB spätestens am folgenden Banktag auszuführen und nach § 675 s Abs. 1 Satz 1 BGB einen Tag später dem Empfängerkonto gutzuschreiben, so dass der Vermieter eine Gutschrift vor dem 5. Werktag regelmäßig nicht erwarten kann.

Die Kündigung war nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) BGB be­gründet, weil der Rückstand von 1.291,13 € die Summe von zwei Mo­natsmieten (2 x 711,97 €) nicht erreicht hat.

Im Übrigen wären, wie das Amtsgericht im angefochtenen Urteil ausge­führt hat, die Folgen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsver­zugs durch Zahlung der Rückstände am 11. November 2015 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt worden. […]

Die Kündigung vom 3. November 2015 ist ferner nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlungen begründet. Zwar stellen wiederholte unpünktliche Mietzahlungen nach einer vorherigen Abmah­nung eine Pflichtverletzung dar, die auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Die Kl. legt aber solche unpünktlichen Zahlungen der Bekl. nach der Abmahnung vom 15. Februar 2015 nicht dar. Soweit sie im Kündigungsschreiben Daten von Zahlungen mitgeteilt hat (§ 569 Abs. 4 BGB), liegen diese vor den Fälligkeits­zeitpunkten. Die Kl. begründet die Kündigung dementsprechend auch vielmehr mit dem Zahlungsverzug der Bekl. und beruft sich hierzu auf die Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB.

Die Kündigung vom 3. November 2015 ist auch nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Zwar kann auch ein Rückstand, welcher die für eine fristlose Kündigung erfor­derliche Grenze von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erreicht, eine Pflichtverletzung des Mietvertrags darstellen, die ein berech­tigtes Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhält­nisses zur Folge hat. Die hierfür notwendige Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist indes in der Regel nur anzunehmen, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt und mehr als einen Monat andauert (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629). Das ist hier nicht der Fall. Wie das Amtsgericht zu­treffend ausgeführt hat, dauerte der über eine Monatsmiete hinausge­hende Rückstand aufgrund der Fälligkeit der Miete für Oktober 2015 erst am 6. Oktober 2015 im Zeitpunkt der Kündigung vom 3. November 2015 noch keinen Monat an. Schließlich kommt hinzu, wie das Amtsge­richt ebenfalls zutreffend erläutert hat, dass der Kl. im vorliegenden Fall die Berufung auf die Kündigung gemäß § 242 BGB aufgrund nachträglich entstandener Umstände verwehrt wäre und sich das Festhalten am Räumungsbegehren als rechtsmissbräuchlich darstellte. Denn aufgrund des nachträglichen Ausgleichs der kündigungsrelevanten Rückstände weniger als eine Woche nach der Kündigung ist diese als ordentliche Kündigung zwar nicht unwirksam geworden, lässt die Pflichtverletzung der Bekl. aber in einem milderen Licht erscheinen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, GE 2005, 429; Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629). In diesem Zusammenhang hat das Amtsgericht richtigerweise maßgeblich darauf abgestellt, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis bereits seit ca. 40 Jahren besteht, wobei sich auch bei einer Dauer von tatsächlich 37 Jahren keine ausschlaggebende Ände­rung der Sachlage ergäbe. Hinzu kommt, dass im Falle einer Pflicht­verletzung der Bekl. sich diese am untersten Rand des Erhebli­chen bewegte und auch unter diesem Gesichtspunkt die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerechtfertigt erschiene.

Das Mietverhältnis der Parteien ist auch nicht aufgrund eines Aner­kenntnisses des Räumungsanspruchs oder einer einvernehmlichen Aufhe­bung des Mietvertrags beendet worden, indem die Bekl. auf die streitgegenständliche Kündigung nach Angaben der Kl. eine Räu­mung zum 30. November 2015 angekündigt haben soll. Ein derartiger Inhalt lässt sich der Erklärung der Bekl. aus der Sicht der Kl. nicht gemäß §§ 133, 157 BGB entnehmen. Die Erklärung erfolgte als Reaktion auf die Kündigungserklärung und setzt für die Kl. aufgrund der gesamten Umstände voraus, dass die Kündigung auch wirk­sam ist. Es sind keine Anhaltspunkte für einen Willen oder ein entsprechendes Bewusstsein der Bekl. ersichtlich, sich unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigungserklärung zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung endgültig und rechtlich verbindlich zu ver­pflichten.

Nach dem Mietzahlungsurteil des BGH vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - (GE 2017, 99) ist die Mietzahlungsschuld für einen Wohnungsmieter (Verbraucher) eine Schickschuld, so dass er mit der Mietzahlung nicht in Verzug kommt, wenn er seiner Bank nur rechtzeitig einen Überweisungsauftrag erteilt hat. Der Vermieter kann, so jetzt das Landgericht Berlin, eine Gutschrift der Mietzahlung regelmäßig nicht vor dem fünften Werktag eines Monats erwarten, so dass erst danach die Miete fällig wird und wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann. Kündigt ein Vermieter vorschnell, bleibt seine Räumungsklage erfolglos.

Die Mieterin hatte die Miete für Oktober und November 2015 nicht gezahlt; die Vermieterin kündigte deshalb fristlos und hilfsweise fristgerecht am 3. November 2015, auch wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlungen. Am 11. November glich die Mieterin die Rückstände aus. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab; die Berufung war erfolglos.

Das LG Berlin meinte, zum Zeitpunkt der Kündigung sei die Mieterin nicht für zwei aufeinanderfolgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug gewesen, da die Miete für November noch nicht fällig gewesen sei. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung komme es nicht auf die Gutschrift auf dem Empfängerkonto, sondern auf den Überweisungsauftrag des Mieters an. Die Zahlungsverzugsrichtlinie der EU sei auf Mietverträge mit Verbrauchern nicht anzuwenden. Ein Mieter sei nur verpflichtet, am dritten Werktag eines Monats die Überweisung zu veranlassen, und der Vermieter könne dann eine Gutschrift vor dem fünften Werktag nicht erwarten. Auch eine ordentliche Kündigung sei nicht begründet, da dafür der Rückstand von mehr als einer Monatsmiete mehr als einen Monat angedauert haben müsse, was hier nicht der Fall sei. Die Miete für Oktober sei erst am 6. Oktober fällig gewesen, zum Kündigungszeitpunkt also weniger als ein Monat.

In einem entscheidenden Punkt ist der Kammer zu widersprechen. Das Urteil verwechselt Fälligkeit und Voraussetzungen des Verzugs. Nach § 556 b BGB ist die Miete spätestens am dritten Werktag zu entrichten; die amtliche Überschrift des Gesetzes lautet „Fälligkeit der Miete“. Für 2015 war der dritte Werktag im November der 4. November (Mittwoch); zu diesem Zeitpunkt war die Novembermiete fällig. Die Miete für Oktober war nicht am 6. Oktober fällig, sondern am 5. Oktober (Donnerstag 1. Oktober, Freitag 2. Oktober, Montag 5. Oktober). Die fristlose Kündigung vom 3. November wäre nur dann als unwirksam zu behandeln, wenn die Kammer sich der Auffassung angeschlossen hätte, dass es für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes entscheidend sei, ob bei Ausspruch der Kündigung ein Kündigungsgrund vorliegt und es nicht ausreicht, wenn bei Zugang der Erklärung ein Kündigungsgrund (noch) besteht.

Die Frage ist umstritten; das Landgericht Freiburg hat ausführlich dargelegt, dass es auf den Zugang der Kündigung ankommen muss (GE 2015, 793). Das entspricht der wohl herrschenden Meinung (Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 125 zu § 543), die aus § 130 BGB ableitet, dass der Zugang der Kündigung maßgeblich ist. Die am 5. November zugegangene Kündigung war daher wirksam wegen der Mietrückstände für Oktober und November und wurde erst durch die spätere Zahlung vom 11. November geheilt.

Im Ergebnis ist die Räumungsklage aber zu Recht abgewiesen worden, denn die fristlose Kündigung wurde durch die spätere Zahlung geheilt, und die Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung lagen nicht vor. Vermieter sollten daher nicht vorschnell kündigen; auf ein paar Tage mehr oder weniger kommt es schließlich nicht an.