Spanneneinordnungsmerkmale

Spanneneinordnungsmerkmale; Rollläden in Hochparterrewohnung; Balkon; abschließbare Müllstandsfläche

1. Rollläden an Hochparterrewohnung sind wohnwerterhöhend.

2. Ein fehlender Balkon ist nicht einem "nicht nutzbaren Balkon" gleichzusetzen.

3. Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht aus, wenn sie sich in dem abgeschlossenen Innenhof des Gebäudekomplexes befindet.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Schreiben vom 21.2.2008 forderte die Kl. den Bekl. zur Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete von bisher 257,04 € auf 299,45 € ab dem 1.5.2008 auf. Der Bekl. erklärte eine Zustimmung nur zur Erhöhung der Miete um 28,27 €. Die Wohnung liegt im Mietspiegelfeld G4. Die Wohnungsgröße beträgt 64,26 m2.

Die Kl. kann vom Bekl. gem. § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zu einer Anhebung der Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese beträgt im vorliegenden Fall - wie bereits ausgeurteilt - 287,24 €. Denn die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld G4 des Berliner Mietspiegels 2007 einzuordnen. Innerhalb des Feldes sind die Merkmalgruppen ausgeglichen. Die Merkmalgruppen 1 und 5 sind nämlich als negativ zu beurteilen und die Merkmalgruppen 2 und 3 als positiv, die Merkmalgruppe 4 als neutral.

Die Merkmalgruppe 1 ist unstreitig als negativ und die Merkmalgruppe 2 unstreitig als positiv zu beurteilen.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist ebenfalls als positiv zu beurteilen. Positiv wirken sich hier nämlich die Rollläden im Erdgeschoss aus. Zwar liegt die Wohnung hier nicht auf dem Höhenniveau des umliegenden Geländes. Es handelt sich vielmehr um eine Hochparterrewohnung, die auch nicht vollständig den gleichen Nachteilen wie eine ebenerdig gelegene Wohnung ausgesetzt ist (vgl. im Einzelnen LG Berlin, GE 2007, 784). Es handelt sich jedoch auch bei einer Hochparterrewohnung um eine Erdgeschosswohnung. Dies ergibt sich schon aus dem Wort "Hochparterre". Zudem wird ein Gebäude regelmäßig über das Erdgeschoss erschlossen, was auch bei einem Hochparterre, bei dem man zum Betreten des Hauses einige Treppenstufen steigen muss, der Fall ist. Dagegen liegt das negative Merkmal "Wohnräume überwiegend schlecht belichtet/schlecht besonnt" nicht vor. Dies hat der Bekl. nämlich nicht ausreichend vorgetragen. Unerheblich ist insoweit, ob Bad/WC und Küche schlecht belichtet sind. Bei diesen Räumen handelt es sich nämlich nicht um Wohnräume. Auch das Merkmal "nicht nutzbarer Balkon" liegt nicht vor. Denn das Merkmal ist nur dann zu bejahen, wenn ein Balkon vorliegt, für den der Mieter zwar Miete zahlt, den er aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalles jedoch nicht nutzen kann (LG Berlin, GE 2008, 1257, 1258). Es kommt insoweit nicht darauf an, ob noch wohnwerterhöhend eine Abstellkammer in der Wohnung in Anrechnung zu bringen ist.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist neutral. Weder hat der Bekl. substantiiert vorgetragen, dass die Gasheizung vor 1984 eingebaut worden ist und die Wärmedämmung unzureichend ist, noch hat die Kl. substantiiert vorgetragen, dass der Instandhaltungszustand der Liegenschaft überdurchschnittlich ist. Insoweit genügt es jedenfalls nicht, dass unstreitig die Fassade des Gebäudes teilweise erneuert worden ist. Hinsichtlich des Gesamtzustandes des Gebäudes hat die Kl. nämlich nichts weiter vorgetragen. Auch aus den eingereichten Fotos ergibt sich lediglich die vordere Außenansicht des Gebäudes. Im Übrigen ergibt sich aus diesen nicht, dass sich die Fassade in einem überdurchschnittlichen Zustand befindet.

Die Merkmalgruppe 5 ist negativ zu bewerten. Unstreitig liegt nämlich Fluglärm vor. Erhöhend ist dagegen nicht in Anrechnung zu bringen, dass eine gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche vorhanden ist. Es mag zwar sein, dass die Müllstandsfläche gestaltet ist. Sie ist jedoch nicht gesondert abschließbar. Auch nach dem Vortrag der Kl. ist nämlich nur der Innenhof, in dem sich die Müllstandsfläche befindet, abschließbar. Das Gericht bleibt insoweit beim Wortlaut des Mietspiegels. Das Gericht geht auch nicht von dem Merkmal eines aufwendig gestalteten Wohnumfeldes aus. Die insoweit von der Kl. vorgetragenen Merkmale erfüllen allenfalls das Merkmal eines gestalteten Wohnumfeldes, nicht jedoch das des besonders gestalteten Umfeldes. Es sind keine Ausstattungen vorgetragen, die wesentlich über dem Durchschnitt eines normalen Wohnumfeldes liegen.

Vom Mittelwert ist noch ein Betrag i. H. von 0,19 €/m2 in Abzug zu bringen, da nach den obigen Ausführungen das Sondermerkmal "Erdgeschosslage" erfüllt ist.

Rollläden an einer Hochparterrewohnung sind wohnwerterhöhend. Ein fehlender Balkon ist nicht einem "nicht nutzbaren Balkon" gleichzustellen. Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht aus, wenn sie sich in dem abgeschlossenen Innenhof des Gebäudekomplexes befindet.

Vermieter und Mieter stritten sich im Mieterhöhungsprozess um verschiedene Merkmale der Orientierungshilfe.

Das AG Wedding hielt Rollläden auch an einer Hochparterrewohnung für wohnwerterhöhend. Das Merkmal "nicht nutzbarer Balkon" sei nur dann zu bejahen, wenn ein Balkon vorhanden sei, für den der Mieter zwar Miete zahle, den er aber aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls nicht nutzen könne. Die Müllstandsfläche sei nicht als abschließbar zu bewerten, weil sie nicht gesondert abschließbar sei, sondern nur der Innenhof, auf dem sie liege.

Ob Rollläden auch an einer Hochparterrewohnung als wohnwerterhöhend einzustufen sein können, mag zweifelhaft sein. Rollläden im ersten Obergeschoss sind jedenfalls nicht wohnwerterhöhend, da für diese keine erhöhte Einbruchsgefahr besteht wie für Erdgeschosswohnungen (AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008, 7 C 220/08, GE 2008, 1629). Ob es für eine abschließbare Müllstandsfläche ausreicht, dass das Grundstück insgesamt abgeschlossen ist, ist umstritten (bejahend: LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2007, 65 S 80/07 [Einzelrichter], GE 2008, 542; verneinend LG Berlin, Urteil vom 27. November 2007, 63 S 144/07, GE 2008, 124).