Sozialwohnung

Sozialwohnung; Umlage für Betriebskosten; Nachzahlungsverlangen; Dreimonatsfrist

Will der Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung, die den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und der NeubaumietenVO unterliegt, Umlagen für Betriebskosten i. S. des § 20 NMVO von den Mietern noch erheben, weil die Kosten durch die erhobenen monatlichen Vorauszahlungen nicht gedeckt sind, so ist auf das Nachzahlungsverlangen - jedenfalls beim Fehlen abweichender Vereinbarungen - gem. §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 NMVO die Fristenregelung des § 10 Abs. 2 WoBindG (Geltendmachung binnen drei Monaten ab Kenntnis vom Fehlbetrag) sinngemäß in folgender Weise anzuwenden:

a) Die Dreimonatsfrist des § 10 Abs. 2 WoBindG beginnt jeweils erst mit dem zwischen den Vertragspartnern vereinbarten oder praktizierten Stichtag für die (spätestens) jährlich fällige Abrechnung der auf die Nebenkosten geleisteten Vorauszahlungen (§ 20 Abs. 4 NMVO), und zwar für alle dem Vermieter bis zu diesem Stichtag bekannten Nachforderungsbeträge in der Weise, daß der Vermieter über diese Nachforderungsbeträge entweder zusammen mit der Vorschußabrechnung abrechnen oder diese Abrechnung sich jedenfalls vorbehalten und binnen der nun laufenden Dreimonatsfrist nachholen muß. In diese Abrechnung müssen auch noch solche Daten eingearbeitet werden, die dem Vermieter zwar erst nach dem vorgenannten Stichtag, aber noch ausreichend rechtzeitig vor dem Ablauf der seit dem Stichtag laufenden Dreimonatsfrist bekannt werden.

b) Liegen dem Vermieter ausnahmsweise und ohne sein Verschulden die Daten/Berechnungsgrundlagen über einzelne Umlageposten aus der zurückliegenden Zeit nicht mehr rechtzeitig vor dem Ablauf der vorgenannten Dreimonatsfrist vor, muß er in der zum Ablauf dieser Frist geschuldeten Abrechnung einen Vorbehalt machen und binnen drei Monaten ab der später erlangten Kenntnis die Nachforderung nachholen.

I. Das Landgericht Wuppertal hat dem Senat mit Beschluß vom 8.2.1982 folgende Rechtsfrage gemäß Artikel III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 zur Entscheidung vorgelegt: "Gilt im öffentlich geförderten Wohnungsbau die in § 10 Abs. 2 des Wohnungsbindungsgesetzes genannte Drei-Monatsfrist auch für die nachträgliche Erhebung eines durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages?" II. Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Bekl. sind seit 1973 Mieter einer öffentlich geförderten Sozialwohnung der Kl. Für das Mietverhältnis gelten die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) und der Neubaumietenverordnung (NMVO). Nach dem Mietvertrag ist die Kl. berechtigt, die Kosten für Heizung und Warmwasserverbrauch anteilig auf die Mieter umzulegen; die Mieter sind verpflichtet, auf die zu erwartenden Umlagebeträge Vorauszahlungen zu leisten; die Nebenkosten werden jeweils für den Zeitraum eines Jahres - Kalenderjahres - abgerechnet. Während die Kl. in der Vergangenheit die Nebenkostenabrechnungen jeweils selbst erstellt hatte, wurden diese Abrechnungen für die Abrechnungsperiode 1.1.1979 bis 31.12.1979 erstmals von einer Abrechnungsfirma fertiggestellt. Die die Bekl. betreffende Abrechnung, die einen durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Betrag von 1.054,51 DM ausweist, legte die Kl. ihnen am 26. Juni 1980 vor. Die der Abrechnung zugrunde liegenden einzelnen Posten und Daten waren der Kl. bereits Ende Februar 1980 bekannt. Die in der Abrechnung ausgewiesene Nachzahlungsforderung ist Gegenstand des der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreits. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Nachforderung sei verspätet, nämlich erst nach Ablauf der in § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG festgelegten Frist geltend gemacht worden. Auf die Berufung der Kl. hin hat das Landgericht die oben angeführte Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegt. Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. B. I. Der Senat ist befugt, den Rechtsentscheid während der Gerichtsferien zu erlassen, obwohl das Ausgangsverfahren, in dem der Vorlagebeschluß ergangen ist, nicht zu den Feriensachen i. S. von § 200 GVG zählt. Der Senat folgt insoweit den Ausführungen in dem Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken vom 17.8.1981 (3 W-RE 66/81), die auf den vorliegenden Fall voll zutreffen. II. Die Vorlage ist zulässig. Die zur Beurteilung gestellte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn sie betrifft das Verfahren der sich jährlich wiederholenden Abrechnung von Mietnebenkosten im Bereich des in der Bundesrepublik Deutschland stark verbreiteten öffentlich geförderten Wohnungsbaues. III. Die in dem Vorlagebeschluß angezogene NMVO, die sich über die Berechnung der für die hier in Rede stehende öffentlich geförderte Wohnung höchstzulässigen Kostenmiete verhält (§ 1 Abs. II NMVO), bestimmt in ihrem § 4 über die "Erhöhung der Kostenmiete infolge der laufenden Aufwendungen" u. a. in Abs. 7: "Die Durchführung einer zulässigen Mieterhöhung gegenüber dem Mieter bestimmt sich nach § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes, soweit nichts anderes vereinbart ist ... In Teil IV der NMVO heißt es unter der Überschrift "Umlagen, Zuschläge und Vergütungen" in § 20 ("Umlagen neben der Einzelmiete") in Abs. 4: "Auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe zulässig.

Mieter bestimmt sich nach § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes, soweit nichts anderes vereinbart ist ... In Teil IV der NMVO heißt es unter der Überschrift "Umlagen, Zuschläge und Vergütungen" in § 20 ("Umlagen neben der Einzelmiete") in Abs. 4: "Auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe zulässig. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Für Erhöhungen der Vorauszahlungen und für die Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages gilt § 4 Abs. 7 entsprechend." § 10 des WoBindG, auf den § 7 Abs. 4 NMVO verweist, behandelt (für seinen Geltungsbereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaues) die Voraussetzungen und die Förmlichkeiten einer einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter, insbesondere in Abs. 2 den Zeitpunkt der Wirksamkeit der nach Abs. 1 abzugebenden Erhöhungserklärung. Dazu heißt es in Satz 3 des Abs. 2 u. a.: "Soweit die Erklärung darauf beruht, daß sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, ... zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt." Auf die Anwendbarkeit dieser Fristbestimmung zielt die hier zu bescheidende Vorlagefrage. Sie ist - soweit ersichtlich - bisher durch Rechtsentscheide noch nicht entschieden, insbesondere auch nicht durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 14.8.1981 - 8 W REMiet 3471/81 - (ZMR 82/182). Das Kammergericht hat dort zwar einen mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren Rechtsstreit behandelt, in dem der Eigentümer eines im öffentlich geförderten Wohnungsbau errichteten Hauses seinem Mieter erst über ein Jahr nach der Ablesungsperiode bestimmten Nebenkosten in Rechnung stellte. Der Rechtsentscheid befaßt sich jedoch ausdrücklich nur mit der Anwendung der Rechtsgrundsätze der Verwirkung auf einen solchen Fall längeren Zuwartens mit der Abrechnung. Damit ist auch nicht etwa stillschweigend als Vorfrage mitentschieden worden, daß es auf die Wahrung der Frist des § 10 Abs. 2 WoBindG (in Verbindung mit der Verweisung in §§ 4 Abs. 7, 20 Abs. 4 NMVO) - etwa wegen Unanwendbarkeit dieser Regelung - grundsätzlich nicht ankomme (weil andernfalls auf die Frage der Verwirkung gar nicht mehr hätte zurückgegriffen werden müssen). Das Kammergericht hat vielmehr die genannten Vorschriften des WoBindG und der NMVO zwar gesehen und auch auf die einschlägige Rechtsprechung des LG Wuppertal hingewiesen, aber ausdrücklich ausgeführt, es komme dort auf die Frage der Anwendbarkeit der Fristenregelung des § 10 Abs. 2 WoBindG nicht an, weil nicht ersichtlich sei, daß der Vermieter jene Frist zur "Bekanntgabe" seines Nachforderungsanspruchs versäumt habe. Ein hier vorgreiflicher Rechtsentscheid des Kammergerichts liegt mithin nicht vor. IV. Zu der Vorlagefrage ist, soweit ersichtlich, von seiten der Rechtsprechung nur vom Amtsgericht und vom Landgericht Wuppertal (Urteile vom 15. November 1979 und 29. August 1980, WM 1981, 138 und 139, sowie Urteile vom 25.3. und 15.4.1981, WM 1981, 281) sowie vom Landgericht Köln (Urteil vom 25. Mai 1981, WM 1981, 282) Stellung genommen worden. In der Literatur ist die Frage, ob für Nacherhebungen von durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlagebeträgen überhaupt Fristen zu beachten sind, für den Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus verneint worden (Staudinger/Emmerich/Sonnenschein, BGB, Sonderausgabe zum Mietrecht, 2. Aufl., § 4 MHRG, Anm. 16, mit

282) Stellung genommen worden. In der Literatur ist die Frage, ob für Nacherhebungen von durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlagebeträgen überhaupt Fristen zu beachten sind, für den Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus verneint worden (Staudinger/Emmerich/Sonnenschein, BGB, Sonderausgabe zum Mietrecht, 2. Aufl., § 4 MHRG, Anm. 16, mit weiteren Nachweisen, Barthelmess, Mietrecht, 2. Aufl., S. 289-290, Anm. 18). Für den Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus finden sich Erörterungen bei Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., S. 447, Anm. 361 und Fischer Dieskau-Pergande-Schwender, Wohnungsbaurecht, Band IV § 20 NMVO Anm. 5. Beide Kommentatoren meinen - wie auch das Landgericht Köln a. a. O., die Regelung des § 10 Abs. 2 WoBindG beziehe sich allein auf Mehrbelastungen des Vermieters, die durch die - rückwirkende - Erhöhung verbrauchsunabhängiger Betriebskosten, z. B. der Grundsteuer, verursacht worden seien. Sternel, a. a. O., erklärt dazu ausdrücklich, eine Anwendung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG komme nicht in Betracht, soweit Kosten betroffen seien, die im Umlageverfahren gemäß § 20 NMVO erhoben würden; eine Stellungnahme zur Bedeutung der Verweisung in § 20 Abs. 4 NMVO fehlt allerdings. V. Die Vorlagefrage war, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu beantworten. 1. Zunächst einmal kann es aufgrund des Wortlauts des § 20 Abs. 4 Satz 2 NMVO, insbesondere der Verweisung auf § 4 Abs. 7 NMVO keinem Zweifel unterliegen, daß nach dem Willen des Verordnungsgebers der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen von durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlagebeträgen im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus jedenfalls i. S. von § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG befristet sein soll. Ersichtlich soll der Mieter davor geschützt werden, daß ihm Nachforderungen für Nebenkosten beliebig spät nach Ablauf der Verbrauchsperiode präsentiert werden. Diesem Zweck dient bereits die Vorschrift in § 20 Abs. 4 NMVO, die dem Mieter einen Anspruch auf (jedenfalls) jährliche Abrechnung seiner Vorauszahlung gibt. 2. Andererseits verbietet sich eine schematische Übertragung der Fristenregelung des § 10 WoBindG auf das durch mietvertragliche Vereinbarungen für die Überwälzung von Betriebskosten maßgebliche Umlageverfahren gemäß § 20 NMVO. Die Verweisungsregelung im § 20 Abs. 4 der genannten Verordnung fordert nur eine entsprechende, m. a. W. sinngemäße Anwendung des § 4 Abs. 7 NMVO mit seiner Verweisung (auch) auf die Fristenregelung in § 10 Abs. 2 WoBindG. Wie der Wortlaut des § 20 Abs. 2 NMVO deutlich macht, läßt die dort ausgesprochene Verweisung die im vorausgehenden Satz zwingend angeordnete äußerstenfalls jährliche Abrechnung in ihrer dem Mietvertrag überlassenen terminlichen Ausgestaltung unberührt. Wollte man angesichts dessen die Fristenregelung des § 10 Abs. 2 WoBindG wörtlich anwenden, könnte es für den Vermieter notwendig werden, über einen Teil der Nebenkosten schon während der Jahresfrist gesonderte Berechnungsgrundlagen mitzuteilen, sofern ihm nämlich die Verbrauchsdaten über einzelne Nebenkostenfaktoren schon früher als drei Monate vor Ablauf der Jahresfrist für die Vorschußabrechnung bekannt werden. Wäre so zu verfahren, würde die genannte Jahresfrist praktisch ihrer Bedeutung entkleidet. Das liefe auf eine kaum sinnvolle Vielzahl von Einzelberechnungen im Laufe des Jahres hinaus; denn im allgemeinen werden dem Vermieter die Daten über die angefallenen Nebenkosten zu unterschiedlichen Terminen bekannt, weil z. B. die

brechnung bekannt werden. Wäre so zu verfahren, würde die genannte Jahresfrist praktisch ihrer Bedeutung entkleidet. Das liefe auf eine kaum sinnvolle Vielzahl von Einzelberechnungen im Laufe des Jahres hinaus; denn im allgemeinen werden dem Vermieter die Daten über die angefallenen Nebenkosten zu unterschiedlichen Terminen bekannt, weil z. B. die Zeitpunkte für die Ablesung der Heizkosten einerseits und für die Abrechnung sonstiger Energiekosten (Strom, Wasser) andererseits in den seltensten Fällen übereinstimmen. Eine der Regelung des § 20 Abs. 4 NMVO Rechnung tragende sinngemäße Anwendung der Fristenregelung zu § 10 Abs. 2 WoBindG führt deshalb nach Auffassung des Senats zu folgendem Ergebnis: Die Dreimonatsfrist des § 10 Abs. 2 WoBindG beginnt für die Nacherhebung von Nebenkosten, die durch Vorauszahlungen des Mieters nicht gedeckt sind, erst mit dem (äußerstenfalls) jährlichen Abrechnungstermin für die Vorauszahlungen (§ 20 Abs. 4 NMVO), damit eine Vereinheitlichung der Abrechnung gewährleistet ist. Der Vermieter braucht deshalb die während des für die Vorauszahlungen laufenden Abrechnungsjahres angefallenen Nebenkosten unabhängig davon, wann ihm deren Daten bekannt werden, erst zusammen mit der Jahresabrechnung über die Vorschüsse oder jedenfalls binnen drei Monaten danach abzurechnen. 3. Auf dem Boden dieser Auslegung der Verweisungsregelung in § 20 Abs. 4 NMVO, die sich am Wortlaut der in Betracht kommenden Vorschriften einerseits sowie am Sinn und Zweck des Umlageverfahrens gemäß § 20 NMVO andererseits ausrichtet, sind zwar noch einige Einzelfragen der praktischen Handhabung zu klären (dazu unten zu e). Grundsätzliche dagegen ins Feld geführte Einwendungen greifen jedoch nicht durch. a) Die Übernahme der Fristenregelung des § 10 WoBindG in das Umlageverfahren nach § 20 NMVO verbietet sich nicht aus dem Schutzzweck jener Norm. Insoweit meinen Sternel, a. a. O., und neuerdings auch das Amtsgericht Wuppertal (Urteil vom 29. September 1981, 29 C 407/81), im Falle der vertraglichen Vereinbarung des Umlageverfahrens gemäß § 20 NMVO bedürfe es des Schutzes des Mieters vor "rückwirkenden Belastungen" nicht, weil der Mieter erwarte, mit den effektiv in einem Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten belastet zu werden. Diese Meinung verkennt, daß die Fristenregelung keineswegs darauf abzielt, den Mieter davor zu schützen, rückwirkend belastet zu werden, sondern nur davor, daß die Geltendmachung rückwirkender Belastungen verschleppt wird. Eine Beschleunigung der Abrechnung der Vorauszahlungen ist aber aus der Sicht des Mieters nicht weniger wünschenswert als eine Beschleunigung der Abwicklung rückwirkender Mieterhöhungen nach §§ 10 WoBindG, 4 NMVO. Einer entsprechenden Anwendung der Fristenregelung des § 10 Abs. 2 WoBindG steht nach alldem nicht ein mangelndes Schutzbedürfnis des Mieters entgegen. b) Auch aus der Entstehungsgeschichte des § 10 WoBindG einerseits und der Neubaumietenverordnung andererseits läßt sich nicht überzeugend ableiten, daß die Fristenregelung nicht auf Nacherhebungen von Umlagebeträgen übertragbar sei. Zwar wird insoweit zutreffend darauf hingewiesen, daß die Verweisung auf § 10 WoBindG schon verordnet war, als die Fristenregelung gemäß Abs. 2 des § 10 WoBindG noch gar nicht eingeführt war. Die Fassung des § 20 Abs. 4 Satz 3 NMVO ist nämlich seit 1970 in Kraft, während die Fristenregelung in Abs. 2 des § 10 WoBindG auf eine Änderung dieser Vorschrift durch das am 21. Dezember 1973 erlassene

en, daß die Verweisung auf § 10 WoBindG schon verordnet war, als die Fristenregelung gemäß Abs. 2 des § 10 WoBindG noch gar nicht eingeführt war. Die Fassung des § 20 Abs. 4 Satz 3 NMVO ist nämlich seit 1970 in Kraft, während die Fristenregelung in Abs. 2 des § 10 WoBindG auf eine Änderung dieser Vorschrift durch das am 21. Dezember 1973 erlassene Wohnungsbauänderungsgesetz, Bundesgesetzblatt 1973, Teil I S. 1970, zurückzuführen ist und erst seit 1974 gilt. Jedoch ist aus diesen zeitlichen Gegebenheiten nicht zu entnehmen, daß der Verordnungsgeber die Fristenregelung nicht übernommen wissen wollte. Hierzu ist insbesondere darauf hinzuweisen, daß die Neubaumietenverordnung seit der Änderung des § 10 Abs. 2 WoBindG ihrerseits zweimal neu bekannt gemacht worden ist, nämlich am 21.2.1975 - Bundesgesetzblatt I. 1975, 597 - und am 18.7.1979 - Bundesgesetzblatt I. 1979, 1103 -. Der Verordnungsgeber hatte also Gelegenheit, die Verweisung auf § 10 WoBindG zu streichen und damit die Fristenregelung für das Nacherhebungsverfahren auszuklammern. Daß dies nicht geschehen ist, spricht dafür, daß die Verweisung in der NMVO auch die Fristenregelung des WoBindG erfassen soll. c) Zutreffend wird zwar von den Gegnern der Übernahme der Fristenregelung für das Umlageverfahren noch darauf hingewiesen, daß die Fristenregelung seinerzeit 1973 eingeführt worden ist im Hinblick auf die für 1974 bereits gesetzlich beschlossene Erhöhung der Grundstückseinheitswerte mit der Folge, daß es einer Regelung für die Behandlung der zwangsläufig zu erwartenden rückwirkenden Grundsteuererhöhungen bedurfte. Dieser Umstand, der Veranlassung zur Einführung der Fristenregelung gegeben hat, rechtfertigt es jedoch nicht, die Übertragung der Fristenregelung für Nacherhebungen von Umlagen insoweit zu begrenzen, als die Nacherhebungen wegen Erhöhung verbrauchsunabhängiger Betriebskosten erforderlich geworden sind. Dies folgt schon daraus, daß die Verweisung auf die Fristenregelung gerade in einer Vorschrift ausgesprochen ist, die sich mit dem Verfahren zur Umlegung von solchen Nebenkosten befaßt, bei denen es sich im wesentlichen um Verbrauchskosten handelt. d) Auch der zutreffende Hinweis darauf, daß eine Fristenregelung für das Umlageverfahren im Bereich des frei finanzierten Wohnungsbaus nicht gegeben ist, insbesondere insoweit die Anwendung des § 4 Abs. 3 MHRG, dessen Text mit dem des § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG wörtlich übereinstimmt, nach allgemeiner Meinung ausgeschlossen ist (vgl. u. a. Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 4 MHRG, Anm. 16 mit weiteren Nachweisen), kann nicht dazu führen, von der entsprechenden Anwendung der Fristenregelung für das Umlageverfahren im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus abzusehen. Die unterschiedliche Gestaltung des Nacherhebungsverfahrens muß hingenommen werden, weil eben für den Bereich des frei finanzierten Wohnungsbaus eine dem § 20 Abs. 4 Satz 2 NMVO entsprechende Verweisungsregelung in § 4 Abs. 1 MHRG fehlt. e) Kann somit nichts Überzeugendes gegen die Übernahme der Fristenregelung des § 10 Abs. 2 WoBindG in das Umlageverfahren gemäß § 20 NMVO eingewandt werden, so bedarf jedoch die Regelung des Wohnungsbindungsgesetzes, die speziell auf einen Anspruch des Vermieters auf Zahlung der effektiven Kostenmiete im Wege der Anpassung einer zunächst zu niedrig berechneten Kostenmiete zugeschnitten ist, einer Anpassung an die dem Umlageverfahren gemäß § 20 NMVO eigentümlichen Gegebenheiten. Dazu ist bereits oben dargelegt

f jedoch die Regelung des Wohnungsbindungsgesetzes, die speziell auf einen Anspruch des Vermieters auf Zahlung der effektiven Kostenmiete im Wege der Anpassung einer zunächst zu niedrig berechneten Kostenmiete zugeschnitten ist, einer Anpassung an die dem Umlageverfahren gemäß § 20 NMVO eigentümlichen Gegebenheiten. Dazu ist bereits oben dargelegt worden, daß es mit dem System des Umlageverfahrens, insbesondere mit dem Prinzip der jährlichen Vorschußberechnung, nicht vereinbar wäre, würde man den Vermieter verpflichten, während einer laufenden Abrechnungsperiode fristgebunden i. S. des § 10 Abs. 2 WoBindG zwischendurch schon einzelne Betriebskostenerhöhungen geltend zu machen oder anzuzeigen. Andererseits kann dann aber auch nur der Abschluß einer Abrechnungsperiode und nicht schon eine frühere Kenntnis des Vermieters von den für die Abrechnung benötigten Daten maßgeblich für den Beginn der Drei-Monatsfrist i. S. des § 10 Abs. 2 WoBindG sein. Diese Grundsätze können freilich dann zu Schwierigkeiten in der Handhabung führen, wenn der Vermieter die Verbrauchsdaten über einzelne Nebenkostenkomplexe erst so kurz vor Ablauf der nach dem Stichtag für die Vorschußabrechnung laufenden Dreimonatsfrist erlangt, daß er sie nicht mehr in diese Abrechnung einarbeiten kann. Hier bietet sich die Lösung an, in die - fristgerecht vorzulegende - Abrechnung einen entsprechenden Hinweis/Vorbehalt aufzunehmen und die Ergänzung der Abrechnung innerhalb einer weiteren Frist von drei Monaten, die mit der Kenntnis von den zunächst fehlenden Abrechnungsdaten in Lauf gesetzt wird, vorzunehmen. Auf diese Weise ist zunächst einmal sichergestellt, daß alle Nebenkosten, die in einer Abrechnungsperiode angefallen sind, durch die diesen Zeitraum betreffende Abrechnung erfaßt werden. Es ist weiter sichergestellt, daß der Mieter auf jeden Fall innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung erhält. Diese Abrechnung kann jedoch ausnahmsweise vorläufigen Charakter haben, allerdings nur dann, wenn es dem Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht möglich war, die für die Abrechnung benötigten Daten rechtzeitig vollständig zu erhalten. Indes hat nicht nur die ausnahmsweise zulässige vorläufige Abrechnung innerhalb der Drei-Monatsfrist des § 10 Abs. 2 WoBindG zu erfolgen, vielmehr ist auch die Vorlage der endgültigen Abrechnung fristgebunden im Sinne der genannten Vorschrift, wobei aber der Beginn der Frist erst dann angesetzt wird, wenn der Vermieter Kenntnis von den noch fehlenden Daten erlangt hat. Unbeschadet gewisser Schwierigkeiten, die sich durch den Zwang zur Beachtung der Drei-Monatsfrist des § 10 Absatz 2 WoBindG für den Vermieter im Einzelfall ergeben können, hält der Senat jedoch den Grundsatz, daß die Dreimonatsfrist für die Abrechnung der Vorschüsse mit dem Ende der Abrechnungsperiode beginnt, für sinnvoll. Andernfalls wäre jegliche Fristenregelung im Endergebnis sinnlos, weil nämlich jeglicher Zwang zur raschen Erfassung der für die Abrechnung notwendigen Daten fehlt. Der Hinweis darauf, daß der Vermieter schon aus wirtschaftlichen Überlegungen heraus an einer schnellen Erfassung und Verarbeitung der Daten für die Nebenkostenabrechnung interessiert sei, überzeugt nicht, namentlich nicht im Hinblick auf jene Fälle, in denen sich der Vermieter reichliche oder gar zu hohe Vorauszahlungen hat geben lassen, so daß die Endabrechnung für ihn u. U. finanziell uninteressant ist. Im übrigen erweist sich durch die

schnellen Erfassung und Verarbeitung der Daten für die Nebenkostenabrechnung interessiert sei, überzeugt nicht, namentlich nicht im Hinblick auf jene Fälle, in denen sich der Vermieter reichliche oder gar zu hohe Vorauszahlungen hat geben lassen, so daß die Endabrechnung für ihn u. U. finanziell uninteressant ist. Im übrigen erweist sich durch die Rechtsprechung zur Verwirkung von Nebenkostenforderungen deutlich, daß in der Praxis die zweifellos bestehenden wirtschaftlichen Interessen an einer raschen Abrechnung bisher nicht geeignet waren, erhebliche Verzögerungen bei der Endabrechnung auszuschließen.