Sozialer Wohnungsbau

Sozialer Wohnungsbau; Wohnungsbindung; Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“; Antrag auf Bestätigung des Zeitpunkts; Zwangsversteigerung beschlossen; Notverkauf durch Insolvenzverwalter; Zustimmung der IBB; öffentliche Aufwendungsdarlehen; Sicherung durch Grundschulden; Löschungsbewilligung der IBB; Rückgabe der Landesbürgschaften; Regelungslücke; Analogie

Zum Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" von Sozialwohnungen bei einem Notverkauf des Insolvenzverwalters zur Abwendung der Zwangsversteigerung mit Zustimmung der IBB, die die Löschung der öffentlichen Grundpfandrechte gegen Rückgabe der Landesbürgschaften bewilligt hat.

Die Kl. begehrt eine Bescheinigung über das Ende der öffentlichen Wohnungsbindung.

Sie ist Eigentümerin eines Grundstücks, das in Berlin-Kreuzberg mit einem im sozialen Wohnungsbau errichteten Mietwohnhaus (zehn Wohnungen) bebaut ist, für das seit 1980 AufwendungsdarIehen und Aufwendungszuschüsse bewilligt worden waren. Durch notariellen Kaufvertrag vom 6. Oktober 2009, im Grundbuch eingetragen am 31. Mai 2010, erwarb die Kl. das Objekt mit Zustimmung der Investitionsbank Berlin (IBB) vom Insolvenzverwalter, nachdem das Amtsgericht bereits die Zwangsversteigerung angeordnet hatte. Zuvor war die ursprüngliche Fördernehmerin zahlungsunfähig geworden und die IBB hatte die Aufwendungsdarlehen gekündigt. Die Förderung wurde von der Kl. nicht übernommen. Die zu Gunsten der IBB im Grundbuch eingetragenen Grundschulden wurden aber, wie von ihr bewilligt, gelöscht. Eine Teilzahlung aus dem Kaufpreis führte nicht zur vollständigen Ablösung der Forderungen der IBB, die bislang auch nicht auf die Rückzahlung der Fördermittel verzichtet hat.

Im Oktober 2010 beantragte die Kl., ihr zu bescheinigen, von welchem Zeitpunkt an der Wohnraum nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Mit Bescheid vom 26. Oktober 2010 teilte das Bezirksamt Friedrichshain‑Kreuzberg der Kl. mit: Die Eigenschaft „öffentlich gefördert" entfalle kraft Gesetzes, wenn die Voraussetzungen nach den §§ 15 bis 17 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) erfüllt seien. Da hier die gesetzlichen Voraussetzungen der genannten Bestimmungen durchweg nicht gegeben seien, könne ein Termin für das Ende der Wohnungsbindung nicht benannt werden. § 17 WoBindG über das Bindungsende bei einer Zwangsversteigerung sei nicht einschlägig, weil der Sachverhalt mit dem vorliegenden Erwerb durch privatrechtliches Rechtsgeschäft nicht vergleichbar sei. § 16 WoBindG betreffe nur die Fälle vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung. Auch ein Fall vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens aufgrund einer Kündigung wegen Verstoßes gegen die Förderungsbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. b WoBindG liege nicht vor. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a WoBindG schließlich gelte eine Wohnung bei planmäßiger Rückzahlung bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt seien, als öffentlich gefördert. Der Zeitpunkt ließe sich in diesem Fall nur dann bestimmen, wenn zu ermitteln wäre, wann die Darlehen vollständig zurückgezahlt sein würden. Dies sei bislang nicht möglich, da eine vollständige Rückzahlung nicht erfolgt sei und auch keine Zahlungen mehr geleistet würden. Die Bindung bleibe also weiter bestehen.

Mit dem Widerspruch machte die Kl. geltend: Die Auffassung, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert" gar nicht ende, sei nachgerade absurd. Vielmehr sei der Bekl. gesetzlich verpflichtet, den Zeitpunkt des Bindungsendes zu bescheinigen. Dass eine planmäßige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens nicht mehr erfolgen werde, könne hier nicht maßgeblich sein, denn sie ‑ die Kl. ‑ sei nicht Vertragspartnerin des Darlehensvertrages und zur Rückzahlung nicht verpflichtet. Nach dem Rechtsgedanken des § 17 Abs. 1 WoBindG sei das Bindungsende vielmehr mit Ablauf des Jahres 2012 festzustellen. Zwar sei hier keine Zwangsversteigerung erfolgt. Es liege aber eine planwidrige Regelungslücke vor, weil keine der in Betracht kommenden Bestimmungen vom Wortlaut her einschlägig sei. Der Gesetzgeber habe nicht bedacht, dass in Insolvenzfällen neben der Zwangsversteigerung auch ein freihändiger Verkauf möglich sei. Die Interessenlage sei vergleichbar, weil es in beiden Fällen zu einem Teilausfall der IBB‑Forderungen komme. Die Ersteigerung sei wirtschaftlich nur interessant, wenn die öffentlichen Grundpfandrechte gelöscht und die Bindungen drei Jahre nach dem Zuschlag erlöschen würden. Nicht anders verhalte es sich beim freihändigen Verkauf. Stimme die IBB, wie hier, der Löschung der Grundschulden zu, sei die Interessenlage identisch mit der in § 17 WoBindG geregelten Fallgestaltung. Bei wertender Betrachtung mache es keinen Unterschied, ob der Insolvenzverwalter zum Mittel der Zwangsversteigerung greife oder das Objekt freihändig verkaufe.

Nachdem die Kl. die am 20. April 2011 bei Gericht eingegangene Untätigkeitsklage erhoben hatte, wies das Bezirksamt den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 13. Mai 2011 aus den Gründen des Ausgangsbescheids zurück. Eine Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen komme nicht in Betracht. [...]

Die IBB hat auf Nachfrage im vorliegenden Verfahren mitgeteilt: Die planmäßige Tilgung des Aufwendungsdarlehens wäre im Jahr 2033 erfolgt. Die Prüfung, ob die Forderungen gegen den Darlehensnehmer unbefristet niedergeschlagen würden, erfolge aus zwingenden haushaltsrechtlichen Gründen erst nach dem - hier derzeit noch nicht absehbaren, möglicherweise für 2014 zu erwartenden - Abschluss des Insolvenzverfahrens, weil zuvor noch quotale Zuwendungen durch den Insolvenzverwalter möglich seien; dies entspreche auch der ständigen Verwaltungspraxis. [...]

Die Klage ist als Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 2. Alt. VwGO), gerichtet auf Erteilung der Bestätigung, von welchem Zeitpunkt an die Wohnungen in dem Objekt nicht mehr als öffentlich gefördert gelten, zulässig. Wie im Erörterungstermin besprochen, deutet die Kammer den schriftsätzlich angekündigten Bescheidungsantrag (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO) um in das allein sachdienliche Verpflichtungsbegehren (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), weil es sich bei der beanspruchten Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG um eine gebundene Entscheidung handelt.

Die Klage ist auch begründet. Der angegriffene Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheids ist rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), denn sie kann die Bestätigung beanspruchen, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert" für die Wohnungen in dem Objekt ... in Berlin‑Kreuzberg mit dem 31. Dezember 2013 endet.

Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Wann die Eigenschaft „öffentlich gefördert" endet, war früher ausschließlich in den §§ 15 bis 17 WoBindG geregelt. Weitere Regelungen sind nunmehr in dem am 10. Juli 2011 in Kraft getretenen Wohnraumgesetz Berlin kodifiziert.

Indessen finden die Bestimmungen dieses Gesetzes und damit auch dessen § 7 Abs. 2 über Notverkaufsfälle auf den vorliegenden „Altfall" keine Anwendung, in dem der Antrag auf Bestätigung bereits im Oktober 2010 gestellt wurde. Denn § 13 Satz 2 WoGBIn bestimmt, dass, wenn über einen Antrag im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes nicht bestandskräftig entschieden ist, die zum Antragszeitpunkt maßgebenden Vorschriften weiterhin Anwendung finden. Das sind hier die Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes.

Dessen Vorschriften über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" sind aber im vorliegenden Fall eines Notverkaufs durch den Insolvenzverwalter von ihrem Wortlaut her durchweg nicht erfüllt. Die Tatbestände der §§ 15 und 16 WoBindG erfordern die vollständige Rückzahlung der öffentlichen Darlehen, sei es nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a WoBindG), sei es vorzeitig auf Grund einer Kündigung wegen Verstoßes gegen Bestimmungen des Bewilligungsbescheids oder des Darlehensvertrags (§ 15 Abs. 1 Satz 1 lit. b WoBindG) oder vorzeitig ohne rechtliche Verpflichtung (§ 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Im vorliegenden Fall ist eine vollständige Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen aber nicht erfolgt und infolge der Insolvenz der Fördernehmerin auch nicht mehr zu erwarten, nachdem die Kl. die Förderung nicht übernommen hat. Die IBB hat die Forderung auch noch nicht - ganz oder teilweise - erlassen oder endgültig niedergeschlagen, so dass derzeit auch die Annahme eines Erfüllungssurrogats (vgl. § 397 BGB) ausscheidet (vgl. dazu OVG Nordrhein‑Westfalen, Urteil vom 15. Dezember 1993 - 14 A 2306.89 -, juris Rn. 70 f.). Da hier eine Zwangsversteigerung durch den freihändigen Verkauf seitens des Insolvenzverwalters gerade abgewendet wurde, kommt auch eine unmittelbare Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG nicht in Betracht, der das Bindungsende bei einer Zwangsversteigerung regelt.

Enthält das allein einschlägige Wohnungsbindungsgesetz mithin keine ausdrückliche Bestimmung des Endes der öffentlichen Bindung für den vorliegenden Notverkaufsfall, so ist diese Regelungslücke durch analoge Anwendung einer der gesetzlichen Vorschriften zu schließen. Denn dass die zuständige Stelle entgegen dem ausdrücklichen Gesetzesauftrag in § 18 Abs. 1 WoBindG gar keinen Endzeitpunkt bestimmt, wie es der Bekl. getan hat, hält die entscheidende Kammer für rechtsfehlerhaft. Die Sozialbindung im öffentlich geförderten Wohnungsbau dürfte nämlich nur dann eine zulässige Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) darstellen, wenn die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und Gemeinwohlbelange des sozialen Wohnungsbaus in einen gerechten Ausgleich gebracht werden. Von einem ausgewogenen Verhältnis der beteiligten Belange könnte aber auch in Ansehung der nicht unerheblichen öffentlichen Förderung des Bauprojekts bei einer zeitlich unbegrenzten Bindung des Erwerbers an die Mietpreis‑ und Belegungsbindungen keine Rede sein; hätte der Gesetzgeber eine solche gewollt, hätte er dies eindeutig anordnen müssen.

Voraussetzung für eine Analogie ist das Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke. Ferner muss die Interessenlage des geregelten mit der des ungeregelten Sachverhalts vergleichbar sein. Schließlich muss verlässlich festgestellt werden können, wie der Gesetzgeber die Lücke, hätte er sie erkannt, geschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteile vom 24. November 1960 - BVerwG II C 6.58 -, BVerwGE 11, 263 [264] und vom 21. September 1989 - BVerwG 5 C 28.87 -, BVerwGE 82, 330 [3361).

Dass das Wohnungsbindungsgesetz Fälle der vorliegenden Art nicht erfasst und mithin eine planwidrige Regelungslücke vorliegt, kann nicht ernstlich zweifelhaft sein. Dies wird schon durch den Umstand belegt, dass sich der Gesetzgeber des Wohnraumgesetzes Berlin gehalten sah, die Notverkaufsfälle und andere Sachverhalte, die in der Rechtspraxis auftreten, bezüglich des Bindungsendes explizit zu regeln. Dass dabei eine „bisher nach Maßgabe des Wohnungsbindungsgesetzes bestehende Regelungslücke" in der amtlichen Gesetzesbegründung nur für den jetzigen § 7 Abs. 1 WoGBln (betrifft: Erlass und unbefristete Niederschlagung) ausdrücklich erwähnt wird (vgl. Abgeordnetenhaus - Drs. 16/4065, S. 20, zu § 6 Abs. 1 des Entwurfs), nicht aber auch für § 7 Abs. 2 WoGBIn über die Notverkaufsfälle und die anderen zusätzlichen Bestimmungen über weitere regelungsbedürftige Sachverhalte, belegt entgegen der Auffassung des Bekl. noch nicht, dass Regelungslücken insoweit nicht bestanden haben. Vielmehr hat der Bekl. an anderer Stelle selbst vorgetragen, die Vorschrift des § 7 Abs. 2 WoGBIn sei geschaffen worden, weil ein solcher Ausnahmetatbestand im Wohnungsbindungsgesetz gefehlt habe. Auch das Oberverwaltungsgericht Berlin‑Brandenburg hat in seinem den Beteiligten bekannten Urteil vom 12. Januar 2012 - OVG 5 B 3.09 - eine planwidrige Regelungslücke des Wohnungsbindungsgesetzes für den Fall einer Sanierungsvereinbarung des Fördernehmers mit der IBB angenommen (und im entschiedenen Fall § 16 WoBindG analog angewendet).

Eine entsprechende Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. b WoBindG kommt nach Auffassung der entscheidenden Kammer nicht in Betracht, denn der geregelte (Rückzahlung nach Kündigung) und der ungeregelte Sachverhalt (Notverkauf ohne Rückzahlung) unterscheiden sich so erheblich voneinander, dass sie hinsichtlich der gesetzlichen Beurteilung und der Rechtsfolgen nicht gleichzustellen sind. Zwar hat die IBB wegen der Insolvenz der Fördernehmerin auch hier die Aufwendungsdarlehen gekündigt. Es mangelt aber an einer Erfüllung der Forderung und damit an der grundlegenden Voraussetzung, die den Regelungen der §§ 15, 16 WoBindG konzeptionell zugrunde liegt. Die entsprechende Anwendung der Bestimmungen der § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a und § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG kommt wegen der Andersartigkeit der geregelten Sachverhalte von vornherein nicht in Betracht. § 15 Abs. 1 Satz 1 lit. a WoBindG stellt auch keinen Auffangtatbestand dar, wie dies der Bekl. der Sache nach annimmt, und es muss nach Scheitern des Förderungsverhältnisses nicht die Entscheidung der IBB über Erlass oder Niederschlagung der Rückforderung abgewartet werden, bevor eine Entscheidung über das Bindungsende getroffen werden kann.

Die lückenhafte Regelung des Wohnungsbindungsgesetzes ist nämlich im vorliegenden Notverkaufsfall zur Überzeugung der Kammer durch eine analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zu schließen. Die Vorschrift lautet, soweit hier von Interesse:

„Bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks gelten die Wohnungen, für die öffentliche Mittel als Darlehen bewilligt worden sind, bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, als öffentlich gefördert, sofern die wegen der öffentlichen Mittel begründeten Grundpfandrechte mit dem Zuschlag erlöschen [...]."

Es handelt sich um von der Interessenlage her vergleichbare Sachverhalte. Der Normzweck des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG über das Ende der öffentlichen Bindungen in Fällen einer Zwangsversteigerung des Grundstücks erfasst nach Auffassung der Kammer auch den im Wohnungsbindungsgesetz nicht geregelten Fall eines Notverkaufs, den der Insolvenzverwalter mit Zustimmung der Förderstelle zur Abwendung einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung vornimmt, und rechtfertigt deshalb auch das Eintreten der entsprechenden Rechtsfolge. Zwar trifft es zu, dass, wie der Bekl. unter Hinweis auf die oben genannte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein‑Westfalen betont hat, in der Zwangsversteigerung grundsätzlich der lastenfreie Erwerb als Teil einer ausgewogenen Gesamtregelung des öffentlich‑rechtlich ausgestalteten Verfahrens vorgesehen ist, was bei einem privaten Rechtsgeschäft nicht der Fall ist. Diesem rein formalen Argument ist aber mit der Kl. entgegenzuhalten, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse - auch und gerade im Land Berlin in Folge des Wegfalls der Anschlussförderung - dahin entwickelt haben, dass vielfach Insolvenzverwalter die ihnen anvertrauten Objekte nicht zwangsversteigern lassen, sondern als günstigere Verwertungsvariante den freihändigen Verkauf wählen. Für den Ersteigerer wie für den Käufer ist der Eigentumserwerb aber nur dann wirtschaftlich interessant, wenn die öffentlichen Grundpfandrechte gelöscht werden und auch im Verkaufsfall die Bindungen, ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung, alsbald erlöschen. Denn die Mietpreis‑ und Belegungsbindung kann für Kaufinteressenten wertmindernd erscheinen, und durch einen freihändigen Verkauf lässt sich häufig ein höherer Erlös erzielen als bei einer ansonsten alternativlosen Zwangsversteigerung des Objekts. Anderenfalls hätte der Erwerber keinen Einfluss auf die Beendigung des mit dem Fördernehmer begründeten Darlehensverhältnisses, unterläge aber öffentlich‑rechtlich weiter den Sozialbindungen, die nach Löschung der Grundpfandrechte, die die öffentlichen Mittel besichern, im Grundbuch nicht mehr unmittelbar zu erkennen sind (vgl. dazu auch die amtliche Begründung zu § 6 Abs. 2 des Entwurfs, nunmehr § 7 Abs. 2 WoGBIn, a.a.O., S. 20 f.). Jedenfalls in denjenigen Fällen, in denen die Förderstelle, wie hier die IBB, zur Abwendung der ansonsten drohenden Zwangsversteigerung der freihändigen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter zugestimmt und die Löschung der öffentlichen Grundschulden bewilligt hat, sind die Sachverhalte des Notverkaufs und der Zwangsversteigerung im wirtschaftlichen Ergebnis vergleichbar. Ersichtlich deshalb hat inzwischen auch der Berliner Gesetzgeber die Notverkaufsfälle - übrigens nicht nur durch den Insolvenzverwalter - in Anlehnung an § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG geregelt und beide Verwertungsalternativen bezüglich des Zeitraums angenähert, wie auch der Bekl. einräumt.

Entgegen der Auffassung des Bekl. kann das hier zu beurteilende Rechtsgeschäft auch nicht ohne Weiteres wie ein beliebiger Privatverkauf angesehen werden. In Rede steht vielmehr eine Veräußerung des Insolvenzverwalters mit Zustimmung der IBB, die zudem auch die Löschungsbewilligung von der Rückgabe der Landesbürgschaft abhängig gemacht hatte. Bei der IBB handelt es sich aber um eine vom Land Berlin getragene Anstalt des öffentlichen Rechts, deren Disposition über ihre Ansprüche aus dem Darlehensvertrag der haushaltsrechtlichen Legitimation bedurfte. Da die IBB nicht rechtlich verpflichtet war, dem Verkauf zuzustimmen, hat ihr Einverständnis ersichtlich auch hier letztlich im wirtschaftlichen Interesse des Landes Berlin gelegen, um weiteren Schaden, insbesondere durch die Inanspruchnahme aus vom Land Berlin übernommenen Bürgschaften, abzuwenden (vgl. auch dazu das bereits erwähnte Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin‑Brandenburg vom 12. Januar 2012). Des Weiteren ist auch der Insolvenzverwalter nicht frei in seinen wirtschaftlichen Entscheidungen, sondern unterliegt im öffentlichen Interesse erheblichen Bindungen; insbesondere bei besonders bedeutsamen Rechtshandlungen wie freihändigen Grundstücksveräußerungen bedarf er der Zustimmung des Gläubigerausschusses (vgl. § 160 InsO). Insofern sind Fälle der vorliegenden Art zur Überzeugung der Kammer auch nicht vergleichbar mit dem vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein‑Westfalen (a.a.O.) im Jahr 1993 entschiedenen Fall, der einen reinen Privatverkauf betraf.

Zu bezweifeln ist schließlich auch das Argument des Bekl., ein privater Grundstücksverkauf unterscheide sich schon deshalb von einer Zwangsversteigerung und sei mithin nicht vergleichbar, weil sich beim Privatverkauf die öffentlichen Bindungen kaufpreismindernd auswirkten. Angesichts der lückenhaften gesetzlichen Regelung bestand nach den Erfahrungen der Kammer vielmehr große Unsicherheit unter den Kaufinteressenten, wie in den Notverkaufsfällen das Ende der öffentlichen Bindungen zu bestimmen sei. Das Festhalten an der strengen Bindung des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert" an die Tilgung der öffentlichen Darlehen erschien dem Berliner Gesetzgeber deshalb auch „nicht praktikabel" (vgl. die amtliche Begründung zu § 6 Abs. 2 des Entwurfs zum Wohnraumgesetz Berlin, a.a.O.).

Angesichts der weitgehend gleichgelagerten Interessen in dem gesetzlich geregelten Sachverhalt und dem hier zur Entscheidung gestellten ungeregelten Fall vermag die Kammer auch nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber des Wohnungsbindungsgesetzes Notverkaufsfälle der vorliegenden Art anders als in Anlehnung an § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG mit der entsprechenden Rechtsfolge einer dreijährigen Nachwirkungsfrist geregelt hätte, hätte er das Bedürfnis dafür schon seinerzeit erkannt. Denn § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist die einzige der in Betracht kommenden Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes, in der die Haftung für die Rückzahlung der öffentlichen Mittel und die Verfügungsberechtigung am Grundstück auseinanderfallen, wie die Kl. zutreffend angemerkt hat. Dies gilt aber auch für den hier in Rede stehenden Notverkaufsfall. Dass der Gesetzgeber des Wohnungsbindungsgesetzes eine völlig neuartige Regelungsvariante außerhalb der vorgegebenen Gesetzessystematik gewählt hätte, kann demgegenüber nicht ohne Weiteres angenommen werden. Entsprechend zu handeln, war dem (Bundes‑) Gesetzgeber zudem seit der sogenannten Föderalismusreform im Jahr 2006 verwehrt, weil die Gesetzgebungskompetenz für wohnungsbindungsrechtliche Regelungen auf die Länder übergegangen war. Dass der Berliner Gesetzgeber die Notverkaufsfälle sodann in § 7 Abs. 2 WoGBln in dem hier vertretenen Sinne kodifiziert hat, spricht jedenfalls nicht gegen die Annahme, dass auch der Bundesgesetzgeber eine entsprechende Regelung erlassen hätte, zumal sie sachlich und rechtlich angemessen und für die Rechtspraxis notwendig erscheint.

Ist nach alledem auf Notverkäufe, die der Insolvenzverwalter mit Zustimmung der IBB zur Abwendung einer anderenfalls drohenden Zwangsversteigerung tätigt und in deren Gefolge die zur Sicherung der öffentlichen Darlehen eingetragenen Grundpfandrechte gelöscht werden, § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG analog anzuwenden, so endet die Eigenschaft „öffentlich gefördert" mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem durch Grundbuchänderung bewirkten Eigentumsübergang, hier also nach der am 31. Mai 2010 erfolgten Eintragung der Kl. als Eigentümerin im Grundbuch, mit Ablauf des 31. Dezember 2013. Da ein Zuschlag im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG mangels Zwangsversteigerung nicht stattgefunden hat, erscheint es sachgerecht, beim freihändigen Verkauf auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung abzustellen, wie dies jetzt auch in § 7 Abs. 2 WoGBIn geschehen ist. Der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags, wie ihn offenbar die Kl. zunächst für maßgeblich gehalten hatte, kann nicht entscheidend sein, weil der Eigentumserwerb des Käufers damit noch nicht gesichert ist.

Der entscheidenden Kammer ist bewusst, dass die analoge Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG auf Altfälle der vorliegenden Art eine grundsätzlich unerwünschte Auswirkung auf die Mieter der betroffenen Wohnungen hat, die nunmehr von dem alsbaldigen Wegfall der Sozialbindung überrascht werden und nicht drei Jahre Zeit haben, sich auf die geänderte Situation einzustellen. Um dies zu verhindern, bestimmt § 7 Abs. 2 Satz 3 WoGBIn für Neuverträge, den Erwerber im Kaufvertrag zu verpflichten, die Mieter vom Umstand und voraussichtlichen Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft „öffentlich gefördert" zu informieren und diese Verpflichtung bis zum Fristablauf auch eventuellen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen. Indessen hat es der Gesetzgeber des Wohnungsbindungsgesetzes für die in § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG geregelten Zwangsversteigerungsfälle seinerzeit nicht für nötig gehalten, eine Pflicht zur Information der Mieter über das verkürzte Ende der Sozialbindung der Wohnungen zu normieren. Eine solche Verpflichtung besteht deshalb auch nicht, wenn § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBindG auf Altfälle der vorliegenden Art analog angewendet wird. Sie würde hier auch weitgehend leerlaufen, weil das Bindungsende bereits in wenigen Monaten eintreten wird.

Anmerkung: Berufung ist zugelassen, aber nicht eingelegt worden; die Entscheidung ist rechtskräftig.

Stimmt die Fördermittelbank (hier IBB) dem Notverkauf eines mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietwohnhauses durch einen Insolvenzverwalter zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung zu, endet die Wohnungsbindung nach Ablauf einer dreijährigen Nachwirkungsfrist gemäß der §§ 17 Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) bzw. 7 Abs. 2 Wohnraumgesetz Berlin (WoG Berlin). Das entschied das Berliner Verwaltungsgericht – das OVG Berlin-Brandenburg war kürzlich in einem ähnlichen Fall noch von einer zehnjährigen Nachwirkungsfrist ausgegangen.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 6. Oktober 2009, im Grundbuch eingetragen am 31. Mai 2010, erwarb die Eigentümerin das mit öffentlichen Mitteln geförderte Mietwohnhaus mit Zustimmung der IBB vom Insolvenzverwalter, nachdem das Amtsgericht bereits die Zwangsversteigerung über das Mietshaus angeordnet hatte. Die ursprüngliche Fördernehmerin war zuvor zahlungsunfähig geworden, und die IBB hatte deshalb die Fördermittel gekündigt. Die Förderung wurde von der Eigentümerin nicht übernommen. Die zugunsten der IBB im Grundbuch eingetragenen Sicherheiten wurden gelöscht. Eine Teilzahlung aus dem Kaufpreis führte nicht zu einer vollständigen Ablösung der Forderungen der IBB.

Im Oktober 2010 beantragte die Eigentümerin bei der zuständigen Stelle eine Bestätigung darüber, von welchem Zeitpunkt das öffentlich geförderte Mietwohnhaus nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Mit Bescheid vom Oktober 2010 lehnte die zuständige Behörde die Nennung eines konkreten Datums über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" ab und teilte der Eigentümerin mit, dass wegen der nicht vollständigen Rückzahlung der Fördermittel durch die ursprüngliche Fördernehmerin die Wohnungsbindung weiterhin bestehen bleibe und ein Termin für das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" nicht benannt werden kann. Gegen diesen Bescheid legte die Eigentümerin Widerspruch ein und begründet diesen damit, dass die Behörde verpflichtet sei, ein konkretes Datum über das Ende der Wohnungsbindung zu nennen. Nachdem die Behörde auch den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 13. Mai 2011 zurückwies, klagte die Eigentümerin auf Erteilung einer schriftlichen Auskunft über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" des Mietwohnhauses.

Hintergrund: Die Wohnungsbindung endet

• zum Jahresende, in dem die Förderdarlehen vollständig zurückgezahlt worden sind, § 15 Abs. 1 Satz 1 a) WoBindG,

• zum Jahresende nach vorzeitiger Rückzahlung aufgrund einer Kündigung wegen Fördervertragsverletzung durch den Fördernehmer bzw. bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, vgl. § 15 Abs. 1 b) WoBindG,

• nach Ablauf von zehn Jahren zum Jahresende, nachdem der Fördernehmer die Förderdarlehen „freiwillig" vorzeitig zurückgezahlt hat, vgl. § 16 Abs. 1 WoBindG,

• nach Ablauf von drei Jahren nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung, vgl. § 17 WoBindG. Für den Fall eines Notverkaufs sieht das WoBindG keine Regelung vor.

Exkurs: Nach der Föderalismusreform im Jahr 2006 ist die Gesetzgebungszuständigkeit für das Wohnungsbindungsrecht auf die Länder übergegangen. Das Land Berlin hat mit dem WoG Berlin vom 1. Juli 2011 jedoch nur Teilregelungen für das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" in Sonderfällen, wie z. B. der im WoBindG nicht geregelten vorzeitigen Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen bei einem Notverkauf erlassen:

• nach Ablauf von drei Jahren nach vollzogener Eigentumsumschreibung bei einem Notverkauf zur Vermeidung der Zwangsversteigerung, § 7 Abs. 2 WoG Berlin.

Das Verwaltungsgericht Berlin entschied, dass trotz nicht vollständiger Rückzahlung eines Förderdarlehens im Rahmen eines Notverkaufs eine dreijährige Wohnungsbindung nach § 17 WoBindG besteht. Für eine (analoge) Anwendung der Nachbindungsregelungen gemäß §§ 15 und 16 WoBindG war kein Raum, da eine vollständige Rückzahlung der Förderdarlehen nicht erfolgte.

Zur Begründung führte das Verwaltungsgericht Berlin aus, dass bei Fallgestaltungen, in denen die Fördermittelbank – hier IBB – zur Abwendung der ansonsten drohenden Zwangsversteigerung einem Notverkauf durch den Insolvenzverwalter zugestimmt und die Löschung der öffentlichen Grundschulden bewilligt hat, die Sachverhalte des Notverkaufs durch einen Insolvenzverwalter zur Abwendung einer drohenden Zwangsversteigerung und der Zwangsversteigerung eines ehemals öffentlich geförderten Hauses im Sinne des § 17 WoBindG im wirtschaftlichen Ergebnis vergleichbar sind.

Für den Notverkauf treffe der Wortlaut des § 17 WoBindG keine Regelungen. Die bestehende Lücke sei durch eine Analogie zu schließen. Die Vergleichbarkeit von Normzweck und Interessenlage folgt daraus, dass die Zwangsversteigerung sowie der Notverkauf eines Objektes aus einer Notsituation des ursprünglichen Grundstückseigentümers erfolgen.

Für die Vergleichbarkeit spreche im vorliegenden Fall ebenfalls, dass nach Eigentumsübertragung des Grundstücks an die Eigentümerin im Rahmen des Notverkaufs – wie bei einem Zuschlag gemäß § 17 WoBindG – die Grundpfandrechte zugunsten der Fördermittelbank (IBB) nach Erteilung der Löschungsbewilligung gelöscht worden sind. Für Notverkäufe aus der Zeit nach Erlass des WoG Berlin (1. Juli 2011) und dem entsprechenden Antrag über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" gilt die Vorschrift des § 7 WoG Berlins.

Die mittlerweile rechtskräftige Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin überrascht, da das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg in einem Urteil vom 12. Januar 2012 zum Aktenzeichen - OVG 5 B 3.09 (GE 2013, 1350) - in einem ähnlichen Fall entschieden hatte, dass die Wohnungsbindung nach einer Sanierungsvereinbarung zwischen der Fördermittelbank und dem Fördernehmer – zur Abwendung einer drohenden Insolvenz – nicht über § 17 WoBindG mit seiner kürzeren dreijährigen Nachwirkungsfrist, sondern nach § 16 WoBindG mit seiner zehnjährigen Nachwirkungsfrist zu beurteilen sei.

Von der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin dürften solche Eigentümer profitieren, die im Rahmen eines Notverkaufs durch einen Insolvenzverwalter mit Zustimmung der IBB und zur Abwendung einer drohenden Zwangsversteigerung nunmehr einen (erstmaligen) Antrag über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" bei der zuständigen Behörde stellen.

Interessant wird es jedoch sein, wie in Zukunft Gerichte nach dieser Entscheidung den Fall beurteilen werden, wenn ein Notverkauf zwar mit Zustimmung der IBB, jedoch ohne Einschaltung eines Insolvenzverwalters stattfindet. Denn eine generelle Anwendung von § 17 WoBindG bzw. § 7 Abs. 2 WoG Berlin mit der dreijährigen Nachwirkungsfrist auf jegliche „Notverkaufsfälle" ist dem Urteil der 16. Kammer des VG Berlin wegen des Einzelfallcharakters nicht zu entnehmen.

Der Wortlaut des § 7 Abs. 2 WoG Berlin spricht allerdings auch bei einem Notverkauf mit Zustimmung der IBB und ohne Einschaltung eines Insolvenzverwalters für dessen Anwendung.