Sozialer Wohnungsbau

Sozialer Wohnungsbau; allgemein üblicher Zustand der Mieträume

Der im Sinne von § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB "allgemein übliche" Zustand gemieteter Räume und sonstiger Teile des Gebäudes ist weder allein anhand der im Sozialen Wohnungsbau für förderungsfähige Bauvorhaben gesetzlich vorgeschriebenen Mindestausstattung noch nach dem Zustand der bisher im Sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnungen zu bestimmen. Er richtet sich vielmehr grundsätzlich nach dem Zustand der weit überwiegenden Mehrheit aller im Geltungsbereich des Gesetzes belegenen Mietwohnungen unter Einbeziehung der Altbauwohnungen und ist regelmäßig ohne Rücksicht auf Alter der Wohnung, Lage der Wohnung, lokale Besonderheiten und Gebäudestruktur zu ermitteln.

Von einer weit überwiegenden Mehrheit ist auszugehen, wenn mindestens 90 % aller den Zustand aufweisen, den der Vermieter unter Berufung auf § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB als "allgemein üblich" ansieht.

I. Der Bekl. ist aufgrund eines am 6. Februar 1980 mit dem Kl. abgeschlossenen Mietvertrages Mieter einer 57,56 qm großen Zweizimmerwohnung. Die Wohnung liegt in einem Altbau-Miethaus, das 28 Wohnungen umfaßt, und ist mit Kohle-Einzelöfen ausgestattet. Der Bekl. hat für die Wohnung eine monatliche Miete von 238,37 DM zu zahlen.

Die Parteien streiten darüber, ob der Bekl. verpflichtet ist, den von dem Kl. geplanten Einbau einer Gas Etagenheizung zu dulden. Der Einbau der Gas-Etagenheizung ist zunächst durch Schreiben der Hausverwalterin vorn 8. August und 31. August 1983 dem Bekl. angekündigt und weiter im Laufe dieses Rechtsstreits vom Kl. mit Schriftsatz vom 23. Februar 1984 erläutert worden.

Der Bekl., der zuletzt lt. Bescheid des Arbeitsamtes vom 24. Januar 1985 ein Arbeitslosengeld von 213 DM wöchentlich bezog, beruft sich darauf, daß die durch den Einbau der Gas-Etagenheizung bedingte Steigerung der Kaltmiete um 88,03 DM auf monatlich 326,40 DM sowie die Anhebung der Miete unter Einbeziehung der Heizkosten auf voraussichtlich insgesamt 453,03 DM monatlich für ihn eine Härte im Sinne von § 541 b Abs. 1 1. Halbsatz BGB bedeute.

Der Kl. macht demgegenüber unter Berufung auf § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB geltend, daß die Wohnung des Bekl. durch den Einbau der Gas-Etagenheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei, und führt hierzu aus:

Die Regelung des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, auch gegen den Widerstand des zahlungsschwachen Mieters eine Anpassung der Mietwohnung an den gängigen Standard herbeizuführen; das Gesetz wolle lediglich Luxusmodernisierungen auf Kosten des Mieters verhindern. Die Ausstattung mit Ofenheizungen sei heute nicht mehr allgemein üblich. Auch die im Sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnungen hätten heute entweder eine Zentralheizung oder eine Gas-Etagenheizung. Aus einem Gutachten des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 30. Dezember 1983 ergebe sich, daß 67 % alter Berliner Wohnungen mit einer Zentralheizung ausgestattet seien. Im Verwaltungsbezirk Kreuzberg hätten 47 % aller Altbauwohnungen keine Einzelöfen mehr. Für das Jahr 1980 sei festgestellt worden, daß in der Bundesrepublik nur noch 8 % aller Wohnungen mit Einzelöfen beheizt worden seien.

Der Bekl. beruft sich darauf, daß die Bestimmung des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB als Ausnahmeregelung eng auszulegen sei; die Bestimmung beziehe sich nur auf überalterte, auffällig neben oder unter der Norm liegende Raumgestaltungen. Der "allgemein übliche Zustand" sei nicht nach dem im neuen Sozialen Wohnungsbau üblichen oder angestrebten Zustande zu bemessen, sondern vielmehr an dem für vergleichbare Räume tatsächlich noch gegebenen normalen und durchschnittlichen Zustand; dieser müsse durchgängig auf dem Wohnungsmarkt anzutreffen sein. Der Bekl. bestreitet, daß 67 % aller Wohnungen in Berlin, darunter 47 % der Altbauwohnungen einschließlich der Altbauwohnungen in Kreuzberg, eine Zentralheizung haben. Er ist der Auffassung, daß selbst beim Zutreffen dieser Zahlen im Hinblick darauf, daß 53 % der Altbauten ofenbeheizt seien, die Ausstattung einer Altbauwohnung mit einer Gas-Etagenheizung demzufolge nicht als eine Anpassung an den allgemein üblichen Zustand angesehen werden könne.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat der auf Duldung des Einbaues einer Gas-Etagenheizung gerichteten Klage stattgegeben. Hiergegen hat der Bekl. Berufung eingelegt.

Du Landgericht Berlin als Berufungsgericht hat dem Kammergericht gemäß Artikel III Abs. 1 3. MRÄndG folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Die Regelung in § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB bestimmt, daß die im Rahmen der Modernisierung der Mietsache zu erwartende Erhöhung des Mietzinses dann für die Prüfung der Duldungspflicht des Mieters nicht zu berücksichtigen ist, wenn die gemieteten Räume oder sonstige Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er allgemein üblich ist.

1. Handelt es sich bei dem im Gesetz genannten allgemein üblichen Zustand um den Zustand, der hinsichtlich der Ausstattung von Wohnräumen im Sozialen Wohnungsbau vorzufinden ist?

2. Sollte bei der Auslegung der Regelung in § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB nicht auf die Ausstattungsmerkmale des Sozialen Wohnungsbaues abzustellen sein, nach welchen Kriterien ist der "allgemein übliche Zustand" dann zu bestimmen?

3. Wenn mit dem Einbau z.B. der Zentralheizung eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, durch die die Herstellung eines allgemein üblichen Zustandes erfolgt und dementsprechend bei Prüfung eines Härtefalles die Mietzinserhöhung außer Betracht zu bleiben hat, kann dennoch ein Härtefall vorliegen, wenn bei Durchführung der Modernisierung für den Betroffenen im Zusammenhang mit einem notwendigen Wohnungswechsel weitere Folgen (z.B. Umzugskosten, Umschulung der Kinder) nicht unerheblicher Art eintreten oder diese oder andere Umstände z.B. bei eintretender Arbeitslosigkeit während des Mietverhältnisses vorliegen, weil diesen Belastungen ein Eigengewicht zukommt?

Die vorlegende Zivilkammer 62 hält die Rechtsfrage im Hinblick auf die Anzahl der bei ihr bereits eingegangenen ähnlich gelagerten Berufungssachen und die von den Zivilkammern 63 und 64 des Landgerichts Berlin vertretene abweichende Meinung von grundsätzlicher Bedeutung. Sie ist der Ansicht, daß die Regelung des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB praktisch "leerliefe", wenn der Zustand der Altbauwohnungen zum Maßstab des allgemein üblichen Zustandes im Sinne dieser Bestimmung gemacht werde. Damit wäre nach Auffassung der vorlegenden Kammer die Modernisierung des Altbaubestandes zumindest erheblich eingeschränkt, da die finanziellen Auswirkungen in aller Regel bei mehreren Mietern zu prüfen seien und gerade bei Modernisierungen durch Einbau von Heizungsanlagen eine Teilmodernisierung letztlich auch aus Kostengründen ausscheide. Es wäre bei dieser Ansicht darüber hinaus zu fragen, ob nicht weitergehende Unterscheidungen nach der Art der Häuser und nach den Wohngebieten im Rahmen des Althausbestandes zu treffen seien, was schließlich zu weitergehenden Auswirkungen auf bevorzugte und weniger bevorzugte Wohngebiete führen würde. Dies hätte erhebliche regional bedingte Unterschiede zur Folge und würde schwierige Abgrenzungsfragen in Grenzbereichen aufwerten. Die Folge wäre jedenfalls, daß der Bauzustand ganzer Bezirke auf die Zeit vor 1914 oder im Zweiten Weltkrieg "festgeschrieben" werde. Es käme dann im Ergebnis nicht mehr darauf an, welcher Zustand heute üblich sei, sondern welcher Zustand zur Zeit der Errichtung der Häuser üblich gewesen sei, sofern diese noch in dem ursprünglichen Bauzustand mit entsprechender Ausstattung bewohnt würden. Demgegenüber ergebe sich aus der Begründung des Gesetzesentwurfs, daß der Gesetzgeber nur die sogenannte Luxusmodernisierung habe verhindern wollen. Aus diesem Grunde sei als allgemein üblicher Zustand der Mindeststandard des Sozialen Wohnungsbaues anzusehen, zu dessen Ausstattung der Einbau von Zentralheizungsanlagen nunmehr gehöre. Im Hinblick hierauf hält die vorlegende Kammer den mit dem Einbau einer Gas-Etagenheizung herbeizuführenden Zustand als den allgemein üblichen Zustand im Sinne des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB, die Kammer möchte jedoch trotz der Ausnahmeregelung dieser Bestimmung Härten auf seiten des Mieters berücksichtigen, sofern diese sich als weitere Folgen einer durch die Modernisierung bedingten Mietzinserhöhung ergeben (wie z.B. Umzugskosten, Umschulung der Kinder) und damit ein eigenständiges Gewicht erhalten. Hierauf bezieht sich die Vorlagefrage zu 3).

Die Parteien haben Gelegenheit erhalten, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen.

II. 1. Die Vorlage ist hinsichtlich der Vorlagefragen zu 1) und 2) zulässig. Insoweit hat die Vorlage eine Rechtsfrage zum Gegenstand, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt und von grundsätzlicher Bedeutung ist. Dies folgt daraus, daß hinsichtlich der Auslegung des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB bereits einander widersprechende Entscheidungen Berliner Gerichte vorliegen (vgl. Amtsgericht Neukölln in GE 1983, S. 575, 577, Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in WM 1984, S. 220, 221 einerseits und Landgericht Berlin in GE 1983, 969, 970 und in MM 1985, S. 15, 16 andererseits).

Wegen des in großem Umfang in Berlin vorhandenen Altbaubestandes und der Modernisierungsbedürftigkeit zahlreicher Altbauten ergibt sich die Frage, nach welchen Maßstäben die Duldungspflicht der Mieter ohne Rücksicht auf die Miethöhe festzustellen ist, besonders häufig, zumal im Hinblick auf die für Altbauten noch gültige Preisbindung viele der Altbauwohnungen an Mieter mit bescheidenen Einkommensverhältnissen vermietet sind, die dem Duldungsanspruch des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mit dem Einwand der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses begegnen.

Die Vorlagefragen zu 1) und 2) sind für die von der Zivilkammer 62 zu treffende Entscheidung erheblich: Das Landgericht geht zu Recht davon aus, daß der von dem Kl. geplante Einbau einer Gas-Etagenheizung eine Maßnahme zur Verbesserung der von dem Bekl. gemieteten Wohnräume ist, denn dadurch werden sowohl der Gebrauchswert der vermieteten Räume als auch der Gesamtsubstanzwert des Gebäudes erhöht (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, Bundestagsdrucksache 9/2079 S. 12).

Hinsichtlich der Frage, ob der Kl. die geplanten Maßnahmen und die zu erwartende Höhe des Mietzinses gemäß § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB formgerecht und rechtzeitig angekündigt hat, muß der Senat, soweit dies bei der Entscheidungserheblichkeit der Vorlage zu prüfen ist, von der Rechtsauffassung dies Landgerichts ausgehen, wenn diese nicht offensichtlich unhaltbar ist (vgl. OLG Karlsruhe in OLGZ 1981, S. 354 und OLGZ 1982 S. 85, OLG Oldenburg In NdsRpfl. 1981, S. 39). Die Ausführungen des Landgerichts im Vorlagebeschluß sind insoweit nicht zu beanstanden. Dasselbe gilt hinsichtlich der Auffassung des Landgerichts, daß die zu erwartende Steigerung der Kaltmiete um 88,03 DM auf monatlich 326,40 DM und die Anhebung der Warmmiete auf voraussichtlich 453,03 DM monatlich für den Bekl. eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 541 b Abs. 1 1. Halbsatz BGB bedeuten, denn ohne die Erhöhung seines Einkommens, das zuletzt aus einem Arbeitslosengeld in Höhe von 213 DM wöchentlich bestand, wird der Bekl. nicht in der Lage sein, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn sich der bisherige monatliche Mietzins von 228,16 DM um 116,27 DM, wie vom Kl. in der Klageschrift vorgetragen, erhöht.

2. Die Prüfung, ob die Vorlagefrage zu 3) zulässig ist, erübrigt sich, weil das Landgericht sie nur für den Fall gestellt hat, daß durch den Einbau einer Gas-Etagenheizung in die Wohnung des Bekl. der "allgemein übliche Zustand" im Sinne von § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB hergestellt wird. Dies ist jedoch, wie im folgenden unter III. darzulegen sein wird, nach Beantwortung der Vorlagefragen zu 1) und 2) nicht der Fall.

III. Die Vorlagefragen zu 1) und 2) sind - wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich - zu beantworten.

1. Das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I, S. 1912/GVBl. Berlin, S. 2241) hat u. a. auch die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters neu geregelt. Die in § 541 b BGB geschaffene neue Regelung hat klargestellt, daß eine der wichtigsten von den Mietern gegen Modernisierungsmaßnahmen vorgebrachten Einwände die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses bei der Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter mit einzubeziehen ist (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, Bundestagsdrucksache 9/2079 S. 12 re. Sp. oben).

Dabei schließt der Gesetzgeber diesen Einwand des Mieters jedoch aus, wenn mit der vom Vermieter beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme die gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden sollen, wie er "allgemein üblich" ist (§ 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB).

Dar Wortlaut dieser Ausnahmeregelung stellt eindeutig auf einen bestehenden Zustand ab, was sich aus dem Nachsatz "wie er allgemein üblich ist" ergibt.

Dennoch wird die Ansicht vertreten, das Gesetz meine einen Zustand, "der gegenwärtig als üblich angesehen wird", wozu die Ausstattung mit Bad, Zentralheizung und Isolierglasfenstern gerechnet wird und wonach nur überdurchschnittliche oder gar luxuriöse Ausstattungen ausgeschlossen sein sollen (vgl. Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, Komm., 5. Aufl., Teil C, Rdnr. 166 h). Ähnlich stellt Röder (NJW 1983, S. 2265, 2266) auf die "wohnungswirtschaftlich objektive Notwendigkeit und wirtschaftliche Vernunft der geplanten baulichen Maßnahme" ab und schließt daraus, daß zahlreiche einkommensschwache Mieter nunmehr aus sanierungsbedürftigen Altbauten "hinausmodernisiert"' werden könnten. Kahlen (ZMR 1983, S. 82, 83) sieht die gleiche Gefahr, indem er darauf hinweist, daß "der Modernisierungsstandard von Altbauten nicht allgemein üblich" sei. Dabei wird jedoch übersehen, daß das Gesetz den Wegfall der Härteprüfung in bezug auf die Erhöhung des Mietzinses gerade davon abhängig macht, ob die zu sanierenden Wohneinheiten unterhalb des allgemein üblichen Zustandes liegen und dieser Zustand erst durch die von dem Vermieter beabsichtigten Modernisierungsarbeiten hergestellt werden soll. Es darf daher der faktisch bestehende Zustand der vorhandenen Wohneinheiten nicht mit dem angestrebten Zustand der sanierungsbedürftigen Wohneinheiten oder mit dem Standard der gegenwärtig gängigen Modernisierungen in Altbauten verwechselt werden. Dies wird auch in dem Bericht des Rechtsausschusses zu dem genannten Gesetzentwurf (vgl. Bundestagsdrucksache 9/2284) nicht klar auseinandergehalten, in dem es zunächst in Übereinstimmung mit dem Gesetzentwurf heißt, die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses falle bei der Abwägung nicht ins Gewicht, "wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich ist", jedoch abschließend festgestellt wird, "Modernisierungen üblichen Standards"' sollten nicht an der Zahlungsfähigkeit (?) einzelner Mieter scheitern.

Die Einleitung der Begründung des Gesetzentwurfs spricht allerdings dafür, daß sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen nicht an dem Widerspruch des zahlungsschwachen Mieters scheitern sollen. So heißt es, daß "die zur Erhaltung des Wohnungsbestandes erforderlichen Baumaßnahmen nicht ungebührlich erschwert und eine sachgerechte Verbesserung älterer Wohnungen nicht gehemmt werden sollen, der Mieter gleichzeitig aber vor besonders aufwendigen Modernisierungsmaßnahmen (Luxusmodernisierung), die zu unzumutbaren Mieten führen könnten, zu schützen sei (vgl. Bundestagsdrucksache 9/2079, S. 2 und 10). Dies deckt sich auch mit dem in der Einleitung erklärten Beweggrund der Neuregelung, wonach eine verstärkte Berücksichtigung marktwirtschaftlicher Gesichtspunkte im Recht der Wohnungsmiete für erforderlich gehalten wird, nachdem die Bereitschaft, Wohnungsmietraum anzubieten, nachgelassen hatte, weil die Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung in Frage gestellt und sich vermehrt vom Markt zurückgezogen hatten (Bundestagsdrucksache 9/2079, S. 10).

Ausdrücklich zu der Regelung in § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs schließlich (Bundestagsdrucksache 9/2079, S.12 re. Sp.):

"Anders kann die Lage allerdings dann zu beurteilen sein, wenn eine wohnungswirtschaftlich sinnvolle Modernisierung daran scheitern würde, daß die Miete für einen einzelnen zahlungsschwachen Mieter zu hoch wird. Zu denken ist etwa an den Fall, daß eine Mehrzimmerwohnung durch die Modernisierung, obwohl diese in einem objektiv maßvollen Rahmen bleibt, für einen Einzelmieter zu teuer wird. In derartigen Fällen geht es nicht um eine ,Luxusmodernisierung', sondern lediglich um die Anpassung der Wohnung an den gängigen Standard. Dem muß im Rahmen der Abwägung nach § 541 b Abs. 1 ggf. Rechnung getragen werden können. Der Entwurf sieht daher vor, daß die zu erwartende Mietzinserhöhung nicht zu berücksichtigen ist, wenn die gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er allgemein üblich ist. Für die Frage, was allgemein üblich ist, können auch regionale Unterschiedlichkeiten eine Rolle spielen."

Auch hier wird zunächst das Leitmotiv den Gesetzgebers, wohnungswirtschaftlich sinnvolle Modernisierungen zu begünstigen, vorangestellt, sodann unter Ausschluß der sogenannten Luxusmodernisierung die "Anpassung der Wohnung an den gängigen Standard" für in jedem Falle zulässig gehalten und schließlich auf den Zustand abgestellt, wie er "allgemein üblich ist". Der Gesetzgeber hat damit den "allgemein üblichen Zustand" zu dem Maßstab dessen gemacht, was mit einer "wohnungswirtschaftlich sinnvollen Modernisierung" für den Vermieter auch gegen den Widerstand des zahlungsschwachen Mieters durchsetzbar sein soll. Da ausdrücklich auf den "allgemein üblichen Zustand" und nicht auf die allgemein üblichen, wohnungswirtschaftlich sinnvollen und zum Teil durchaus wünschenswerten Veränderungen im Zuge von Altbaumodernisierungen abgestellt wird, kann unabhängig von der Frage, inwieweit Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll sind, nur der faktische Zustand der vorhandenen Wohneinheiten zum Zeitpunkt des Duldungsanspruchs des Vermieters entscheidend sein.

2. Das Gesetz gibt, abgesehen von den Adjektiven "allgemein" und "üblich", keinen näheren Hinweis, nach welchen Kriterien der maßgebliche Zustand der vorhandenen Wohneinheiten zu bemessen ist, von dem im Falle des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB das Duldungsverlangen des Vermieters abhängt. In der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es hierzu, daß eine wohnungswirtschaftlich sinnvolle Modernisierung auch gegen den Widerstand des zahlungsschwachen Mieters möglich sein soll, wenn es sich nicht um eine "Luxusmodernisierung", sondern um die Anpassung der Wohnung an den "gängigen Standard" handelt; für die Frage, was "allgemein üblich" ist, sollen auch "regionale Unterschiedlichkeiten" eine Rolle spielen können.

Die Bezugnahme auf den "gängigen Standard" besagt nicht mehr als das Tatbestandsmerkmal "allgemein üblicher Zustand". Der Hinweis auf die "regionalen Unterschiedlichkeiten" ist nur eines der in Betracht kommenden Kriterien, wie sich aus dem Wort "auch" in dem Text der Begründung des Gesetzentwurfs ergibt. Dabei fällt auf, daß der Gesetzgeber eine örtliche Begrenzung des zum Vergleich heranzuziehenden Wohnungsbestandes - etwa wie bei der Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG - nicht vorgenommen hat. Für die Beantwortung der Frage, wie der "allgemein übliche Zustand" zu ermitteln ist, bieten sich daher außer dem Gesichtspunkt der regionalen Unterschiedlichkeiten (Wohnungslage) Differenzierungen anderer Art an, und zwar nach Wohnungsalter (z. B. Altbau/Neubau), Gebäudestruktur (z. B. Größe und Art der Gebäude), den Eigentumsverhältnissen (Mietwohnraum, Eigentumswohnungen und Eigenheime) oder nach bestimmten Standardisierungen im Wohnungsbau, die entweder gesetzlich vorgegeben oder durch bestimmte tatsächliche Entwicklungen entstanden sind (Sozialer Wohnungsbau). Im Hinblick auf die Vielfalt der baulichen Unterschiede und verschiedenen Ausstattungen des vorhandenen Wohnraums wird teilweise auch angezweifelt, ob es überhaupt den vom Gesetz genannten "allgemein üblichen Zustand" der Räume oder sonstigen Gebäudeteile gibt (vgl. Röchling in WM 1984, S. 204 re. Sp.).

Dies hat wiederum zur Folge, daß sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur unterschiedliche Abgrenzungskriterien zur Feststellung des "allgemein üblichen Zustands" herangezogen werden:

Blümmel (in GE 1983 S. 47, 49) geht davon aus, daß zumindest die bauliche Ausstattung, die für Sozialwohnungen üblich ist, als "allgemein übliche Ausstattung" zu betrachten sei. Dabei bleibt bereits offen, ob damit die Ausstattung aller bisher errichteten Sozialwohnungen oder der "im neuen Sozialen Wohnungsbau" übliche Zustand gemeint ist (vgl. Röchling, aaO., S. 205). Der Auffassung Blümmels hat sich das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Urteil vom 7. April 1983 angeschlossen (GE 1983, S. 575, 577). Ein anderes Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 16. Februar 1983 (WM 1984, S. 220, 221) stellt auf den üblichen Zustand der Wohnungen "insgesamt in Berlin und die damit verbundenen Wohnansprüche der Mieter" ab. Ähnlich meint Sternel (MDR 1983, S. 265, 266), Anhaltspunkte in den "jeweiligen kommunalen Wohnungsordnungen" zu finden. Degen (ZMR 1983, S. 276, 277) will den Wohnungsstandard aus dem "Wohnungsstand vergleichbarer Lagen und Baujahre" entnehmen, wobei zu fragen ist, auf welchen Raum sich der Vergleich der Bauzustände beziehen soll. Daraus wird zugleich deutlich, daß bei Berücksichtigung der Kriterien Wohnungsalter, Wohnungslage, Gebäudestruktur und Eigentumsverhältnisse ferner zu entscheiden ist, in welcher Reihenfolge diese zu berücksichtigen sind bzw. welches Kriterium den Ausschlag geben soll. Bereits im Hinblick auf diese Unsicherheiten und Zweifel erscheint es dem Senat nicht sachgerecht, im Falle einer Altbausanierung auf den "tatsächlich noch gegebenen normalen und durchschnittlichen Zustand des Altbauwohnraums" abzustellen (so Landgericht Berlin in GE 1983, S. 969, 970), denn auch der Altbau weist - selbst innerhalb Berlins - erhebliche Strukturunterschiede und unterschiedliche Ausstattungsmerkmale auf; das ergibt schon ein Vergleich der Altbauten in Charlottenburg und Kreuzberg. So bleibt dann auch völlig offen, wie unter den gegebenen Verhältnissen ein "durchschnittlicher Zustand" ermittelt werden soll.

Zwingend erscheint lediglich, daß bei der Feststellung des "allgemein üblichen Zustands" im Sinne von § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB zum Vergleich nur Mietwohnraum herangezogen werden sollte, da der Gesetzestext sich auf Mieträume bezieht und Miethäuser im Gegensatz zu den von Eigentümern selbst genutzten Wohnbauten im einzelnen andere Ausstattungen erfordern können. (So werden z. B. Sammelheizungen, Fahrstühle und Klingel- und Gegensprechanlagen besonders in Miethäusern in Frage kommen.)

Die weiteren möglichen Abgrenzungskriterien dagegen erscheinen dem Senat nach dem Gesetzeswortlaut nicht zwingend und im Hinblick auf die dadurch eintretende Rechtsunsicherheit auch nicht brauchbar.

Der Hinweis in der Begründung des Gesetzesentwurfs, daß "auch regionale Unterschiedlichkeiten eine Rolle spielen können", ist schon nach seinem Wortlaut nicht etwa in dem Sinne aufzufassen, daß der Vergleich auf eine bestimmte Region zu beschränken ist, zumal nicht gesagt wird, welche Region gemeint sein soll und der Wortlaut des Gesetzestextes dafür spricht, daß der bauliche Zustand aller Mietwohneinheiten im Geltungsbereich des Gesetzes entscheidend ist; denn anderenfalls hätte es des Adjektivs "allgemein" nicht bedurft, und der Gesetzgeber hätte schlechthin auf die Ortsüblichkeit abstellen können, wie dies z.B. der Sache nach bei der Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 MHG geschehen ist. Die Frage kann demnach nur sein, ob regionale Unterschiedlichkeiten Ausnahmen von einem dem Gesetz zu entnehmenden Grundsatz zulassen, worauf unter 3. noch einzugehen ist.

Jedenfalls kann das Tatbestandsmerkmal "allgemein" in der Regelung des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB sowohl im räumlichen Sinn (alle Wohnlagen) als auch im strukturellen Sinn (alle Gebäudestrukturen) verstanden werden. Infolgedessen ist nach § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB der Zustand aller Mietwohneinheiten im Geltungsbereich des Gesetzes maßgebend. Da die gesetzliche Regelung logisch voraussetzt, daß nicht alle Mietwohneinheiten in diesem Zustand sind, bedarf es einer Festlegung, welchen Umfang die Mehrheit der im "allgemein üblichen Zustand" befindlichen Wohneinheiten mindestens haben muß.

Dabei ergibt sich, daß die Mehrheit dieser Wohneinheiten weit überwiegend sein muß. Sie wird daher vom Senat mit 90 % angesetzt, denn die gesetzliche Regelung stellt diesem Normalzustand (allgemein üblich) einen außerhalb der Norm liegenden Zustand gegenüber und rechtfertigt damit die Ausnahmeregelung gegenüber der nach § 541 b Abs. 1 1. Halbsatz BGB sonst zwingenden Härteprüfung. Im Hinblick auf den daraus ersichtlichen Ausnahmecharakter der Regelung des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB ist hiernach für diese Bestimmung eine einengende Auslegung geboten (vgl. so auch Röchling, aaO., S. 207, Schopp in ZMR 1983, S. 109, 110, Degen aaO., S. 275, 277, Sternel, aaO., S. 266). Der Gesetzgeber hat die Gefahr gesehen, daß gerade für besonders schutzwürdige Personengruppen die Gefahr der Verdrängungsmodernisierung heraufbeschworen wird; in der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es daher, der Mieter brauche grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen, wenn sie zu einer Miete führen, die für ihn nicht mehr tragbar ist (vgl. Bundestagsdrucksache 9/2079, S. 12 re. Sp.). Wenn dies als Grundsatz gilt, darf nicht durch eine wegen der Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs auslegungsbedürftige Ausnahmeregelung eine Umkehr der Regel dadurch eintreten, daß der unbestimmte Rechtsbegriff eine extensive Auslegung erfährt. Daran ändert auch nichts das vom Gesetzgeber gleichzeitig erklärte Ziel, "wohnungswirtschaftlich sinnvolle Modernisierungen" auch gegen den Willen des zahlungsschwachen Mieters durchzusetzen. Denn der Gesetzgeber ist bei seiner Regelungsbefugnis im Mietwohnrecht insbesondere durch Art. 14 GG beschränkt. Er geht bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrages, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, vor der Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen nomative Elemente sich einerseits aus der Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfG 25, 112, 117). Das Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung des Eigentums umfaßt auch das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange des einzelnen Rechtsgenossen, der auf die Nutzung des Eigentumsobjektes angewiesen ist. Es ist daher Aufgabe des Gesetzgebers, dieses Gebot auch im Rahmen privatrechtlicher Normierungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu verwirklichen. Er muß hierbei beiden Elementen des im Grundgesetz angelegten dialektischen Verhältnisses von verfassungsrechtlich garantierter Freiheit und dem Gebot einer sozial gerechten Eigentumsordnung in gleicher Weise Rechnung tragen und die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen (BVerfGE 25, 112, 117 ff.).

Die gebotene verfassungsmäßige Interpretation der Regelung nach § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB verbietet daher eine Auslegung, wonach der Modernisierungsrückstand der vorhandenen Altbauten weitgehend auf dem des zahlungsschwachen Mieters abgebaut. wird. Vielmehr erscheint eine Auslegung geboten, bei der der Wegfall der Härteprüfung bezogen auf die Frage der Mieterhöhung gemäß § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB auf Fälle beschränkt wird, die - was den Modernisierungsrückstand angeht - weit unter der Norm liegen und deshalb als Ausnahmefälle anzusehen sind.

Außerdem würde bei extensiver Auslegung der Regelung des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB in dem o. g. Sinne im Hinblick auf die aufgezeigten Auslegungsschwierigkeiten das Gesetz wegen seines hohen Grades an Unbestimmtheit gegen das Rechtsstaatsprinzip verstoßen. Denn inhaltsbestimmende Vorschriften im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG müssen auch den Anforderungen entsprechen, die der Rechtsstaat an die Ausgestaltung von Rechtsnormen stellt. Daß ein Gesetz unbestimmte, der Auslegung und Konkretisierung bedürftige Gesetzesbegriffe verwendet, verstößt zwar allein noch nicht gegen die rechtsstaatlichen Grundsätze der Normklarheit und Justitiabilität (vgl. BVerfGE 35, 348, 358). Die grundsätzliche Zulässigkeit solcher Gesetzesbegriffe entbindet aber den Gesetzgeber nicht davon, die gesetzliche Vorschrift in ihrem Inhalt und ihren Voraussetzungen so zu formulieren, daß die von ihr Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Die Rechtsunterworfenen müssen auch in zumutbarer Weise feststellen können, ob die tatsächlichen Voraussetzungen für die in der Rechtsnorm ausgesprochene Rechtsfolge vorliegen (vgl. BVerfGE in NJW 1974, S. 1499, 1500). Dies aber wäre bei extensiver Auslegung des § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB nicht möglich, wie einleitend näher dargelegt.

Der Senat ist sich bewußt, daß auch nach der hiernach vorzunehmenden Auslegung im Einzelfall erhebliche Schwierigkeiten bei der Feststellung auftreten können, ob durch eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme der "allgemein übliche" Zustand im Sinne von § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB hergestellt wird; im Hinblick auf die bereits erwähnten regionalen und strukturellen Verschiedenheiten des Bestandes der vorhandenen Mietwohneinheiten werden im Zweifel nur statistische Erhebungen ausreichenden Aufschluß geben, was "allgemein üblich" ist. Wo derartige Erhebungen fehlen, nicht durchführbar sind oder zu keinem sicheren Ergebnis führen, hat es bei der grundsätzlichen Regelung des § 541 b Abs. 1 BGB zu verbleiben, so daß die Härteprüfung auch hinsichtlich des Einwandes der künftigen Mieterhöhung durchzuführen ist. Denn die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahmeregelungen nach § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB trägt der Vermieter.

3. Da bundesweit ermittelte statistische Unterlagen für die hier einschlägigen Ausstattungszustände von Mietwohneinheiten bisher nur beschränkt zur Verfügung stehen und außerdem, wovon der Gesetzgeber auch ausgeht, regionale Unterschiede im Ausstattungsstandard vorliegen, ist es denkbar, daß in Einzelfällen zwar die vom Senat für das Tatbestandsmerkmal "allgemein üblich" erforderlichen Voraussetzungen vorliegen, indem 90 % aller im Geltungsbereich des Gesetzes gelegenen Wohnungen das von dem Duldungsverlangen des Vermieters erfaßte Ausstattungsmerkmal besitzen, gleichwohl aber in der Region, in der die Wohnung belegen ist, diese Ausstattung überwiegend fehlt. Ob und inwieweit bei einer solchen Sachlage von dem Grundsatz, daß der "allgemein übliche" Zustand sich nach der weit überwiegenden Mehrheit der im Geltungsbereich des Gesetzes gelegenen Mietwohnungen richtet, Ausnahmen zu machen sind, kann dahingestellt bleiben und muß der künftigen Rechtsprechung überlassen werden. Diese Frage ist für den Ausgangsrechtsstreit nicht entscheidungserheblich, weil es hier bereits an der Voraussetzung fehlt, daß mindestens 90 % aller Mietwohnungen den Zustand aufweisen, den der Kl. mit seinem Duldungsverlangen anstrebt. Eine Wohnungsstichprobe im Jahr 1978 hat im Zusammenhang mit der Ergänzungserhebung zum Mikrozensus vom April 1982 ergeben, daß zu diesem Zeitpunkt nur 67,1 % aller Mietwohneinheiten mit einer Sammelheizung ausgestattet waren und 32,9 % der Mietwohnungen eine derartige Sammelheizung nicht besaßen (vgl. Statistisches Jahrbuch 1984 für die Bundesrepublik Deutschland, S. 231). Der Senat hält es hiernach für ausgeschlossen, daß inzwischen 90 % aller Mietwohnungen mit einer Sammelheizung ausgestattet sind.

4. Da, wie unter II. 2) bereits dargelegt, das Landgericht die Vorlagefrage zu 3) nur unter der Bedingung gestellt hat, daß mit dem Einbau einer Gas-Etagenheizung der allgemein übliche Zustand im Sinne von § 541 b Abs. 1 2. Halbsatz BGB hergestellt wird und diese Voraussetzung nicht vorliegt, bedurfte es hierzu keiner weiteren Erörterungen.