Sozialer Wohnungsbau

Sozialer Wohnungsbau; Bestandsgebäude; Mieterhöhung; Zustimmung; Bedingung; Ermessen; Instandsetzung; Modernisierung; bauliche Änderungen; Fassadenwärmedämmung; Putzschäden; Schadensgrad; hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage mit Einbau von Thermostatventilen; Nachrüstungspflichten; bedingte Anforderungen; vom Bauherrn nicht zu vertretende Änderungen; Eigentumsrecht; Verhältnismäßigkeit; allgemeines Persönlichkeitsrecht; Feststellungsklage; Bescheidungsklage

1. Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV (hier: Wärmedämmung im Zusammenhang mit Instandsetzung der Fassade) beruhen nicht auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

2. Bei preisgebundenem Wohnraum ist deshalb die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung erforderlich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Beteiligten streiten um die Befugnis der Kl. zur Mieterhöhung für ihre Sozialwohnungen.

Die Kl. ist Eigentümerin des Grundstücks S. [...], auf dem 1981 im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau ein Gebäude mit 82 Wohneinheiten errichtet wurde. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2009 teilte die Kl. der Investitionsbank Berlin (IBB) mit, man beabsichtige, bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung, u. a. an den Fassadenflächen, durchzuführen. Da die Fassade einen Schadensgrad von mehr als 20 % aufweise, sei nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems erforderlich. Zudem solle ein hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage einschließlich Einbau von Thermostatventilen erfolgen. Die um die Instandsetzungsanteile bereinigten mietumlagefähigen Kosten würden zu einer Mieterhöhung von rund 0,57 ˇ/m2/mtl. führen. Da eine bloße Instandsetzung der Fassade aus den genannten Gründen ausscheide, handele es sich um eine bauliche Maßnahme, die sie nicht zu vertreten habe. Hierzu bitte sie um Stellungnahme.

Die IBB besichtigte daraufhin das Objekt und vermerkte, ein entsprechender Bauantrag sei am 29. September 2009 gestellt worden, weshalb die Maßnahme noch den Vorschriften der EnEV 2007 unterliege; es handele sich aber nicht um eine zwingend vorgeschriebene Maßnahme, die der Bauherr nicht zu vertreten habe.

Mit Bescheid vom 16. Dezember 2009 stimmte die IBB namens und im Auftrag des Bewilligungsausschusses folgenden baulichen Änderungen als Modernisierung zu:

- Wärmedämmung der Fassade und

- hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage sowie Folgemaßnahmen. Die Zustimmung ergehe unter der Bedingung, dass die Miete nach Modernisierung das allgemein zumutbare Mietniveau gleichwertiger Sozialwohnungen von derzeit 5,75 ˇ/m2 Wohnfläche monatlich nicht übersteige. Sofern eine Überschreitung vorliege, sei für den übersteigenden Betrag eine Mieterhöhungsverzichtserklärung abzugeben. Sofern aber nachvollziehbar dargelegt werden könne, dass die baulichen Änderungen zu einer Senkung der Betriebskosten führten, dürfe die Mietobergrenze um diesen eingesparten Betrag (also mietenneutral) überschritten werden.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die [...] Klage, mit der die Kl. ein Feststellungsbegehren, hilfsweise ein Gestaltungsbegehren verfolgt. [...]

Die Klage, die in erster Linie auf die Feststellung der Zustimmungsfreiheit nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 und lediglich hilfsweise auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Zustimmung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970 gerichtet ist, hat weder mit dem Hauptantrag noch mit dem Hilfsantrag Erfolg.

[...] Die im Schreiben vom 2. Oktober 2009 beschriebenen Baumaßnahmen auf dem Grundstück der Kl. stellen zur Überzeugung der entscheidenden Kammer keine baulichen Änderungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 dar.

Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, der bauliche Änderungen aufgrund von Umständen vorgenommen hat, die er nicht zu vertreten hat, die dadurch erhöhten laufenden Aufwendungen in eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung einstellen (und die Mieten entsprechend erhöhen). Diesem gesetzlichen Tatbestand unterfallen in der Regel alle Baumaßnahmen, die auf öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen beruhen oder die der Bauherr nicht abwenden kann (vgl. Heix, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band VI, § 6 NMV Anm. 2, unter Verweisung auf Pergande/Heix, a.a.O., § 11 II. BV Anm. 9). Hierzu werden Vornahmepflichten infolge baupolizeilicher Anordnungen oder gesetzlicher Neuregelungen gerechnet, häufig verbunden mit Ausführungsfristen, Überwachungsbefugnissen hoheitlicher Stellen und Sanktionsmöglichkeiten für den Fall der Nichtbefolgung. Beispielhaft sind in diesem Zusammenhang zu nennen die Pflicht zum nachträglichen Einbau von Sicherheitseinrichtungen bei Heizungs- und Aufzugsanlagen, das Anbringen von Außenbeleuchtungen an Hausnummern oder die Umstellung von Stadt- auf Erdgas sowie gemeindlicher Anschlusszwang. In solchen Fällen soll der Vermieter befugt sein, die erhöhten laufenden Aufwendungen, deren Entstehen für ihn unvermeidlich war, in eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen und die Kostenmiete entsprechend zu erhöhen, ohne dass es noch einer Zustimmung der Bewilligungsstelle bedarf.

Zu den Umständen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, müssen auch die sogenannten Nachrüstungspflichten nach den Energieeinsparverordnungen gerechnet werden, die unabhängig vom Willen des Grundeigentümers zu befolgen sind. Zu diesen Nachrüstungspflichten gehören die zwingend vorgeschriebenen Maßnahmen nach § 10 Abs. 1 und 2 EnEV 2007 (vom 24. Juli 2007, BGBI. I S. 1519), nämlich die unter Fristsetzung angeordnete Pflicht zur Ersetzung sogenannter Uraltheizkessel, die vor 1978 eingebaut wurden, und zur Dämmung bestimmter Geschossdecken sowie von Heizungs- und Warmwasserleitungen (vgl. auch die entsprechenden Regelungen in § 10 Abs. 1 bis 4 EnEV 2009 vom 29. April 2009, BGBI. I S. 954). Auch diesen ihm durch öffentlich-rechtliche Bestimmungen auferlegten Verpflichtungen kann sich der Vermieter nicht entziehen. Dies rechtfertigt es, ihm zu gestatten, die daraus entstehenden erhöhten Kosten ebenfalls ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle auf die Miete umzulegen. Zu den so verstandenen Nachrüstungspflichten gehören die hier in Rede stehenden Maßnahmen indessen nicht.

Mit den Kosten verbindlich angeordneter Nachrüstungen nicht ohne Weiteres vergleichbar sind die Kosten für sogenannte Ohnehin-Maßnahmen, die der Bauherr ohnehin, aus welchen Gründen auch immer, durchführen will, wie z. B. Instandsetzungen und Renovierungen, und bei deren Umsetzung er sich nunmehr bestimmten rechtlichen Anforderungen gegenüber sieht, ohne aber gesetzlich zur Durchführung dieser Arbeiten gezwungen zu sein. Zu diesen „bedingten Anforderungen" bei der Veränderung von Bauteilen nach den Energieeinsparverordnungen rechnen etwa die hier in Rede stehende Erneuerung von Außenputz sowie Maßnahmen an außen liegenden Fenstern und Türen, an Decken, Dächern und Dachschrägen (vgl. § 9 Abs. 1 i.V.m. Anlage 3 Nr. 1 bis 6 EnEV 2007 und EnEV 2009). Da die Energieeinsparverordnungen - gleich welchen Jahrgangs - den Eigentümer unstreitig nicht, schon gar nicht unter Fristsetzung und Sanktionsdrohung, dazu zwingen, an den Fassaden von Bestandsgebäuden eine Wärmedämmung vorzunehmen oder einen hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage einschließlich des erneuten Einbaus von Thermostatventilen durchzuführen, Zeitpunkt und Umfang solcher Maßnahmen danach vielmehr dem freien Willen des Eigentümers überlassen sind, hält es die Kammer für sachgerecht, entsprechende Baumaßnahmen nicht dem Bereich derjenigen Arbeiten zuzurechnen, die der Eigentümer, weil sie für ihn unausweichlich sind, nicht zu vertreten hat im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970, und die deshalb ohne Weiteres eine Mieterhöhung rechtfertigen. Vielmehr erscheint es ausreichend, solche „Ohnehin-Maßnahmen", sofern es sich dabei um Modernisierungen i.S.d. § 11 Abs. 6 II. BV handelt, und das damit verbundene Mieterhöhungsverlangen unter den Zustimmungsvorbehalt des § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970 zu stellen. Dies entspricht der Zielsetzung des Sozialen Wohnungsbaurechts, sicherzustellen, dass der fragliche Wohnungsbestand als preisgünstiger Wohnraum für die breiten Schichten des Volkes erhalten bleibt.

An dieser rechtlichen Einschätzung ändert sich auch nichts durch den Umstand, dass der Schadensgrad der Fassaden im Einzelfall die Bagatellgrenze der maßgeblichen Energieeinsparverordnung überschreitet. Zwar trifft es zu, dass der Eigentümer, der sich zu einer baulichen Maßnahme an den Fassaden seines Gebäudes entschließt, zur Vornahme von Wärmedämmungsmaßnahmen gezwungen ist, sofern sein Vorhaben die jeweilige Bagatellgrenze (nach § 9 Abs. 4 EnEV 2007: 20 %, nach § 9 Abs. 3 EnEV 2009: 10 % der betreffenden Fläche) übersteigt. Nach den Energieeinsparverordnungen behält aber der Bauherr auch bei einem Schadensgrad jenseits der Bagatellgrenzen die freie Entscheidung, ob er überhaupt Baumaßnahmen, zumal in dieser Größenordnung, durchführen will. Auch der Zeitpunkt der Baumaßnahmen steht danach in seinem Belieben. Bleibt er mit seinen Maßnahmen unter der Bagatellgrenze, so stellen die Energieeinsparverordnungen keine besonderen Anforderungen an die Putzerneuerung. Ohnehin wird der Eigentümer es regelmäßig in der Hand haben, durch kontinuierliche Instandhaltungsmaßnahmen zu verhindern, dass die Bagatellgrenze überhaupt erreicht oder gar überschritten wird. Unterlässt er solche Maßnahmen oder entschließt er sich unabhängig vom Umfang der Putzschäden aus freiem Willen, etwa aus wirtschaftlichen Erwägungen oder zur Wertsteigerung des Objekts, zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an den Fassaden seines Gebäudes, so gebietet dies keine Gleichsetzung der Maßnahmen mit solchen, zu deren Durchführung er rechtlich verpflichtet ist und die er deshalb nicht zu vertreten hat im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970. Wollte man dies anders sehen, so könnte der Eigentümer die Erforderlichkeit der Maßnahmen und mithin die Miethöhe selber steuern, indem er notwendige Renovierungen hinauszögert und die Instandhaltungsmaßnahmen so terminiert, dass die Bagatellgrenze überschritten ist, wie der Bekl. zutreffend dargelegt hat.

Dass der hydraulische Abgleich der Heizungsanlage und der Einbau neuer Thermostatventile zu den „Nachrüstungspflichten" im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 gehören könnten, ist weder vorgetragen noch sonst erkennbar.

Auf die von den Beteiligten diskutierten Fragen der maßgeblichen Fassung der Energieeinsparverordnung, des Umfangs der Schädigung der einzelnen Fassadenteile des Gebäudes sowie der baurechtlichen Genehmigungsbedürftigkeit des Vorhabens kommt es nach alledem nicht an.

2. Der auf eine erneute, ermessensfehlerfreie Entscheidung über das Begehren auf Zustimmung zur (Mieterhöhung wegen) Modernisierung gerichtete Hilfsantrag ist als Bescheidungsklage im Sinne von § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO zulässig. Nach Auffassung der Kammer stellt die von der IBB im Ermessensweg ausgesprochene Beschränkung der Zustimmung, dass nämlich die Kosten nur bis zu der im Bescheid genannten Kappungsgrenze auf die Miete umgelegt werden dürfen und für den übersteigenden Betrag eine Mieterhöhungsverzichtserklärung zu unterzeichnen ist, keine „echte", vom Regelungsgehalt der Entscheidung trennbare Bedingung im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG dar. Vielmehr hat die IBB in Gestalt einer „Bedingung" dem Antrag nur teilweise entsprochen, so dass es sich um eine Teilgenehmigung bzw. eine Inhaltsbestimmung handelt, durch die die Zustimmung näher konkretisiert wird. Teilgenehmigung und Inhaltsbestimmung sind aber als sogenannte „unechte Nebenbestimmungen" nach herrschender Meinung, der die Kammer folgt, nicht isoliert anfechtbar (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990 - 8 C 67/87 -, NVwZ 1990, 866). Für die damit statthafte Bescheidungsklage besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis, weil die Mietpreisbindung fortbesteht und für die Umlage der Modernisierungskosten auf die Kostenmiete die Zustimmung der IBB als Bewilligungsstelle erforderlich ist. Als Vermieterin ist die Kl. klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO).

Die Klage ist aber unbegründet, denn die Kl. kann die begehrte Neubescheidung nicht beanspruchen (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Die Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sind - im Anschluss an Satz 1 der Vorschrift - in § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970 geregelt. Danach kann der Vermieter die erhöhten Aufwendungen auch dann in eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung einstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle solche bauliche Änderungen vorgenommen hat, die eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 6 II. BV bewirken.

Die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV 1970 (vgl. auch § 11 Abs. 7 II. BV) steht nach einhelliger Auffassung im nach § 114 VwGO gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren pflichtgemäßen Ermessen des Bekl. Die entscheidende Kammer vermag indessen nicht zu erkennen, dass die der Kl. erteilte Zustimmung ermessensfehlerhaft ist, weil die IBB die gesetzlichen Grenzen ihres Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Es lässt sich nicht feststellen, dass die Beschränkung der Zustimmung unverhältnismäßig ist oder gegen das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG verstößt, wie aber die Kl. meint.

Bei ihrer Abwägung hat die Bewilligungsstelle auch berücksichtigt, ob die erhöhten Mieten noch für breite Schichten des Volkes tragbar sind. Sie durfte ihre Zustimmung deshalb ermessensfehlerfrei davon abhängig machen, dass die geltenden Mietobergrenzen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nicht überschritten werden (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990, a.a.O., sowie Pergande/Heix, a.a.O., § 11 II. BV Anm. 10.6, S. 90). Dies anerkennt im Grundsatz auch die Kl. Sie wendet sich aber dagegen, dass ihr die Amortisierung der Kosten für die fraglichen Baumaßnahmen auf Dauer versagt bleibt, weil die Kostenmiete in dem Objekt die weiterhin gültige Kappungsgrenze von 5,75 €/m2 bereits übersteige und mithin eine Mieterhöhung wegen dieser Maßnahmen auf Dauer ausgeschlossen sei.

Nach Auffassung der Kammer stellt aber die auf eine Begrenzung der Mieterhöhung zielende Einschränkung der Zustimmung zu den als Modernisierung anerkannten Maßnahmen der Fassadendämmung und des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage die verfassungsrechtliche Gewährleistung der Privatnützigkeit des Eigentums nicht in Frage. Der Bekl. hat vielmehr zutreffend darauf hingewiesen, dass sich die fragliche Beschränkung als Pendant zur öffentlichen Förderung darstellt. Der Fördernehmer hat sich in Kenntnis der Mietobergrenzen freiwillig in das Fördersystem hinein begeben, die Förderung entgegengenommen und sich den Förderungsbedingungen unterworfen. Er muss deshalb gewisse Beschränkungen der Rentabilität des Objekts hinnehmen. Auch das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 26. Januar 1990, a.a.O.) hat entschieden, dass es bei dem in gesteigertem Maße sozialgebundenen Eigentum an öffentlich geförderten Mietwohnungen, auf deren Nutzung einkommensschwache Wohnungssuchende angewiesen sind, für die Gewährleistung der Privatnützigkeit des Eigentums genügt, wenn der Eigentümer den Wohnraum zu Bedingungen vermieten kann, die zwar nicht optimal, ihm aber wirtschaftlich zuzumuten sind. Davon ist vorliegend auszugehen.

Zwar räumt auch der Bekl. ein, dass die Kl. die erhöhten Kosten für die mittlerweile durchgeführten Baumaßnahmen auf Dauer nicht auf die Miete wird umlegen dürfen, wenn die Kostenmiete in ihrem Objekt die Mietobergrenze von 5,75 €/m2 Wohnfläche monatlich schon zuvor erreicht bzw. überschritten hatte, mit der Folge, dass eine weitere Anhebung der Miete aus diesem Grunde ausscheidet. Der Bekl. hat jedoch im Erörterungstermin noch einmal - wie schon in dem der Kl.seite bekannten Parallelverfahren VG 16 K 248.09 - auf seine Verwaltungspraxis verwiesen und klargestellt, dass die Bindung an die derzeitige Kappungsgrenze nur für die hier in Rede stehenden Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber für zukünftige Maßnahmen gilt, welche an den dann gültigen Mietobergrenzen zu messen sein werden. Sofern die Kostenmiete in dem Objekt schon zurzeit der Modernisierung über der Kappungsgrenze gelegen hat, kann die Kl. weiterhin diese preisrechtlich zulässige Miete fordern. Ohnehin sind die Sozialmieten durch eine Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung zum 1. Januar 2011 angestiegen und können durch die planmäßigen Degressionen der Förderung weiter ansteigen. Ferner bleibt dem Vermieter die Eigenkapitalverzinsung (in Höhe von ca. 4 %) erhalten.

Der Bekl. hat ferner den bereits in dem angegriffenen Bescheid enthaltenen Hinweis noch einmal erläutert, dass dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt wird, die infolge der Wärmedämmungsmaßnahmen eingetretene Betriebskostenersparnis nach entsprechendem Nachweis und Prüfung durch die IBB wieder auf die Miete umzulegen. Das heißt, dass der Vermieter die zu errechnende Einsparung insbesondere an Heizkosten, die den Mietern wirtschaftlich zugute kommt und zu einer Verminderung ihrer monatlichen Belastung führen würde, in eben diesem Umfang auf die Kaltmiete aufschlagen darf, so dass sich im Ergebnis an der monatlichen Belastung der Mieter nichts ändert, die Maßnahme also mietenneutral bleibt, während der Vermieter von der entsprechenden Mieterhöhung profitiert. Die Vertreter der IBB haben im Erörterungstermin sogar gemutmaßt, dass die von der Kl. errechnete Mieterhöhung von rund 0,57 €/m2 in etwa der Heizkostenersparnis entsprechen könnte.

Vor diesem Hintergrund erscheint die Beschränkung der Zustimmung, deren Eignung und grundsätzliche Erforderlichkeit zur Sicherstellung eines ausreichenden Bestandes an preiswerten Sozialwohnungen außer Zweifel steht, auch nicht unverhältnismäßig, schon weil die Möglichkeit, die Heizkostenersparnis nachzuweisen und entsprechend auf die Miete umzulegen, die von der Kl. angestrebte, vom Bekl. aber versagte Umlegung der Modernisierungskosten weitgehend kompensieren dürfte. Gründe, die es unzumutbar erscheinen lassen könnten, die Heizkostenersparnis nachzuweisen, hat die Kl., deren Vertreter in der mündlichen Verhandlung lediglich beiläufig auf damit verbundene Kosten hingewiesen hat, nicht substantiiert dargetan. Ebenso wenig hat sie angeben können, warum sie entgegen ihrer noch im Erörterungstermin geäußerten Absicht die entsprechende Berechnung nicht durchgeführt hat bzw. warum sie die - so ihr Vertreter in der mündlichen Verhandlung - möglicherweise doch schon durchgeführte Berechnung nicht zur Prüfung vorgelegt hat.

Hat es die Kl. damit versäumt, den Eindruck der wirtschaftlichen Zumutbarkeit zu entkräften, so lässt sich nicht feststellen, dass die Beschränkungen der Zustimmung nicht verfassungskonform und deshalb ermessensfehlerhaft sind. Die aus der Begrenzung der Mieterhöhung auf den Umfang der Betriebskostenersparnis resultierende Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) muss die Kl. als Folge der Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbauförderungsmittel ebenfalls hinnehmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1990, a.a.O.).

3. [...]

4. Die Kammer hat die Berufung zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die Frage, ob auch Baumaßnahmen, die den sogenannten bedingten Anforderungen nach den Energieeinsparverordnungen unterfallen, Maßnahmen im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 darstellen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, ist über den entschiedenen Einzelfall hinaus von Bedeutung für die Entscheidungspraxis des Bekl. und, soweit ersichtlich, obergerichtlich noch nicht geklärt.

Modernisierungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter gezwungen wird (die er nicht zu vertreten hat, sog. „unvertretbare Maßnahmen"), sind gesetzlich privilegiert: Der Mieter hat sie ohne Wenn und Aber zu dulden und eine daraus resultierende Mieterhöhung auch zu bezahlen. Das gilt für preisfreien wie preisgebundenen Wohnraum (§ 6 NMV) gleichermaßen; bei Sozialwohnungen ist in diesen Fällen die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der geänderten Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht erforderlich. Fraglich ist, was bei den sog. bedingten Anforderungen der EnEV gilt. Konkret: wenn der Vermieter nicht erzwungene Modernisierungsmaßnahmen durchführt und als Folge davon auch noch zusätzliche – in diesem Falle erzwungen – Baumaßnahmen nach der EnEV durchführen muss. Das VG Berlin (weil eine Sozialwohnung betroffen war) hatte sich – soweit ersichtlich als erstes Gericht – mit dieser wichtigen Frage zu befassen und entschied: Baumaßnahmen aufgrund „bedingter Anforderungen" nach der EnEV sind keine „unvertretbaren Maßnahmen". Die Folge: Sie sind wie normale Modernisierungsmaßnahmen zu behandeln, also rechtzeitig und formell korrekt anzukündigen, und der Mieter kann Härtegründe vorbringen – schon deshalb verdient das Urteil Fragezeichen.

Die Vermieterin wollte die Fassade des im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnhauses instand setzen. Da die Fassade einen Schadensgrad von mehr als 20 % aufwies, war sie nach der EnEV zur Anbringung einer Wärmedämmung verpflichtet. Sie meinte, es handele sich um eine von ihr nicht zu vertretende Maßnahme, weswegen eine Mieterhöhung auch ohne Zustimmung der IBB möglich sei, und klagte gegen den entgegenstehenden Bescheid.

Mit Urteil vom 24. November 2011 wies das Verwaltungsgericht Berlin die Klage ab, da es sich nicht um die Kosten verbindlich angeordneter Nachrüstungen handele. Vielmehr sei es dem freien Willen des Eigentümers überlassen, den Zeitpunkt und den Umfang der Instandsetzungsmaßnahmen zu bestimmen, bei denen die bedingten Anforderungen (hier: Wärmedämmung) nach der EnEV einzuhalten seien. Wollte man das anders sehen, könnte der Eigentümer die Erforderlichkeit der Maßnahmen und mithin die Miethöhe selber steuern, indem er notwendige Renovierungen hinauszögert und Instandhaltungsmaßnahmen so terminiert, dass die Bagatellgrenze (Schäden von mehr als 10 % oder 20 %) überschritten ist. Es sei auch Aufgabe der Bewilligungsstelle, die Zustimmung zur Mieterhöhung daran auszurichten, ob die erhöhten Mieten noch für breite Schichten des Volkes tragbar sind. Die Klägerin könne sich nicht darauf berufen, dass ihr die Amortisierung der Kosten auf Dauer versagt bleibe. Das müsse sie als Folge der Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbauförderungsmittel hinnehmen.

Bei preisgebundenem Wohnraum hat die Bewilligungsstelle zu prüfen, ob eine Modernisierungsmaßnahme zu einer Mieterhöhung führen kann. Das gilt auch für im Interesse der Allgemeinheit erwünschte Baumaßnahmen zur Energieeinsparung (BGH, VIII ZR 149/03, GE 2004, 620). Die gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen, die eine solche Prüfung entbehrlich machen, stellen einen Ausnahmefall dar, so dass auf den ersten Blick die Entscheidung des Verwaltungsgerichts zu den bedingten Anforderungen nach der EnEV zutreffend erscheint (ähnlich wohl auch Kinne, ZMR 2004, 398), da der Eigentümer Ausmaß und Zeitpunkt der Instandsetzungsmaßnahme selbst bestimmt. Bei näherem Hinsehen ergeben sich jedoch Zweifel.

Einer Mieterhöhung vorgeschaltet ist die Prüfung, ob und in welchem Umfang der Mieter eine bauliche Maßnahme zu dulden hat. Die Regelung in § 554 BGB gilt für alle Mietverhältnisse (preisfrei, preisgebunden, Geschäftsraum), betrifft aber nur Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Nicht geregelt sind die dem Vermieter aufgezwungenen Baumaßnahmen, für die nur (bei Wohnraum) Vorschriften zur Mieterhöhung gelten (§ 559 BGB; § 6 NMV). Solche Maßnahmen muss der Mieter nach Treu und Glauben immer dulden, ohne dass es einer formellen Ankündigung nach § 554 BGB bedarf (BGH, VIII ZR 110/08, GE 2009, 646). Wenn eine Instandsetzungsmaßnahme mit einer Modernisierungsmaßnahme zusammentrifft, gelten die strengen Ankündigungspflichten für Modernisierungsmaßnahmen (Münchener Kommentar/Bieber, 6. Auflage 2012, Rn. 9 zu § 554 BGB), da bei einer Modernisierung immer auch die Interessen des Mieters mit zu berücksichtigen sind. Für vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen, die mit anderen Baumaßnahmen (Modernisierung oder Instandsetzung) zusammentreffen, gilt das nicht, da der Mieter diese immer dulden muss. Auch bedingte Anforderungen nach der EnEV muss der Vermieter zwingend erfüllen.

Aus § 559 BGB folgt, dass eine Mieterhöhung immer berechtigt ist für Maßnahmen, die der Vermieter durchführen und die der Mieter einschränkungslos dulden muss. Für preisgebundenen Wohnraum ergibt sich aus § 6 NMV nichts anderes, denn die Zustimmung der Bewilligungsstelle ist nur für Modernisierungsmaßnahmen (die der Vermieter durchführen kann oder eben auch nicht) vorgesehen. Das Argument, anderenfalls könne der Eigentümer die Instandsetzungsmaßnahmen so lange hinauszögern, bis die Bagatellgrenze von 10 % oder 20 % überschritten ist, ist nicht zwingend. Ob und wann ein Eigentümer Änderungen an Außenwänden, Fenstern oder Dächern vornehmen lässt, richtet sich nach einer Vielzahl von Faktoren; der trickreiche Vermieter, der sich so eine Mieterhöhungsmöglichkeit „erschleicht", dürfte die Ausnahme sein. Auch bedingte Anforderungen nach der EnEV berechtigen daher zur Mieterhöhung sowohl bei preisfreiem als auch bei preisgebundenem Wohnraum.