Sozialklausel

Sozialklausel; Hinweispflicht; befristetes Mietverhältnis; Widerspruch gegen Kündigung

Im Gegensatz zu dem Kündigungsschutz des Mieters nach den §§ 564 c, 564 b BGB, bei dem dieser selbst aktiv werden muß, bedarf es im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Sozialklausel auch im befristeten Mietverhältnis eines rechtzeitigen Hinweises des Vermieters auf die Widerspruchsmöglichkeit gegen die Beendigung des Mietvertrages.

Die Parteien schlossen mit Wirkung v. 15.9.1985 einen Mietvertrag über eine Wohnung bis zum 31.8.1988. Die im Formular enthaltene Verlängerungsklausel wurde gestrichen.

Im Juli 1988 wies der Kl. die Bekl. darauf hin, das Mietverhältnis ende mit Ablauf des Monats August, und er werde auf Grund einer Weigerung der Bekl., Nebenkosten zu bezahlen, einer Verlängerung nicht zustimmen. Mit Schreiben v. 16.8.1988 verlangte der Kl. die Räumung der Wohnung zum 31.8.1988. Mit Schreiben v. 22.9.1988 und in der Klageerwiderung wurde die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt.

Gegenüber den Bekl. ist die Klage nicht begründet. Zwar ist das befristete Mietverhältnis nach § 564 BGB zum 31.8.1988 beendet worden. Es liegt auch kein Fall des § 568 BGB vor. Nach der unwidersprochen gebliebenen Darlegung des Kl. hat er bereits im Juli 1988 gegenüber den Bekl. auf die Beendigung des Vertrags hingewiesen und angesichts der Weigerung, wenigstens eine Abschlagszahlung auf die Nebenkosten zu erbringen, erklärt, er werde einer Verlängerung nicht zustimmen. Dies ist als Widerspruch i. S. von § 568 BGB zu sehen, der formfrei und auch schon vor Ablauf der Mietzeit erklärt werden kann.

Ein Räumungsanspruch ist damit entstanden, die Klage wäre zugunsten des Kl. entscheidungsreif. Dem steht jedoch der begründete Widerspruch der Bekl. gemäß §§ 556 b, 556 a BGB entgegen. Die Nichteinhaltung der Zweimonatsfrist vor Vertragsende für das Fortsetzungsverlangen ist unschädlich, da der Kl. die Bekl. nicht auf diese Möglichkeit hingewiesen hat. Dies gilt nicht nur für den Fall einer Kündigung, sondern, wie aus der Anordnung der analogen Anwendung des § 556 a BGB in § 556 b BGB ersichtlich, auch bei Vertragsgestaltungen der vorliegenden Art. Die Erklärungen im Schreiben v. 22.9.1988 und in der Klageerwiderung sind also (form- und) fristgerecht gemäß § 556 a Abs. 6 BGB, da vor dem ersten Termin des Räumungsrechtsstreits zugegangen.