Sozialklausel

Sozialklausel; Hinweispflicht; befristetes Mietverhältnis; Widerspruch gegen Kündigung

Im Gegensatz zu dem Kündigungsschutz des Mieters nach den §§ 564 c, 564 b BGB, bei dem dieser selbst aktiv werden muß, bedarf es im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Sozialklausel auch im befristeten Mietverhältnis eines rechtzeitigen Hinweises des Vermieters auf die Widerspruchsmöglichkeit gegen die Beendigung des Mietvertrages.

Im Zeitpunkt der im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem AG am 6.7.1989 erfolgten Antragstellung auf Bewilligung von Prozeßkostenhilfe entbehrte die Rechtsverteidigung der Bekl. zu 1. entgegen der Rechtsauffassung des AG nicht der hinreichenden Erfolgsaussicht (§ 114 Satz 1 ZPO).

Zwar tritt die Kammer insoweit dem angefochtenen Beschluß bei, als für den der Bekl. zu 1. nach den §§ 564 c, 564 b BGB zur Seite stehenden Kündigungsschutz die Fortsetzung des Mietverhältnisses spätestens zwei Monate vor der Beendigung desselben hätte verlangt werden müssen. Insoweit handelt es sich um eine Ausschlußfrist. Diesbezüglich besteht auch keine Hinweispflicht des Vermieters, deren Versäumung den Beginn der Zweimonatsfrist hätte verhindern können (vgl. LG Lüneburg DWW 1985, 322; LG Frankfurt NJW-RR 1986, 1146; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., § 564 c Rz. 8; MüKo-Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 564 c Rz. 11; Palandt-Putzo, BGB, 48. Aufl., § 564 c Anm. 2 b; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., B 595; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., VI 287).

Jedoch hat die Bekl. ihre Rechtsverteidigung nicht nur auf den Einwand gestützt, daß die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältisses nicht habe. Sie hat auch die Fortsetzung des Mietverhältnisses deshalb verlangt, weil die Beendigung desselben für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Sie hat sich also gegenüber dem Räumungsanspruch auch im Hinblick auf die Sozialklausel verteidigt.

Die Sozialklausel ist auch bei einem befristeten Mietverhältnis anzuwenden (§§ 556 b, 556 a BGB). Aus der "sinngemäßen" Anwendbarkeit der Sozialklausel folgen keine Einschränkungen in formeller oder gar materieller Hinsicht. Die verweisende Bestimmung (§§ 556 b Abs. 1 Satz 2 BGB) gibt dafür nichts her. Daraus folgt, daß auch die §§ 556 a Abs. 6, 564 a Abs. 2 BGB anzuwenden sind. Im Gegensatz zu dem Kündigungsschutz des Mieters nach den §§ 564 c, 564 b BGB, bei dem er selbst aktiv werden muß, bedarf es im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Sozialklausel eines rechtzeitigen Hinweises des Vermieters, also seines Tätigwerdens, um auf die Sozialklausel gestützte Einwände des Mieters im Falle der Fristversäumnis nicht zum Tragen kommen zu lassen. Da die Sozialklausel auch auf befristete Mietverhältnisse angewandt werden muß, ist die Annahme der entsprechenden Hinweispflicht des Vermieters in diesen Fällen nur konsequent. Andernfalls würde der auf die Sozialklausel gestützte Mieterschutz allein wegen der Fristversäumnis auf der Mieterseite nicht effektiv werden können, also ausgehöhlt. Diese Auffassung entspricht im Ergebnis auch durchaus der in der Literatur überwiegend vertretenen Meinung (vgl. Emmerich/Sonnenschein a.a.0. § 556 b Rz. 13; Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., 556 b Rz. 4; MüKo a.a.O. §§ 556 a-c Rz. 36; wohl auch Palandt/Putzo a.a.O. § 556 b Anm. 2 a; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. B 596 - im Widerspruch dazu: B 237-, Sternel a.a.O. IV 287; a. A. Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, 1966, §556 b Rz. 14; AG München DWW 1978, 150).