Spätere Zuordnung von Sondernutzungsrechten

Wird dem teilenden Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung die spätere Zuordnung näher bestimmter Sondernutzungsrechte zu Sondereigentumseinheiten vorbehalten, schließt dies eine rechtsgeschäftliche Vertretung des Eigentümers bei Bewilligung der Eintragung der Zuweisung nicht aus.

Am 28. Februar 2014 erklärte die Beteiligte zu 1, eine durch ihren Geschäftsführer vertretene GmbH, zur UR-Nr. 2... /2... des Notars D. M. in B. die Aufteilung ihres damals im Grundbuch von Berlin (Wedding) Blatt 6 ... eingetragenen Grundstücks in Miteigentumsanteile in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung bzw. an bestimmten, nicht Wohnzwecken dienenden, in sich abgeschlossenen Räumen verbunden sein sollte. Teil II der Urkunde enthält die Gemeinschaftsordnung. Unter § 10 sind Sondernutzungsrechte geregelt. U.a. heißt es dort:

„10.3. Der teilende Eigentümer hat das Recht, das alleinige Sondernutzungsrecht an einzelnen oder sämtlichen in dem als Anlage 4 beigefügten Sondernutzungsplan ‚Keller SNR 1' bis ‚Keller SNR 32' bezeichneten Kellerräumen durch einseitige, gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO abzugebende Erklärung bestimmten Sondereigentumseinheiten zuzuweisen [...]. Unter der aufschiebenden Bedingung der Abgabe einer solchen Zuweisungserklärung sind die Eigentümer der übrigen Wohnungseigentumseinheiten von der Nutzung der jeweils zugewiesenen Kellerräume ausgeschlossen."

Die Beteiligte zu 1 bewilligte und beantragte die Teilung des Grundstücks sowie die unter Teil II der Urkunde enthaltene Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch einzutragen.

Am 10. Juni 2014 veräußerte R. W. im Namen der Beteiligten zu 1 aufgrund ihr am 19. März 2014 erteilter Vollmacht - UR-Nr. 3.../2... - zur UR-Nr. 7... /2... des Notars D. M. in B. unter Bezugnahme auf die vorgenannte Teilungserklärung einen Miteigentumsanteil von 243/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung an den Beteiligten zu 2. Frau W. wies dabei der Wohnungseigentumseinheit den Kellerraum ‚Keller SNR 7' zu und bewilligte und beantragte die entsprechende Grundbucheintragung.

Unter dem 25. Juni 2014 hat Notar M. die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Beteiligten zu 2 und die Eintragung des Sondernutzungsrechts am Kellerraum SNR 7 beantragt.

Das Grundbuchamt hat am 1. Juli 2007 unter Schließung des Grundbuchblattes 6... die Grundbuchblätter 2... bis 2... angelegt, wobei es das verfahrensgegenständliche Wohnungseigentumsrecht auf Blatt 2... eingetragen hat. Im Bestandsverzeichnis wird darauf hingewiesen, dass Sondernutzungsrechte vereinbart worden sind, und auf die Bewilligung u. a. vom 28. Februar 2014 Bezug genommen.

Mit Zwischenverfügung vom 16. Juli 2014 hat das Grundbuchamt unter Fristsetzung die Genehmigung der Beteiligten zu 1 zu der Zuordnungsbewilligung erfordert, weil das Zuweisungsrecht nur dem teilenden Eigentümer zustehe und eine Weitergabe an Bevollmächtigte nicht vorgesehen sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 5. August 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 28. August 2014 nicht abgeholfen hat.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

Ein übertragbares, auch den Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer gegenüber wirksames Sondernutzungsrecht, das dem Inhaber die Befugnis verleiht, unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer (negative Komponente) Gemeinschaftseigentum allein zu nutzen (positive Komponente), entsteht nach §§ 3, 15 Abs. 1, 10 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer bzw. durch die diese Vereinbarung nach § 8 Abs. 1 WEG ersetzende Teilungserklärung des Grundstückseigentümers und durch die Eintragung im Grundbuch (KG, NJW-RR 1997, 205, 206).

Die Eintragung des Sondernutzungsrechts erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn sie derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Betroffen ist vorliegend allein die Beteiligte zu 1. Durch die Regelungen in § 10.3 der Gemeinschaftsordnung, die durch Bezugnahme im Grundbuch zum Inhalt der Sondernutzungsrechte geworden ist, §§ 7 Abs. 3, 10 Abs. 3 WEG, sind die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums unter der Bedingung späterer Zuordnung bestimmter Sondernutzungsrechte durch den teilenden Eigentümer an Miteigentümer ausgeschlossen worden (vgl. hierzu BGH, DNotZ 2012, 684; KG, Beschluss vom 4. Dezember 2006 - 24 W 201/05 - juris; OLG Hamm, DNotZ 2000, 2010, 212). Inhalt der Sondereigentumseinheiten war damit von vornherein die dem Sondernutzungsrecht innewohnende negative Komponente, und die Zuordnung führt lediglich zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung (BayObLG, DNotZ 1986, 479, 481; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 2913a).

Die Bewilligung muss grundsätzlich nicht persönlich abgegeben werden. Sie kann auch durch einen Vertreter erfolgen (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19, Rdn. 74; Schaub, in: Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., AT VII Rdn. 1; Schöner/Stöber, aaO., Rdn. 102). Die Beteiligte zu 1 ist vorliegend aufgrund rechtsgeschäftlich erteilter Vollmacht vertreten worden. Die in ihrem Namen erfolgten Erklärungen wirken entsprechend §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB für und gegen die Beteiligte zu 1. An der Erteilung der Vollmacht war die Beteiligte zu 1 nicht gehindert. Etwas anderes folgt auch nicht aus § 10.3 der Gemeinschaftsordnung. Mit der dortigen Formulierung „Der teilende Eigentümer hat das Recht ..." wird lediglich bestimmt, wer Inhaber des Rechts zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an den Kellern ist. Nichts hingegen lässt sich daraus herleiten, wie von dem Recht Gebrauch zu machen ist. Insbesondere gibt es keinen Anhaltspunkt dahin, das Recht könne von der Beteiligten zu 1 nur höchstpersönlich ausgeübt werden. Das kann schon deshalb nicht gewollt gewesen sein, weil die Beteiligte zu 1 als juristische Person, § 13 Abs. 1 GmbHG, allein nicht handlungsfähig ist.

Zutreffend hat die Beschwerde darauf hingewiesen, dass es vorliegend nicht um die Berechtigung zur Erteilung von Untervollmachten geht. Die Vollmacht erteilt der Rechtsinhaber, die Untervollmacht der Bevollmächtigte oder gesetzliche Vertreter (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 167, Rdn. 12). Berechtigt, die Zuordnung der Sondernutzungsrechte an den Kellern vorzunehmen, ist ausweislich § 10.3 die Beteiligte zu 1. Die der Vertretung in der notariellen Verhandlung vom 10. Juni 2014 zugrunde liegende Vollmacht ist damit nicht von einem Vertreter, sondern vom - hierzu befugten - Rechtsinhaber erteilt worden.

Der teilende Eigentümer kann sich bei der späteren Zuordnung von Sondernutzungsrechten, die er sich in der Gemeinschaftsordnung vorbehalten hat, rechtsgeschäftlich vertreten lassen.

Eine durch ihren Geschäftsführer vertretene GmbH teilte das Grundstück auf in Wohnungseigentumseinheiten.

Unter § 10 der Gemeinschaftsordnung behielt sich die GmbH vor, Sondernutzungsrechte an den im Sondernutzungsplan Keller SNR 1 bis Keller SNR 32 bezeichneten Kellerräumen durch einseitige Erklärung zuzuweisen. Im Namen und in Vollmacht der GmbH veräußerte eine Frau W. eine Wohneinheit einschließlich des Kellerraums SNR 7 und bewilligte und beantragte die Grundbucheintragung.

Mit Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt die Genehmigung der Zuordnungsbewilligung durch die GmbH gefordert, weil das Zuweisungsrecht nur dem teilenden Eigentümer selbst zustehe und eine Weitergabe an Bevollmächtigte nicht vorgesehen sei. Hiergegen die Beschwerde an das Kammergericht.

Die Zwischenverfügung ist aufzuheben.

Durch die Regelungen in § 10 der Gemeinschaftsordnung sind die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums unter der Bedingung späterer Zuordnung bestimmter Sondernutzungsrechte durch den teilenden Eigentümer an Miteigentümer ausgeschlossen worden. Inhalt der Sondereigentumseinheiten war damit von Anfang an die dem Sondernutzungsrecht innewohnende negative Komponente und die Zuordnung aufgrund des Vorbehalts.

Die Bewilligung muss grundsätzlich nicht persönlich abgegeben werden, sondern kann auch durch einen Vertreter erfolgen. Frau W. ist rechtsgeschäftlich bevollmächtigt worden.

Die Formulierung „Der teilende Eigentümer hat das Recht ..." besagt, wer Inhaber des Rechts zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an den Kellern ist. Daraus lässt sich aber nicht herleiten, wie von dem Recht Gebrauch zu machen ist und insbesondere, dass es nur von der GmbH höchstpersönlich ausgeübt werden kann, zumal diese als juristische Person allein ohnehin nicht handlungsfähig ist.

Das Kammergericht hat auch klargestellt, dass es vorliegend nicht um die Berechtigung zur Erteilung von Untervollmachten geht.

Die Vollmacht erteilt der Rechtsinhaber, die Untervollmacht der seinerseits Bevollmächtigte. Berechtigt, die Zuordnung der Sondernutzungsrechte an den Kellern vorzunehmen, ist nach der Gemeinschaftsordnung die GmbH als teilende Eigentümerin. Die Vollmacht ist damit nicht von einem bloßen Vertreter, sondern vom hierzu befugten Rechtsinhaber, nämlich dem Geschäftsführer der GmbH, erteilt worden.