Spanneneinordnung

Spanneneinordnung; umgebaute Abstellkammer als Bad

Die umgebaute Abstellkammer der Küche, die mit einer Dusche und einem Warmwasserspeicher und eigener Tür ausgestattet ist, ist unabhängig davon, ob sie zusätzlich ein Handwaschbecken aufweist und ob man sich darin abtrocknen kann, als Bad einzuordnen.

(Leitsatz der Redaktion)

4. a) Der Kl. kann von dem Bekl. dessen Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete nur auf monatlich 133,50 € gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. verlangen: Die von ihm - in dieser Höhe - verlangte Zustimmung der Bekl. mit Schreiben der a. Immobiliengesellschaft mbH vom 4. Oktober 2007 übersteigt nämlich nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, nämlich diejenigen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB n. F.).

Davon ist das Gericht aufgrund des Sachvortrages der Parteien des Rechtsstreites, nach Überprüfung anhand des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2007 sowie aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme vom 26. Juni 2008 überzeugt (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1, 292, 138 Abs. 3 ZPO; § 558 d Abs. 3 i. V. m. Abs. 2 BGB). Im Übrigen war die Klage jedoch unbegründet und daher abzuweisen sowie das in Rede stehende klageabweisende Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten (§§ 495, 343 Satz 2 ZPO).

(1) Dafür, dass dieser Mietspiegel nicht ordnungsgemäß erstellt worden ist, haben sich keine Anhaltspunkte ergeben. Er konnte somit zur Beurteilungsgrundlage des Gerichtes gemacht werden (vgl. LG Dortmund, ZMR 2002, 918; Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 68. Auflage [2009], § 558 a, Rdn. 8).

(2) Die streitbefangene Wohnung war zur Überzeugung des Gerichtes in das Rasterfeld D1 des Berliner Mietspiegels 2007 einzuordnen (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 558 d Abs. 3 BGB n. F.).

(a) Diese Wohnung verfügte nämlich entgegen der Auffassung der Bekl. über ein Bad mit Innen-WC im Sinne der Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007: Denn dazu ist lediglich ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung erforderlich, der mit einer Dusche und einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Diesen Anforderungen wird die ehemalige Abstellkammer der Küche der streitbefangenen Wohnung nebst eigener Tür nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme durch das Gericht im Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung und zur Beweisaufnahme am 26. Juni 2008 auch gerecht.

(b) Dass dieser Raum nur mit einer 2/3 hohen Wand zur angrenzenden Toilette abschließt, es dort angeblich keinen Platz gibt, um sich außerhalb der Duschkabine abzutrocknen und dass die Tür zu diesem Raum nur 1,60 Meter hoch ist, hindert die Subsumtion unter den vorerwähnten Begriff des "Bades" im Sinne der Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007 indes nicht. Diese Umstände können allerdings wohnwertmindernde Merkmale im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2007 begründen, was aber an dieser Stelle nicht zu entscheiden ist.

Diesbezüglich folgt der hiesige Vorsitzende auch nicht dem anders lautenden Urteil des AG Mitte vom 28. April 2004 (Az. 21 C 213/03, MM 2004, 339), weil die dort vertretene Rechtsauffassung, ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2003 - bzw. hier: 2007 - müsse zusätzlich über ein Handwaschbecken verfügen und man müsse sich darin außerhalb der Dusche abtrocknen können, dem klaren Wortlaut von Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007 entgegensteht. Außerdem wird ein fehlendes oder kleines Handwaschbecken nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2007 (schon) als wohnwertminderndes Merkmal berücksichtigt - würde man dies auch noch bei der Rasterfeldeinordnung tun, führte das zu einer unzulässigen Doppelanrechnung, die von dem Verfasser des Berliner Mietspiegels 2007 bzw. der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung dazu aus den vorstehenden Gründen erkennbar nicht gewollt war und auch systemwidrig wäre (§§ 495, 291 ZPO).

Die umgebaute Abstellkammer der Küche, die mit einer Dusche, einem Warmwasserspeicher und eigener Tür ausgestattet ist, gilt nach dem Berliner Mietspiegel als Bad. Weder ist ein zusätzliches Handwaschbecken erforderlich, noch muss man sich in diesem Bad abtrocknen können.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die u. a. darauf gestützt war, dass die umgebaute Abstellkammer der Küche, die mit einer Dusche und einem Warmwasserspeicher und eigener Tür ausgestattet worden war, als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 einzuordnen sei, womit der Mieter nicht einverstanden war.

Das AG Mitte gab der Klage statt. Die umgebaute Abstellkammer der Küche, die mit einer Dusche und einem Warmwasserspeicher und eigener Tür ausgestattet ist, sei unabhängig davon als Bad einzuordnen, ob man sich darin abtrocknen könne. Denn als Bad gelte ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung, der mit Dusche und einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet sei; auf die Größe des Bads komme es nicht an. Ebenso wenig werde ein Handwaschbecken gefordert, denn ein fehlendes oder kleines Handwaschbecken werde (schon) als wohnwertminderndes Merkmal über die Orientierungshilfe berücksichtigt.

Das Urteil überzeugt. Nach der Definition des Mietspiegels reicht für ein Bad als Ausstattungsmerkmal ein gesonderter Raum aus, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder mit einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist, wovon das Urteil zu Recht ausgeht. Von einer bestimmten Größe steht dort nichts. Auch die Ausstattung mit einem zusätzlichen Handwaschbecken ist nicht gefordert. Vielmehr können (müssen) weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualität der Ausstattungsmerkmale (erst) unter Berücksichtigung der Preisspannen gewürdigt werden, wie es anschließend im Mietspiegel 2007 heißt. Damit ist eine Doppelanrechnung des fehlenden Handwaschbeckens sowohl bei der Einordnung in das entsprechende Rasterfeld als auch bei der Orientierungshilfe ausgeschlossen. Zutreffend geht das Urteil daher entgegen der Auffassung einer anderen Abteilung des AG Mitte (MM 2004, 339) davon aus, dass ein fehlendes Handwaschbecken im Bad lediglich als wohnwertminderndes Merkmal berücksichtigt wird.