Sozialwohnungen

Sozialwohnungen; Genehmigungsbedürftigkeit; Wohnungsbindung; Mitvermietung; Einrichtungsgegenstände; Ausstattungsgegenstände

Lange nach Abschluß des Mietvertrags über Sozialwohnungen getroffene Vereinbarungen über die Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen bedürfen keiner behördlichen Genehmigung.

Die Bet. streiten um die behördliche Genehmigung von Vereinbarungen zwischen dem Kl. und der Mieterin B über Ausstattungsgegenstände. Der Kl. ist Eigentümer einer Wohnung in H. Diese Wohnung ist Teil einer Wohnhausanlage, deren Errichtung mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war. Die Wohnung galt bis zum 31.12.1990 als öffentlich gefördert. Der Kl. vermietete die Wohnung mit Mietvertrag vom 1.10.1988 ab diesem Tage an Frau B und beantragte unter dem 10.10.1989 bei der Bekl., die Zusatzausstattung der Wohnung und die hierfür vereinbarte monatliche Vergütung hinsichtlich einzeln aufgeführter Gegenstände zu genehmigen. Daraufhin bat die Bekl. den Kl., die mit der Mieterin getroffene Vereinbarung vorzulegen. Zugleich gab sie zu bedenken, daß es sich bei den aufgeführten Ausstattungen überwiegend um Verbesserungen der vorhandenen Grundausstattung handele. Es wäre zu prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen vorlägen, die im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden könnten, wenn sie, die Bekl., dem zugestimmt habe. Dazu seien entsprechende Unterlagen (Rechnungen etc.) einzureichen. Der Kl. beantragte mit Schreiben vom 6.12.1989 die Genehmigung einer Vereinbarung mit der Mieterin B über einen Teppichboden, der in der Wohnung zum 1.1.1985 verlegt worden sei. Hierzu legte er eine Vereinbarung mit der Mieterin vom 7.10.1989 vor. Ferner beantragte er mit Schreiben vom 9.12.1989 die Genehmigung einer Vereinbarung mit der Mieterin über die Zusatzausstattung mit einer Waschmaschine. Hierzu legte er eine Vereinbarung vom 8.10.1989 vor. Die Bekl. lehnte die Anträge des Kl. im Bescheid vom 11.10.1990 ab. Nach weitgehend erfolglosem Vorverfahren verfolgte der Kl. mit seiner Klage die Anträge auf Genehmigung der Zusatzaustattungsvereinbarungen - rückwirkend ab Oktober 1988 oder zu einem späteren Zeitpunkt - weiter und reichte während des erstinstanzlichen Verfahrens eine Vereinbarung mit der Mieterin B vom 17.9.1989 über eine "Küchen-Zusatzausstattung" nach.

Das VG hat die Klage mit Urteil vom 14.2.1992 abgewiesen, das BerGer. hat die Berufung mit Beschluß vom 15.7.1996 zurückgewiesen.

(...)

2. In materiell-rechtlicher Hinsicht hat das BerGer. zu Recht den Hauptantrag abgewiesen und damit die Versagung der beantragten Genehmigungen bestätigt. Die Berufungsentscheidung stellt sich im Ergebnis als richtig dar, weil ein Genehmigungserfordernis nicht bestanden hat.

Zwar unterlag die fragliche Eigentumswohnung in dem Zeitpunkt, in dem der Kl. die Anträge auf Genehmigung bei der Bekl. stellte, den Bindungen des WoBindG. Zu diesen Einschränkungen des Wohnungseigentums gehört das Verbot von § 9 Abs. 6 S. 1 WoBindG, daß der Vermieter keine Leistungen in Anspruch nehmen darf, zu denen sich der Mieter in einer Vereinbarung verpflichtet hat, die er mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eingegangen ist. Nach S. 3 der Vorschrift kann allerdings die zuständige Stelle eine Vereinbarung zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Mieter über die Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen genehmigen; sie hat die Genehmigung zu versagen, wenn die vereinbarte Vergütung offensichtlich unangemessen hoch ist.

Die Genehmigung hängt davon ab, daß bereits eine zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Mieter getroffene Vereinbarung vorliegt. Darauf haben die Vorinstanzen zutreffend abgestellt. Wenn demgegenüber der Kl. meint, einer vorherigen Vereinbarung bedürfe es nicht, nimmt er eine Auslegung der Bestimmung vor, die weder dem eindeutigen Wortlaut noch Sinn und Zweck der Regelung entspricht. Genehmigungen stellen nachträgliche Zustimmungen dar (vgl. § 184 Abs. 1 BGB). Sie setzen eine Prüfung der vereinbarten Vergütung voraus, was ohne konkrete Angaben dessen, was der Mieter bereit ist, an Entgelt für die einzelnen Gegenstände zu entrichten, nicht möglich sei.

Aber der Gegenstand der Genehmigung kann nicht jede Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter sein, sondern nur eine solche, die "mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung" erfolgt ist. Das ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus der Bestimmung über die Genehmigung; § 9 Abs. 6 S. 3 WoBindG stellt aber das Vereinbarungsverbot von S. 1 unter Erlaubnisvorbehalt, und dieses Verbot erfaßt lediglich die Verpflichtung zu Leistungen, die mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung erfüllt werden soll. Zwischen der Vereinbarung, die grundsätzlich verboten ist, und dem Mietvertrag über die Wohnung muß daher eine Verknüpfung bestehen. Für den Gesetzgeber kam es darauf an, Koppelungsgeschäfte aus Anlaß der Anmietung von Sozialwohnungen einzuschränken, wobei er unter Koppelungsverträgen - wie gemeinhin üblich - Geschäfte verstanden hat, mit denen mehrere Leistungen unterschiedlicher Art nur insgesamt ermöglicht werden (vgl. BT-Drs. 7/855 S. 13 Nr. 8 zur ursprünglichen Gesetzesfassung).

Die Erwägungen des Gesetzgebers zum Regelungsgrund von § 9 Abs. 6 WoBindG decken sich mit dem allgemeinen Anliegen des Gesetzes, den Mißbrauch von Sozialwohnungen zu verhindern. Solche Wohnungen sind unabhängig davon, ob sie von Berechtigten i. S. von § 4 Abs. 2 WoBindG genutzt werden, preisgebundene Wohnungen (§ 8 Abs. 5 WoBindG). Der Verfügungsberechtigte darf sie nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete, § 8 Abs. 1 S. 1 WoBindG). Die Regelung in § 9 WoBindG über Leistungen, die der Mieter neben der Entrichtung des Mietzinses für die Sozialwohnung erbringen soll, wollen einer Umgehung des zwingenden Preisrechts vorbeugen. Der Wohnberechtigte soll nicht eine Wohnung nur unter wirtschaftlichen Belastungen anmieten müssen, die aus einer mißbräuchlichen Verknüpfung mit einer anderweitigen Leistung - wie etwa aus der Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen - entstehen können. Deshalb sind solche Vereinbarungen nicht nur grundsätzlich unwirksam, sondern empfangene Leistungen dann auch zurückzuerstatten (§ 9 Abs. 7 WoBindG). Kommt es jedoch zum Abschluß eines Mietvertrages auf der Basis der Kostenmiete ohne eine besondere Zusatzverpflichtung, ist die Zweckbestimmung der Sozialwohnung erreicht. Eine spätere Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Mitvermietung etwa von Möbeln zieht keine Bedenken auf sich, die im Lichte des Zwecks des Wohnungsbindungsrechts zu einer Sanktion nötigen würden. Es bleibt vielmehr der Privatautonomie der Vertragsparteien überlassen, welchen Belastungen und Verpflichtungen sie sich nachträglich aussetzen wollen. Den rechtlichen Schutz gewährt ihnen das Zivilrecht (vgl. mit gleichem Ergebnis zur Regelung über einmalige Leistungen in § 9 Abs. 1 WoBindG BGH, WuM 1978, 153 [154 f.] ).