Spanneneinordnung, Orientierungshilfe Mietspiegel 2015, gepflegte Müllstandsfläche, stark vernachlässigte Umgebung, Verkehrslärmbelastung, repräsentativer Eingangsbereich

Eine gepflegte Müllstandsfläche erfordert keine Überdachung und dann keine separate Abschließbarkeit, wenn sie nur den Mietern zugänglich ist, weil auf das Grundstück nur Inhaber des Haustürschlüssels kommen. Ein repräsentativer Eingangsbereich liegt dann vor, wenn er großzügig ist, an der gewölbten Decke mit Stuckkassetten verziert und an den Wänden der Aufgänge gefliest ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Ab dem 1. September 2012 betrug die monatliche Nettokaltmiete 391,18 €.

Mit dem Schreiben vom 27. August 2015 verlangte der Verwalter die Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 501,60 € zum 1. November 2015.

Die Wohnung ist im Berliner Mietspiegel 2015 in das Feld J1 einzuordnen.

Die zulässige Klage ist begründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus § 558 BGB zu.

Nach der Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2015 ist ein Zuschlag von 20 % des Spannenoberwerts zum Mittelwert vorzunehmen, weil in den Merkmalgruppen Gebäude und Wohnumfeld die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, während die Bekl. allenfalls ein Überwiegen der wohnwertmindernden Merkmale in der Merkmalgruppe Bad dargelegt hat.

Die erneuerte Fassade und das erneuerte Dach hat die Kl. mit den Fotos zur Anlage K10 substantiiert dargelegt. Das Bestreiten der Bekl. diesbezüglich ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich.

Der Eingangsbereich ist repräsentativ. Das hat die Kl. mit dem Foto zur Anlage K11 substantiiert dargelegt. Der Eingangsbereich ist großzügig, an der gewölbten Decke mit Stuckkassetten verziert und an den Wänden der Aufgänge gefliest.

Eine dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks hat die Bekl. dagegen nicht dargelegt. Gerade aus den von ihr vorgelegten Fotos des Kellers zu den Anlagen B 2 bis B 4 ergibt sich keine Durchfeuchtung. Man sieht einen vereinzelten Fleck.

Die Müllstandsfläche ist gepflegt und sichtbegrenzend gestaltet, wie sich aus dem Foto zur Anlage B 11 ergibt. Sie ist gepflastert und mit Wänden aus Holzlatten mit Rankhilfen umgeben. Eine Überdachung ist nicht erforderlich. Der Mietspiegel verlangt nur eine Sichtbegrenzung. Die Müllstandsfläche ist auch nur den Mietern zugänglich, weil auf das Grundstück nur Inhaber des Haustürschlüssels gelangen. Eine separate Abschließbarkeit des Müllstandsplatzes verlangt der Mietspiegel nicht. Sie wäre bei einem Müllstandsplatz im nur den Mietern zugänglichen Hof auch keine Wohnwertverbesserung.

Eine stark vernachlässigte Gegend liegt nicht vor. Wie aus den eingereichten Fotos beider Parteien ersichtlich, sind auch die angrenzenden Häuser keineswegs in einem schlechten Zustand. Der Gehweg vor dem Haus ist breit, ordentlich gepflastert und von Bäumen gesäumt. Demgegenüber führt das gelegentliche Herumliegen von Müll nicht zur Einstufung der Gegend als stark vernachlässigt.

Die Bekl. hat auch eine besondere Lärmbelästigung nicht dargelegt. In der K.straße gilt eine zulässige Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h.

Eine gepflegte Müllstandsfläche erfordert keine Überdachung und dann keine separate Abschließbarkeit, wenn sie nur den Mietern zugänglich ist. Ein repräsentativer Eingangsbereich liegt dann vor, wenn er großzügig ist, an der gewölbten Decke mit Stuckkassetten verziert und an den Wänden der Aufgänge gefliest ist.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 436,18 € auf 501,60 € der 91,43 m2 großen Wohnung. Weil der Mieter die Zustimmung verweigerte, erhob der Vermieter die Zustimmungsklage.

Das AG Köpenick verurteilte den Mieter antragsgemäß. Die Wohnung sei nach dem Berliner Mietspiegel 2015 in das Feld J 1 einzuordnen. Die erneuerte Fassade und das erneuerte Dach (Merkmalgruppe 4: Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes) habe der Kläger durch Fotos substantiiert dargelegt und sei vom beklagten Mieter nur unsubstantiiert und damit unbeachtlich bestritten worden. Der Eingangsbereich – auch mit Foto sub­stantiiert dargelegt – sei repräsentativ. Er sei großzügig, an der gewölbten Decke mit Stuckkassetten verziert und an den Wänden der Aufgänge gefliest. Die Müllstandsfläche sei gepflegt und sichtbegrenzend gestaltet, was auch durch Foto belegt sei. Sie sei gepflastert und mit Wänden aus Holzlatten mit Rankhilfen umgeben.

Eine Überdachung sei nicht erforderlich; der Mietspiegel verlange nur eine Sichtbegrenzung. Die Fläche sei auch nur den Mietern zugänglich, weil auf das Grundstück nur Inhaber des Haustürschlüssels gelangen können und der Mietspiegel keine separate Abschließbarkeit verlange. Eine stark vernachlässigte Gegend liege nicht vor. Wie aus den Fotos beider Parteien ersichtlich, seien auch die angrenzenden Häuser keineswegs in einem schlechten Zustand. Der Gehweg vor dem Haus sei breit, ordentlich gepflastert und von Bäumen gesäumt. Auch das gelegentliche Herumliegen von Müll führe nicht zur Einstufung der Gegend als stark vernachlässigt. Der Beklagte habe auch keine besondere Lärmbelästigung dargelegt. In der Straße gelte eine zulässige Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h.

Das AG hat im vorliegenden Rechtsstreit die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale nach vorgelegten Fotos beurteilt. Dazu muss festgehalten werden, dass Fotos per se keine Beweismittel nach ZPO sind, sie können allerdings als Augenscheinsbeweis Eingang in die Rechtsfindung erlangen. Dabei muss allerdings der Gedanke Berücksichtigung finden, dass Fotos, vor allem digitale Fotos, manipulierbar sind. Fotos können aber – so wie im vorliegenden Fall – vor allem dazu dienen, den Parteivortrag zu substantiieren. Dann darf die Gegenpartei den mit Fotos unterlegten Vortrag nicht einfach bestreiten, sondern ist gezwungen, substantiiert zu bestreiten, was vorliegend nicht bzw. unzureichend geschehen ist.