Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung

Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I Seite 466, 487) ist nicht auf Fälle anwendbar, in denen das Wohnungseigentum aufgrund von vor dem 1. August 1990 abgeschlossenen Verträgen erstmals veräußert worden ist (Bestätigung der Rechtsentscheide des OLG Hamburg vom 22. November 1996 - WuM 1997, 29 = ZMR 1997, 136 und des Kammergerichts vom 9. Mai 1996 - WuM 1996, 395 = ZMR 1996, 428).

I. Die Bekl. sind seit dem 1.3.1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Düsseldorf. Im Jahre 1989 ist an der Wohnung Wohnungseigentum begründet worden. Das Wohnungseigentum wurde erstmals am 21.2.1990 an die Rechtsvorgängerin des Kl. veräußert. Durch notariellen Kaufvertrag vom 8.4.1992 und nachfolgender Auflassung erwarb der Kl. das Eigentum an der Wohnung.

Mit Schreiben vom 24.2.1995 erklärte der Kl. durch seine Bevollmächtigten, daß er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 29.2.1996 kündige. Zur Begründung führte er aus, daß seine geschiedene Ehefrau gemeinsam mit seinen beiden minderjährigen Töchtern, denen er Unterhalt schulde, in die Wohnung einziehen wollten. Diese seien zur Zeit ungenügend untergebracht, so daß eine der Töchter ein Schlafzimmer mit der Mutter teilen müsse.

Die Bekl. widersprachen der Kündigung mit Schreiben des Mietervereins Düsseldorf vom 18.12.1995.

Das Amtsgericht Düsseldorf hat die vom Kl. erhobene Räumungs- und Herausgabeklage durch Urteil vom 14.6.1996 abgewiesen mit der Begründung, die Kündigung sei unwirksam, denn die 10jährige Wartefrist des sog. Sozialklauselgesetzes sei noch nicht abgelaufen.

Das mit der Berufung des Kl. befaßte Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGBl. I. S. 466), sog. Sozialklauselgesetz, i.V.m. der entsprechenden Sozialklauselverordnung des Landes NW vom 15.3.1994 (GVBl. 1994 Bl. I. S. 120) auch auf Fälle anzuwenden, in denen das Wohnungseigentum vor dem 1. August 1990 veräußert worden ist?

Die Kammer möchte in der Vorlagefrage von den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 22.2.1995 (WuM 1995, 262 = ZMR 1995, 200), des Kammergerichts vom 9.5.1996 (WuM 1996, 395 = ZMR 1996, 428) und des OLG Hamburg vom 22.12.1996 (WuM 1997, 29 = ZMR 1997, 136) abweichen. Nach ihrer Auffassung gilt das Sozialklauselgesetz mangels ausdrücklicher zeitlicher Wirkungsbeschränkung von seinem Inkrafttreten an für alle wirksam geschlossenen und noch nicht gekündigten Verträge. Die Abwägung zwischen "Vertrauensschutz des Erwerbers der Wohnung, der die Wohnung selbst nutzen will" und den Rechten des Mieters sei Aufgabe des Gesetzgebers und dürfe nicht nachträglich gegen den Wortlaut des Gesetzes von den Instanzgerichten nachgeholt werden.

Die Vorlagefrage hält das Landgericht für entscheidungserheblich, da das Räumungsbegehren nicht auf eine in der Berufungsinstanz hilfsweise geltend gemachte fristlose Kündigung vom 10.9.1996 gestützt werden könne. Die Voraussetzungen des Eigenbedarfs im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB erachtet die Kammer für hinreichend dargelegt.

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO zulässig.

Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt und die auch den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft. Die Beantwortung der Frage ist für die Entscheidung über die Berufung erheblich. Hierbei ist der Senat an die Rechtsauffassung des Landgerichts zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 10.9.1996 und zur hinreichenden Darlegung der Voraussetzungen des Eigenbedarfs, da nicht offensichtlich unhaltbar, gebunden. Eine weitere Sperrfrist steht der Kündigung nicht entgegen, denn die dreijährige Frist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB gilt nur für den ersten Veräußerungsfall und hat mit der weiteren Veräußerung an den Kl. im Jahre 1992 nicht erneut zu laufen begonnen (vgl. BayObLG NJW 1982, 541 = WuM 1982, 46 = ZMR 1982, 88). Hiervon geht offenbar auch die Kammer aus.

Der dem Landgericht bei Abfassung des Vorlagebeschlusses noch nicht bekannte Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 22.11.1996 berührt die Zulässigkeit der Vorlage bereits deswegen nicht, weil die Kammer in ihrem Ergänzungsbeschluß vom 22.4.1997 klargestellt hat, daß sie auch von diesem Rechtsentscheid nach Einbeziehung in die Prüfung abweichen will.

III. Der Senat folgt den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg vom 22.11.1996 und des Kammergerichts vom 9.5.1996 (jeweils a.a.O.), wonach S. 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz nicht auf Fälle anwendbar ist, in denen das Wohnungseigentum durch vor dem 1 8.1990 abgeschlossene Verträge erstmals veräußert worden ist. Dies ergibt eine verfassungskonforme Auslegung der Vorschrift.

Allerdings sprechen Wortlaut, Entstehungsgeschichte sowie Sinn und Zweck des Gesetzes eher dafür, daß es nach dem Willen des Gesetzgebers nicht erst auf Veräußerungsfälle nach seinem Inkrafttreten am 1.5.1993 Anwendung finden soll. Der gegenteiligen Auffassung des OLG Stuttgart (a.a.O.) dürfte aus den vom OLG Hamburg (a.a.O.) im einzelnen dargelegten Gründen kaum zu folgen sein. Da nach dem hier vorliegenden Sachverhalt das Wohnungseigentum erstmals vor dem 1.8.1990 veräußert worden ist, ist die Frage, ob Veräußerungsfälle in dem Zeitraum zwischen dem 1.8.1990 und dem 30.4.1993 vom zeitlichen Anwendungsbereich des Sozialklauselgesetzes erfaßt werden, jedoch nicht entscheidungserheblich. Die Voraussetzungen einer Divergenzvorlage an den Bundesgerichtshof nach § 541 Abs. 1 S. 2 ZPO wegen Abweichung von der Entscheidung des OLG Stuttgart sind daher nicht erfüllt.

Hinsichtlich der verfassungsrechtlichen Erwägungen, die eine zeitliche Beschränkung des Anwendungsbereichs auf vor dem 1.8.1990 liegende Veräußerungsfälle gebieten, teilt der Senat die in den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg und des Kammergerichts vertretene Auffassung und verweist auf deren Begründungen mit den Hinweisen zum Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung.

Entgegen der Ansicht des vorlegenden Landgerichts ist die einschränkende verfassungskonforme Auslegung und teleologische Reduktion zulässig. Nach den hierzu entwickelten Grundsätzen verdient für den Fall, daß verschiedene Deutungen einer Norm möglich sind, diejenige den Vorzug, die mit der Verfassung im Einklang steht (BVerfGE 2, 282; 8, 221; 48, 45; 64, 241).

Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für die Auslegung ist zunächst der im Gesetzeswortlaut objektivierte Wille des Gesetzgebers (BVerfGE 1, 312; 10, 244; 62, 45; BGHZ 46, 76; 49, 223). Dem Wortlaut des Sozialklauselgesetzes selbst ist zu seinem zeitlichen Anwendungsbereich keine Regelung zu entnehmen. Hieraus folgt, daß eine einschränkende Auslegung und Reduktion, die sich am Gesetzeszweck orientiert und den Bedeutungszusammenhang, die Entstehungsgeschichte und das Gebot der Verfassungskonformität des Gesetzes berücksichtigt, möglich ist. Deshalb ist das Argument, bei der durch das OLG Hamburg und das Kammergericht vertretenen Auffassung handele es sich um die unzulässige Korrektur eines vermeintlichen rechtspolitischen Fehlers des Gesetzgebers (so Wiek WuM 1997, 153; 1996, 461), nicht haltbar. Die einschränkende verfassungskonforme Auslegung und teleologische Reduktion eines Gesetzes ist nämlich auch dann zulässig und zur Geltungserhaltung sogar geboten, wenn das Ergebnis den Erwartungen und Vorstellungen des Gesetzgebers, die in Äußerungen während des Gesetzgebungsverfahrens zum Ausdruck gekommen sind, nicht entspricht (BVerfGE 9, 200; 32, 69 f; 54, 297 ff; Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl., 1995, S. 161 m.w.N. auch zur begrifflichen Abgrenzung zwischen Auslegung und teleologischer Reduktion). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts findet die Auslegung nur dort ihre Grenze, wo sie die in der Regelung selbst erkennbar ausgeprägten Grundentscheidungen, Wertfestsetzungen und Regelungszwecke antastet, grundlegend neu bestimmt oder gar in ihr Gegenteil verkehrt (BVerfGE a.a.O. sowie 8, 34; 8, 220 f; 18, 111). Eine Konfliktlage, wonach der zwar in den Gesetzesmaterialien, nicht aber im eindeutigen Wortlaut des Gesetzes zum Ausdruck gekommene Wille des Gesetzgebers über die Reichweite und Wirkungsweise der Norm nicht der Verfassung entspricht, ist im Sinne einer verfassungskonformen einschränkenden Anwendung zu lösen. Solange dem Gesetz ein mit dem Wortlaut vereinbarer vernünftiger und dem Gesetzeszweck nicht zuwiderlaufender Sinn belassen wird, bestehen keine Bedenken, von der Absicht des Gesetzgebers das Maximum dessen aufrechtzuerhalten, was nach der Verfassung aufrechterhalten werden kann (BVerfGE 9, 200). Es ist dann unerheblich, ob die Absichten des Gesetzgebers darüber hinausgingen. Im Regelfall kann nämlich unterstellt werden, daß der Gesetzgeber, wenn er das Problem erkannt hätte, selbst eine einschränkende Regelung getroffen hätte, um sich im Einklang mit verfassungsrechtlichen Anforderungen zu halten und die Anwendbarkeit des Gesetzes nicht insgesamt zu gefährden (BVerfGE 35, 279 f).

Hiernach bestünden gegen die einschränkende Anwendung selbst dann keine Bedenken, wenn den Gesetzesmaterialien die Absicht einer weitergehenden zeitlichen Ausdehnung eindeutig entnommen werden könnte. Die rechtspolitische Grundentscheidung, den Kündigungsschutz angesichts der stark zunehmenden Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu verbessern (BT-Drucks. 12/4340 S. 19), wird durch eine rein zeitliche Einschränkung des Anwendungsbereichs nicht entscheidend verändert oder gar in ihr Gegenteil verkehrt. Der Gesetzeszweck wird in seinem Kerngehalt nicht angetastet.

Ein eindeutiger Wille des Gesetzgebers, auch vor dem 1.8.1990 abgeschlossene Veräußerungsverträge dem Anwendungsbereich des Sozialklauselgesetzes zu unterstellen, ist jedoch nicht einmal feststellbar. Den Gesetzesmaterialien kann nicht entnommen werden, daß die verfassungsrechtlichen Grundsätze zur Rückwirkung von Gesetzen - hier die Abwägung zwischen dem Ausmaß des durch die Gesetzesänderung verursachten Vertrauensschadens und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Gemeinwohl - sowie der systematische Zusammenhang mit den Regelungen des BGB und des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20.7.1990 (Rechtsstellungsverbesserungsgesetz, im folgenden: RStVerbG) bewußt abgewogen oder überhaupt bedacht worden ist. Hierzu hätte jedoch aller Anlaß bestanden. Bei Einführung der Ermächtigung zur Schaffung der 5jährigen Sperrfrist (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 3 und 4 BGB) durch Art. 2 RStVerbG hat der Gesetzgeber das Problem dahin gelöst, daß die längere Frist erst für Verträge ab Inkrafttreten des Gesetzes am 1.8.1990 gilt. Es ist nur schwerlich vorstellbar, daß bei Einführung der noch stärker in das Eigentum eingreifenden 10jährigen Sperrfrist (zur Bewertung als Kündigungssperrfrist vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 657 m.w.N.), die die alte Frist überlagert, eine noch weiter zurückwirkende Regelung getroffen werden sollte. Angesichts der sich aus einer solchen Regelung ergebenden verfassungsrechtlichen Problematik des Vertrauensschutzes wäre jedenfalls eine ausdrückliche Begründung und Erörterung zu erwarten gewesen. So mußte etwa derjenige, der nach dem 1.8.1990 eine erstmals vor diesem Zeitpunkt veräußerte Eigentumswohnung erworben hatte, nicht damit rechnen, daß der Gesetzgeber die Wohnung, die er im Jahre 1990 trotz bereits damals in der Gemeinde gefährdeter Wohnversorgung von der Verlängerung der Sperrfrist von drei auf fünf Jahre ausgenommen hatte, unter gleichen Voraussetzungen bei einer späteren Verlängerung der Frist auf zehn Jahre nunmehr einbeziehen könnte.

Zweifel an den Absichten des Gesetzgebers begründen ferner folgende Vorgänge:

In der Bundestagssitzung am 26.3.1993, in der das Sozialklauselgesetz angenommen worden ist, hat der Abgeordnete Freiherr von Stetten erklärt, die Sozialklausel könne natürlich nur für zukünftige Umwandlungen gelten, weil jede Rückwirkung einen unzulässigen Eingriff in Eigentumsrechte darstelle. Unter der Voraussetzung, daß das Gesetz so interpretiert werde, stimme er dem Einigungsvorschlag zu (vgl. Prot. 12. Wahlperiode, S. 12865 C, abgedruckt bei Schilling, Neues Mietrecht 1993, S. 103). Die persönliche Erklärung eines Abgeordneten ist zwar für die Auslegung nicht verbindlich. Ihr kommt aber Indizwirkung für die Annahme zu, daß zuvor eine ausdrückliche Erörterung und Abwägung der verfassungsrechtlichen Problematik der Rückwirkung unterblieben ist.

In derselben Sitzung des Bundestages hat der Abgeordnete Kleinert als Berichterstatter des Vermittlungsausschusses die Erklärung abgegeben, daß die Regelung eine "Verlängerung der Sperrfrist" des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB darstelle (Schilling a.a.O.). Dem Wortsinne nach handelt es sich jedoch nicht um eine "Verlängerung", wenn Veräußerungsfälle vor dem 1.8.1990 einbezogen werden, in denen die 3jährige Frist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB ganz überwiegend bereits abgelaufen war (vgl. OLG Hamburg a.a.O.).

Durch ein am Gesetzgebungsverfahren beteiligtes Organ ist die Frage des Vertrauensschutzes im Falle der Rückwirkung erstmals nach Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes in dem späteren Gesetzgebungsverfahren zum 4. Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.7.1993 (BGBl. I S. 1257) problematisiert worden. In dem Beschluß des Bundesrates über die Anrufung des Vermittlungsausschusses findet sich der Antrag, die Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes auf Veräußerungsfälle ab dem 1.8.1990 zu beschränken (BT-Drucks. 12/5224 S. 5). Dem weiteren Verfahren bis zur Verabschiedung des 4. Mietrechtsänderungsgesetzes ist jedoch wiederum keine gedankliche Auseinandersetzung mit der Problematik zu entnehmen. Aus welchen Gründen der Vermittlungsausschuß den Antrag nicht aufgegriffen hat, ergibt sich aus den Materialien nicht.

Aus diesen Umständen ist der Schluß gezogen worden, daß die Schaffung einer Überleitungsvorschrift "wegen der Hektik des Gesetzgebungsverfahrens" schlicht vergessen worden ist (Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 564 b Rdn. 88; vgl. auch Franke, DWW 1997, 66). Jedenfalls ist nicht annähernd ein eindeutiger Wille des Gesetzgebers zu erkennen, welcher der Zulässigkeit der einschränkenden Auslegung entgegenstehen könnte. Vielmehr spricht auch die systematische Auslegung nach dem Bedeutungszusammenhang des Gesetzes und nach den Strukturen des geregelten Sachbereichs dafür, Veräußerungsfälle vor dem 1.8.1990 nicht in den Anwendungsbereich einzubeziehen (vgl. Larenz/Canaris, a.a.O., S. 145 ff, 153 ff m.w.N.). Die Vermeidung von Wertungswidersprüchen und eine sachgemäße Abstimmung des Sozialklauselgesetzes mit den Regelungen des RStVerbG und des BGB wird hierdurch ermöglicht.

Nach alledem handelt es sich nicht um eine unzulässige Auslegung contra legem, durch die einem nach Wortlaut und Sinn eindeutigen Gesetz ein das gesetzgeberische Ziel verfehlender oder verfälschender Sinn gegeben wird. In die Kompetenz des Gesetzgebers wird nicht eingegriffen.

Nach Rechtsentscheiden des OLG Hamburg und des KG ist die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach dem Sozialklauselgesetz verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn sie auf die Fälle beschränkt bleibt, in denen die Eigentumswohnung nach dem 31. Juli 1990 veräußert wurde. Das Sozialklauselgesetz selbst enthält eine solche Überleitungsvorschrift nicht, weswegen nach Auffassung einiger Autoren eine unbegrenzte Rückwirkung auch auf Altfälle geboten sei. Dies meinte auch das LG Düsseldorf in seinem Vorlagebeschluß.

Durch Rechtsentscheid vom 20. Oktober 1997 schloß sich das OLG Hamm dem KG und dem OLG Hamburg an. Eine einschränkende Auslegung sei aus verfassungsrechtlicher Sicht geboten, Veräußerungsfälle vor dem 1. August 1990 mithin nicht betroffen.