Sozialer Wohnungsbau

Sozialer Wohnungsbau; Eigentumswohnung; Wohnungseigentum; nachträgliche Begründung von -; Durchschnittsmiete, Genehmigung, der -; Kostenmiete; Ermächtigungsgrundlage, Fehlen der -; Übergangszeit

1. Die nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum an öffentlich geförderten Wohnungen hat nicht zur Folge, daß die sich aus vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergebende Durchschnittsmiete der behördlichen Genehmigung bedarf.

2. § 5 a Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 NMV 1970 ist rechtsunwirksam.

3. Die Einräumung einer Übergangszeit, in der das Fehlen der gesetzlichen Grundlage hingenommen werden könnte, ist nicht geboten.

I. Dem Kl. gehören fünf Eigentumswohnungen in dem Gebäude A. Straße 505 a in H. Sie sind Teil einer Gesamtanlage, die durch Kriegseinwirkungen zerstört war und im Rahmen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus im Jahre 1958 wiedererrichtet worden ist. Die Wohnungen galten bis zum 31. Dezember 1990 als öffentlich gefördert und unterlagen bis dahin der Mietpreisbindung.

Nachdem durch Teilungserklärung an den einzelnen Wohnungen im Jahre 1983 Wohnungseigentum gebildet worden war, forderte die Bekl. den Kl. auf, für die Wohnungen Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorzulegen. Aufgrund der eingereichten Berechnungen genehmigte sie durch Bescheid vom 19. Januar 1990 für jede Wohnung eine bestimmte Nettokaltmiete und wies anschließend den Widerspruch des Kl. mit Bescheid vom 11. Oktober 1990 zurück. Hierzu führte sie aus, daß auch bei nachträglicher Begründung von Wohnungseigentum an einzelnen Wohnungen eines Gebäudes eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für die einzelne Wohnung aufzustellen sei und die sich daraus ergebende Miete als deren neue Kostenmiete der Genehmigung bedürfe.

Auf die Klage des Kl. hat das Verwaltungsgericht die Bekl. verpflichtet, für die Wohnungen höhere Durchschnittsmieten zu genehmigen, und die Klage im übrigen abgewiesen. Während des anschließenden, vom Kl. eingeleiteten Berufungsverfahrens hat die Bekl. unter dem 4. August 1993 einen neuen Mietgenehmigungsbescheid erlassen, um dem angefochtenen Urteil Rechnung zu tragen. Das Oberverwaltungsgericht hat mit Berufungsurteil vom 24. Januar 1996 die Mietgenehmigungsbescheide vom 19. Januar 1990 und 4. August 1993 aufgehoben.

II. A) 2. Die Revision der Bekl. im übrigen ist jedoch unbegründet. Das angefochtene Urteil beruht insoweit nicht auf der Verletzung von Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Das Berufungsgericht hat die angefochtenen Mietgenehmigungsbescheide mit den Einzelregelungen, um die es hier noch geht, zu Recht aufgehoben; denn bei nachträglicher Begründung von Wohnungseigentum an öffentlich geförderten Wohnungen einer Wirtschaftseinheit oder eines Gebäudes bedarf die sich aus vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergebende Durchschnittsmiete keiner behördlichen Genehmigung. § 5 a Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 der Neubaumietenverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 579) mit nachfolgenden, hier unwesentlichen Änderungen (NMV 1970), der eine solche Genehmigung vorschreibt, ist rechtsunwirksam. Eine anderweitige Ermächtigungsgrundlage für die umstrittenen Mietgenehmigungsbescheide besteht nicht.

2.1 Zwar kann die allgemeine Freiheit des Eigentümers, sein Eigentum durch Vermietung frei von staatlicher Bindung zu nutzen, bei Eigentum an Sozialwohnungen gegenüber dem Eigentum an freifinanzierten Wohnungen geschmälert sein, weil der Gesetzgeber die mit öffentlichen Mitteln geförderten privaten Wohnungen Bindungen unterwerfen darf, die zur Beachtung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG den Inhalt des Eigentums an Sozialwohnungen ausformen können (vgl. BVerfGE 95, 64 [83]). Daher bestehen aus verfassungsrechtlicher Sicht grundsätzlich keine Bedenken, daß mit öffentlichen Mitteln des sozialen Wohnungsbaus geförderte Wohnungen Belegungsbindungen oder Mietpreisbindungen nach §§ 4 ff. bzw. §§ 8 ff. des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) unterliegen. Auch die hier umstrittenen Mietgenehmigungsvorbehalte dienen materiellrechtlich den anerkannten Zwecken, daß Wohnungsberechtigte die öffentlich geförderten Wohnungen zu erschwinglichen Preisen mieten können.

2.2 Aber unter formalen Gesichtspunkten setzt die Ausformung des Eigentums an (Sozial-) Wohnungen voraus, daß die Bindungen gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen. Werden - wie hier - Inhalt und Schranken des Eigentums durch Rechtsverordnung geregelt, muß diese auf einer Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG entsprechenden Ermächtigung beruhen, und ihr Inhalt muß außerdem von der Ermächtigung gedeckt sein. An letzterem fehlt es.

§ 28 Abs. 1 Satz 1 Buchst. e WoBindG und § 105 Abs. 1 Buchst. c des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) ermächtigen zwar zum Erlaß einer Rechtsverordnung über die Mietpreisbindung und die Mietpreisüberwachung. Aber die Bestimmungen der Verordnung müssen sich nicht nur im Rahmen der ermächtigenden Vorschrift halten - was bereits nicht der Fall sein dürfte -, sondern dürfen auch nicht den vom (parlamentarischen) Gesetzgeber selbst getroffenen Regelungen widersprechen. Diese ergeben hier ein Gesamtkonzept des Gesetzgebers für die Ermittlung und Genehmigung der Durchschnittsmiete, welches für einen vom Verordnungsgeber zusätzlich geregelten Genehmigungstatbestand keinen Raum läßt. Zu diesem Ergebnis ist bereits das Berufungsgericht mit eingehender Begründung gelangt. Seine Schlußfolgerung ist zutreffend (a. A. Heix in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 4, Stand: Juli 1996, Anm. 3 Nr. 1 zu § 5 a NMV 1970).

Nach § 72 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG hat die Bewilligungsstelle bei Herstellung der Wohnung, sofern die öffentlichen Mittel - wie hier - aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt wurden, für die zum Vermieten bestimmten Wohnungen die Miete zu genehmigen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt als die Kostenmiete zum Gebrauch überlassen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG), wobei die Kostenmiete nach den Vorschriften der §§ 8 a und 8 b WoBindG zu ermitteln ist (§ 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG). Nach § 8 a Abs. 2 WoBindG ist für Wohnungen, die nach den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, bei der Ermittlung der Kostenmiete von der nach § 72 II. WoBauG genehmigten Durchschnittsmiete auszugehen. Grundsätzlich ist es allein Sache des Vermieters, ausgehend von dieser einmaligen Genehmigung, Veränderungen der Durchschnittsmiete nach den entsprechenden Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes zu ermitteln, bei mehreren Wohnungen innerhalb der Wirtschaftseinheit die jeweilige Einzelmiete festzusetzen (§ 8 a Abs. 5 WoBindG) und diese gegenüber dem Mieter geltend zu machen, wobei dies alles im Streitfall der Kontrolle durch die Zivilgerichte unterliegt. Eine weitere behördliche Genehmigung der Durchschnittsmiete sieht der Gesetzgeber im Regelfall nur dann vor, wenn sich die Erhöhung der laufenden Aufwendungen bis zur Anerkennung der Schlußabrechnung, spätestens jedoch bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit ergibt (§ 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG).

Neben diesen allgemeinen Regeln für die Ermittlung der Kostenmiete in § 8 a WoBindG hat der Gesetzgeber in § 8 b WoBindG die Ermittlung der Kostenmiete "in besonderen Fällen" geregelt. Dies betrifft einerseits die Ermittlung der Kostenmiete nach Ablauf von sechs Jahren seit Bezugsfertigkeit der Wohnung (§ 8 b Abs. 1 WoBindG) und andererseits die mit Zustimmung der Bewilligungsstelle erfolgte Zusammenfassung mehrerer selbständiger Wohneinheiten eines Eigentümers zu einer neuen (größeren) Wirtschaftseinheit (§ 8 b Abs. 2 WoBindG). Lediglich für diese zweite Fallkonstellation hat der Gesetzgeber weiter vorgeschrieben, daß die sich aus der neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebende Durchschnittsmiete der Genehmigung der Bewilligungsstelle bedarf (§ 8 b Abs. 2 Satz 3 WoBindG).

§ 8 b Abs. 2 WoBindG kann nicht erweiternd auf Fälle der nachträglichen Aufteilung der Wirtschaftseinheit einschließlich der Begründung von Wohnungseigentum entsprechend angewandt werden. (wird ausgeführt).

Nach § 5 a NMV ist der Eigentümer von preisgebundenen Neubauwohnungen verpflichtet, eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Genehmigung vorzulegen, wenn durch Teilungserklärung Wohnungseigentum gebildet wird.

Mit Urteil vom 17. Juni 1998 hat das Bundesverwaltungsgericht diese Vorschrift für rechtsunwirksam erklärt. Nach dem Wohnungsbindungsgesetz ist grundsätzlich bei der Herstellung der Wohnung die Kostenmiete zu ermitteln und zu bewilligen. Spätere Änderungen kann der Vermieter ohne Genehmigung der Bewilligungsstelle berücksichtigen, wenn nicht der Ausnahmefall des § 8 b Abs. 2 WoBindG vorliegt, nämlich die nachträgliche Zusammenfassung zu einer Wirtschaftseinheit. Das ist genau der entgegengesetzte Fall wie bei der Begründung von Wohnungseigentum; hier ist mangels gesetzlicher Grundlage die Bewilligungsstelle nicht berechtigt, Aufgaben der Mietpreisüberwachung wahrzunehmen.