Spätere Erläuterung einer Betriebskostenabrechnung möglich

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach Maßgabe der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 572) nicht prüffähig, wenn die unter der Bezeichnung "Heizungskosten" ausgewiesenen Aufwendungen neben den eigentlichen Heizkosten noch weitere nicht unbeträchtliche Kosten für Klimaanlage und Wasser enthalten und dies nicht unmittelbar aus der Abrechnung ersichtlich ist.

2. Der Vermieter kann die zunächst nicht nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung während des Rechtsstreits durch die notwendige Aufschlüsselung prüffähig machen, und zwar auch noch im Verlaufe der Berufung. Das Rechtsmittel ist nicht deshalb unzulässig, weil der Vermieter Berufung nur mit dem Ziel einlegt, die als nicht prüffähig zurückgewiesene Abrechnung aufzuschlüsseln. Allerdings kann das Kostennachteile für den Vermieter (§ 97 Abs. 2 ZPO) haben.

3. Die in einem gewerblichen Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Vermieter die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nach "Kostenanfall des Vorjahres" anpassen darf, ist wirksam. Fordert er die Anhebung der Vorauszahlungen jedoch auf der Grundlage einer nicht prüffähigen Abrechnung, kann der Mieter die Leistung der verlangten erhöhten Vorauszahlungen verweigern.

1. Betriebskostenabrechnung September 1998 bis August 1999:

a) Die Parteien haben im Mietvertrag vom 15. Januar 1998 für die von der Bekl. gemieteten Geschäfts- und Büroräume eine Umlage der von der Kl. abgerechneten Betriebskosten vereinbart. Die Kl. hat daher nach Abrechnung Anspruch auf einen sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag.

Nicht zu beanstanden ist weiter, daß die Kl. über die Betriebskosten jeweils für den Zeitraum 1.9. bis 30.8. des Folgejahres abgerechnet hat. Zwar war nach dem Vertrag Mietbeginn der 1.10.1998. Das Mietobjekt wurde der Bekl. aber schon zum 1.9.1998 übergeben, so daß Betriebskosten ab diesem Zeitraum angefallen sind und die gemäß § 11 Nr. 3 des Vertrages vereinbarte jährliche Abrechnung jeweils den Zeitraum 1.9. bis 30.8. des Folgejahres umfassen durfte. Die Bekl. beanstandet diese nach Maßgabe von § 315 Abs. 1 BGB ordnungsgemäße Abrechnung (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., Rdn. 3190) auch nicht.

Die der Bekl. übersandte Abrechnung ist rechnerisch nachvollziehbar, und zwar sowohl hinsichtlich der ausgewiesenen Gesamtkosten als auch in bezug auf den Anteil der Bekl. Sie enthält die Mindestangaben, die nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 573) in einer den Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB genügenden geordneten Abrechnung enthalten sein müssen, nämlich die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Insoweit ist die Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich. Insbesondere ergeben sich hinsichtlich des Verteilerschlüssels keine Unklarheiten.

b) Allerdings war die Abrechnung ursprünglich in einer Position nicht prüffähig, und zwar hinsichtlich der mit 104.296,44 DM ausgewiesenen Heizungskosten. Denn die Kl. hat unter diesem Begriff in der Abrechnung mehrere Kostenpositionen unzulässigerweise (BGH, a. a. O., 574, unter I. 2. b, aa) zusammengefaßt, nämlich die eigentlichen Heizkosten, weitere "Sonderkosten" (u. a. Klimaanlage) und Wasserkosten, wie sich im Verlauf des Berufungsverfahrens herausgestellt hat. Damit war die ursprünglich vorgelegte Abrechnung schon im Ansatz nicht prüffähig, denn der Mieter muß aus ihr die ihm angelasteten Kosten spezifiziert - also nach Kostenarten getrennt - entnehmen und sie einer Überprüfung unterziehen können, so daß die Einsichtnahme in Belege nur noch der Kontrolle zu dienen hätte. Diesen Anforderungen genügte die Abrechnung aus den genannten Gründen ursprünglich jedoch nicht. Das Landgericht hat die Klage insoweit zu Recht als derzeit nicht begründet abgewiesen.

Die Kl. hat die notwendige Aufschlüsselung jedoch im Verlaufe der Berufung vorgenommen, weshalb die Abrechnung bei Schluß der mündlichen Verhandlung jedenfalls prüffähig geworden war (vgl. BGH a. a. O.). Der Vermieter kann die notwendige Erläuterung und Ergänzung in derartigen Fällen im Rechtsstreit nachholen bzw. die Abrechnung entsprechend ergänzen. Das kann er auch noch in der Berufung tun, wie es auch hier geschehen ist (Schmid, Rdn. 7032). Das Rechtsmittel ist in diesen Fällen nicht deshalb unzulässig, weil der Vermieter die zweite Instanz - nur - dazu nützt, die vom Gericht des ersten Rechtszuges als nicht prüffähig angesehene Betriebskostenabrechnung "nachzubessern". Insbesondere bekämpft er mit seinem Rechtsmittel die durch das angefochtene Urteil geschaffene Beschwer (a. A. LG Berlin GE 1999, 1497). Die Vorlage einer prüffähigen Abrechnung erst im Verlaufe des Berufungsrechtszuges kann für den Vermieter allerdings nachteilige Folgen hinsichtlich der Kostenentscheidung haben.

c) Die danach prüffähige Betriebskostenabrechnung ist mithin auf ihre materielle Richtigkeit zu überprüfen. Streitig sind nur die Posten Heizungskosten mit 21.361,26 DM und die Stromkosten allgemein mit 1.127,60 DM. Die Darlegungs- und Beweislast trägt die Kl. als Vermieterin (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Aufl., Rdn. 19).

aa) Heizungskosten:

Die Kl. hat durch Vorlage der Aufstellung der Firma X vom 27.9.2000 ("Gesamtabrechnung Heizkosten und Kaltwasserkosten") nachvollziehbar dargelegt, daß in dem in der Gesamtabrechnung genannten Posten i. H. v. 104.296,44 DM anteilige Grund- und Verbrauchskosten Heizung von 55.723,92 DM enthalten sind. Das korrespondiert mit der Heizkostenabrechnung, die der Bekl. zugegangen ist; dort erscheint der vorstehende Betrag unter der Rubrik "Kostenaufstellung" als "Summe der Kosten". Die danach der Bekl. anteilig in Rechnung gestellten Posten (Wärmekosten, Gerätemiete und Verbrauchsabrechnung) werden von ihr nicht bestritten. Dasselbe gilt für die Umlegung auf die Bekl. nach Grund- und Verbrauchskosten mit insgesamt 9.980,22 DM. Insoweit bringt die Bekl. gegen die Abrechnung keine Einwendungen vor, so daß von deren Richtigkeit auszugehen ist.

bb) Kälteanlage:

Die Abrechnung belastet die Bekl. von den in der Gesamtabrechnung ausgewiesenen 41.458,77 DM (dort als "Sonderkosten" bezeichnet) anteilig mit 10.349,03 DM. Die Kl. hat hierzu nach entsprechendem Hinweis des Senats, der ihren Prozeßbevollmächtigten am 31.12.2001 zugegangen ist, erst mit Schriftsatz vom 8.2.2002 die notwendigen Einzelheiten vorgetragen. Danach soll der Betrag aus abgelesenem Stromverbrauch der Kälteanlage resultieren. Die Bekl. hat von dem Schriftsatz erst einen Tag vor dem abschließenden Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat Kenntnis erhalten und das Vorbringen der Kl. mit nachgelassenem Schriftsatz vom 5.3.2002 substantiiert bestritten.

Damit wäre über die Behauptung der Kl. Beweis einzuziehen, und zwar durch Vernehmung des als Zeugen ("N. N.") benannten Mitarbeiters der Streitverkündeten. Das Vorbringen der Kl. im Schriftsatz vom 8.2.2002 kann allerdings wegen Verspätung (§§ 528 Abs. 2, 282 Abs. 1 a. F. ZPO), die auf grober Nachlässigkeit beruht, nicht berücksichtigt werden. Der erst unmittelbar vor dem Verhandlungstermin vom 19.2.2002 gehaltene Vortrag hätte, wenn er nicht schon in der Berufungsbegründung enthalten war, so doch schleunigst nach dem in der Terminsverfügung vom 21.12.2001 enthaltenen Hinweis des Senats nachgeholt werden müssen, und zwar so rechtzeitig vor dem Termin am 19.2.2002, daß der Senat hierzu vorbereitend ggf. den Zeugen hätte laden bzw. sich die Unterlagen vorlegen lassen können. Die Bekl. hat die behaupteten "Sonderkosten" bzw. die Kosten der Kälteanlage schon im ersten Rechtszug und sodann in der Berufungserwiderung ausdrücklich bestritten. Es hätte daher einer sorgfältigen Prozeßführung entsprochen, wenn die Kl. sich dazu schon viel früher geäußert hätte.

Die Verspätung ist somit auf grobe Nachlässigkeit der Kl. zurückzuführen. Die Zulassung des Vorbringens würde, da eine Beweisaufnahme notwendig wäre, die Erledigung des Rechtsstreits verzögern. Der Vortrag muß daher unberücksichtigt bleiben. Die Klage ist in diesem Punkt nicht begründet.

cc) Vorstehendes gilt entsprechend für die Positionen Nutzerwechsel und Verbrauchsschätzung. Es ist zudem völlig unklar, welche Kosten die Kl. hier der Bekl. in Rechnung stellt.

Nicht angegriffen von der Bekl. und daher unstreitig sind dagegen die in der Abrechnung enthaltenen Posten Gerätemiete, Wasser/Grundgebühr, Abwasser und Abrechnungskosten mit insgesamt 1.006,43 DM. Nach § 11 des Mietvertrages kann die Kl. auch "Wassergeld" abrechnen, nämlich Kosten für Wasser und Abwasser (vgl. LG Berlin GE 1996, 125). Die übrigen genannten Posten sind belegt und ebenfalls auf die Bekl. umlegbar.

dd) Stromkosten allgemein:

Auch dieser Posten ist belegt und von der Bekl. der Höhe nach ausdrücklich anerkannt.

2. Nachforderung Differenz Betriebskostenvorauszahlung:

a) Nach § 11 Nr. 2 Satz 3 des Mietvertrages legt der Vermieter die Vorauszahlungen für die jeweils folgenden Abrechnungsjahre neu fest, und zwar "entsprechend dem Kostenanfall des Vorjahres". Eine solche Klausel ist in gewerblichen Mietverträgen grundsätzlich wirksam (Langenberg E Rdn. 16), und zwar auch in einem Formularvertrag, wie er hier geschlossen worden ist.

Der Vermieter kann nach einer solchen Klausel auf der Grundlage einer Betriebskostenabrechnung über den letzten Abrechnungszeitraum eine Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung verlangen. In der Klausel ist hier zwar mißverständlich vom "Kostenanfall des Vorjahres" die Rede. Die Parteien gehen aber übereinstimmend davon aus, daß hiermit die vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung des letzten abgerechneten Jahres gemeint war.

b) Die Kl. hat in ihrem Schreiben vom 29.9.2000 anstelle der bis dahin vereinbarten 2.397,55 DM brutto eine Vorauszahlung von künftig monatlich 4.558,80 DM gefordert. Dieser Betrag läßt sich allerdings anhand der gleichzeitig vorgelegten Abrechnung nicht rechtfertigen. Legt man nämlich den danach auf die Bekl. zukommenden Abrechnungsbetrag auf 12 Monate um, so errechnet sich eine Vorauszahlung von monatlich 4.085,73 DM einschließlich Umsatzsteuer. Die Kl. fordert mithin rund 473 DM monatlich mehr, als ihr nach dieser Abrechnung tatsächlich zustehen würde.

c) Es stellt sich darüber hinaus die Frage, ob der Mieter die geforderte Anhebung der Vorauszahlung auch schuldet, wenn die Abrechnung, auf die der Vermieter sein Anpassungsverlangen stützt, nicht nachvollziehbar ist und unter Umständen auch Kosten enthält, die nicht gerechtfertigt sind.

Nach einer im Schrifttum vertretenen Meinung (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. Teil III Rdn. 327) genügt zwar für die Begründung des Erhöhungsverlangens die Vorlage einer Abrechnung; diese muß aber nachvollziehbar und prüffähig sein. Andererseits ließe sich auch vertreten, daß eine nur formell ordnungsgemäße Abrechnung für die Erhöhung der Vorauszahlung ausreicht, wenn sie nicht offensichtlich inhaltlich falsch ist. Denn der Mieter leistet die geforderten Beträge letztlich als Vorauszahlung auf eine künftige Jahresabrechnung. Er verliert den ggf. von ihm zuviel entrichteten Betrag daher nicht und erleidet keinen Schaden, wenn er zunächst überhöhte Betriebskosten vorauszahlt.

Der Meinung von Sternel ist beizupflichten. Es würde nicht dem Grundsatz der Billigkeit entsprechen, wie er sich aus § 315 Abs. 3 Satz 1 BGB ergibt, wenn der Vermieter eine für den Mieter nicht durchschaubare Betriebskostenabrechnung vorlegen und darauf gestützt eine - unter Umständen erheblich überhöhte - Vorauszahlung auf die Betriebskosten verlangen könnte. Das zeigt gerade der vorliegende Fall, wo die Kl. sich erst nach rund zehnmonatiger Prozeßdauer, etwa 1 1/2 Jahre nach Übersendung der Abrechnung, in der Lage gesehen hat, betragsmäßig erheblich ins Gewicht fallende Positionen der Abrechnung nachvollziehbar zu erläutern.

d) Damit ist der Anspruch auf Nachentrichtung der Differenz zwischen den geforderten und den geleisteten Vorauszahlungen für die Monate November 2000 bis März 2001 frühestens im Verlaufe des Berufungsverfahrens fällig geworden, also im Februar 2002. Nachdem zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung in dieser Sache jedoch bereits das Abrechnungsjahr (1.9.2000 bis 31.8.2001) abgelaufen war, für welches die Kl. die erhöhten Vorauszahlungen fordert, ist eine Nachentrichtung von der Bekl. nicht geschuldet. Der Vermieter kann die Anpassung immer nur für die Zukunft verlangen, nicht jedoch für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume (Sternel, a. a. O.).

Der Vermieter kann eine unvollständige oder unrichtige Betriebskostenabrechnung auch noch später ergänzen. Das geht auch noch im Prozeß, nicht aber kurz vor dem Termin.

Der Vermieter hatte in der Heizkostenabrechnung mehrere Kostenpositionen unzulässigerweise zusammengefaßt, nämlich noch weitere Sonderkosten wie die für die Klimaanlage. Eine Erläuterung fehlte und wurde zum Teil rechtzeitig, zum Teil aber auch erst kurz vor dem Verhandlungstermin im Berufungsverfahren nachgeholt.

Mit Urteil vom 12. März 2002 stellte das OLG Dresden fest, daß grundsätzlich eine Nachholung der fehlenden Erläuterung möglich sei, und zwar auch noch im Berufungsverfahren. Dies dürfe jedoch nicht so spät geschehen, daß eine Verzögerung des Rechtsstreits eintrete. Dann sei der ergänzende Vortrag als verspätet zurückzuweisen. Eine Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen setzt nicht nur eine prüffähige Abrechnung, sondern auch eine inhaltlich zutreffende Abrechnung voraus. Alles andere wäre unbillig.

PS: Auch zutreffende Urteile sind nicht fehlerfrei. Weil auch in Sachsen der August 31 Tage hat, gibt es eine Abrechnung für die Zeit vom 1. September bis zum 30. August des Folgejahres nicht.