Späterer Wirksamkeitszeitpunkt bei Mieterhöhungsverlangen möglich

Späterer Wirksamkeitszeitpunkt bei Mieterhöhungsverlangen möglich; verlängerte Frist für Sonderkündigung

a) Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558 b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11).

b) Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558 b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 7. Januar 2011 wurden sie seitens des Vermieters aufgefordert, der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete (1.363,92 €) um 272,78 € auf 1.636,70 € mit Wirkung zum 1. August 2011 zuzustimmen. Die Bekl. stimmten nicht zu.

2 Mit der Klage nimmt der Kl. die Bekl. auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Kl. stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

3 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

5 Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. entspreche den formellen Anforderungen und sei auch materiell berechtigt. Insbesondere stehe der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen, dass die Erhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt (1. August 2011) begehrt worden sei, als er sich bei Anwendung des § 558 b Abs. 1 BGB ergebe (1. April 2011). Der Bundesgerichtshof habe in seiner Entscheidung vom 8. Juni 2011 (VIII ZR 204/10 = GE 2011, 1016) ausgeführt, dass sich der Wirksamkeitszeitpunkt aus der gesetzlichen Regelung ergebe, wenn die Parteien nicht ausdrücklich eine spätere Geltung vereinbarten. Diese Formulierung lasse erkennen, dass auch ein späterer als der sich aus § 558 b Abs. 1 BGB ergebende Zeitpunkt von den Parteien wirksam vereinbart werden könne.

6 Die Benennung eines späteren Zeitpunkts benachteilige den Mieter auch nicht (§ 558 b Abs. 4 BGB), denn die Mieterhöhung trete dann nur später ein als in § 558 b Abs. 1 BGB bestimmt.

7 Ein Verstoß gegen § 561 BGB liege ebenfalls nicht vor. Zwar würde die den Bekl. zustehende Frist zur Ausübung des ihnen zustehenden Sonderkündigungsrechts nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB erst am 31. Juli 2011 enden, wenn ihnen das Mieterhöhungsverlangen, § 558 b Abs. 1 BGB folgend, erst im Mai 2011 zugegangen wäre, während die Frist im Streitfall mit Ablauf des 31. März 2011 ende, da das Mieterhöhungsverlangen bereits im Januar 2011 zugegangen sei. Darin liege jedoch kein Nachteil, denn den Bekl. habe auch im Streitfall die volle Frist zur Ausübung ihres Kündigungsrechts zur Verfügung gestanden, so dass sie sich - ohne dass sie die verlangte Mieterhöhung getroffen hätte - von dem Mietverhältnis hätten lösen können.

8 Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass im Streitfall eine Mieterhöhungsmöglichkeit vor dem 1. August 2011 wegen Berücksichtigung der Kappungsgrenze nicht bestanden habe. Die Kappungsgrenze stelle keine Wartefrist für Mieterhöhungsverlangen dar, sondern solle den Anstieg der Mieten begrenzen. Sie könne daher nicht als Begründung dafür herangezogen werden, dass der Vermieter mit der Mieterhöhungserklärung bis zum Eintritt der Mieterhöhungsverlangen warten müsse und ein früheres Verlangen deshalb unwirksam sei.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

10 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Kl. auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zum 1. August 2011 bejaht.

11 1. Nach den insoweit von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts liegen die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung um 272,78 € zum 1. August 2011 vor. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.

12 2. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558 b BGB bestimmten Zeitpunkt geltend zu machen (Senatsurteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, GE 2011, 1016 [1017] = NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11). Ein derartiger Fall liegt hier vor, denn bei einer § 558 b Abs. 1 BGB folgenden Mieterhöhung hätten die Bekl. bei Zustimmung die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (Januar 2011), mithin ab 1. April 2011 und nicht erst ab 1. August 2011 geschuldet. Die Revision ist jedoch der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen des Kl. sei im Streitfall deshalb unwirksam, weil ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht schon zum 1. April 2011, sondern erst zum 1. August 2011 bestehe.

13 a) Die Revision meint, die Nennung eines späteren als des sich aus § 558 b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkts sei nur in den Fällen zulässig, in denen dem Vermieter auch bereits zu dem sich aus § 558 b Abs. 1 BGB ergebenden früheren Zeitpunkt ein Anspruch auf die erhöhte Miete zustehe. Nur dann wirke sich die Nennung eines späteren Wirksamkeitszeitpunkts ausschließlich zugunsten des Mieters aus. Anders sei dies zu beurteilen, wenn dem Vermieter erst ab dem von ihm genannten späteren Zeitpunkt ein Anspruch auf die erhöhte Miete zustehe. In einem derartigen Fall sei das verfrühte Erhöhungsverlangen unwirksam, da es die Rechte des Mieters aus § 561 Abs. 1 BGB unzulässig beschneide.

14 So verhalte es sich im Streitfall. Dem Kl. habe erst ab 1. August ein Anspruch auf die erhöhte Miete zugestanden. Durch den bereits im Januar 2011 erfolgten Zugang des Erhöhungsverlangens zum 1. August 2011 hätte es den Bekl. - wenn sie denn der Mieterhöhung hätten entgehen wollen - nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB oblegen, das Mietverhältnis bis spätestens 31. März 2011 zum 31. Mai 2011 zu kündigen; wäre das Mieterhöhungsverlangen hingegen erst im Mai 2011 zugegangen, hätten die Bekl. das Mietverhältnis spätestens am 31. Juli 2011 erst zum 30. September 2011 kündigen müssen. Rechtsfolge einer zum 30. September 2011 ausgesprochenen Kündigung wäre es aber gewesen, dass die Bekl. die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete hätten nutzen können (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Möglichkeit sei den Bekl. durch den verfrühten Zugang des Erhöhungsverlangens genommen worden.

15 b) Diese Auffassung der Revision trifft indes bei der gebotenen, sich an dem Zweck der Vorschrift orientierenden Auslegung des § 561 Abs. 1 BGB nicht zu.

16 aa) Nach § 558 b Abs. 1 BGB schuldet der Mieter, soweit er der Erhöhung zustimmt, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 Abs. 1 Satz 1 BGB). Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

17 bb) § 558 b Abs. 1 BGB und § 561 Abs. 1 BGB sind aufeinander abgestimmte Regelungen, deren Verständnis sich nur aus einer Zusammenschau erschließt. Erreicht den Mieter das Verlangen des Vermieters, einer Mieterhöhung zuzustimmen, stehen ihm grundsätzlich zwei Reaktionsmöglichkeiten zur Verfügung: Er kann der Mieterhöhung nach § 558 b Abs. 1 BGB zustimmen bzw. sich auf Zustimmung verklagen lassen (§ 558 b Abs. 2 BGB), oder er kann das Mietverhältnis nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen, wenn er der Mieterhöhung (sicher) entgehen will. Der Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung - von deren materiell-rechtlicher Wirksamkeit das Gesetz ausgeht - gemäß § 558 b Abs. 1 BGB nach Zustimmung des Mieters wirksam wird („... zu Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens."), folgt unmittelbar auf den Zeitpunkt, zu dem der Mieter nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB spätestens kündigen muss, wenn er der Mieterhöhung entgehen will („... bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters. ..."). Zweck des § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es mithin, dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier 31. Juli 2011) die Möglichkeit offen zu lassen, sich vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30. September 2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch weitere zwei Monate die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). Entgegen der Auffassung der Revision wird der Mieter durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt.

18 cc) Im Streitfall wurde von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 1. August 2011 erbeten. Hierfür wäre es ausreichend gewesen, wenn das Mieterhöhungsverlangen den Bekl. (erst) im Mai 2011 zugegangen wäre. Bei einem Zugang im Mai 2011 hätte es den Bekl. offen gestanden, das Mietverhältnis bis spätestens 31. Juli 2011 zum 30. September 2011 zu kündigen. Nach dem oben dargestellten Norminhalt des § 561 Abs. 1 BGB hätten die Bekl. das Mietverhältnis auch in dieser Weise wirksam kündigen können. Da eine Kündigung nicht erfolgt ist, sondern das Mietverhältnis fortbesteht, schulden die Bekl. die erhöhte Miete ab 1. August 2011.

Nach § 558 b BGB wird ein Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hatte, mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang wirksam. Will der Mieter einem berechtigten Erhöhungsverlangen ausweichen, hat er ein unabdingbares (fristgebundenes) Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Fraglich war, ob der Vermieter die erhöhte Miete auch erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangen kann, oder ob darin eine Einschränkung des Sonderkündigungsrechts des Mieters besteht.

Der Vermieter hatte im Erhöhungsverlangen vom Januar 2011 Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1. August 2011 verlangt. Nach dem Gesetz wäre eine Mieterhöhung zum 1. April 2011 möglich gewesen. Nachdem die Mieter dem Verlangen nicht zugestimmt hatten, wies das Amtsgericht die Klage ab; die Berufung war erfolgreich. Das Landgericht ließ aber die Revision zur Klärung der Rechtsfrage zu.

Mit Urteil vom 25. September 2013 meinte der Bundesgerichtshof, der Vermieter sei nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt als im Gesetz vorgesehen geltend zu machen. Rechte des Mieters seien dadurch nicht eingeschränkt, da er sein Sonderkündigungsrecht bis unmittelbar vor dem zeitlich hinausgeschobenen Wirksamkeitszeitpunkt ausüben könne.

Das im Kern zutreffende Urteil erfordert einige Klarstellungen. Bei einem im Januar dem Mieter zugegangenen Mieterhöhungsverlangen wäre die erhöhte Miete Anfang April zu zahlen; bis Ende März konnte der Mieter sein Sonderkündigungsrecht ausüben. Am 31. März 2011 hätte auch die Klagefrist zu laufen begonnen, die am 30. Juni 2011 endete. Der vom Vermieter festgelegte spätere Wirksamkeitszeitpunkt konnte an der Klagefrist nichts ändern, da diese nicht der Disposition der Parteien unterliegt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 11. Aufl., Rn. 86 zu § 558 b BGB).

Anders ist es mit dem Eintritt der Mieterhöhung, die zugunsten des Mieters auch zu einem späteren Zeitpunkt verlangt werden kann. Der Mieter kann dann sein Sonderkündigungsrecht bis kurz vor diesem Zeitpunkt ausüben. Übersehen hat der BGH freilich, dass hier ein Sonderkündigungsrecht bis zum 31. Juli 2011 nicht eingreift. Dieser Tag war ein Sonntag, und es gilt für das Kündigungsrecht die Regelung des § 193 BGB, wonach dann das Fristende auf den nächsten Werktag fällt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 40 zu § 561 BGB). Die Mieter hätten daher noch am 1. August 2011 kündigen können. Dass hier die Regelung des § 193 BGB gilt, folgt auch aus dem Schutzzweck des § 561 BGB, der nicht zu Ungunsten des Mieters eingeschränkt werden darf. Kurz vor dem Wirksamkeitszeitpunkt lief nicht eine Kündigungsfrist ab, sondern das Recht des Mieters, sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Schon aus diesem Grunde ist die Entscheidung des III. Senats des BGH (III ZR 172/04 - NJW 2005, 1354), wonach § 193 BGB für Kündigungsfristen nicht gilt, hier nicht einschlägig. Für die Frage, ob der Sonnabend ein Werktag ist, hat der Bundesgerichtshof ebenfalls auf den Schutzzweck abgestellt und mit dem Argument, viele Banken arbeiteten nicht an einem Sonnabend, bei der Auslegung des § 556 b BGB (Mietzahlungspflicht am dritten Werktag) diesen Tag nicht mitgerechnet. Ebenso ist es hier, denn für die Ausübung des Kündigungsrechts ist der Zugang beim Vermieter maßgeblich, und es wäre eine erhebliche Einschränkung, wenn der Mieter gehalten wäre, das Kündigungsschreiben an einem Sonntag dem Vermieter persönlich zu überbringen, zumal der Vermieter nicht verpflichtet wäre, seinen Hausbriefkasten an diesem Tag zu leeren. Die Mieter hätten daher hier ihr Sonderkündigungsrecht auch noch am Tag der Wirksamkeit der erhöhten Miete ausüben können.

Offen bleibt auch, wie in einem solchen Fall das Klageverfahren zu beenden ist. Wie ausgeführt, lief die Klagefrist in jedem Fall Ende Juni ab, so dass der Vermieter vorher auf Zustimmung hätte klagen müssen. Bei den gesetzlichen Fristen hätte die Klagefrist Ende März begonnen; zu diesem Zeitpunkt wäre im Normalfall das Sonderkündigungsrecht abgelaufen, so dass eine Überschneidung nicht möglich wäre. Bei der hinausgeschobenen Mieterhöhung konnte aber der Fall eintreten, dass eine zulässige und begründete Klage durch die später ausgesprochene Sonderkündigung unbegründet wurde. Wie nach der Erledigungserklärung nach § 91 a ZPO die Kosten zu verteilen wären, ist ungewiss, denn sowohl die Klage war berechtigt als auch die spätere Sonderkündigung des Mieters. Vermieter sollten es daher vermeiden, die aufeinander abgestimmten gesetzlichen Fristen durcheinanderzubringen.