sozialer Wohnungsbau

sozialer Wohnungsbau; Änderung der Wohngewohnheiten; Ausstattungsanforderungen; Wohnzweckeignung

1. Wohnungen, die u. a. weder Bad noch Waschgelegenheit im WC noch Zentralheizung besaßen, waren im Jahr 1984 infolge der in Berlin feststellbaren Änderung der Wohngewohnheiten im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG nicht mehr für Wohnzwecke geeignet.

2. Der Begriff der Wohngewohnheiten wird durch die Ausstattungsanforderungen des sozialen Wohnungsbaus sowie der Landesbauordnung und den statistisch feststellbaren, auf dem Wohnungsmarkt durchgesetzten allgemeinen Standard bestimmt.

Die Beteiligten streiten um die Anerkennung verschiedener Wohnungen in dem der Kl. gehörenden Mietshaus ..., 1000 Berlin ..., Quer-gebäude, als steuerbegünstigt.

In den Jahren 1983/84 führte die Kl. an dem im Jahre 1893 als Wohnhaus erstellten Quergebäude Umbau- und Modernisierungsarbeiten für einen Betrag von insgesamt mehr als 830 000 DM durch. Dabei wurden unter an-derem die jeweils links liegenden zwei 1-Zimmer-Wohnungen, die kein Bad und keine Innentoilette hatten, im ersten Obergeschoß zu einer 3-Zim-mer-Wohnung, im zweiten und dritten Obergeschoß zu zwei 1-Zimmer-Wohnungen mit Küche und Bad umgewandelt, während aus den rechts gelegenen 2-Zimmer-Wohnungen, die kein Bad, jedoch eine Innentoilette besaßen, jeweils zwei 1 Zimmer-Wohnungen mit Küche bzw. Kochnische und Bad entstanden. Die ursprünglich vorhandene Ofenheizung wur-de dabei durch eine Öl-Zentralheizung ersetzt. Insgesamt waren nach den Baumaßnahmen anstelle der ursprünglich vorhandenen Wohnungen vom Erdgeschoß bis zum vierten OG ein Büro, zwölf 1-Zimmer-Wohnungen, ei-ne 3-Zimmer-Wohnung und eine 4-Zimmer-Wohnung vorhanden; die 1-Zimmer-Wohnungen sind zwischen 26,30 qm und 33,81 qm groß.

Mit Bescheid vom 2. Oktober 1985 erkannte der Bekl. auf den Antrag der Kl. hin sechs dieser Wohnungen, - und zwar die 3-Zimmer-Wohnung im er-sten Obergeschoß links, die 4-Zimmer-Wohnung im vierten Obergeschoß links sowie jeweils die beiden über 30 qm großen 1-Zimmer-Wohnungen Mitte links und links im zweiten und dritten Obergeschoß - als steuerbegünstigt an. Die Anerkennung der übrigen acht Wohnungen lehnte der Bekl. dagegen mit weiterem Bescheid vom 2. Oktober 1985 ab, weil es sich hier-bei nicht um den Umbau von Wohnräumen handele, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet seien und überdies die fünf rechts gelegenen Wohnungen nicht die zur Anerkennung erforderliche Mindestwohnfläche von 30 qm aufwiesen.

VG und OVG hielten die Klage für begründet. Die gegen das nachstehend abgedruckte OVG-Urteil eingelegte Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision hat das Bundesverwaltungsgericht durch Beschluß vom 29.1.1990 - BVerwG 8 B 3.90 - zurückgewiesen.

1. Allerdings handelt es sich entgegen der Auffassung der Kl. bei den von ihr vorgenommenen Baumaßnahmen nicht um die Schaffung von Wohnraum durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude im Sinne von §§ 2 Abs. 1, 16 II. WoBauG. Denn der vorherige Zustand ist nicht durch ein außergewöhnliches Ereignis bewirkt worden; Schäden infolge Abnutzung oder Alterung erfüllen die Voraussetzungen des § 16 II. Wo-BauG nicht (BVerwG, Urteil vom 28. No vember 1986 - BVerwG 8 C 122-125/84 - [NVwZ 1987, 496, 498]).

Vielmehr kommt nur eine Schaffung von Wohnraum durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes im Sinne von §§ 2 Abs. 1, 17 Abs. 1 Satz 2 II. Wo-BauG in Betracht. - Es handelt sich bei dem hergestellten Wohnraum um Wohnungen, die rechtlich und tatsächlich zur Dauerbenutzung geeignet sind (- unten 2. -).

- Der Umbau ist unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden (- unten 3. -).

- Die früher an dieser Stelle vorhandenen Wohnräume waren infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten in ihrem damaligen Zustand nicht mehr für Wohnzwecke geeignet; der Umbau hatte die Anpassung an die verän-derten Wohngewohnheiten zum Ziel (- unten 4. -).

2. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die Anerkennungsfähigkeit der fraglichen Wohnungen nicht daran scheitern lassen, daß deren Fläche zum Teil 30 qm unterschreitet. Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bun-desverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 27. April 1977 - BVerwG 8 C 43.76 - [BBauBl. 1977, 406] und vom 1. März 1978 - BVerwG 8 C 14.77 - [BBauBl. 1980, 743]; vgl. auch HessVGH, Urteil vom 27. Mai 1987 - 5 UE 2612/85 - [DWW 1989, 55, 58]) dem Begriff der Wohnung im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG entsprechend der Zielsetzung des § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG immanent, daß der fragliche Wohnraum durch den Antragsteller als Wohnung bestimmt worden ist und nach der Verkehrsauffassung als im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit rechtlich und tatsächlich zur Dauernutzung geeignete Wohnung angesehen werden kann. Weder die rechtliche noch die tatsächliche Eignung zur Dauernutzung als Wohnung scheitern nach der zutreffenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat im Urteil vom 16. September 1988 - OVG 5 B 256.87 - an-geschlossen hat, daran, daß die Wohnungen eine Wohnfläche von weniger als 30 qm aufweisen. Für den steuerbegünstigten Wohnungsbau gibt es - wie auch seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Vereinfachung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 11. Juli 1985 (BGBl. I S. 1277) für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus - keine Mindestwohnfläche. Vielmehr muß bei Kleinwohnungen die tatsächliche Eignung zur Dauerbenutzung konkret bestimmt werden. Sie ist nur dann gegeben, wenn solche Kleinwohnungen von einzelnen Personen oder allenfalls Eheleuten bewohnt werden sollen und können und wenn diese Anerkennungsvoraussetzung nicht alsbald nach der Bezugsfertigkeit wieder entfallen ist, also keine Sachlage eingetreten ist, die zum sofortigen Widerruf gemäß § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG verpflichten würde. Die Eignung zur Dauerbenut-zung ist nach Maßgabe dieser höchstrichterlichen Kriterien für alle streitigen Wohnungen gegeben. Die Wohnflächen liegen hier bei fünf Wohnungen knapp unter 30 qm, bei drei Wohnungen knapp darüber. Alle Wohnungen weisen ein großes, ca. 19 qm großes Wohnzimmer auf. Sie sind von ihrem Zuschnitt her - mit kleiner "Naßzelle" und Küche- bzw. Kochecke so-wie Flur - für eine Einzelperson - bzw. für ein Ehepaar noch ausreichend groß, um eine nicht bloß vorübergehende Nutzung zu ermöglichen. Da es für die Eignungsbeurteilung auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit - also hier Juli 1984 - ankommt, sind die im Verwaltungsverfahren geäußerten und auf eine langfristige Wohnungsmarktprognose der GEWOS gestützten Einwände des Bekl. schon vom Ansatz her zweifelhaft; dies hat der Se-nat bereits in dem erwähnten Urteil vom 16. September 1988 im einzelnen ausgeführt. Von einem "alsbaldigen" Entfallen der Anerkennungsvoraussetzungen im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann unter diesen Umständen jedenfalls keine Rede sein, zumal die Kl. un-widersprochen vorgetragen hat, daß alle - von ihr von vornherein für Ein-zelpersonen bzw. Paare bestimmten - Wohnungen von Anfang an und bis heute vermietet sind.

3. Die Baumaßnahmen der Kl. erfüllen auch die in § 17 Abs. 1 Satz II Wo-BauG aufgestellten Voraussetzungen des "Umbaus unter wesentlichem Bauaufwand".

Um einen Umbau in diesem Sinne handelt es sich dann, wenn eine Um-gestaltung des Gebäudes, also eine bauliche Änderung vorgenommen wird, die zur erstmaligen Herstellung eines neuen Zustandes der baulichen Anlage und nicht nur zur Wiederherstellung eines bereits vormals gegebenen Zustandes führt (BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 - BVerwG 8 C 73.86 - [Buchholz 454.4 § 17 II. WoBauG Nr. 2]). Es dürfen somit nicht lediglich bauliche Mängel beseitigt worden sein. Vielmehr muß das äußere Erscheinungsbild der bisherigen Wohnräume nachhaltig geändert worden sein, wie es etwa bei Grundrißänderungen oder der Zusammenfassung von mehreren Räumen oder kleineren Wohnungen der Fall ist (OVG Hamburg, Urteil vom 8. Oktober 1981 [BBauBl. 1982, 793, 795]). Erforderlich sind da-nach durchgreifende und neben haus-, bau- und wohntechnischen Verbesserungen auch den Wohnungsgrundriß verändernde Modernisierungsmaßnahmen mit zugleich wesentlichen Veränderungen an der Bausubstanz. Da nur Umbaumaßnahmen unter wesentlichem Bauaufwand die Anerkennungsfähigkeit bewirken, ist es erforderlich, daß sie sowohl nach ihrer Art als auch nach der Höhe der Kosten mit dem bei der Schaffung von Wohnraum durch Dachgeschoßausbau verbundenen Aufwand vergleichbar sind; dies ist unter dem Kostenaspekt dann der Fall, wenn die Umbau maßnahmen ungefähr ein Drittel der Neubaukosten erreichen (BVerwGE 38, 286, 289).

4. Der Umbau der strittigen acht Wohnungen ist zur Anpassung der infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeigneten Wohnungen an die veränderten Wohngewohnheiten im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfolgt. a) Bereits der Wortlaut der Vorschrift legt nahe, die "Ungeeignetheit" nicht in zweckentfremdungsrechtlichem Sinne mit rechtlicher oder tatsächlicher Unbewohnbarkeit gleichzusetzen. Denn das Gesetz selbst relativiert hier den Begriff der mangelnden Eignung durch seine kausale Verknüpfung mit dem (subjektivierten) Merkmal der Wohngewohnheiten. Es soll danach genügen, wenn eine Wohnung nicht mehr den Ansprüchen einer bestimmten - wie unten darzulegen sein wird: überwiegenden - Menge von Woh-nungssuchenden entspricht (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 23. März 1972 [BBauBl. 1973, 22]). Es ist bereits im Ansatz verfehlt, dieses Tatbestandsmerkmal sozusagen in zwei Teile zu zerlegen und bei der Ermittlung der Wohngewohnheiten den heute üblichen Maßstab an Wohnungsausstattung anzulegen, dann aber - isoliert davon - die Ungeeignetheit objektiv un-ter dem Aspekt der Eignung im Sinne von "Bewohnbarkeit" bzw. "erträglichen Wohnverhältnissen" zu prüfen. Das Verwaltungsgericht hat deshalb entgegen der Tendenz der Berliner Zivilgerichtsbarkeit (vgl. KG, GE 1978, 672; besonders deutlich das dort zitierte Urteil des Kammergerichts vom 3. Februar 1975 - 8 U 1050/74 -, S. 10; LG Berlin, GE 1986, 663; LG Berlin, MM 1987, 31) zu Recht den Maßstab des § 4 Abs. 1 und 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes vom 6. März 1973 (GVBl. 1973, 474), zuletzt geändert durch Gesetz vom 26. Oktober 1983 (GVBl. S. 1365) - WoAufG - für die Be-urteilung der "Wohngewohnheiten" abgelehnt. "Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse" (§ 4 Abs. 1 WoAufG) sind schon nach dem Sprachgebrauch nicht gleichzusetzen mit "Wohngewohnheiten" (§ 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG). Der letztgenannte dynamische Begriff soll er-sichtlich die Erwartungshaltung eines beachtlichen Teils der Wohnungssuchenden aufgreifen und nicht etwa - wie § 4 Abs. 1 und 2 WoAufG - einen Substandard als Schwelle für ein behördliches Eingreifen beschreiben.

Deshalb ist es zwar richtig, daß Wohnungen, die den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse im Sinne von § 4 WoAufG nicht ge-nügen, jedenfalls auch nicht mehr den Wohngewohnheiten im Sinne von § 17 As. 1 Satz 2 II. WoBauG entsprechen (so auch OVG Berlin, Urteil vom 24. Januar 1984 - OVG 4 B 40.83 - [GE 1984, 717]). Umgekehrt ist jedoch der Maßstab des Wohnungsaufsichtsgesetzes nicht als Obergrenze zu verstehen. Vielmehr ist bei Überschreitung dieser wohnungsaufsichtlichen Eingriffsgrenze die Nichteignung infolge veränderter Wohngewohnheiten konkret zu überprüfen; § 4 WoAufG beschreibt entgegen der An-sicht des Bekl. in dem hier zur Beurteilung anstehenden Fall des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG somit nur eine absolute Untergrenze.

Im übrigen - also jenseits dieser Untergrenze - bedarf es der näheren Er-mittlung der tatsächlichen Wohngewohnheiten. Diese sind gekennzeichnet durch den Standard, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig betrachtet wird (Fischer-Dieskau/Pergande, II. WoBauG, § 17 Anm. 1.4.), also einen Wohnstandard, der sich allgemein durchgesetzt hat und vom ganz überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden und Wohnungsinhaber erwartet wird (Fischer Dieskau/Pergande, a.a.O.; HessVGH, a.a.O.). Maßgeblicher Zeitpunkt hierfür ist derjenige der Bezugsfertigkeit (§ 82 Abs. 4 Satz 1 II. des WoBauG), also hier der Juli 1984.

b) Die systematische Betrachtung der Regelungen der Steuerbegünstigung im Zweiten Wohnungsbaugesetz steht dieser Auslegung des Nicht-eignungsbegriffs in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG ebensowenig entgegen wie der Regelungszusammenhang mit den Bestimmungen des Mietpreisrechts. Entgegen den Befürchtungen der Zivilgerichte (vgl. KG, Urteil vom 3. Februar 1975 - 8 U 1050/74 -) und des Bekl. werden dadurch die Rege-lungen der Mietpreisbindung mit ihrem System der Wertverbesserungszuschläge gemäß § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230/GVBl. S. 345) nicht unterlaufen. Denn die Anerkennung als steuerbegünstigter Wohnungsbau im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG setzt neben der Anpassung an veränderte Wohngewohnheiten - wie oben dargelegt - einen Umbau unter wesentlichem Bauaufwand voraus, wird also durch herkömmliche Modernisierungsmaßnahmen - bei-spielsweise den bloßen Einbau von Bädern - gerade nicht bewirkt.

c) Auch der Sinn und Zweck der Regelung des § 17 Abs. 1 Satz 2 spricht für eine großzügige Auslegung in Richtung auf möglichste Förderung der Sanierung vorhandener Altbausubstanz (Fischer Dieskau/Pergande, a.a.O., Anm. 1.4.; VG Ansbach, Urteil vom 26. April 1973 /BBauBl. 1973, 446, 447/; OVG Lüneburg, Urteil vom 23. März 1972, a.a.O., HessVGH, Ur-teil vom 27. Mai 1987, a.a.O.; OVG Berlin, Urteil vom 18. März 1975 [OVGE 13, 95] sowie vom 24. Januar 1984, a.a.O.). Denn die Sanierung der zer-störten Stadtkerne durch Wiederaufbau und Ausbau, also nicht nur durch eigentlichen Neubau war das nach Beseitigung der ersten dringendsten Wohnungsnot der Nachkriegszeit vom Gesetzgeber des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in den Blick gefaßte wohnungspolitische Gebot (vgl. zur Entstehung des Gesetzes: BT-Drs. II/2270, schriftlicher Bericht des Abgeordneten Dr. Brönner). Deshalb entspricht es der Zielsetzung des Gesetzes, denjenigen steuerlich zu fördern, der mit großem technischem und finanziellem Aufwand dem Neubau vergleichbare Baumaßnahmen durchführt und dabei den Standard der Altbausubstanz an moderne An-forderungen - entsprechend denjenigen des Zweiten Wohnungsbaugesetzes für "echten" Neubau - anpaßt. Auch die teleologische Betrachtung zeigt deshalb, daß der Begriff der Wohngewohnheiten in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG im Ansatz an dem Standard für Neubau zu orientieren ist (vgl. auch Ziffer 8 Abs. 5 II. WoBauGVwV vom 24. August 1983 [Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 168 vom 8. September 1983, S. 8]). Indem bei der Auslegung dieses Begriffs auf die Üblichkeit, also auf eine ganz überwiegend akzeptierte und geforderte Ausstattung abgestellt wird, ist eine unerwünschte Ausrichtung an Luxus und überzogenen Komfortansprüchen bei der Entscheidung über die Steuerbegünstigung einerseits ausgeschlossen, andererseits wird aber auch die gleichfalls unerwünschte Fortschrei-bung eines nicht mehr zeitgemäßen Substandards durch engherzige Handhabung der Wohnungsbauförderung verhindert. Deshalb schließt die Bewohnbarkeit der früheren Räume unter Anlegung bescheidenster Ansprüche nicht aus, sie infolge Änderung der Wohngewohnheiten als für Wohnzwecke ungeeignet im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG an-zusehen (VG Ansbach, a.a.O.; OVG Lüneburg, a.a.O.; HessVGH, a.a.O.). Unter Berücksichtigung dieser Zweckrichtung geben die Ausstattungsanforderungen des sozialen Wohnungsbaus und der gültigen Landesbau-ordnung zumindest einen Anhaltspunkt für die wohnungspolitischen Er-wartungen ab, die zusammen mit anderen Indizien die aktuellen Wohngewohnheiten bestimmen. Bei der geforderten Einzelfallprüfung sind diese Maßstäbe deshalb einzubeziehen. Neben diesen normierten Anforderungen an heutiges Wohnen sind für den Begriff der Wohngewohnheiten fer-ner die tatsächlichen Erwartungen der Wohnungssuchenden und Wohnungsinhaber beachtlich; sie spiegeln sich jedenfalls unter den Bedingungen einer Marktwirtschaft in etwa in den statistisch erfaßten, sich verändernden Gegebenheiten des Wohnungsmarktes. Die Begründung für die Streichung des § 40 II. WoBauG bringt diese Zielsetzung und diesen Willen des Gesetzgebers im Zusammenhang mit den Ausstattungsanforderungen des heutigen Wohnungsbaus deutlich zum Ausdruck (vgl. BR-Drs. 486/84 sowie BT-Drs. 10/2913), wenn dort die ursprünglich aufgeführten Ausstattungsmerkmale - unter anderem Küche mit Wasserzapfstelle und Spüle, eingerichtetes Bad oder Dusche innerhalb der Wohnung - als "heu-te selbstverständlich" und daher nicht mehr

mit den Ausstattungsanforderungen des heutigen Wohnungsbaus deutlich zum Ausdruck (vgl. BR-Drs. 486/84 sowie BT-Drs. 10/2913), wenn dort die ursprünglich aufgeführten Ausstattungsmerkmale - unter anderem Küche mit Wasserzapfstelle und Spüle, eingerichtetes Bad oder Dusche innerhalb der Wohnung - als "heu-te selbstverständlich" und daher nicht mehr regelungsbedürftig bezeichnet werden.

d) Bei Anlegung dieser Maßstäbe waren die ursprünglich im Bereich der streitigen Wohnungen vorhandenen Räumlichkeiten infolge veränderter Wohngewohnheiten nicht mehr zur Wohnnutzung im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG geeignet.

Sämtliche Wohnungen hatten vor dem Umbau kein Bad, wiesen früher ei-ne Küche mit Kochmaschine, ein ziemlich schmales Innen-WC ohne Waschbecken auf und besaßen nur eine Ofenheizung. Sie lagen damit zweifelsfrei über den Mindestanforderungen im Sinne von § 4 Abs. 1 und 2 WoAufG. Im Juli 1984 als dem maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt entsprach diese Ausstattung jedoch nicht mehr dem vom ganz überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden erwarteten, allgemein durchgesetzten Standard. Sowohl die bauordnungsrechtlichen (vgl. § 56 Abs. 1 der Bau-ordnung für Berlin i.d.F. vom 1. Juli 1979 [GVBl. S. 898] sowie § 47 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin vom 28. Februar 1985 [GVBl. S. 522]) als auch die wohnungsbauförderungsrechtlichen (vgl. § 40 a.F. II. WoBauG) Regelungen für Neubau setzen die Installation eines Bades innerhalb der Woh-nung voraus. Die statistisch belegbaren Gegebenheiten auf dem Berliner Wohnungsmarkt bestätigen, daß insoweit auch eine ganz überwiegende Markterwartung besteht. Aus den vom Bekl. im Laufe des Verfahrens bzw. vom Senat im Verhandlungstermin eingeführten Unterlagen ergibt sich, daß eine beträchtliche Steigerung des Ausstattungsniveaus innerhalb we-niger Jahre feststellbar ist. Nach Thill-Thouet (GE 1985, 124) hatten im Jahre 1982 67,1 % der Wohnungen Bad, WC und Zentralheizung, weitere 19,4 % Bad, WC und Ofenheizung und lediglich 8,7 % nur WC sowie 4,8 % weder WC noch Bad. Danach besaßen im Jahre 1982 86,5 % der Woh-nungen ein Bad, 1978 traf dies erst für 81,4 % zu. Nach Kurth (Bauhandbuch 1987, S. 95 ff. [Bl. 151 f. der Akten]) bestätigen die - nach dem hier maßgeblichen Zeitpunkt ermittelten - Verhältnisse im Jahre 1985 diese Er-kenntnisse: Danach hatten 1985 90 % aller Wohnungen Bad und WC. Die Gebäude- und Wohnungszählung vom Mai 1987 (vgl. Nr. 140 des Landespressedienstes vom 21. Juli 1989) erbrachte eine weitere Steigerung des Anteils der Wohnungen mit diesem Ausstattungsstandard auf 92 % und damit eine Verbesserung des Anteils am gesamten Wohnungsmarkt gegenüber 1968 um 21 % (vgl. auch GEWOS GmbH, Berlin Wohnungsmarktanalyse, Nachfrage- und Angebotssituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt, April 1982, S. 5 ff.; GEWOS, Wohnungsmarktentwicklung bis 1995, S. 32 ff.; GEWOS, Wohnungsmarktentwicklung bis 1990, S. 34). Die im Grundsatz gleiche - wenn auch etwas geringer ausgeprägte - Entwicklung läßt sich für die Beheizungsart feststellen: Nach Thill-Thouet (a.a.O.) besaßen im Jahre 1982 67,1 % bzw. nach Kurth (a.a.O.) besaßen im Jahre 1985 76 % aller Wohnungen Zentralheizung. Nimmt man die übrigen, vom Verwaltungsgericht in einer zutreffenden Gesamtwürdigung - auf die ebenfalls im einzelnen Bezug genommen wird - herangezogenen Besonderheiten der streitigen Wohnungen hinzu (- Kochmaschine, WC ohne Waschbecken -), so steht zur Überzeugung des Senats fest, daß die Wohnungen in dem früheren Zustand nicht mehr den Wohngewohnheiten des Jahres 1984 entsprachen und ihre Modernisierung durch die Kl. zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten erfolgte.