Sozialer Wohnungsbau

Sozialer Wohnungsbau; Kostenmiete; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Nachwirkungsfrist

1. Die neugebildete Kostenmiete für eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Mietwohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet und für die eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV (1970) aufgestellt worden ist, bedarf der Genehmigung der Bewilligungsstelle nach § 5 a Absatz 3 Satz 1 NMV (1970).

2. Hierfür ist es nicht erheblich, ob die öffentlichen Mittel vorzeitig zurückgezahlt worden sind, wenn die Nachwirkungsfrist gemäß § 16 Absatz 1 WoBindG noch nicht verstrichen ist.

A. Mit seinem auf Art. III Absatz (künftig: Abs.) 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (nachstehend: MietRÄndG) gestützten Vorlagebeschluß (in Zukunft: VB) will das Landgericht die Klärung der im Anschluß wiedergegebenen Rechtsfragen erwirken: 1. Bedarf die neugebildete Miete für eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet worden ist und bezüglich der eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV aufgestellt worden ist, der Genehmigung der Bewilligungsstelle nach § 5 a Abs. 3 Satz 1 NMV? 2. Ist es für die Beantwortung der Frage erheblich, ob die öffentlichen Mittel vorzeitig zurückgezahlt worden sind, die Nachwirkungsfrist nach § 16 Abs. 1 WoBindG aber noch nicht verstrichen ist? B. Die Vorlage ist im Sinne der ständigen Rechtsprechung des beschließenden Senats (hierzu der Rechtsentscheid vom 17. Dezember 1981 Az. 4 U 130/81 - RE Miet 1 - in Verbindung insbesondere mit den dort genannten Rechtsentscheiden) zulässig. I. Die vom Landgericht gestellten Rechtsfragen fallen in den Anwendungsbereich des Art. III MietRÄndG, wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf. II. Ihnen ist auch grundsätzliche Bedeutung beizumessen, da sie nach Lage der Dinge für eine Vielzahl von Einzelfällen wesentlich werden können. III. Sie sind - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden. IV. Daß den Parteien im Sinne des Art. III Abs. 1 Satz 2 MietRÄndG Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden ist, folgt unter anderem aus dem Inhalt des Schriftsatzes der Bekl. vom 17. November 1981. V. Ferner ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangten Rechtsfragen entscheidungserheblich sind. Der Kl. ist Eigentümer eines Mietwohngrundstücks, dessen Wohngebäude mit öffentlichen Mitteln im Sinne des § 6 II. WoBauG gefördert worden sind. Diese Mittel sind freiwillig vorzeitig zurückgezahlt worden; jedoch ist - wie dies der Vorlagebeschluß Seite (nachstehend: S.) 2 ausweist - die Nachwirkungsfrist von acht Jahren gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG noch nicht abgelaufen. Im Jahre 1979 wandelte der Kl. die den Bekl. überlassene Wohnung in eine Eigentumswohnung um, deren Eigentümer er noch heute ist. Er erstellte eine vereinfachte Teilwirtschaftlichkeitsberechnung nach den §§ 33 f., 39 II. BV für den Stichtag vom 1. Januar 1980. Gestützt auf diese Berechnung hat er eine Erhöhung der monatlichen Kostenmiete ab 1. Januar 1980 gefordert. Die Mieterhöhung beruht unter anderem auch auf einer Änderung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen im Sinne der §§ 26, 28 II. BV in der Fassung der Verordnung vom 22. Juni 1979 (BGBl. 1979 I S. 711 ff.). Auf der Grundlage der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung hat der Kl. weitere Mieterhöhungen verlangt. Die Bekl. - die auf Klageabweisung antragen - haben unter anderem geltend gemacht, daß die Bewilligungsstelle im Sinne des § 5 a Abs. 3 NMV 1970 (nachstehend: NMV) - hier die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (im folgenden: WBK) - die Teilwirtschaftlichkeitsberechnung nicht genehmigt habe. Die WBK hat mit einem Schreiben vom 17. Oktober 1980 hierzu die Auffassung vertreten, nach § 5 a NMV sei in einem Falle wie dem hier vorliegenden die Genehmigung einer vom Vermieter erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung für die einzelnen Eigentumswohnungen nicht vorgesehen. Das Amtsgericht Hamburg hat durch Urteil vom 11. Mai 1981 die

igt habe. Die WBK hat mit einem Schreiben vom 17. Oktober 1980 hierzu die Auffassung vertreten, nach § 5 a NMV sei in einem Falle wie dem hier vorliegenden die Genehmigung einer vom Vermieter erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung für die einzelnen Eigentumswohnungen nicht vorgesehen. Das Amtsgericht Hamburg hat durch Urteil vom 11. Mai 1981 die Klage abgewiesen und dies unter anderem mit der Erwägung begründet, daß die vom Kl. erstellte Teilwirtschaftlichkeitsberechnung eine Durchschnittsmiete ergebe, deren Genehmigung nach § 5 a Abs. 3 NMV erforderlich sei; mit dem Schreiben vom 17. Oktober 1980 habe die WBK dem Kl. eine rechtlich unzutreffende Auskunft erteilt. Im Berufungsrechtszuge verfolgen die Parteien ihre Anträge weiter. Darüber hinaus hat der Kl. im Berufungsrechtszuge der WBK mit Schriftsatz vom 14. September 1981 den Streit verkündet. Nach allem ist davon auszugehen, daß das Landgericht möglicherweise über die vorstehend gekennzeichneten Rechtsfragen zu entscheiden haben wird und diese mithin im Sinne der Rechtsprechung des Senats entscheidungserheblich sind, zumal Wirtschaftlichkeitsberechnungen, welche im Sinne des § 5 a Abs. 3 NMV der Genehmigung bedürfen, erst vom Zeitpunkt der Genehmigung an die Grundlage der Kostenmiete bilden. C. In der Sache beantwortet der Senat die an ihn gelangten Rechtsfragen wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: I. 1) Das Landgericht will die Vorlagefrage zu 1) positiv beantwortet wissen, obwohl es nicht verkennt, daß in § 5 a Abs. 3 Satz 1 und 2 NMV nur von Durchschnittsmieten die Rede ist und deren Abgrenzung von der Einzelmiete sich aus den §§ 8 a Abs. 1, 5 WoBindG sowie 3 Abs. 2, 3 NMV ergibt. Es vertritt jedoch die Ansicht, daß eine neugebildete Eigentumswohnung sich als selbständige wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 5 a Abs. 1 NMV darstelle, für welche es eine Durchschnittsmiete im Sinne der vorbezeichneten Vorschriften nicht geben könne; andererseits sei es aber auch begrifflich nicht möglich, hieraus die Konsequenz abzuleiten, daß nach § 5 a Abs. 3 NMV eine Genehmigung der für die Eigentumswohnung gebildeten Kostenmiete nicht in Betracht komme. Durch ihre Neufassung im Wege der Verordnung vom 22. Juni 1979 habe die Vorschrift gegenüber ihrer früheren Fassung (vom 21. Februar 1975) an Klarheit verloren. Nach der früher maßgeblich gewesenen Rechtslage sei insoweit auf wirtschaftliche Einheiten abgestellt worden und damit auf einen Begriff, welcher mit § 2 II. BV - insbesondere Abs. 5 daselbst - korrespondiere; für die Auflösung im Sinne einer Aufteilung solcher wirtschaftlichen Einheiten sei eine Genehmigungspflicht in bezug auf die erstmalige Ermittlung der Kostenmiete normiert gewesen. Indem durch die Verordnung vom 22. Juni 1979 die Fassung sowohl des § 5 a Abs. 1 NMV als auch des § 2 Abs. 5 II. BV durch die besondere Berücksichtigung der Bildung von Wohnungseigentum geändert worden sei, habe die zugrunde liegende gesetzliche Regelung an Klarheit verloren. § 2 Abs. 5 Satz 3 II. BV mache jedoch deutlich, daß eine Wirtschaftlichkeitsberechnung im Sinne einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung gemäß Satz 2 daselbst auch für die einzelnen Eigentumswohnungen aufzustellen sei, was nach den für die letztere geltenden Vorschriften in den § § 34 bis 36 II. BV zu geschehen habe. Unter diesen Umständen sei hier die Differenzierung der Kostenmiete in eine Durchschnittsmiete gemäß § 8 a Abs. 1 WoBindG und eine

er Teilwirtschaftlichkeitsberechnung gemäß Satz 2 daselbst auch für die einzelnen Eigentumswohnungen aufzustellen sei, was nach den für die letztere geltenden Vorschriften in den § § 34 bis 36 II. BV zu geschehen habe. Unter diesen Umständen sei hier die Differenzierung der Kostenmiete in eine Durchschnittsmiete gemäß § 8 a Abs. 1 WoBindG und eine Einzelmiete im Sinne des § 8 a Abs. 5 daselbst für den Fall einer einzelnen Eigentumswohnung gegenstandslos, und die Verwendung des Begriffs "Einzelmiete" in § 5 a Abs. 3 Satz 3 NMV entbehre für diese Fallgestaltung der inneren Berechtigung; dies folge schon daraus, daß der Gesetzgeber durch den Erlaß der Verordnung vom 22. Juni 1979 den Anwendungsbereich des § 5 a NMV habe erweitern wollen und ein Wegfall der in § 72 II. WoBauG, § 3 Abs. 2 Satz 3 NMV vorgesehenen Genehmigung für die hier erstmals aufgestellte Kostenmiete in bezug auf die Eigentumswohnung systemwidrig erscheine, jedenfalls aber vom Gesetzgeber nicht beabsichtigt gewesen sei. Nach allem müsse davon ausgegangen werden, daß hier die in § 5 a Abs. 3 Satz 3 NMV vorgesehene Regelung für einen Fall wie den vorliegenden nicht zum Zuge komme, weil die Begriffe der Durchschnitts- und der Einzelmiete im Rechtssinne insoweit zusammenfielen. 2. Hinsichtlich der zweiten Vorlagefrage neigt das Landgericht zur Verneinung. Es hat sie gestellt, weil nach seinen Informationen die WBK die im vorliegenden Falle fehlende Genehmigung in Umwandlungsfällen der zur Erörterung stehenden Art für erforderlich halte, wenn die öffentlichen Mittel noch nicht abgelöst, und sie nur dann als entbehrlich ansehe, wenn diese Mittel - wie hier - vorzeitig zurückgezahlt seien. Diese Differenzierung hält das Landgericht nach § 16 WoBindG für verfehlt, wo nicht die Ausnahmetatbestände in Abs. 2 oder Abs. 3 daselbst vorlägen, weil innerhalb der Nachwirkungsfrist für bestimmte Arten der Mieterhöhung (§ 6 Abs. 1 NMV § 11 Abs. 7 II. BV) Genehmigungszwänge geregelt seien, welche andernfalls ins Leere gingen. Derartiges aber habe nicht im Sinne des Gesetzgebers gelegen, wie dies die Bundestagsdrucksachen IV/3634 und VI/2782 ergäben. II. 1. Die vorstehend wiedergegebenen Darlegungen des Landgerichts erscheinen vollen Umfanges zutreffend. Sie geben den Wortlaut, die Vorgeschichte, den Sinnzusammenhang und das vom Gesetzgeber mit der Verordnung vom 22. Juni 1979 verfolgte gesetzgeberische Ziel beanstandungsfrei wieder (zu § 5 a NMV, vgl. auch Ulrich, Mietberechnungen 1980, 6. Auflage, § 5 a NMV Anm.). 2. Der beschließende Senat kann ihnen nur vollinhaltlich zustimmen und verweist wegen der diesbezüglichen Auslegung des § 5 a NMV auf die Darlegungen bei Palandt-Heinrichs, BGB, 42. Auflage, Einleitung VI. Anm. 3). Dabei verkennt der Senat nicht, daß er mit dem vorstehenden Rechtsentscheid nur die wohnraummietrechtliche Seite der Sache im Sinne des Art. III MietRÄndG durch Rechtsentscheid zu klären vermag, während derartige Möglichkeiten ihm in bezug auf die öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten der Angelegenheit ebensowenig eröffnet sind wie hinsichtlich der Auswirkungen, welche die vom Kl. gegenüber der WBK ausgesprochene Streitverkündung nach § 72 ZPO entfalten mag. Alle diese Fragen sind nicht Gegenstand der an ihn gelangten Vorlage, so daß er es auch nicht für angezeigt hält, nach dieser Richtung hin Erörterungen anzustellen.