sozialer Wohnungsbau

sozialer Wohnungsbau; Abstandszahlung

Zulässigkeit von Abstandszahlungen für Möbelübernahme bei sozialem Wohnungsbau.

Der Kl. ist Mieter einer Sozialbauwohnung, der Bekl. war Vormieter. Die Parteien haben eine Vereinbarung geschlossen, wonach der Kl. sich zur Zahlung von 15.000 DM an den Bekl. als Gegenleistung für die Übernahme verschiedener Einrichtungsgegenstände verpflichtete. Die Vereinbarung sollte mit Abschluß eines Mietvertrages zwischen dem Kl. und dem Vermieter gültig werden. Der Mietvertrag wurde abgeschlossen, die Abstandsvereinbarung gezahlt. Vorliegend verlangt der Kl. - er-folglos - Rückzahlung.

Diese vertragliche Vereinbarung ist nicht deswegen nichtig, weil sie gegen ein gesetzliches Verbot verstieße (§ 134 BGB).

Insbesondere verstößt die Vereinbarung nicht gegen mietpreisrechtliche Vorschriften. Namentlich § 9 Abs. 1 WoBindG ist durch die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung nicht berührt. Diese Vorschrift ist ihrem Wortlaut nach zwar nicht eindeutig; sie ist jedoch dahin auszulegen, daß sie nur zwischen dem - hier nicht beteiligten - Vermieter und dem Mieter getroffene Abreden erfaßt. Insoweit schließt sich die Kammer der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 28. Oktober 1981 - VIII ZR 150/80 (NJW 1982, S. 1040 f.) an.

Soweit namentlich im Schrifttum entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofes die Ansicht vertreten wird, die Bestimmung des § 9 Abs. 1 WoBindG sei anwendbar, wird die Meinung im wesentlichen mit dem Zweck dieser Vorschrift, der darin bestehe, daß der kommende Mieter - hier der Kl. - nicht gezwungen sein solle, Leistungen zu erbringen, die dem Zweck der Preisbindung entgegenstehen und ihn dadurch umgehen, daß durch zusätzliche Leistungen ein eben nicht angemessenes Nutzungsentgelt erzielt werde, begründet (vgl. nur Wiek, Verdeckte Abstandsverträge über preisgebundene Neubauwohnungen, NJW 1983, S. 2925 ff., Voelskow, Mietrecht, Rn. III 216 ff.). Bei dieser Betrachtungsweise wäre es in der Tat unerheblich, ob die Leistungen an den Vermieter oder an den weichenden Mieter - hier den Bekl. - erbracht worden sind. Diese Ansicht berücksichtigt allerdings einseitig die Interessen des Nachmieters und verkennt, daß der Vormieter - hier der Bekl. - keineswegs in einer Position ist, die ihm Machtausübung entsprechend den Möglichkeiten des Vermieters ermöglichte. Insbesondere in dem hier gegebenen Fall, in dem der Bekl. als wei-chender Mieter bereits gekündigt hat und (naturgemäß) Vorschläge über den Nachfolgemieter unterbreiten kann, jedoch keinen weitergehenden Einfluß darauf hat, ob der Vermieter mit dem von ihm Vorgeschlagenen tat-sächlich einen Vertrag abschließt, berücksichtigt diese Auffassung nur einseitig die Interessen des Nachfolgemieters - hier des Kl. -. Hinzu kommt schließlich, daß es sich dem Wortlaut und dem Inhalt der Vereinbarung nach zunächst nicht um eine Abstandsvereinbarung, sondern um eine Ab-lösevereinbarung handelt, also um einen Vertrag, in dem es nicht um die Zahlung eines Betrages für die Überlassung der Wohnung, sondern um die Zahlung eines Entgeltes für die Übernahme von Einrichtungsgegenständen geht. Allerdings kann sich auch eine Ablösevereinbarung als Abstandsvereinbarung darstellen, wenn der Wert der überlassenen Gegenstände den Wert der überlassenen Gegenstände nicht erreicht. Dabei kommt es jedoch nicht auf den Zeitwert, den die Gegenstände bei Überlassung haben, an; vielmehr ist der Gebrauchswert maßgeblich. Dieser Gebrauchswert ist der Wert, den die Überlassung der Gegenstände für öden Übernehmer hat; dabei sind beispielsweise Gesichtspunkte wie die Kosten, die der Einbau der überlassenen Gegenstände erfordert hat oder welche Beträge der Kl. aufwenden müßte, wenn er selbst die Einrichtung entsprechend herstellen wollte, zu berücksichtigen. Ausgehend von dem Mißverständnis, daß allein der Zeitwert der Gegenstände maßgeblich sei, hat der Kl. jedoch keine hinreichend genauen Anhaltspunkte für die Er-mittlung des Gebrauchswertes vorgetragen.

Der Vertrag zwischen den Parteien ist auch nicht wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB) - insbesondere nicht wegen Wuchers (§ 138 Abs. 2 BGB) - nichtig.

Eine Nichtigkeit wegen Wuchers scheitert schon daran, daß die besonderen Voraussetzungen, die die Vorschrift des § 138 Abs. 2 BGB an diesen Unterfall der Sittenwidrigkeit stellt, ersichtlich nicht vorliegen; dafür, daß der Bekl. eine Zwangslage des Kl., seine Unerfahrenheit, seinen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Kl. ausgenutzt hätte, ist kein Anhaltspunkt gegeben; der Kl. hat derartiges auch nicht behauptet. Angesichts des Umstandes, daß im übrigen jedoch die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen dieser Spezialvorschrift vorliegen, ist ein Rückgriff auf die allgemeine Bestimmung der Sittenwidrigkeit ausgeschlossen. Es müßten besondere Umstände vorliegen, die zur Sittenwid rigkeit des Rechtsgeschäftes führen. Solche besonderen Umstände liegen jedoch nicht vor. Allerdings wird der Handel mit Mietwohnungen im Hin-blick auf die vielfältigen, Abstandleistungen verbietenden gesetzlichen Be-stimmungen als sittenwidrig angesehen; vorliegend wird die Leistung je-doch gerade nicht dafür erbracht, daß der Bekl. seine Wohnung aufgibt, sondern sie wird gezahlt für bestimmte Gegenstände, die in der Wohnung verbleiben sollen, wenn der Kl. sie übernimmt. Auch wenn angenommen wird, daß bei überhöhtem Entgelt für die Überlassung derartiger Einrichtungsgegenstände objektiv eine verdeckte Abstandsvereinbarung vorliege, müßten sich für die Annahme der Sittenwidrigkeit Anhaltspunkte dafür ergeben, daß seitens des Bekl. lediglich eine Umgehung gesetzlicher Be stimmungen beabsichtigt war, daß er also tatsächlich nicht für die Einrichtungsgegenstände ein Entgelt verlangte, sondern für die Überlassung der Wohnung. Angesichts des Umstandes, daß er keinen entscheidenden Einfluß auf die Vergabe der Wohnung hatte, seinerseits schon gekündigt hatte, als es zwischen den Parteien zum Vertragsschluß kam, und schließlich einen - wenn auch verhältnismäßig geringfügig - höheren Preis bei Übernahme der Gegenstände durch ihn gezahlt hat, liegen Anhaltspunkte für ein sittenwidriges Verhalten seitens des Bekl. nicht vor.